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RASchiessl
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 24916
Erfahrung:  Vertragsanwalt des BWE
32916861
Geben Sie Ihre Frage in der Kategorie Miet- & WEG-Recht hier ein
RASchiessl ist jetzt online.

Guten Tag, ich habe bei meinem Gewerbemietvertrag mit einer

Kundenfrage

Guten Tag,

ich habe bei meinem Gewerbemietvertrag mit einer 3 jährigen Laufzeit, von dem vereinbarten Sonderkündigungsrecht bei " erheblichen Zahlungsschwierigkeiten"
Gebrauch gemacht. Und nach Ablauf zum 15.5.2011 gekündigt.
Nachweise wie Gewinnermittlung und BWA durch meinen Steuerberater habe ich dazu eingereicht. Es gibt keine Gewinne, die mein Lebensunterhalt sichern.
Daraufhin bot man mir 3 Monate an , 2.50 € weniger Kaltmiete zu zahlen, was ich endsprechend meines Kündigungsgrundes nicht beantwortet sehe.
Wie muss ich mich verhalten um aus dem Mietvertrag zu kommen? Sollte ich auch ohne Antwort das Geschäft verlassen, oder die Mietzahlungen einstellen.
Wie kann erhebliche Zahlungsschwierigkeiten interpretiert werden. Reicht es kein Einkommen zu erzielen, oder muss ich auch meine Spareinlagen zur Aufwendung der Miete benutzen. Hinzukommt eine Riesige Baustelle, die die Geschäftssituation umfangreich erschwert.
Können Sie mit der Kurzanfrage eine Hilfestellung geben?
Vielen Dank A.S.
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Erhebliche Zahlungsschwierigkeiten ist in der Tat ein auslegungsbedürftiger Begriff.

Dabei stellt sich die Frage, welchen Hintergrund diese Regelung bei Vertragsschluss gehabt hat.

Die Formulierung sollte den vielfach vorhandenen Problemen der Mieter entgegenwirken, dass das Unternehmen oftmals nicht den erhofften Profit erwirtschaftet und daher die Miete nicht oder nur unter Verbrauch des Privatvermögens erbracht werden kann. Die Formulierung soll gerade verhindern, dass Sie aufgrund der Befristung Ihre wirtschaftliche Existenz verlieren.

Unter Zugrundelegung dieses Vertragszwecks liegen ersthafte Zahlungsschwierigkeiten dann vor, wenn Sie nicht nur vorübergehend nicht in der Lage sind, die Miete zu begleichen, also wenn das Geschäft über einen längeren Zeitraum, naheliegend ist hier ein Geschäftsjahr, Verluste schreibt.

Da Sie gekündigt haben, sollten Sie nicht einfach die Räumlichkeiten verlassen, sondern mit dem Vermieter eine ordnungsgemäße Übergabe und Abnahme vereinbaren.

Machen Sie dem Vermieter bei der Vereinbarung des Übergabetermins klar, dass Sie unter keinen Umständen bereit und in der Lage sind, das Mietverhältnis weiter zu führen.

Bezüglich der Baustelle können Sie darüberhinaus die Miete mindern. Dies ist auch dann möglich, wenn die Baustelle nicht von Ihrem Vermieter veranlasst wurde, da der Vermieter hier verschuldensunabhängig haftet. Die Höhe der Mietminderung hängt vom Umfang der Beeinträchtigung ab und inwieweit der Geschäftsbetrieb hierdurch zum Erliegen kommt.


Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und bitte meine Antwort zu akzeptieren.

Sie akzeptieren in dem Sie auf das grüne Feld "Akzeptieren" klicken.


Falls Sie Rückfragen haben stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Ich bin auch gerne bereit, Ihnen in anderen Angelegenheiten zur Seite zu stehen.

Beachten Sie bitte, dass das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen zu einer völlig anderen Beurteilung des Sachverhalts führen kann. Die Frage wurde beantwortet unter der Maßgabe, dass Sie die AGB (Allgemeinen Geschäftsbedingungen) gelesen haben und bereit sind, meine Antwort nach den gesetzlichen Vorgaben zu akzeptieren.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen weitergeholfen zu haben. Soweit Sie keine weiteren Nachfragen haben, bitte ich höflich meine Antwort zu akzeptieren indem Sie auf das grüne Feld "Akzeptieren" klicken.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Ja vielen Dank XXXXX XXXXX

so sehe ich die Situation auch, ich habe um einen Übergabetermin gebeten( alles schriftlich)
bekomme aber keine Antwort.
Mündlich hat man mich vorinformiert, meine Zahlenauswertungen würden nicht ausreichend sein.
Umsatzsteuervoranmeldungen 2010 habe ich eingereicht , BWA Steuerberater auch und meine persönlichen Gewinnermittlung ( welche ich so dem Steuerbüro gemeldet habe)
darf man meine Kontoauszüge einfordern?

Bisher bin mit ihre effizienten Darlegung zufrieden.
Danke
Experte:  hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Die Kontoauszüge würden Ihren Vermieter auch nicht weiterbringen als BWA und Gewinnermittlung. Wichtig ist, dass Sie nachweisen dass das Geschäft über einen längeren Zeitraum und nicht nur vorübergehend Verluste abwirft.

Wenn Sie keine Bestätigung für den Übergabetermin erhalten, dann sollten Sie am Übergabetag einen Zeugen hinzuziehen und zusammn mit diesem den Laden begehen und auf Schäden untersuchen.

Um die Übergabe zu bewerkstelligen müssen Sie den Vermieter wieder in den Besitz des Mietobjekts setzen, als Ihm sämtliche Schlüssel übergeben. Am Besten in Anwesenheit von Zeugen persönlich, im Notfall durch Einwurf der Schlüssel in seinen Briefkasten.



Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und bitte meine Antwort zu akzeptieren.

Sie akzeptieren in dem Sie auf das grüne Feld "Akzeptieren" klicken.


Falls Sie Rückfragen haben stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Ich bin auch gerne bereit, Ihnen in anderen Angelegenheiten zur Seite zu stehen.

Beachten Sie bitte, dass das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen zu einer völlig anderen Beurteilung des Sachverhalts führen kann. Die Frage wurde beantwortet unter der Maßgabe, dass Sie die AGB (Allgemeinen Geschäftsbedingungen) gelesen haben und bereit sind, meine Antwort nach den gesetzlichen Vorgaben zu akzeptieren.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 24916
Erfahrung: Vertragsanwalt des BWE
RASchiessl und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Vielen Dank
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Bitte gern geschehen!
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Herr Schiessl,

ich habe ihre Antworten bereits akzeptiert. Vielen Dank
Dennoch benötige ich noch einige Informationen zum weiteren Vorgang. Der Vermieter gibt keine Rückmeldung auf mein Anliegen ( ich habe um einen Übergabetermin gebeten oder alternativ eine Vertragsänderung mit nochmaligem Sonderkündigungsrecht und Preisminderung gebeten ) und ich möchte mit meinem nächsten Schritt keinen Fehler machen.
Wie lange kann ich noch warten? das Sonderkündigungsrecht bezieht sich auf den 15.5.2010
Kann ich Sie dazu noch auf dieser Plattform befragen oder ist es besser einen direkten Kontakt zu suchen und Sie als professionelle Vertretung meiner Person zu beauftragen?
Viele freundliche Grüsse
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Ich gehe davon aus, dass Sie den 15.05.2011 meinen.

Zunächst sollten Sie den 15.05.2011 nicht verstreichen lassen.

Wenn Sie sich beide Optionen offenhalten wollen (Räumung oder Fortführung des Vertrages) dann müssen Sie unbedingt noch bis 15.05.2011 mit dem Vermieter ein Gespräch suchen.

Machen Sie ihm klar, dass Sie das Mietverhältnis unter keinen Umständen fortführen wollen und sollte es zu keiner Einigung kommen, dass Sie das Mietobjekt am 15. geräumt (siehe oben) an ihn zurückgeben werden.

Aus Ihrer Schilderung entnehme ich, dass der Vermieter die Sache wohl aussitzen möchte.

Sprechen Sie dann auch gleich die Frage der Baustelle und damit verbunden der Mietminderung an. Der Vermieter kann diese Minderung dann an den Baustellenbetreiber weiterreichen.

Natürlich können Sie mich weiter befragen oder aber auch direkt beauftragen.

Als erstes sollten Sie jedoch den Vermieter aufsuchen.

MIt freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Recht vielen Dank,
das Gespräch mit dem Vermieter gab es schon, wir konnten uns nicht einigen, da Sie mir zwar eine
Mietminderung von vorerst nur 3 Monaten! anboten aber keine Vertragsänderung in Bezug auf eine weitere
Kündigungsoption. Sie wollen dann erneut meine Daten auswerten, das möchte ich aber nicht.
Ausserdem ist dann mein einmaliges Sonderkündigungsrecht zum 15.5.2011 ( sorry) verstrichen.
Ich halte dies für eine Ablenkung, auch haben Sie mir sofort einen Erstattungsbetrag für den laufenden Mai überwiesen. Sollte ich den zurück beauftragen?
Ich möchte entweder raus oder eine Mietminderung mit angekoppelter weiterer Kündigungsoption.
Dem Vermieter habe ich schon am 19.4. informiert und um einen Übergabetermin mit 2 wöchiger Frist gebeten. Danach war das Gespräch ohne Einigung, jetzt habe ich um einen neuen Übergabetermin mit
wieder 2 Wochen gebeten, bekomme aber keine Antwort.
Bis morgen das Geschäft zu verlassen wird sehr schwierig, da ich Kundenlieferungen verpflichtet bin.
Verstreicht mein Kündigungrecht, wenn ich den Raum nicht verlassen habe?
UND?? Können die Vermieter mich verklagen, die 2 Jahre Restlaufzeit des Vertrages zu zahlen.

Entschuldigung, ist es so in Ordnung wenn ich Sie hier weiterhin befrage?
Danke sehr.

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Kein Problem!

Wenn Sie gekündigt haben und beabsichtigen das Geschäft zu räumen und dies dem Vermieter auch mitteilen, so verstreicht Ihr Kündigungsrecht nicht. Ihre einmal erklärte Kündigung bleibt wirksam, es sei denn Sie schließen einen erneuten Vertrag.

Das Risiko besteht, dass Ihr Vermieter Sie auf den offenen Mietzins für die Restlaufzeit verklagen wird. Dann wird das Gericht über die Kündigungsklausel entscheiden.

Der Vermieter wäre jedoch in jedem Fall verpflichtet, die Räume aus Gründen der Schadensminderung unverzüglich weiter zu vermieten. Sind die Räume weiter vermietet, so verringert sich natürlich der vom Vermieter behauptete Schaden.

Mit freundlichen Grüßen


Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Ihre schnellen Antworten sind sehr hilfreich.

Ich fasse zusammen:

Ich habe dem Vermieter nach einen persönlichen Gespräch, ohne Einigung mitgeteilt das Geschäft zu verlassen oder einen neuen Vertrag zu bekommen. Ich warte auf eine Antwort, über den Verlauf.
Wenn ich nichts höre, kann ich einen Übergabetermin auch nach dem 15.5.2011 vorschlagen und dann auch einhalten. Ich benötige 2 Wochen, um meine Kunden zu informieren.
Meine Sonderkündigungsrecht ist somit NICHT? verstrichen.
Ich muss damit rechnen dass Die Vermieter mich verklagen.
Das Geschäft ist in einer schwierigen Strassenlage, geringer Kundenverkehr zusätzlich die Baustelle,
mehrere Mietobjekte in der Umgebung stehen leer. Es wird nicht einfach sein den Laden neu zu vermieten. Die Vermieter haben mir signalisiert, dass Sie mich behalten wollen, aber auf eine Vertragsänderung bisher nicht eingegangen.
Ich möchte auf keinen Fall für die nächsten zwei Jahre das Risiko der Laufzeit übernehmen, weil aus den besagten Gründen auch meine Umsätze nicht ausreichend sind,
Mein Geschäft ist trotz der Situation sehr angesehen, darum dachte ich auch, dass der Vermieter auf
meine Vorstellungen eingeht.
Am liebesten wäre mir eine Einigung, die Bedingungen habe ich unabdingbar schriftlich mitgeteilt.
Alternativ möchte ich am Besten noch 1 Monat Zeit gewinnen, um ein Neues Geschäft zu finden, damit der Geschäftsverkehr nicht geschädigt wird.
Wie lange kann ich noch warten. Soll ich das temporäre ( für lediglich 3 Monate) Mietminderungsangbot, was mir gleich überwiesen wurde, ablehnen?
Falls eine Klage droht, möchte ich Sie oder einen Vertreter mit der weiteren Kommunikation beauftragen!
AB wann soll ich den Schritt einleiten, wie weit habe ich Chancen die Kündigungsklausel in meinem Interesse zu sehen?
freundliche Grüsse

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Das Mietminderungsangebot des Vermieters sollten Sie ablehnen, da darin eine Einigung gesehen werden kann. Sie sollten die Miete jedoch wegen der Baustelle mindern. Vielleicht können Sie Zahlung des Vermieters hier gegenrechnen.

Wenn Sie noch einen Monat bleiben wollen, so sollten Sie gegenüber dem Vermieter klarstellen, dass Sie das Mietverhältnis nicht einfach fortsetzen wollen, sondern dass Sie für die Räumung noch einen Monat benötigen.

Falls tatsächlich eine Klage droht, können Sie mich gerne beauftragen. Ob Sie mit der Kündigung durchkommen werden, hängt davon ab, wie der Richter die von Ihnen genannte Klausel interpretiert.

Wenn Sie mit dem Vermieter eine Einigung erzielen können, sollte diese unklare Klausel auf jeden Fall raus und ersetzt werden.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Vielen Dank Herr Schliessl,

ich habe Sie gut verstanden.
Gerade habe ich eine Rückmeldung der Verwaltung erhalten.
Darauf nehmen sie Bezug auf mein Anliegen der Vertragsänderung und schlagen einen Gesprächstermin am 16.5. 2011

" sie möchten u.a. die Mietzeit für ein Jahr konkret regeln"


Grundsätzlich finde ich dieses Signal sehr positiv. Kann ich dieses Datum nach dem 15.5.2011
( Kündigungsfrist) akzeptieren?

Danke für den Tipp mit der Klausel
Ich bin Ihnen sehr dankbar


Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Nachricht.

Den Termin können Sie akzeptieren. Bleiben Sie bei der Verhandlung hart und stellen Sie die Verwaltung vor die Wahl: Auszug oder Vertragsänderung in Ihrem Sinne.


Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Ich verbleibe mit achtungsvollen Grüssen.
und werde die positive Erfahrung Ihrer Beratung weitergeben.

Herzlichen Dank
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 5 Jahren.
Bitte gern geschehen!

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