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RASchiessl
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 24923
Erfahrung:  Vertragsanwalt des BWE
32916861
Geben Sie Ihre Frage in der Kategorie Miet- & WEG-Recht hier ein
RASchiessl ist jetzt online.

Habe 2003 als Verwaltungs GmbH eine Wohnung fest zum 31.12.2010

Kundenfrage

Habe 2003 als Verwaltungs GmbH eine Wohnung fest zum 31.12.2010 angemietet.
Die Wohnung wurde renoviert und an eine Mieterin untervermietet. monatlich differenz 140 €. Am 12.12.2007 (Zuschlagsbeschluss)wurde die Wohnung zwangsversteigert. Die Zwangsverwaltung wurde mit Beschluss vom 16.01.2008 aufgehoben.
Am 15.01.2008 kündigte die Zwangsverwaltung das Mietverhältnis fristlos wegen Zahlungsverzug. Da es zuvor Probleme mit den Hausgeldzahlungen gab, hatte ich in Eigenschaft der Hausverwaltung die Mieten mit den fälligen Hausgeldern verrechnet.

Frage 1 : War die Zwangsverwaltung noch berechtigt nach dem Zuschlag, an die neue Ersteherin, zu kündigen. ?

Frage 2: Ist so eine Kündigung ob berechtigt ober nicht auf den neuen Eigentümer Übertragbar, oder muss der Eigentümer immer neu kündigen.

Und aus welchen gestzen ergibt sich das.

Für eine schnelle Antwort wäre ich Ihnen sehr dankbar.
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Wir dürfen Sie höflich bitten den Anmeldevorgang zu beenden und eine Anzahlung zu leisten.



Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrter Herr RA Schiessl,

Sie fordern eine Anzahlung. Das hört sich so an, als ob weitere Kosten auf mich zukommen würden. in Diesem Fall möchte ich den Vorgang abbrechen.

 

Mfg

 

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Kostenlose Rechtsberatung können und dürfen wir hier nicht anbieten.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Ich fragt ja nur ob außer den 75 € noch weitere Koaten anfallen.

mfg

 

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Nein, außer den 75 EUR fallen keine Kosten an.

MIt freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Habe den Betrag über Pay -Pal bezahlt.
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Der Zuschlagbeschluss hat die Bedeutung eines vollstreckbaren Titels, § 93 ZVG. MIt diesem Zuschlag geht das Eigentum sofort auf den Ersteigerer über.

Dies hat zur Folge, dass auch das Kündigungsrecht auf den Ersteher übergeht, § 57a ZVG. Dies hat zur Folge, dass der Zwangsverwalter ab Erteilung des Zuschlags grundsätzlich keine Kündigungen mehr aussprechen kann.

Wenn der Zwangsverwalter nun dennoch eine Kündigung ausspricht, so hat er als Vertreter ohne Vertretungsmacht zugunsten des Erstehers gehandelt, § 177 BGB.

Die Kündigung des Verwalters wird daher nach § 177 BGB wirksam, wenn sie vom Ersteher nachträglich noch genemigt wird. Der Ersteher muss daher nicht neu Kündigen, sondern die Kündigung des Zwangsverwalters lediglich genhemigen.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und bitte meine Antwort zu akzeptieren.

Sie akzeptieren in dem Sie auf das grüne Feld "Akzeptieren" klicken.


Falls Sie Rückfragen haben stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Ich bin auch gerne bereit, Ihnen in anderen Angelegenheiten zur Seite zu stehen.

Beachten Sie bitte, dass das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen zu einer völlig anderen Beurteilung des Sachverhalts führen kann. Die Frage wurde beantwortet unter der Maßgabe, dass Sie die AGB (Allgemeinen Geschäftsbedingungen) gelesen haben und bereit sind, meine Antwort nach den gesetzlichen Vorgaben zu akzeptieren.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

vielen Dank für Iher Antwort, bin zum Teil weitergekommen, 177 BGB wie lange danach kann die Kündigung genehmigt werden oder die Genehmigung angegfordert werden ?

nach BGB 177 kann dies jederzeit auch nachträglich geschehen, wenn sich die Vetragsparteien einig sind.

 

Kündigung nach Zuschlagsbeschluss durch Zwangsverwalter:

gibt es hierzu eine Rechtsprechung , Urteile, kommentarhinweis.

 

Danke für Ihre Bemühungen

 

mfg

 

Experte:  hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Die Dauer der Genehmigungsmöglichkeit hängt vom Mieter ab.

Soweit der Mieter Ihnen eine Frist zur Genehmigung der Kündigung setzt (2 Wochen) so können Sie nach Ablauf dieser Frist nicht mehr die Genehmigung erteilen, § 177 III BGB.

Liegt eine solche Aufforderung nicht vor, so kann eine Genehmigung jederzeit geschehen.

Bezüglich der Kündigung nach Zuschlagbeschluss gibt es eine Entscheidung des OLG Celle (BeckRS 2010, 22304) in welcher klargestellt wird, dass der Ersteher in keiner rechtlichen Beziehung zum Zwangsverwalter steht, vor allem nicht sein Rechtsnachfolger ist.



Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und bitte meine Antwort zu akzeptieren. Sie akzeptieren in dem Sie auf das grüne Feld "Akzeptieren" klicken.

Beachten Sie bitte, dass das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen zu einer völlig anderen Beurteilung des Sachverhalts führen kann. Die Frage wurde beantwortet unter der Maßgabe, dass Sie die AGB (Allgemeinen Geschäftsbedingungen) gelesen haben und bereit sind, meine Antwort nach den gesetzlichen Vorgaben zu akzeptieren und angemessen zu vergüten. Beachten Sie bitte, dass eine kostenlose Rechtsberatung in der Bundesrepublik Deutschland nicht gestattet ist.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 24923
Erfahrung: Vertragsanwalt des BWE
RASchiessl und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen weitergeholfen zu haben. Soweit Sie keine weiteren Nachfragen haben, bitte ich höflich meine Antwort zu akzeptieren indem Sie auf das grüne Feld "Akzeptieren" klicken.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Das heißt im klartext, ich als Mieter muss den Zwangsverwalter, auffordern von der Ersteherin die Genehmigung, das er kündigen dürfte anfordern, wenn dies erfolgt ist die Kündigung wirksam.

Wenn die Ersteherin davon ausgeht , dass wirksam ist, ab wann wird es unmöglich für sie die Genehmigung zu erteilen.

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage.

Sie haben die Vorgehensweise richtig erfasst.

Hinsichtlich einer zeitlichen Begrenzung der Genehmigung gibt es keine bestimmte Frist, es sei denn, Sie fordern zur Genehmigung auf.

Allerdings kann in der stillschweigenden Fortsetzung des Mietverhältnis (Entgegennahme des Mietzinses, Erstellung Nebenkostenabrechnung,..) eine stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses (Neuabschluss) liegen.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

In diesem Fall liegt es so, dass die Ersteherin den Mietzins direkt von meiner Untermieterin eingenommen hat, und sich als neue Eigentümerin vorgestellt hat.

Die Miet-Differenz wie anfänglich erwähnt (140 EUR) würde mir zustehen.

Ich wurde in diesen Punkt einfach übergangen, Das Hauptmietverhälnis wurde einfach ignoriert. Die Ersteherin geht eben von der Gültigkeit der Kündigung, durch den Zwangsverwalter aus. Ich stehe jetzt vor der Entscheidung, wegen der Differenz

Klage zu erheben.

 

ich bitte deshalb nochmal kurz um Ihre rechtliche Einschätzung

 

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Wenn die Ersteherin Ihnen gegenüber erklärt hat, dass die Kündigung des Zwangsverwalters gültig sei, so liegt darin eine konkludente Genehmigung der Kündigung des Hausverwalters. In diesem Falle wäre eine Aufforderung nach § 177 III BGB nicht mehr erforderlich.

Angesichts dieser Tatsache halte ich eine erfolgreiche Klage Ihrerseit für problematisch.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

das hat die ersteherin nicht erklärt. Oder gibt es da eien bestimmte Form ????

Sie hat eine neue Kündigung gem. $ 57 ZVG am 02.02.208 ohne Begründung ausgesprochen. Lediglich wegen Eigenbedarf und nichts weiter. Und die Wohnung weiter an die Untermieterin vermietet und die Miete weiter eingezogen.

Das Mietverhältnis besteht immnoch. Wenn Eigenbedarf notwendig gewesen wäre,

hätte Sie der Untermieterin ebenfalls kündigen müssen. Hat sie aber nicht.

Eigentlich nur Rendite.

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

nein eine bestimmte Form gibt es dabei nicht. Die Erklärung kann auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen. Also dass sich der Ersteher die Erklärung des Zwangsverwalters übernimmt und Ihnen gegenüber als wirksam darstellt.

Die Eigenbedarfskündigung ist angesichts des Untermieter jedoch Unsinn.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Und das obwohl der Zwangsverwalter, nach Zuschlag an die Ersteherin 12.12.2007,zur Kündigung (am 15.01.2008 durch Zwangsverwalter) nicht mehr befugt war.
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrter Ratsuchender,

Ja, der Verwalter hat als Vertreter ohne Vertretungsmacht gehandelt, der Ersteher, als Vertretener kann diese Kündigungserklärung genehmigen und zwar auch durch schlüssiges Verhalten.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Was verstehen Sie unter schlüssiges Verhalten.
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

ein schlüssiges Verhalten liegt vor, wenn der Ersteher zwar nicht ausdrücklich erklärt: "Ich genehmige die Kündigung" jedoch durch sein Verhalten zu erkennen gibt dass er die Kündigung als wirksam erachtet: In Ihrem Fall liegt das schlüssige Verhalten darin, dass er den Untermieter Zahlungen direkt an sich vornehmen lässt.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Genau gegen dieses Verhalten möchte ich juristisch vorgehen. gegen den Untermieter habe ich

bereits einen Titel wegen Zahlungrückstand. Nachdem der untermieter nicht reagiert hat, habe ich beim ersteher vollstreckt. Dieser hat nun Drittwiderspruchsklage und ein´swelige Einstellung der Vollstreckung beantragt.

Habe ich Ihres erachtens eine Chance.

 

 

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

Wenn der Ersteher den Richter von der Beendigung des Mietverhältnisses überzeugen kann (Siehe oben: Schlüssige Genehmigung der Kündigung) stehen Ihre Chancen schlecht.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Vielen Dank für Ihre Bemühungen

mfg

 

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Bitte sehr gern geschehen!

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Guten Tag,

habe noch eine Frage, der Zwangsverwalter hat wegen Mietrückstand gekündigt, hat aber das Hausgeld an die Hausverwaltung(Mieterin) nicht bezahlt. Aus Grund hat die

Verwaltung das Hausgeld mit der Miete verechnet. Somit wäre der Mietrückstand und

die Kündigung unwirsam. Oder sehe ich das falsch?

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich darf Sie höflich bitten eine neue Frage zu öffnen und dort Ihre Frage erneut zu stellen.

Vielen Dank

mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

die Frage bezieht sich noch auf das Thema ,

Was meinen Sie mit eine neue Frage öffnen.?

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachricht.

Ich meine damit, dass die Frage vor 5 Monaten beantwortet wurde.

Sie müssen daher wenn Sie eine Frage haben diese bitte nun erneut bezahlen.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Ok, wie lange kann man denn Nachfragen stellen?. Nur zur Info für die Zukunft. Danke
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachricht.

Nach 5 Monaten können Sie leider keine Nachfrage stellen.

Ich will Ihnen jedoch kein Unrecht tun und werde dies sicherheitshalber den Moderatoren mit der Bitte um Auskunft melden.

Dies kann allerdings etwas dauern.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

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