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Danjel Newerla
Danjel Newerla, Diplom Jurist
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 9380
Erfahrung:  Im Bereich Mietrecht habe ich schon mehrere Mandate betreut.
26039601
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Danjel Newerla ist jetzt online.

ist der Vermieter verpflichtetseinwohnhaus zu d mmen, um die

Kundenfrage

ist der Vermieter verpflichtetseinwohnhaus zu dämmen, um die Heizkostenabrechnung nicht unnötig in die Höhe zutreiben. ich bini MIete in einem Wohnhausaus dem 60ger jahren.. mit keinerlei Wärmeschutzmaßnahmen. NUn kommt eine satte Heizkostenabrechnung und diese auch noch verspätet....! der abrechnungszeitraum ist um 5 monate überschritten.
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrter Ratsuchender





vielen Dank für Ihre Anfrage .

Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:







Sowohl für die Außenfassade als auch für den Dachbereich gilt grundsätzlich nach der so genannten Energiesparverordnung eine Pflicht zur Dämmung.

Ein gewisses Zeitfenster beziehungsweise eine gewisse Frist gibt es nicht.

Die Verordnung sieht lediglich vor, dass wenn die alte Dämmung ( falls überhaupt vorhanden) beziehungsweise die Fassade oder in diesem Fall das Dach erneuert wird ( kleinere Reparaturen , z.B. wenn das Fenster zieht und sie lediglich die Dichtung erneuert werden müsste sind hiervon grundsätzlich ausgeschlossen)eine Dämmung durchzuführen ist .

Nachfolgend habe ich Ihnen einen interessanten Link zu diesem Thema beigefügt:

http://www.haus-dämmung.de/gesetzliche-bestimmungen-hausdaemmung.php


Es kann also festgehalten werden, dass keine generelle Pflicht zur Dämmung besteht, sondern lediglich bei einer Erneuerung. In Ihrem Fall haben sie also grundsätzlich leider keinen Rechtsanspruch auf eine Dämmerung.

Ob es sich um eine Erneuerung (also eine Instandsetzung) oder lediglich eine geringfügige Reparatur ist ( die dann grundsätzlich keine Pflicht zur Dämmung auslöst), ist eine Frage des Einzelfalles.

Die wesentlichen Pflichten zur Dämmung ergeben sich dann aus § 10 der Energiesparverordnung.

§ 10 EnV Nachrüstung bei Anlagen und Gebäuden
(1) Eigentümer von Gebäuden dürfen Heizkessel, die mit flüssigen oder gasförmigen Brennstoffen beschickt werden und vor dem 1. Oktober 1978 eingebaut oder aufgestellt worden sind, nicht mehr betreiben. Satz 1 ist nicht anzuwenden, wenn die vorhandenen Heizkessel Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel sind, sowie auf heizungstechnische Anlagen, deren Nennleistung weniger als vier Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt beträgt, und auf Heizkessel nach § 13 Absatz 3 Nummer 2 bis 4.
(2) Eigentümer von Gebäuden müssen dafür sorgen, dass bei heizungstechnischen Anlagen bisher ungedämmte, zugängliche Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen sowie Armaturen, die sich nicht in beheizten Räumen befinden, nach Anlage 5 zur Begrenzung der Wärmeabgabe gedämmt sind.
(3) Eigentümer von Wohngebäuden sowie von Nichtwohngebäuden, die nach ihrer Zweckbestimmung jährlich mindestens vier Monate und auf Innentemperaturen von mindestens 19 Grad Celsius beheizt werden, müssen dafür sorgen, dass bisher ungedämmte, nicht begehbare, aber zugängliche oberste Geschossdecken beheizter Räume so gedämmt sind, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der Geschossdecke 0,24 Watt/(m2·K) nicht überschreitet. Die Pflicht nach Satz 1 gilt als erfüllt, wenn anstelle der Geschossdecke das darüber liegende, bisher ungedämmte Dach entsprechend gedämmt ist.
(4) Auf begehbare, bisher ungedämmte oberste Geschossdecken beheizter Räume ist Absatz 3 nach dem 31. Dezember 2011 entsprechend anzuwenden.
(5) Bei Wohngebäuden mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine Wohnung am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, sind die Pflichten nach den Absätzen 1 bis 4 erst im Falle eines Eigentümerwechsels nach dem 1. Februar 2002 von dem neuen Eigentümer zu erfüllen. Die Frist zur Pflichterfüllung beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang. Sind im Falle eines Eigentümerwechsels vor dem 1. Januar 2010 noch keine zwei Jahre verstrichen, genügt es, die obersten Geschossdecken beheizter Räume so zu dämmen, dass der Wärmedurchgangskoeffizient der Geschossdecke 0,30 Watt/(m²·K) nicht überschreitet.
(6) Die Absätze 2 bis 5 sind nicht anzuwenden, soweit die für die Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können.










Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!



Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.



Sofern Sie mit meiner Antwort zufrieden sind möchte ich Sie höflich bitten meine Antwort gemäß den allgemeinen Geschäftsbedingungen dieser Plattform zu akzeptieren.



Sie akzeptieren meine Antwort, indem Sie unter meiner Antwort einmal auf das grüne Feld „akzeptieren“ klicken.



Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Freitagnachmittag!



Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Stresemannstr. 46
27570 Bremerhaven
[email protected]
Fax.0471/140244

Tel. 140240 o. 140241





Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Ich soll eine hohe Nachzahlung der Heizostenabrechung zahlen..Die hohen Heizkosten resultieren aber meines Erachtens aus dem nicht isolierten Haus..wie z.bsp.Fussboden gegen Kellerräume..wände gegen nicht isolierte Aussenwände ,UnbeheizteTreppenräume usw.kann ich diesbezüglich die Nachzahlung reduzieren mit begründung der unzureichenden Dämmung..heuzutage sollte man energetisch doch bescheid wissen als vermieter..habe ich ein recht auf minderung der rechnung? 2.dieRechnungisteigentlich schonverjährt..mussich überhaupt noch bezahlen?
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 5 Jahren.
Vielen Dank für den Nachtrag.

Sofern Sie das Objekt bereits in diesem Zustand angemietet haben, haben sie hier leider keine Rechte zur Minderung.

Wie bereits ausgeführt besteht insbesondere kein Rechtsanspruch auf Dämmerung.

Anders sieht es natürlich aus, sofern sie die Heizung nicht richtig funktioniert oder beispielsweise die Fenster/Türen undicht sind. In diesem Fall hätten sie einen Anspruch auf Mietminderung.

Die Rechnung ist grundsätzlich nicht verjährt nach ihrer Schilderung.

Gem. §556 BGB muss der Vermieter nämlich spätestens innerhalb eines Zeitraumes von 12 Monaten nach dem Abrechnungszeitraum die Nebenkostennachforderung dem Mietern mitteilen.

Erst nach Ablauf dieser 12 Monate wäre die Nebenkostennachforderung verjährt.


Ich hoffe ihre Nachfrage zu ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben auch wenn ich bedaure ihnen keine positivere Mitteilung im Hinblick auf die Dämmung geben zu können.

Bitte seien Sie auch so nett und akzeptieren sie noch kurz meine Antwort.

Sofern sie noch Verständnisfragen haben dürfen sie natürlich gerne nachfragen.



Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

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Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
der vermieter stelt eine rechnung mit datum 4.2011 für abrechnungseitraum 01.06.2008-31.05.2009 undeine rechnungmit datum 5.2011für abrechnungszitraum 01.06.2009 bis 31.05 .2010..ich soll übr1500euronachzahlen..und das zudiesem zeitpunkt..es wrfürmichvölligunklar,das diesesHaus einenergie-vrbrauchshaus ist.!!

vgl.

Energie-Verbrauchs-haus statt Energie-spar-haus !

Der Vermieter ist zur Wärmedämmung verpflichtet

Sachverhalt:
Wenn in einem Mietshaus die Wärmedämmung und Isolierung unzureichend ist, können die Mieter die dadurch verlorene Heizleistungen berechnen lassen und einen entsprechenden prozentualen Abzug an der Heizkostenabrechnung vornehmen.
Das Gericht stand einem Mieter eine Kürzung der Heizkosten in Höhe von

25 % wegen mangelhafter Isolierung der Heizrohre sowie von weiteren 30 % wegen unzureichender Wärmedämmung in einer Dachwohnung zu.

Vermieter seien verpflichtet, Heizungsanlagen "so auszugestalten, daß nicht durch technische Mängel Verluste an Wärmeenergie eintreten", so das Urteil.
Das Gericht wies auf die Auswirkungen des Urteils hin.

Vermieter müßten künftig bei ungenügender Isolierung einen Teil der Heizkosten selbst tragen, falls sie nicht umgehend energiesparende Maßnahmen ergreifen.

Der Kläger bewohnte eine kleine Dachwohnung und sollte für die Heizperiode insgesamt DM 2.895 Heizkosten zahlen. Nach einem langen Verfahren durch zwei Instanzen, wobei zwei Sachverständigengutachten erforderlich waren, erreichte der Mieter eine Kürzung der Heizkosten um rund die Hälfte.

Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 5 Jahren.
vielen Dank für den Nachtrag. Bei der Gerichtsentscheidung handelt es sich um eine Einzelfallentscheidung. Einen gesetzlichen Anspruch auf Minderung gibt es grundsätzlich nicht.

Sie könnten hier natürlich versuchen sich auf das Urteil zu berufen, um eine Minderung herbeizuführen.

Nun zu den Abrechnungszeiträumen:

4.2011 für abrechnungseitraum 01.06.2008-31.05.2009 : Hier hätte Ihnen die Nebenkostennachforderung spätestens am 31.5.2010 zugehen müssen.

Diese Forderung können sie also unter Berufung auf § 556 BGB wegen Verjährung zurückweisen.


5.2011für abrechnungszitraum 01.06.2009 bis 31.05 .2010.

Diese Forderung ist (so gerade eben) noch nicht verjährt.




Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

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Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
rechnungsdatum 5.2011 für abrechnungszitraum 01.06.2009 bis 31.05 .2010.

Diese Forderung ist (so gerade eben) noch nicht verjährt.

rechnungsingangwr der 27.7.011 also normalerweise ist das dannauchverjährt..

na ichseh schon..alsmieteristmaneen..allem ausgeliefert..
ich werde die alte rechnungkeinesfalls bezhlenundbeider erst im Mai vjährtenauf minderunganfragen..ich bedanke michfüreineschlußantwort undakzepiere dannihre hilfeleistung herzlichen dank
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 5 Jahren.
vielen Dank für den Nachtrag.

Um es noch einmal deutlich zu machen:

Sofern der Abrechnungszeitraum am 31.5.2010 geendet hat, müsste die Nachforderung allerspätestens am 31.5.2011 dem Mieter (also Ihnen) mitgeteilt werden.

Vielen Dank XXXXX XXXXX für Ihren Hinweis. Dann ist nämlich auch diese Forderung verjährt und sie können sie zurückweisen.

Es kommt nämlich nicht auf das Rechnungsdatum an, sondern auf den Zugang.

Die Rechnung ist ihnen hier also offensichtlich mehr als 12 Monate (fast 14 Monate) nach Beendigung des Abrechnungszeitraum zugegangen, so dass die Forderung verjährt ist. Sie können und sollten also auch diese Forderung zurückweisen.

Sie brauchen also beide Rechnungen nicht zu zahlen, da beide verjährt sind.



Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

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Danjel Newerla, Diplom Jurist
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Danjel Newerla und 3 weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Der Vermieter will nun in Zukunft 60€ mehrVorrauszahlung..michalsomonalichblutenlassen wegen seiner Versäumnisse..kann er das so von heut auf morgen.d.h.ab nächstenmonatsoll ich 60 € mehrmiete bezahlen..zahle momentan sowieso schon 845,--
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 5 Jahren.

Nein, es ist hier lediglich die Vorauszahlung zu leisten, die vereinbart ist. Für eine höhere Vorauszahlung müssten Sie ausdrücklich zustimmen .




Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

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Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
hallo herr newera..sie sind spitze..Smile

ich bleibe also bei meinem vereinbarten Mietvertrag..riskiere aber böse Blicke , wenn ich meinen Vermieter treffe..
ja was kannich dafür..er ist auch Rechtsanwalt undhätte es wissen müssen oder ?
vielen dank..für einweiteres..feedback.


Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
hallo herr newera..sie sind spitze..Smile

ich bleibe also bei meinem vereinbarten Mietvertrag..riskiere aber böse Blicke , wenn ich meinen Vermieter treffe..
ja was kannich dafür..er ist auch Rechtsanwalt undhätte es wissen müssen oder ?
vielen dank..für einweiteres..feedback.

Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 5 Jahren.
Vielen Dank für die Blumen Wink

Dass der Vermieter Rechtsanwalt ist schockiert mich ehrlich gesagt etwas, da sollte er es ja eigentlich besser wissen.

Naja, ich wünsche Ihnen jedenfalls noch einen erholsamen Freitagabend sowie auch ein schönes Wochenende!



Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

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Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
ich weiß es ist Freitagabend..aber wenn sie mir bitte noch eines beantworten könnten..
der Vermieter beruftsich auf die verdoppelung derHeizölpreise und will deshalb die Heizkosenpauschle erhöhen, desweiteren willer für Bereibsstromnunauch eineRechnungstellen..also KOsten fürdie Heizanlage..

h ich bin wirklich unglücklich übr diese situation..

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herzlichen dank, wenn sie mireinletztes malantwort geben.gruß aus dem süden deutschlands
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 5 Jahren.
Gerne.

Diese Kosten insbesondere die Heizkostenpauschale können als Vorauszahlungen nur dann erhöht werden, wenn Ihr Mietvertrag eine Preisanpassungsklausel beinhaltet.



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