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RASchiessl
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 24895
Erfahrung:  Vertragsanwalt des BWE
32916861
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RASchiessl ist jetzt online.

Abrechnungszeitraum wurde verl ngert! 01.09.09-31.12.2010 dabei

Kundenfrage

Abrechnungszeitraum wurde verlängert! 01.09.09-31.12.2010 dabei sind plötzlich die Kosten für die Wohngebäudevers. sowie Haftpflicht und Kabelfernsehn VERDOPPELT! Die Abrechnng kam erst am 18.06.2011! Ist das alles Rechtens?
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Nein, die Abrechnung ist fehlerhaft:

Die Nebenkostenabrechnung darf zwar einen Zeitraum von weniger als 12 Monaten umfassen, nie jedoch einen längeren Zeitraum als 12 Monate abrechnen.

Über die Betriebskostenvorauszahlungen ist nämlich jährlich abzurechnen, § 556 III BGB.

Hierbei handelt es sich um eine Höchstzeitspanne mit der Folge, dass die Abrechnung, welche über mehr als 12 Monate geht, nicht ordnungsgemäß und somit nicht fällig ist (LG Düsseldorf Urteil vom 18.03.1997).

Das bedeutet für Sie, dass die Nebenkostenabrechnung aufgrund dieses formellen Mangels unwirksam und von Ihnen nicht zu begleichen ist.

Der Vermieter ist verpflichet einen neue Abrechnung über den Zeitraum 01.01.2010-31.12.2010 zu erstellen.

Über 2009 kann er keine Nachforderungen mehr erstellen, da die Ausschlussfrsit des § 556 III 3 BGB von einem Jahr am 31.12.2010 abgelaufen ist.

Nun zur Verdoppelung der Nebenkosten.

Wenn eine neue Abrechnung über 2010 kommt, so sollten Sie zunächst Einsicht in die Belege nehmen um zu sehen, ob die geltend gemachten Beträge überhaupt korrekt sind.

Sollte dies der Fall sein, so liegt möglicherweise ein Verstoß gegen des Wirtschaftlichkeitsgebot dar, § 560 V BGB.

Nach § 560 Abs. 5 ist bei der Veränderung der Betriebskosten der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Nur diejenigen Betriebskosten sind ansetzbar, die einer ordentlichen Bewirtschaftung entsprechen.

Das bedeutet, bei der behaupteten Verdoppelung der Betriebskosten muss Ihr Vermieter die Verdoppelung erklären können.

Der Vermieter muss mindestens bei der Vergabe umfangreicher Betriebsleistungen mehrere Vergleichsangebote einholen (LG Berlin, Urteil v. 20.12.2006, 29 O 326/06,).

Das bedeutet, wenn sich die Kosten tatsächlich verdoppelt haben, so muss der Vermieter beweisen, dass er erfolglos bei anderen Unternehmen Vergleichsangebote eingeholt hat.

Kann er dies nicht, sonder hat er die Verdoppelung einfach so hingenommen, so wird er die erhöhten Positionen nicht in Ansatz bringen können.


Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und bitte meine Antwort zu akzeptieren.

Sie akzeptieren in dem Sie auf das grüne Feld "Akzeptieren" klicken.


Falls Sie Rückfragen haben stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Ich bin auch gerne bereit, Ihnen in anderen Angelegenheiten zur Seite zu stehen.

Beachten Sie bitte, dass das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen zu einer völlig anderen Beurteilung des Sachverhalts führen kann. Die Frage wurde beantwortet unter der Maßgabe, dass Sie die AGB (Allgemeinen Geschäftsbedingungen) gelesen haben und bereit sind, meine Antwort nach den gesetzlichen Vorgaben zu akzeptieren.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Das ist schonmal sehr hilfreich, aber auch die Treppenhausreinigung hat sich verdoppelt und ich habe noch nie Belege gesehn über Versicherungsabrechnungen sowie Abrechnungen des Reinigungspersonales. Außerdem hat die Hausverwaltung solange gebraucht die Abrechnung an den Vermieter auszuhändigen was nicht das 1.mal ist! Der Vermieter ist selber darüber verärgert, wie soll ich weiter verfahren?

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachricht:

Wenn die Hausverwaltung fehlerhaft handelt, so muss sich Ihr Vermieter dies Ihnen gegenüber zurechnen lassen.

Wenn Sie also noch nie Belege gesehen haben, so sollten Sie den Vermieter als erstes auffordern Ihnen Belegeinsicht zu gewähren. Dieser wird Sie an den Verwalter verweisen. Vom Verwalter können Sie dann neben der Belegeinsicht auch einen Nachweis darüber verlangen, dass er alles unternommen hat um den Anstieg der von Ihnen genannten Nebenkosten zu vermeiden.

Sie sollten als erstes also die Ihnen jetzt vorliegende Nebenkostenabrechnung nicht bezahlen und den Vermieter auf den Verstoß gegen die Jahresabrechnungspflicht und den Ausschluss der Nachforderungen für 2009 hinweisen.

Bis eine neue Abrechnung kommt (für 2010) brauchen Sie nichts unternehmen. Wenn die Abrechnung dar ist sollten Sie die Belege einsehen und Erklärung hinsichtlich der Verdoppelung verlangen. Kann der Vermieter nicht nachweisen, dass er alles unternommen hat um die Erhöhung zu vermeiden, so sind die Erhöhungsbeträge von Ihnen nicht zu bezahlen.


Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und bitte meine Antwort zu akzeptieren.

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Falls Sie Rückfragen haben stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Ich bin auch gerne bereit, Ihnen in anderen Angelegenheiten zur Seite zu stehen.

Beachten Sie bitte, dass das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen zu einer völlig anderen Beurteilung des Sachverhalts führen kann. Die Frage wurde beantwortet unter der Maßgabe, dass Sie die AGB (Allgemeinen Geschäftsbedingungen) gelesen haben und bereit sind, meine Antwort nach den gesetzlichen Vorgaben zu akzeptieren.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Diese Jahresfrist gilt auch wenn die letzte Abrechnung vom 01.07.2007-31.08.2008 gestellt wurde und man darauf hingewiesen wurde das der Abrechnungszeitraum ein anderer werden soll?

Alte Abrechnungen, die alle zu spät kamen können im nachhinein nicht mehr beanstandet werden??

Experte:  hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachfrage:

Die Jahresfrist gilt auch, wenn der Abrechnungszeitraum umgestellt wurde. Korrekterweise hätte der Verwalter dann den Rest 2009 gesondert abrechnen müssen.

Soweit Sie die anderen alten Abrechnungen bereits bezahlt haben, können Sie diese leider nicht mehr beanstanden.


Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und bitte meine Antwort zu akzeptieren.

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Falls Sie Rückfragen haben stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Ich bin auch gerne bereit, Ihnen in anderen Angelegenheiten zur Seite zu stehen.

Beachten Sie bitte, dass das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen zu einer völlig anderen Beurteilung des Sachverhalts führen kann. Die Frage wurde beantwortet unter der Maßgabe, dass Sie die AGB (Allgemeinen Geschäftsbedingungen) gelesen haben und bereit sind, meine Antwort nach den gesetzlichen Vorgaben zu akzeptieren.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 24895
Erfahrung: Vertragsanwalt des BWE
RASchiessl und 2 weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Vielen Dank, XXXXX XXXXX mir schonmal sehr geholfen
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Bitte sehr gern geschehen!!
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Haben nun meinen Vermieter darauf hingewiesen, dieser meint das sie in der Eigentümerversammlung den Abrechnungszeitraum erweitert haben um dann vom 01.01-31-12 abrechnen zu können und er den ABRECHNUNGSZEITRAUM auch verlängern darf wie er will!? Die Abrechnung könnte ich nicht beanstanden, da er in der Frist war???

Die Verdoppelung der Posten entstand einmalig da immer im Oktober die Rechnungen fürs nächste Jahr gestellt werden(also 2010 und 2011!inkl.)?

Wie kann ich weiter verfahren, mein Vermieter sagt er hätte diverse Urteile gelesen und es wäre alles richtig? Ich wäre nicht richtig informiert??

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Die Ausführungen des Vermieters sind grober Unfug.

Was in der Eigentümerversammlung beschlossen wurde kann und darf nicht zu Ihren Lasten gehen.

Ihr Vermieter soll doch einfach das Gesetz lesen: § 556 III 3 BGB.

Damit sollten die Argumente des Vermieters einfach aber sicher widerlegt werden können.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Das heißt ich kann mich auf diesen Paragraphen berufen? Was steht da genau drin?

Er sagt er hätte sich schlau gemacht und hätte § die ihm erlauben den Abr.Zeitraum neu zu beschlissen und die Frist ist eingehalten?

Nicht das ich etwas falsch wiedergebe: ALSO: Abrechnung vom 01.09.2009-31-12-2010 zugestellt 17.06.2011 ist nicht mehr wirksam für 2009! und der Abrechnungszeitraum darf eben NICHT so einfach auf der Eigentümervers. beschlossen werden(es sei denn es hätte eine Abrechnung Anfang 2010!gegeben), korrekt? Sorry aber mein Vermieter versteht sich im Recht und ist ziemlich sicher er hätte sich auch richtig informiert!

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

I

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

In § 566 III BGB steht:


1"Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen"

Wie bereits ausgeführt erklärt das LG Düsseldorf (Urteil vom 18.03.1997) hierzu, dass es sich bei den 12 Monaten um die absolute Höchstfrist handelt!

Die Abrechnung 01.09.2009 bis 31.12.2010 ist weder für 2009 noch für 2010 wirksam. Die Abrechnung ist insgesamt unwirksam.

Die Eigentümerversammlung hat hier ein ziemliches Eigentor geschossen.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Danke, dann werde ich mal abwarten was mein Vermieter mir für Gesetze rauskopiert hat und was er meint womit er im Recht ist! Melde mic ggf. wieder! DANKE
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Kein Problem!

Auf die Nachweise Ihres Vermieters bin ich auch gespannt!
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

So Nachweis 1:Die Abrechnung ist spätestens bis zum 12 Monat nach Ende des Abr. Zeitraumes mitzuteilen!

2:Einzahlungen und Auszahlungen sind grundsätzlich in dem Wirtschaftsjahr zu verbuchen in dem sie getätigt wurden auch wenn sie sich auf ein anderes Wirtsch.Jahr beziehen! Rechnungsabgrenzungen sind unzulässig!

Abrechnung nach dem Abflussprinzip möglich wenn dem Mieter kein Nachteil durch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzif entstehen! und genau das sagt er: OB ich diese Kosten jetzt erst bezahle oder schon vorher, ist ja egal!

Ich habe eigentlich ein freundschaftliches Verhältnis zu meinem Vermieter, lohnt sich der Streit weil es eben gesetzlich nicht erlaubt ist und der Hausverw. mist gemacht hat oder ist es nur eine formelle Sache? Möchte gerne ohne Stress hier wohnen bleiben!?

Allerdings hat er ja genau die 12 Mon. abrechnungszeitraum erwähnt, bin überfordert!

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Es bleibt dabei ein längerer Abrechnungszeitraum als 12 Monate ist unzulässig.

Ganz offensichtlich hat hier die Hausverwaltung Mist gebaut. Der Vermieter sollte sich also an die Hausverwaltung wenden und dort seine Schadensersatzansprüche geltend machen.

Sie sollten eine Nebenkostenabrechnung über einen Zeitraum von mehr als 12 Monaten in keiner Weise hinnehmen und erst recht keine Nachzahlungen leisten.

MIt freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

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