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Danjel Newerla
Danjel Newerla, Diplom Jurist
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 9380
Erfahrung:  Im Bereich Mietrecht habe ich schon mehrere Mandate betreut.
26039601
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Danjel Newerla ist jetzt online.

Wir bauen ein Haus und wollen November oder Dezember dort einziehen.

Kundenfrage

Wir bauen ein Haus und wollen November oder Dezember dort einziehen. Zur Zeit wohnen wir zur Miete. Jetzt seit sieben Jahren. In unserem Mietvertrag steht: Eine ordentliche Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit Überlassung des Wohnraumes um jeweils drei Monate.D.H für uns, wir müssen fünf Monate vorher kündigen. Das finde ich übertrieben. Es sucht doch auch keiner fünf Monate vorher eine Wohnung, oder?! Müssen wir jetzt tatsächlich für einen Nachmieter sorgen, wenn wir nur drei Monate vorher kündigen? Und, wenn muss unsere Vermieter, den von uns ausgesuchten Nachmieter annehmen? Oder müssen wir suchen, bis einer passt?
Was ist mit Streichen bzw Renovieren der Räume? Im Mietvertrag steht was von "Schönheitsreperaturen" Bäder/Küche/Dusche alle drei Jahre Schlafräume/Flur /Diele/Toilette alle fünf und übrige Räume/Fenster/Türen/ Heizkörper alle sechs.D.H., wir müssen die komplette Wohnung renovieren? Als wir eingezogen sind, hat unser Vermieter Fenster und Heizungen gestrichen und wir die Wände.Jetzt ist er vor 1 1/2 Jahren gestorben. Damals hatte er gesagt, wer einzieht soll es sich so machen, wie er es haben möchte. Unser Vermieter hatte von ca drei Jahren einen Rolladen repariert und dabei eine Wand geschädigt. Müssen wir jetzt dafür geradestehen? Seine Frau wird das ja nicht wissen. Unser Mietvertrag hört sich entsetzlich an. Ich dachte da hat sich einiges geändert. Wer einzieht streicht so wie er es möchte! Eine Wohnung hat nach vielen Jahren automatisch Abnutzungen, die ein Vermieter hinnehmen muss! Ich wusste auch nicht, dass Türen gestrichen werden müssen. Über Hilfe würde ich mich freuen. Da wir mit dem Haus genug zu tun haben, würden wir gerne vorher wissen, was uns im Herbst erwartet.DANKE.
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrter Ratsuchender,





vielen Dank für Ihre Anfrage .

Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:





Hier geht es offensichtlich um das Thema der Endenovierung beziehungsweise Schönheitsreparaturen.

 

 

Bevor ich die konkrete Prüfung vornehme, möchte ich gerne noch kurz einleitend etwas zum Begriff der Schönheitsreparaturen voranstellen:

Nach einhelliger Meinung umfasst der Begriff der Schönheitsreparaturen in Anlehnung an die unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum geltenden Definition in § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV, die gleich lautend mit § 7 Abs. 2 Mustermietvertrag 1976 des Bundesjustizministeriums ist, das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Umfasst ist mithin nahezu ausschließlich die malermäßige Beseitigung der üblichen Dekorationsmängel infolge der unvermeidlichen Abnutzung der Räume durch den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters.

Die Vornahme dieser „Ausbesserungsarbeiten“ ist nach dem gesetzlichen Leitbild grundsätzlich dem Vermieter auferlegt, kann aber auch, was in der Praxis sehr oft geschieht, auf den Mieter abgewälzt werden.

Dies ist in Ihrem Fall genauso.

Eine solche Klausel, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen bzw. entsprechende Kosten hierfür trägt, ist nach gefestigter Rechtsprechung grundsätzlich zulässig (vgl. Urteil des BGH, Az. VIII ZR 339/03).

Es gilt aber folgendes zu beachten:

Steht eine solche Klausel im Mietvertrag, so müssen aber nur solche Schäden beseitigt werden, die die Weitervermietung beeinträchtigen und die vom Mieter zu verantworten sind. Eine Pflicht zur umfänglichen Neurenovierung bzw. Durchführung von Schönheitsreparaturen ohne Bezug auf den tatsächlichen Zustand besteht also grundsätzlich nicht, auch wenn der Mietvertrag dies vorsieht.

Voraussetzung für eine solche Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist allerdings, dass die Klausel auch wirksam ist.

Die Klausel in ihrem Fall ist unwirksam, da sie ja eine pauschale Pflicht vereinbart wurde unabhängig vom Zustand.

Da die Schönheitsreparaturklausel also unwirksam ist bleibt es bei dem Grundsatz, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen, also insbesondere das Streichen, selber vornehmen muss.

 

 

Sofern der Vermieter bei einer Reparatur des Rolleladens die Wand beschädigt hat, haben sie einen Anspruch gem. § 535 BGB, dass der Vermieter diesen Schaden wieder in Ordnung bringt. Keinesfalls müssen sie hierfür aufkommen!


Es ist richtig, dass sich für den Vermieter mit der Dauer des Mietverhältnisses die Kündigungsfrist gegebenenfalls verlängern kann.

 

Sie als Mieter können aber grundsätzlich immer gem. § 573 c Abs. 1 BGB unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Monatsende ordentlich kündigen.

 

 

§ 573c BGB
Fristen der ordentlichen Kündigung

(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 

 





Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!



Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.



Sofern Sie mit meiner Antwort zufrieden sind möchte ich Sie höflich bitten meine Antwort gemäß den allgemeinen Geschäftsbedingungen dieser Plattform zu akzeptieren. Zufriedenheit bedeutet , dass keine Verständnisfragen mehr bestehen und die Frage vollumfänglich beantwortet worden ist.



Sie akzeptieren meine Antwort, indem Sie unter meiner Antwort einmal auf das grüne Feld „akzeptieren“ klicken.





Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Mittwochnachmittag!



Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Stresemannstr. 46
27570 Bremerhaven
[email protected]
Fax.0471/140244

Tel. 0471/140240 o. 0471/140241









Danjel Newerla, Diplom Jurist
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 9380
Erfahrung: Im Bereich Mietrecht habe ich schon mehrere Mandate betreut.
Danjel Newerla und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Ich komme nicht an meine Antwort. Sorry.
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrter Ratsuchender,





vielen Dank für Ihre Anfrage .

Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:





Hier geht es offensichtlich um das Thema der Endenovierung beziehungsweise Schönheitsreparaturen.

 

 

Bevor ich die konkrete Prüfung vornehme, möchte ich gerne noch kurz einleitend etwas zum Begriff der Schönheitsreparaturen voranstellen:

Nach einhelliger Meinung umfasst der Begriff der Schönheitsreparaturen in Anlehnung an die unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum geltenden Definition in § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV, die gleich lautend mit § 7 Abs. 2 Mustermietvertrag 1976 des Bundesjustizministeriums ist, das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Umfasst ist mithin nahezu ausschließlich die malermäßige Beseitigung der üblichen Dekorationsmängel infolge der unvermeidlichen Abnutzung der Räume durch den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters.

Die Vornahme dieser „Ausbesserungsarbeiten“ ist nach dem gesetzlichen Leitbild grundsätzlich dem Vermieter auferlegt, kann aber auch, was in der Praxis sehr oft geschieht, auf den Mieter abgewälzt werden.

Dies ist in Ihrem Fall genauso.

Eine solche Klausel, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen bzw. entsprechende Kosten hierfür trägt, ist nach gefestigter Rechtsprechung grundsätzlich zulässig (vgl. Urteil des BGH, Az. VIII ZR 339/03).

Es gilt aber folgendes zu beachten:

Steht eine solche Klausel im Mietvertrag, so müssen aber nur solche Schäden beseitigt werden, die die Weitervermietung beeinträchtigen und die vom Mieter zu verantworten sind. Eine Pflicht zur umfänglichen Neurenovierung bzw. Durchführung von Schönheitsreparaturen ohne Bezug auf den tatsächlichen Zustand besteht also grundsätzlich nicht, auch wenn der Mietvertrag dies vorsieht.

Voraussetzung für eine solche Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist allerdings, dass die Klausel auch wirksam ist.

Die Klausel in ihrem Fall ist unwirksam, da sie ja eine pauschale Pflicht vereinbart wurde unabhängig vom Zustand.

Da die Schönheitsreparaturklausel also unwirksam ist bleibt es bei dem Grundsatz, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen, also insbesondere das Streichen, selber vornehmen muss.

 

 

Sofern der Vermieter bei einer Reparatur des Rolleladens die Wand beschädigt hat, haben sie einen Anspruch gem. § 535 BGB, dass der Vermieter diesen Schaden wieder in Ordnung bringt. Keinesfalls müssen sie hierfür aufkommen!


Es ist richtig, dass sich für den Vermieter mit der Dauer des Mietverhältnisses die Kündigungsfrist gegebenenfalls verlängern kann.

 

Sie als Mieter können aber grundsätzlich immer gem. § 573 c Abs. 1 BGB unter Einhaltung einer Frist von drei Monaten zum Monatsende ordentlich kündigen.

 

 

§ 573c BGB
Fristen der ordentlichen Kündigung

(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

 

 





Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!



Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.



Sofern Sie mit meiner Antwort zufrieden sind möchte ich Sie höflich bitten meine Antwort gemäß den allgemeinen Geschäftsbedingungen dieser Plattform zu akzeptieren. Zufriedenheit bedeutet , dass keine Verständnisfragen mehr bestehen und die Frage vollumfänglich beantwortet worden ist.



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Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

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Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

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Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Vielen Dank für Ihre Antwort, sie hat mir sehr geholfen. Eine Frage habe ich noch. Wenn wir jetzt statt der fünf Monate, drei Monate Kündigungfrist einhalten, müssen wir für einen Nachmieter sorgen und wenn, muss unserer vom Vermieter akzeptiert werden?
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 5 Jahren.
vielen Dank für den Nachtrag.

Es freut mich, dass ich Ihnen weiterhelfen konnte.

Sofern sie sich auf die gesetzliche Kündigungsfrist berufen von drei Monaten sind sie überhaupt nicht verpflichtet irgend einen Nachmieter zu besorgen.

Selbst wenn sie aus einem anderen Gesichtspunkt hierzu verpflichtet wären, dürfte der Vermieter den Nachmieter grundsätzlich nicht ohne triftigen Grund ablehnen.

Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

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