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Danjel Newerla
Danjel Newerla, Diplom Jurist
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 9380
Erfahrung:  Im Bereich Mietrecht habe ich schon mehrere Mandate betreut.
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Danjel Newerla ist jetzt online.

Sehr geehrte Damen und Herren, der Ursprungsmietvertrag

Beantwortete Frage:

Sehr geehrte Damen und Herren,

der Ursprungsmietvertrag wurde 1996 befristet von 01.03.1996 bis 28.02.2001 abgeschlossen, ohne dass es einer Kündigung bedarf.

Das Mietverhältnis wurde über diesen Zeitpunkt hinaus fortgesetzt.

In einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag, unterschrieben am 07.10.03, wurde festgehalten, dass das bisherige Mietverhältnis von den bisherigen Vermietern auf deren Tochter uneingeschränkt übergeht.
Darüber hinaus wurde geregelt, das das Mietverhältnis am 01.03.2001 beginnt und auf unbestimmte Zeit läuft. Hinsichtlich der Kündigungsfristen wurde auf § 2 des ursprünglichen Mietvertrages von 1996 verwiesen, der explizit folgende Staffelung vorsieht:

3 Monate bei Überlassung des Wohnraums bei weniger als 5 Jahren
6 Monate ...... mehr als 5 Jahre
9 Monate ...... mehr als 8 Jahre
12 Monate mehr als 10 Jahre


Für uns ist die Rechtslage unklar ob für uns die gesetzliche dreimonatige Kündigungsfrist gemäß § 573 c BGB gilt, oder ob wir an die lange Kündigungsfrist des Mietvertrages gebunden sind.

Für eine Stellungnahme hierzu wären wir dankbar.
Gepostet: vor 6 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 6 Jahren.

Sehr geehrter Ratsuchender,





vielen Dank für Ihre Anfrage .

Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:







Die Staffelung ist nach aktueller Rechtslage nicht mehr gültig.

Der Mieter kann nach dem Gesetz (§ 573 c BGB) immer unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses mit einer Frist von 3 Monaten kündigen.

Die Unwirksamkeit dieser Klausel bzw. die Möglichkeit sich auf das Gesetz zu berufen ergibt sich direkt aus § 573 c Abs. 4 BGB.

Hiernach ist nämlich eine abweichende Regelung im Mietvertrag zulasten des Mieters unwirksam.


§ 573c BGB
Fristen der ordentlichen Kündigung

(1) Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate.

(2) Bei Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet worden ist, kann eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden.

(3) Bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 ist die Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.





Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!



Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.



Sofern Sie mit meiner Antwort zufrieden sind möchte ich Sie höflich bitten meine Antwort gemäß den allgemeinen Geschäftsbedingungen dieser Plattform zu akzeptieren. Zufriedenheit bedeutet , dass keine Verständnisfragen mehr bestehen und die Frage vollumfänglich beantwortet worden ist.



Sie akzeptieren meine Antwort, indem Sie unter meiner Antwort einmal auf das grüne Feld „akzeptieren“ klicken.




Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.



Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Samstagnachmittag!


Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Stresemannstr. 46
27570 Bremerhaven
[email protected]
Fax.0471/140244









Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.

Ich benötige weitere Informationen. Läßt sich Ihre Auskunft über BGH-Entscheidungen oder Kommentare zu unseer Entlastung nachvollziehen, die wir der Vermieterin vorlegen können.

 

Mit freundlichen Grüßen

Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 6 Jahren.

Sehr geehrter Ratsuchender,





vielen Dank für Ihren Nachtrag:

 






Eine BGH - Entscheidung kann ich Ihnen hierzu nicht nennen.

 

Dies hat den Grund, dass sich die Unwirksamkeit direkt aus dem Gesetz ergibt und zwar aus § 573c Abs. 4 BGB.

 

Bei dem Mietvertrag handelt es sich um eine Vereinbarung, die die Kündigungsfrist abweichend von der 3 monatigen Frist zu lasten des Mieters verändert und ist insoweit unwirksam.

 

 

§ 573c Abs. 4 BGB:

 

 

Eine zum Nachteil des Mieters von Absatz 1 oder 3 abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Es bedarf also keiner Kommentierung oder ähnliches, da sich die Rechtsfolge unmittelbar und unmissverständlich direkt aus dem Gesetz ergibt.

 

 

 


Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Bitte sein Sie auch so nett und akzeptieren Sie noch kurz meine Antwort.Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.



Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Samstagnachmittag!


Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Stresemannstr. 46
27570 Bremerhaven
[email protected]
Fax.0471/140244









Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.

Sehr geehrter Herr Newerla,

 

mir wurde gesagt, dass es einen Stichtag für die Gültigkeit der Mietrechtsreform gibt (01.09.2001), daher auch die mitversandten Daten aus den Mietverträgen. Auch wurde uns gesagt, dass es Unterschiede machen könne, wenn es sich um AGB-Verträge oder um individuelle Vereinbarungen handelt.

 

Seit wann gilt § 573c BGB?

Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 6 Jahren.
Vielen Dnak für den Nachtrag.

§ 573c BGB gilt grundsätzlich seit der Reform 2001.

Sofern aber eine Kündigung ab 2005 erfolgt (dieses ist hier ja der Fall), gilt uneingeschränkt § 573 c BGB (s.o.).

Nachfolgend habe ich Ihnen einen interessanten Artikel zu genau diesem Thema beigefügt:

http://anwalt-im-netz.de/mietrecht/kuendigungsfristen.html


Es gelten also meine obigen Ausführungen.



Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Samstagnachmittag!

 

Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Stresemannstr. 46
27570 Bremerhaven
[email protected]
Fax.0471/140244

 



Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.

Sehr geehrter Herr Newerla, aus dem Artikel entnehme ich dass Kündigungen, die ab dem 01. Juni 2005 dem Mieter oder Vermieter zugegangen sind oder zugehen, dem neuen Recht unterliegen, also der kurzen Kündigungsfrist für den Mieter.

 

Hingewiesen wird als Ausnahme aber auf folgende BGH-Entscheidung:

Dem hat aber der BGH, zuletzt in der Entscheidung vom 12.03.2008, AZ: VIII ZR 71/07, einen kleinen Strich durch die Rechnung gemacht: Es muss formular- oder einzelvertraglich ausdrücklich die alte gesetzliche Regelung wiedergegeben sein, bereits eine sinngemäße Bezugnahme reicht nicht ohne weiteres aus.

 

Kann ich gemäß Ihrer vorangegangenen Auskunft davon ausgehen, dass die Formulierung in unserem Mietvertrag (siehe meine erste Anfrage), nicht unter diese Einschränkung fällt?

 

Besten Dank schon mal für Ihre Antwort, auch ich wünsche Ihnen einen schönen Samstagabend.

Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 6 Jahren.
vielen Dank für den Nachtrag.

Der BGH hat ausgeführt, dass unter Umständen die alten Kündigungsfristen auch heute noch wirksam sein können.

Voraussetzung hierfür ist, dass diese Fristen genau bestimmt sind (ist bei Ihnen der Fall) und es sich um eine Individualvereinbarung handelt und nicht um AGB.

Handelt es sich also um eine Individualvereinbarung des Mietvertrages, so gelten die Fristen, wie sie im Vertrag stehen.

Dieses ist nicht der Fall, wenn es sich um AGB (also beispielsweise einen Mustermietvertrag handelt).

AGB sind sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei (der Verwender) der anderen Vertragspartei bei Abschluss eines Vertrages stellt.

Verwendet der Vermieter also diesen Vertrag in mehreren Fällen, so handelt es sich um AGB mit der Folge, dass die neue Kündigungsfrist des § 573 c BGB gilt.

Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Stresemannstr. 46
27570 Bremerhaven
[email protected]
Fax.0471/140244

 


Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 6 Jahren.

Sehr geehrter Ratsuchender,

Sie haben meine Antwort bislang noch nicht akzeptiert. Ich bitte Sie dies noch gem. den AGB dieser Plattform nachzuholen und mich somit für meine Rechtsberatung zu bezahlen. Sie akzeptieren meine Antwort, indem Sie auf das grüne Feld "akzeptieren" direkt unter meiner Antwort klicken.


Sollten Sie noch Verständnisfragen haben, so melden Sie sich bitte. Ansonsten akzeptieren Sie bitte.



Mit freundlichem Gruß

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.

Sehr geehrter Herr Newerla,

 

danke für Ihre fortgeführte Antwort. Leider hatte ich erst heute wieder die Möglichkeit auf meine Mails zuzugreifen.

 

Ihre Ausführungen habe ich weitestgehend verstanden. Wir gehen davon aus, dass der Mietvertrag ein Mustervertrag (AGB) war, der der damaligen Rechtslage entsprach. Allerdings haben wir natürlich keinen Überblick, ob der Vermieter dieses Vertragsformular mehrfach verwendet hat, da es sich bei dem Mietobjekt um ein Einfamilienhaus handelt.

 

Der zweite Aspekt ist, ob durch den "frei formulierten Nachtrag zum Mietvertrag" eine Individualvereinbarung entstanden ist, die allerdings nach dem Stichtag der Mietrechtsreform entstanden ist.

 

Wenn ich Sie richtig verstehe, wäre demnach die Argumentation, dass zum einen ohnehin ein Muster-/AGB-Vertrag vorliegt, und dass der spätere Nachtrag mit Verweis auf die alten Kündigungsfristen gemäß § 573 c Abs. 4 BGB nicht zulässig war?

 

Wenn ich den Kern der Sache getroffen habe, reicht gerne auch ein einfaches "ja".

 

Mit freundlichen Grüßen

Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 6 Jahren.
Vielen Dank für den Nachtrag.

Ja, das ist richtig, sofern es sich tatsächlich um einen Mustervertrag handelt.


Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Stresemannstr. 46
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Danjel Newerla und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.