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Danjel Newerla
Danjel Newerla, Diplom Jurist
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 9380
Erfahrung:  Im Bereich Mietrecht habe ich schon mehrere Mandate betreut.
26039601
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Danjel Newerla ist jetzt online.

Mein Mieter, seit 11 Jahren, hat die Miete August, 515 EUR

Kundenfrage

Mein Mieter, seit 11 Jahren, hat die Miete August, 515 EUR incl. NK, nicht bezahlt. Am 12 August habe die per Post alle Schlüssel erhalten und eine Kündigung zum nächst möglichen Termin. Nach gesetzlicher Kündigungsfrist wäre das der 30.November 2011.
Als Ausgleich der offenen Mietraten überschreibt er mir die Kaution nebst Zinsen, ca. 1.100 EUR, und die gesamte Wohnungseinrichtung.
Die Wohnung, 55 m2, wenig verwertbare Einrichtung, muss also von mir geräumt werden und auch die Schönheitsreparaturen durchgeführt werden, grobe Schätzung 2000 bis 3500 EUR. Also fehlen mir dann 3 MM plus 5500 EUR.
Vom Arbeitgeber habe ich erfahren, dass er gekündigt hat. Nach einem kurzen Telefongespräch zeigt sich auch seine Mutter nicht kooperativ. Es gibt z.Z. keine neue Adresse von meinem Mieter.
Wie soll ich mich verhalten, eine Mietrechtschutzversicherung habe ich nicht. Welche nicht so kostenaufwendigen Möglichkeiten gibt es. Ich habe von dieser Materie wenig Ahnung.
Danke
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrter Ratsuchender





vielen Dank für Ihre Anfrage .

Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:






Die Frage ist, ob er überhaupt hier Schönheitsreparaturen durchführen muss.

 

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sind nämlich viele Schönheitreparaturklauseln in Mietverträgen unzulässig mit der Folge, dass die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf die Mieter umgelegt wurde und die Renovierung durch den Vermieter zu bezahlen ist.

 

Bitte teilen Sie mir kurz den genauen Wortlaut der Schönheitsreparaturklausel im Mietvertrag mit, damit ich hierzu abschließend Stellung nehmen kann und ihnen insbesondere mitteilen kann, ob diese wirksam ist oder nicht und somit, ob die Pflicht zur Schönheitsreparaturdurchführung bei ihnen liegt oder beim Mieter.

 

Auch brauchen sich hier die Überschreibung der Möbel oder andere Einrichtungsgegenstände nicht akzeptieren, sofern sie sich hierzu noch nicht verpflichtet haben.


Letztendlich wird es darauf hinauslaufen, dass der Mieter bei Ihnen voraussichtlich noch Schulden haben wird nach ihrer Schilderung.

 

Zunächst könnten sie außergerichtlich unter Setzung einer angemessenen Frist (etwa 10-14 Tage) den Mieter zur Zahlung auffordern.Dieses sollten sie nachweisbar, also per Einschreiben erledigen.

 

Sie sollten gleichzeitig mitteilen, dass sie gegebenenfalls auch eine Ratenzahlung akzeptieren würden ( dieses natürlich nur wenn sie damit einverstanden sind).

 

Gleichzeitig sollten sie für den Fall, dass sie weder eine Zahlung noch eine Erklärung zu der Ratenzahlung erhalten haben ankündigen, dass sie einen Rechtsanwalt vor Ort mit der notfalls gerichtlichen Durchsetzung der Ansprüche beauftragen werden.

 

Gleichzeitig sollten sie dem Mieter zu verstehen geben, dass die damit verbundenen Kosten (Anwaltskosten und Gerichtskosten) dann der Mieter zu tragen hätte.

 

Bevor eine kostspielige Klage eingereicht wird, sollte der Rechtsanwalt dann den Mieter zunächst noch einmal nachdrücklich außergerichtlich anschreiben. Sollte dieses nichts bringen, wäre auch zunächst an ein kostengünstiges (also im Gegensatz zu einer gerichtlichen Klage) gerichtliches Mahnverfahren zu denken.







Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!



Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.



Sofern Sie mit meiner Antwort zufrieden sind möchte ich Sie höflich bitten meine Antwort gemäß den allgemeinen Geschäftsbedingungen dieser Plattform zu akzeptieren.



Sie akzeptieren meine Antwort, indem Sie unter meiner Antwort einmal auf das grüne Feld „akzeptieren“ klicken.



Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Donnerstagnachmittag!



Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Stresemannstr. 46
27570 Bremerhaven
[email protected]
Fax.0471/140244

Tel. 140240 o. 140241





Danjel Newerla, Diplom Jurist
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 9380
Erfahrung: Im Bereich Mietrecht habe ich schon mehrere Mandate betreut.
Danjel Newerla und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Schönheitsreparaturen aus Mietvertrag im Jahr 2000, Kruzfassung

Küche Bad WC Dusche alle 3 Jahre
Wohnen Schlafen Diele Flure alle 5 Jahre
Fenster innen alle 3 Jahre
fachgerechte Ausführung
Die Schönheitsreparaturen sind spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen. Kostenerstattung bei verspäteter Ausführung.
Soviel in Kürze über Mietvertarag und Schönheitsreparaturen!
Bei weiterer Frage bitte gezielt nachfragen welche Textpassage ich mitteilen soll.

An mehreren Wänden ist außerdem die Tapete einschließlich der Fußbodenleiste entfernt.

Vielleicht wollte er etwas renovieren.

Zum Thema Einschreiben, wo sende ich es hin???
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 5 Jahren.
vielen Dank für den Nachtrag.

Zunächst zum Einschreiben: sofern das Mietverhältnis noch besteht,was nach ihrer Schilderung der Fall ist, können sie diese zur aktuellen Anschrift des Mieters schicken (also zur Wohnung um die es geht).

Bei Schönheitsreparaturen kommt es im Endeffekt auf jedes Wort in der Klausel an.

Nach ihrer Schilderung deutet es auf eine Unwirksamkeit der Klausel sind. Dieses kann ich aber nicht abschließend beurteilen, ohne die gesamte Klausel zu kennen.

Ich benötige leider die komplette Klausel. Bitte erreichen Sie mir den kompletten Wortlaut nach.



Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Stresemannstr. 46
27570 Bremerhaven
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Fax.0471/140244

Tel. 140240 o. 140241

Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Wie anfangs mitgeteilt habe ich vom Mieter alle Schlüssel per Post zurückerhalten, das Namensschild auf dem Briefkasten und der Klingel hat der Mieter entfernt. Er wohnt nicht mehr in der Wohnung. Das Einschreiben würde wieder zurückkommen. Ob er bei seiner Mutter bzw Eltern wohnt ist ebenfalls nicht bekannt. Wie gesagt war die Mutter am Telefon nicht kooperativ. Ich kann es nur versuchen an seine EMail Adresse senden, was aber kein Einschreiben darstellt



§8 Schönheitsreparaturen

(1) Vom Mieter sind während der Mietzeit die nachstehend aufgeführten Schönheitsreparaturen ohne besondere Aufforderung fachgerecht auszuführen.

Die Schönheitsreparaturen umfassen das Tapezieren der Wände, das Streichen der Decken, Wände, Türen, Heizkörper und Heizrohre sowie den Innenanstrich der Fenster.

Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:

- in Küchen, WC, Bädern und Duschen alle drei Jahre,
- in Wohn- und Schlafräumen, Dielen und Fluren alle fünf Jahre.

Die Fenster sind auf der Innenseite generell alle drei Jahre zu streichen.

(2) Der Mieter ist nicht berechtigt, ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen. Er ist für den Umfang und die Rechtzeitigkeit der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

(3) Die Schönheitsreparaturen müssen fachgerecht ausgeführt werden.

(4) Kommt der Mieter seinen Verpflichtungen nicht nach, so kann der Vermieter nach fruchtloser Aufforderung des Mieters zur Durchführung der Arbeiten Ersatz der Kosten verlangen, die zur Ausführung der Arbeiten erforderlich sind. Bei Nichterfüllung seiner Verpflichtungen nach Satz 2 hat der Mieter die Ausführung dieser Arbeiten während des Mietverhältnisses durch den Vermieter oder dessen Beauftragten zu dulden.

(5) Die fälligen Schönheitsreparaturen sind spätestens bis zur Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen. Kommt der Mieter dieser Verpflichtung nicht nach, so hat er dem Vermieter die Kosten für die nachträgliche Ausführung der Schönheitsreparaturen zu erstatten. Er haftet daneben für den Schaden, der durch die nachträgliche Ausführung der Schönheitsreparaturen entsteht,

(6) Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen in einzelnen Räumen noch nicht fällig, so hat der Mieter an den Vermieter die später zu erwartenden Kosten bei Beendigung des Mietverhältnisses anteilig zu zahlen. Der Kostenanteil entspricht in der Regel dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen laut Fristenplan und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen abgelaufenen Zeiträumen.

Für Schönheitsreparaturen, die bei Vertragsende noch nicht fällig sind, hat der Mieter von dem aus dem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter ausgewählten Malerfachgeschäftes ersichtlichen Kosten als Abgeltung zukünftiger Schönheitsreparaturen an den Vermieter zu zahlen.



(1) Wenn die Schönheitsreparaturen seit Einzug oder seit einer späteren Vornahme länger zurückliegen als:

bei Küche, Bad, WC, Dusche bei allen anderen Räumen

07 Monate = 20 % 12 Monate = 20 %

08 Monate = 30 % 18 Monate = 30 %

09 Monate = 40 % 24 Monate = 40 %

10 Monate = 50 % 30 Monate = 50 %

23 Monate = 60 % 36 Monate = 60 %

27 Monate = 70 % 42 Monate = 70 %

31 Monate = 80 % 48 Monate = 80 %

34 Monate = 90 % 54 Monate = 90 %

Weist der Mieter binnen 2 Wochen nach Zugang dieses Voranschlages durch den Voranschlag eines anderen Malerfachgeschäftes für die gleichen Arbeiten einen geringeren Kostenaufwand nach, so ist dieser maßgebend, es sei denn, daß dieser Handwerker die Ausführung der Arbeiten ablehnt.

(7) Die Kosten für kleine Instandhaltungen innerhalb der Mieträume hat der Mieter zu tragen, soweit diese im Einzelfall den Betrag von DM 200,00 und im Kalenderjahr den Betrag von DM 800,00 nicht übersteigen. Die kleinen Instandhaltungen umfassen das Beheben von Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität und Wasser, den Heizeinrich-tungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen einschließ-lich der Gurte der Rolläden und den Elektrogeräten und Möbeln der Einbauküche.

(8) Bauliche Veränderungen durch den Mieter bedürfen der vorherigen Zustimmung durch den Vermieter.

§9 Besichtigung der Mietsache durch den Vermieter

(1) Beauftragte des Vermieters können die Mietsache nach rechtzeitiger Ankündigung bei dem Mieter zu angemessener Tageszeit besichtigen oder besichtigen lassen.

(2) In besonderen Fällen ist die Besichtigung ohne vorherige Anmeldung zulässig.

(3) In dringenden Fällen ist der Vermieter bei Abwesenheit des Mieters berechtigt, die Mieträume auf Kosten des Mieters öffnen zu lassen, sofern ihm die Schlüssel nicht zur Verfügung stehen.

§10 Untervermietung

(1) Die Untervermietung oder Gebrauchsüberlassung an dritte Personen bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters.

§11 Tierhaltung

(1) Die Haltung von Tieren mit Ausnahme von Ziervögeln und Zierfischen ist verboten.

§12 Vermieterpfandrecht

(1) Vermieterpfandrecht besteht für alle in die Wohnung eingebrachten Gegenstände mit Ausnahme derjenigen, die der Pfändung nicht unterworfen sind. Die Mieter versichern, daß diese in ihrem Eigentum stehen.

§13Schadensersatz bei fristloser Kündigung und dergleichen.

(1) Endet das Mietverhältnis durch fristlose Kündigung des Vermieters, oder wird es aus sonstigen Gründen, welche der Mieter zu vertreten hat, vorzeitig aufgehoben, so haftet der Mieter für den Schaden, den der Vermieter dadurch erleidet, daß die Räume eine Zeitlang leerstehen oder billiger vermietet werden müssen, jedoch höchstens für den Mietausfall eines Jahres.

Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 5 Jahren.
vielen Dank für den Nachtrag.

Leider muss ich Ihnen mitteilen, dass die Klausel gemessen an der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes einen so genannten starken Fristenplan darstellt und daher unwirksam ist.

Problematisch ist insbesondere folgende Formulierung:

"Die Schönheitsreparaturen sind spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:"

Im Ergebnis wird durch diese Klausel gesagt, dass spätestens nach Ablauf einer bestimmten Anzahl von Jahren renoviert werden muss.

Diese Klausel ist leider definitiv unwirksam, so dass der Mieter nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist.

Sofern Sie zukünftig vermieten sollten Sie unbedingt darauf achten eine wirksame Klausel zu verwenden. Bei Interesse würde ich ihnen im Rahmen einer gesonderten Beauftragung sehr gerne eine wirksame Klausel formulieren bei Wunsch. Wie gesagt ist die vorliegende Klausel leider definitiv unwirksam.



Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Stresemannstr. 46
27570 Bremerhaven
[email protected]
Fax.0471/140244

Tel. 140240 o. 140241

Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Wie verhält es sich mit den teilweise entfernten und nicht mehr angebrachten Raufasertapeten und Fußbodenleisten? Ist die Entfernung für den Mieter erlaubt? Normalerweise wäre es einfach gewesen die Tapeten einfach zu überstreichen wenn sie noch an der Wand wären!

Wenn ich das richtig verstehe habe ich z.Z keine Möglichkeit meinen Mieter zu erreichen und irgendetwas mittzuteilen, außer vielleicht über Email. 4 Monatsmieten futsch und ich kann noch die Räumungs- und Renovierungskosten tragen. Sehen Sie das auch so?
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 5 Jahren.
Das Entfernen der Tapeten und Fußbodenleistung gehört nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schon begrifflich gar nicht zu den Schönheitsreparaturen, so dass hierfür der Mieter nicht verantwortlich gemacht werden kann.

Im Umkehrschluss darf es der Mieter aber nur dann machen, wenn er vom Vermieter hierzu ermächtigt worden ist.

Sofern sie den Mieter per E-Mail erreichen können ist dieses schon vollkommen ausreichend. Sofern er nicht reagiert ist das natürlich eine andere Frage und sie sollten die oben genannten Schritte in die Wege leiten (also gegebenenfalls einen Anwalt beauftragen).



Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Stresemannstr. 46
27570 Bremerhaven
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Tel. 140240 o. 140241

Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Ist ewas mit dem Dialog schief gelaufen? Hier nochmals meine letzte, etwas geänderte Frage:
Wie verhält es sich mit den teilweise entfernten und nicht mehr angebrachten Raufasertapeten und Fußbodenleisten? Ist die Entfernung für den Mieter erlaubt? Normalerweise wäre es für mich einfach gewesen die Tapeten einfach zu überstreichen wenn sie noch an der Wand wären!

Wenn ich das richtig verstehe habe ich z.Z keine Möglichkeit meinen Mieter zu erreichen und irgendetwas mittzuteilen, außer vielleicht über Email. 4 Monatsmieten futsch und ich kann noch die Räumungs- und Renovierungskosten tragen. Sehen Sie das auch so?Wann kann ich mit der Räumung beginnen, wenn ich den Mieter nicht erreiche?
Ändern
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 5 Jahren.
Das Entfernen der Tapeten und Fußbodenleistung gehört nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schon begrifflich gar nicht zu den Schönheitsreparaturen, so dass hierfür der Mieter nicht verantwortlich gemacht werden kann.

Im Umkehrschluss darf es der Mieter aber nur dann machen, wenn er vom Vermieter hierzu ermächtigt worden ist.

Sofern sie den Mieter per E-Mail erreichen können ist dieses schon vollkommen ausreichend. Sofern er nicht reagiert ist das natürlich eine andere Frage und sie sollten die oben genannten Schritte in die Wege leiten (also gegebenenfalls einen Anwalt beauftragen).



Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Stresemannstr. 46
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Tel. 140240 o. 140241

Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Vielen Dank,
Grüße aus der Kurpfalz nach Bremerhaven!
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr gerne geschehen
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Wie kann ich jetzt noch eine Bewertung abgeben???????????????ß
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 5 Jahren.
vielen Dank für den Nachtrag.

Normalerweise müsste irgendwo in der Nähe meiner Antworten eine Option zur Bewertung sein.


Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

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Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Hallo Herr Philipp Newerla,

ich habe mit Ihren hilfreichen Infos einen Brief an meinen Mieter angefertigt den ich Ihnen zur Prüfung zusende. Hier und da sind sicherlich einige juristische Redewendungen angenbracht. Kann ich eine Frist für die Räumung angeben?

Sehr geehrter Herr xxxxxxxxxxx,

hiermit bestätige ich den Erhalt der Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt und den Erhalt der Wohnungsschlüssel am 12.08.2011.

Nach gesetzlicher Kündigungsfrist ist der nächst mögliche Kündigungstermin der 30.11.2011. Bis dahin ist die monatliche Miete + NK in Höhe von 506,81 EUR zu entrichten. Ich fordere Sie hiermit auf die Miete + NK für August innerhalb der nächsten 10 Tage zu überweisen.

Wenn ich innerhalb der Frist keine Zahlung erhalte, werde ich einen Rechtsanwalt mit der notfalls gerichtlichen Durchsetzung der Ansprüche beauftragen. Die damit verbundenen Kosten (Anwaltskosten und Gerichtskosten) sind dann von Ihnen zu tragen.

Die Überschreibung der Möbel oder andere Einrichtungsgegenstände akzeptiere ich nicht. Die Räumung von Wohnung und Kellerraum ist von Ihnen zu erledigen. Wenn ich das für sie organisiere werde ich Ihnen die Räumungskosten in Rechnung stellen.

Das teilweise Entfernen der Tapeten und der Teppichbodenleiste ist einem Mieter nur gestattet, wenn er vom Vermieter hierzu ermächtigt worden ist. Somit sind auch diese Wiederherstellungskosten von Ihnen zu tragen.

Somit habe ich Ihnen meinen Standpunkt zu dem Thema bekannt gegeben. Ich bin immer noch der Meinung, dass Sie das Mietverhältnis auf korrekte und faire Art und Weise beenden werden. Wir können über alles reden oder mailen. Ich biete Ihnen an Sie bei der Organisation der Aufgaben zu unterstützen. In der Hoffnung ein positives Signal von Ihnen zu erhalten verbleibe ich mit

mit freundlichen Grüßen

Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für den Nachtrag.

Vorab: Eine Frist zur Räumung können sie angeben, aber erst dann, wenn das Mietverhältnis wirksam beendet worden ist.

Sehr gerne möchte ich Ihnen bei der Überprüfung/Formulierung ihres Briefes behilflich sein. Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass es sich hierbei nicht mehr um eine Beratung, sondern vielmehr einen Auftrag handelt,der zudem auch noch bei weitem über ihre Ausgangsfrage hinausgeht und somit keine Verständnisfrage zu ihrer Ausgangsfrage (mehr) darstellt.

Sehr gerne wäre ich aber bereit ihnen im Rahmen einer gesonderten Beauftragung den Brief in rechtlicher und fachmännischer Weise zu formulieren.

Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

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Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Welche Kosten kommen da auf mich zu?
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 5 Jahren.
Vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Bitte teilen Sie mir kurz mit, ob Sie eine vollständige außergerichtliche Vertretung oder lediglich die Formulierung dieses einen Briefes wünschen (der dann in Ihrem Namen versendet werden würde).



Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

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Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Es geht nur um die Formulierung des Briefes,
den ich dann mit meinem Namen versende.
Grüße
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 5 Jahren.
vielen Dank für den Nachtrag.

Hierfür wäre meines Erachtens ein Honorar in Höhe von 60.- € (brutto) angemessen.


Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste


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Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Da ich nicht weiß ob ich den Mieter überhaupt erreiche versuche ich es zunächst mit meiner Formulierung!
Danke
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr gern geschehen und viel Erfolg!

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