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raschwerin
raschwerin, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 16757
Erfahrung:  Rechtsanwalt
27582713
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raschwerin ist jetzt online.

Guten Tag, bei meiner Wohnung hat ein Eigent merwechsel

Kundenfrage

Guten Tag,

bei meiner Wohnung hat ein Eigentümerwechsel stattgefunden bzw. findet gerade statt.
Nun hat mir der neue Eigentümer einen Mietvertrag geschickt, in dem eine Erhöhung der Gesamtmietkosten von 120.- Euro(!) aufgeführt ist (Kaltmiete + 50.-, Nebenkosten + 70.- Euro).
Bei der Erhöhung der Nebenkosten stützt sich der neue/zukünftige Eigentümer auf einen Wirtschaftsplan der Hausverwaltung für 2011, den er mir mit zugesandt hat und behauptet, dass dies umlagefähige Betriebskosten sind, die der Mieter zu tragen hätte. Laut Abrechnung der Hausverwaltung stimmen zwar die 180.- Euro pro Monat, finde aber diese Nebenkosten für ein 1 Zi. Appt. mit 37,3 m², selbst in München, für masslos überzogen.
Bin ich als Mieter verpflichtet diese Betriebskosten in voller Höhe bezahlen?

Ich hatte bisher eine Kaltmiete in Höhe von 445.- + 110.- Euro NK (inkl. Tiefgaragenstellplatz) zu zahlen, was ja auch schon im oberen Preissegment liegt.

Als der zukünftige Wohnungseigentümer das Appartement besichtigt hat, habe ich vermutlich einen Fehler begangen, indem ich verlauten liess, dass ich diese Wohnung sehr liebe und wir gerne einen 5 Jahresmietvertrag anschliessen könnten.
Das versucht dieser nun auszunutzen.

Sind Vergleichsmieten für den Vermieter eigentlich bindend und muss sich dieser danach richten?


Für die Beantwortung meiner Fragen bedanke XXXXX XXXXX ganz herzlich im Voraus!

MfG

Günther Seidl
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Die Nebenkostenpauschale kann erhöht werden, wenn der Vermieter einen höheren Verbrauch bzw. generell gestiegene Kosten nachweisen kann.

Die Miete kann der Vermieter nur unter den folgendne Voraussetzungen erhöhen:

Die Voraussetzungen des Mieterhöhungsverlangens im Einzelnen.

Der Vermieter muss sämtliche Voraussetzungen der § 558 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) erfüllen. Liegt auch nur eine der Voraussetzungen nicht vor, so hat er keinen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Sein Erhöhungsverlangen wird insoweit rechtsunwirksam, als er seinen Erhöhungsanspruch gerichtlich nicht durchsetzen kann. Dies allerdings hindert nicht, dass der Mieter einem eventuell “unwirksamen” Mieterhöhungsverlangen nicht dennoch zustimmen kann.

Ein einmal unwirksames Mieterhöhungsverlangen kann, wenn der Mieter es nicht dennoch akzeptiert, nur in Ausnahmefällen geheilt werden. Im Zweifel muss es wiederholt werden und dies führt zu Mietverlusten und Arbeitsaufwand.

Die einjährige Wartefrist

Sinn und Zweck der Regelung ist es, dass der Mieter mindestens zwölf Monate keine (rechtswirksame) Post des Vermieters zu befürchten hat.

Der Beginn der Wartefristist ist derjenige Zeitpunkt, an dem erstmals die zuletzt geänderte Miete zu zahlen war, beziehungsweise der Mietvertragsbeginn. Erst ein nach Ablauf der Wartefrist zugestelltes Mieterhöhungsverlangen ist wirksam.

Ein vor Ablauf der Jahresfrist gestelltes Mieterhöhungsverlangen ist nichtig.

Unberücksichtigt bleiben bei der Berechnung der Sperrfrist Mieterhöhungen § 559 BGB (Modernisierung) und § 560 BGB (Betriebskostenerhöhung), so dass Mieterhöhungen auf dieser Grundlage zwischen Vertragsbeginn beziehungsweise Wirksamwerden der letzten Mieterhöhungsvereinbarung die Jahresfrist nicht unterbrechen.

Sonderfall: Auch beim Übergang von bisher öffentlich gefördertem / preisgebundenem Wohnraum in die Preisfreiheit ist die Einjahresfrist des § 558 BGB einzuhalten.

Einhaltung einer Mietfestschreibung von 15 Monaten

Zwischen der Miete bei Vertragsbeginn beziehungsweise dem Zeitpunkt des Wirksamwerdens der letzten Mieterhöhung muss eine “Verschnaufpause” für den Mieter von 15 Monaten liegen.

Nichtüberschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Die verlangte neue Miete darf die sogenannte ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigen. Im Gegensatz zu der Marktmiete, die dem bei Abschluss eines Mietvertrages üblicherweise gezahlten Entgelt entspricht, wird unter ortsüblicher Vergleichsmiete ein repräsentativer Querschnitt der Mieten verstanden, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden bei bestehenden Mietverhältnissen tatsächlich und üblicherweise gezahlt werden.

Vergleichbarkeit der ortsüblichen Vergleichsmiete mit der konkreten Wohnungsmiete

Bei einer Bewertung der derzeitigen Miete im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muß immer berücksichtigt werden, daß nur Vergleichbares miteinander verglichen werden kann. Vergleichbar sind nur solche Wohnungen beziehungsweise Mietwerte, die im wesentlichen die gleichen gesetzlichen Bewertungsmerkmale aufweisen. Verbleibende Unterschiede können dann durch angemessene Zu- und Abschläge ausgeglichen werden und zu einer nachprüfbaren Vergleichbarkeit führen. Hierzu im wesentlichen:

Mietpreisstruktur

Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete beispielsweise im Mietspiegel / Gutachten netto ausgewiesen ist, der Mietvertrag jedoch eine Teilinklusivmiete beinhaltet, so müssen die Betriebskostenanteile aus der Teilinklusivmiete herausgerechnet werden, Oberlandesgericht Stuttgart RiM 1, 1016; Oberlandesgericht Zweibrücken RiM 1, 244; Oberlandesgericht Hamm RiM 1, 1080.

Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und darf Sie bitten, meine Antwort zu akzeptieren und zu bewerten.

Durch die Akzeptierung wird meine Tätigkeit Ihnen gegenüber bezahlt. Dies ist insbesondere unter Berücksichtigung berufsrechtlicher Aspekte erforderlich, da eine kostenlose Rechtsberatung in Deutschland nicht erlaubt ist.

Ich danke Ihnen vielmals und stehe für Rückfragen und eine weitergehende Beauftragung natürlich jederzeit gern zur Verfügung.

Bekannt aus:

 
 
 
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