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Danjel Newerla
Danjel Newerla, Diplom Jurist
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 9380
Erfahrung:  Im Bereich Mietrecht habe ich schon mehrere Mandate betreut.
26039601
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Danjel Newerla ist jetzt online.

Betrifft Sch nheitsreparaturen und fachgerecht renovierter

Kundenfrage

Betrifft : "Schönheitsreparaturen" und "fachgerecht renovierter Zustand"

Guten Tag Frau RA, guten Tag Herr RA,

Frage: muss ich etwas tun jetzt nach Auszug laut aktueller Rechtslage? Und wenn ja was? Bzw. was empfehlen sie mir? (Pflicht? und Kür?)

In meinem Mietvertrag, geschlossen am 24.3.2007 zum 01.04.2007, steht zu obigen Themen weiter unten folgendes, doch zuerst die Fakten (s.u.).
Falls Sie zur Beurteilung noch weitere Punkte des Mietvertrages benötigen bitte melden.
Vielen Dank XXXXX XXXXX qualifizierte Antwort.
MfG Barbara Stoll

Fakten : der Vermieter hat im ersten Monat des Vertrages auf seine Kosten die Wohnung und die Türrahmen streichen lassen (es sah grauslich aus vorher)
Die Wände sind nach meinem Auszug in einwandfreiem Zustand:
-lediglich im Wohnzimmer ist ein kleiner Schatten durch ein Regal an einer Stelle zu sehen - wird jedoch vermutlich zukünftig durch Schrank oder Bild verdeckt - ansonsten kein ! Loch, Schatten, Fleck o.ä. in der Wand oder an der Decke.
Der Jalousie (äußerst alterschwach) ist der Seilzug zum hochziehen gerissen, dies ist dem Vermieter schriftlich vor vier Jahren schon angezeigt worden, hat er jedoch nicht reparieren lassen. An der Decke ist ein Wasserfleck zwischen Fester und Jalousie - ist auch schriftlich angezeigt worden - ist aber nichts passiert. Die Balkonkästen lecken - dito wie oben. Im Parkettfußboden waren schon vor meinem Einzug starke Beschädigungen - unter anderem angeblich durch den Vormieter mittels Bürostuhl - es gibt Zeugen die diese Beschädigungen auch vor meinem Einzug gesehen haben; ansonsten kleinere Gebrauchsspuren von mir bzw. der per Mietvertrag erlaubten Katze - ist aber kaum zu sehen wenn man nicht weiß wo man suchen soll.
-in der Küche sind durch 4 Oberschränke Dübel und Schrauben in der Wand (es war ohne EinbauKüche vermietet) - die eingebrachte EBK ist entfernt. Der Waschmaschinenanschluss (auf meine Kosten installiert) da der vorhandene WmAnschl im Bad laut Sanitärfirma nicht zulässig war, befindet sich noch in der Wand.
-im Bad ist die Wand in einwandfreiem Zustand, die Einhebelmischbatterie wackelt wie ein Lämmerschwanz...es sind spuren von abgelegter Zigarette am Badewannenrand und (uralt-)Ablage zu sehen - sind jedoch nicht von mir oder Gästen - da raucht keiner...



§16 Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume
Punkt4.a) Der Mieter ist verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper, einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen. In gleicher Weise hat der Mieter auch die Renovierung der Fußleisten durchzuführen. Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette -3Jahre, bei allen übrigen Räumen-5Jahre. Diese Fristen werden berechnet vom Zeitpunkt des Beginns des Mietverhältnisses bzw. soweit Schönheitsreparaturen nach diesem Zeitpunkt von dem Mieter fachgerecht durchgeführt worden sind, von diesem Zeitpunkt an.
b)Der Mieter ist auch bei Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen, wenn die Fristen nach §16 Ziff.4a seit der Übergabe der Mietsache bzw. seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen verstrichen sind.
c) Bei Beendigung der Mietverhältnisses hat der Mieter die Wohnung in fachgerecht renoviertem Zustand zu übergeben. Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Fristen - zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses - durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht beendet sind.Als Preisgrundlage gilt das Angebot einer anerkannten Firma.Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtungen dadurch abwenden, dass er die schönheitsreparaturen fachgerecht selbst durchführt.
Bei Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher fachgerecht zu verschliessen, soweit nicht das Anbringen von Borhlöchern und Dübeln zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache unerlässlich war.
Veränderungen dieser Art, denen der Vermieter nicht ausdrücklich zugestimmt hat oder bei Wahrung seiner berchtigten Interessen nicht hätte zustimmen müssen, verpflichten den Mieter zum Schadenersatz.
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrter Ratsuchender ,





vielen Dank für Ihre Anfrage .

Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:



Bevor ich die konkrete Prüfung vornehme, möchte ich gerne noch kurz einleitend etwas zum Begriff der Schönheitsreparaturen voranstellen:

Nach einhelliger Meinung umfasst der Begriff der Schönheitsreparaturen in Anlehnung an die unmittelbar nur für preisgebundenen Wohnraum geltenden Definition in § 28 Abs. 4 Satz 4 II. BV, die gleich lautend mit § 7 Abs. 2 Mustermietvertrag 1976 des Bundesjustizministeriums ist, das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und der Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen. Umfasst ist mithin nahezu ausschließlich die malermäßige Beseitigung der üblichen Dekorationsmängel infolge der unvermeidlichen Abnutzung der Räume durch den vertragsgemäßen Gebrauch des Mieters.

Die Vornahme dieser „Ausbesserungsarbeiten“ ist nach dem gesetzlichen Leitbild grundsätzlich dem Vermieter auferlegt (vgl. § 535 BGB), kann aber auch, was in der Praxis sehr oft geschieht, auf den Mieter abgewälzt werden.

Dies ist in Ihrem Fall genauso.

Eine solche Klausel, wonach der Mieter die Schönheitsreparaturen bzw. entsprechende Kosten hierfür trägt, ist nach gefestigter Rechtsprechung grundsätzlich zulässig, sofern kein starrer Fristenplan enthalten ist (vgl. Urteil des BGH, Az. VIII ZR 339/03).

Es gilt aber folgendes zu beachten:

Voraussetzung für eine solche Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist also die Maßgabe, dass die Klausel auch wirksam ist.

Die von Ihnen genannte Klausel ist unwirksam, da sie ja eine pauschale Pflicht vereinbart wurde unabhängig vom Zustand.

In Ihrem Mietvertrag steht nach ihrer eigenen Angaben insoweit:

"...in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Reihenfolge fachgerecht auszuführen. In gleicher Weise hat der Mieter auch die Renovierung der Fußleisten durchzuführen. Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette -3Jahre, bei allen übrigen Räumen-5Jahre. "

Diese Formulierung stellt einen unzulässigen, da starren Fristenplan dar, da hier mindestens in bestimmten Zeiträumen (also unabhängig von der Erforderlichkeit)durchzuführen sind. Genau dieses ist aber nach der oben zitierten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes unzulässig mit der Folge, dass diese Klausel nicht wirksam ist und die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen grundsätzlich beim Vermieter bleibt.

Auch aus einem weiteren Grund ist die Schönheitsreparaturklausel unwirksam. Die von Ihnen zitierte Klausel beinhaltet nämlich eine so genannte Quotenregelung, die nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt und daher gemäß § 307 BGB unwirksam ist.

Hierbei handelt es sich um folgende Formulierung:

"Weist der Mieter jedoch nach, dass die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der oben genannten Fristen - zurückgerechnet vom Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses - durchgeführt worden sind, und befindet sich die Wohnung in einem einer normalen Abnutzung entsprechenden Zustand, so muss er anteilig den Betrag an den Vermieter zahlen, der aufzuwenden wäre, wenn die Wohnung im Zeitpunkt der Vertragsbeendigung renoviert würde; dasselbe gilt, wenn und soweit bei Vertragsbeendigung die obigen Fristen seit Beginn des Mietverhältnisses noch nicht beendet sind."

Da die Schönheitsreparaturklausel also unwirksam ist bleibt es bei dem Grundsatz, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen, also insbesondere das Streichen, selber vornehmen muss.

Nachfolgend habe ich Ihnen einen sehr interessanten Link mit vertiefenden Informationen sowie Rechtsprechungsnachweisen rund um das Thema Schönheitsreparaturen beigefügt:

http://www.mietrecht-ratgeber.de/mietrecht/mietvertrag/content_04.html

Bezüglich des defekten Seilzuges an der Jalousie hat der Vermieter zwar grundsätzlich gegen sie einen Schadensersatzanspruch, dieser dürfte nach ihrer Schilderung aber bereits verjährt seien, da dieser Schadensersatzanspruch gemäß §§ 195,199 BGB der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren unterliegt.

Bezüglich der Beschädigungen am Parkettboden müssen sie nach ihrer Schilderung auch nicht haften, da diese Beschädigungen ja nicht von ihnen verursacht worden sind, sondern offensichtlich vom Vormieter, wofür sie auch Zeugen haben.

Bezüglich der Zigarettenabdrücke kommt es darauf an, ob diese nachweislich von ihnen verursacht worden sind, wovon ich nach ihrer Schilderung nicht ausgehe.


Die Dübellöcher sind nach ihrer Schilderung gemessen an der aktuellen Rechtsprechung ebenfalls nicht zu entfernen, da die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist (siehe oben) und das anbringen der Löcher vom vertragsgemäßen Gebrauch (nämlich das Anbringen einer Einbauküche) umfasst ist.







Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!



Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.



Sollten Sie noch Verständnisfragen haben, so melden Sie sich bitte. Ansonsten akzeptieren Sie bitte.



Sie akzeptieren meine Antwort, indem Sie unter meiner Antwort einmal auf das grüne Feld „akzeptieren“ klicken.



Zufriedenheit bedeutet , dass keine Verständnisfragen mehr bestehen und die Frage vollumfänglich beantwortet worden ist.



Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Montagnachmittag



Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Stresemannstr. 46
27570 Bremerhaven
[email protected]
Fax.0471/140244











Danjel Newerla, Diplom Jurist
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 9380
Erfahrung: Im Bereich Mietrecht habe ich schon mehrere Mandate betreut.
Danjel Newerla und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 5 Jahren.

Sehr geehrter Ratsuchender,

Sie haben meine Antwort bislang noch nicht akzeptiert. Ich bitte Sie dies noch nachzuholen und mich somit für meine Rechtsberatung zu bezahlen. Sie akzeptieren meine Antwort, indem Sie auf das grüne Feld "akzeptieren" direkt unter meiner Antwort klicken.



Eine kostenlose Rechtsberatung ist nämlich nach deutschem Berufsrecht grundsätzlich nicht zulässig. Sollten Sie noch Verständnisfragen haben, so melden Sie sich bitte. Ansonsten akzeptieren Sie bitte.



Mit freundlichem Gruß

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Hallo Herr RA Newerla, erstmal vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort, die mir tatsächlich eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht und den beigefügten Link! Es ist mir doch tatsächlich ein riesiger Stein vom Herzen gefallen ! Vielen Dank XXXXX XXXXXür die guten Wünsche, diese kann ich in der Genesungszeit einer VirusInfektion gut gebrauchen! Wegen der Jalousie ist noch eine mail von Juni 2007 aufgetaucht, in der meine Vermieterin zusichert, die Jalousie zu reparieren oder ersetzen zu lassen ... Ich habe da noch eine Verständnisfrage wegen des Waschmaschinenanschlusses. Es handelt sich um ein Anschlusstück für Waschmaschine und Spülmaschine welches, ohne Einbauarbeiten, um 70€ kostet (mit 125€) und natürlich woanders gutgebraucht werden könnte. Wie oben geschildert selbst beauftragt, da der Anschluss im Bad nicht zulässig war und die entsprechenden Schläuche quer durchs Bad eine gefährliche Stolperfalle darstellten. Kann ich dies Anschlusstück einfach wieder entfernen und durch ein einfaches Teil ersetzen oder kann ich sogar nur entfernen ohne ein neues einfaches Teil zu kaufen was in die Wand geschraubt wird? Oder muss ich dies dem Vermieter "anbieten" - eigentlich weiß er nichts von dem Anschlusstück.... Oder kann ich diese Kosten von 125€ (Rechnung vorhanden) gegen eventuell noch zu begleichende NK-Jahresabrechnung aufrechnen?

Am liebsten würde ich das Teil einfach rausschrauben ohne Ersatz und fertig - möchte mich aber nicht in die Nesseln setzen ;-))

Können Sie da bitte zu meinem Verständnis beitragen was hier am besten zu tun ist?

Vielen lieben Dank und recht viele Grüße an die Nordseeküste!!!

Barbara Stoll

Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Hallo Herr RA Newerla, sorry, habe zwischenzeitlich den akzeptieren button gedrückt - bin noch neu hier - sorry ;-))
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrte Frau Stoll,

vielen Dank für Ihre Nachfrage, die ich Ihnen sehr gerne wie folgt beantworten möchte:

Es freut mich sehr, dass ich Ihnen schon etwas helfen konnte und möchte Ihnen vorab auch noch weiterhin eine gute Besserung wünschen.

Der Anspruch mit der Jalousie ist nach ihrer Schilderung definitiv verjährt.

Die Verjährungsfrist hatte am 31.12.2007 begonnen , so dass die Verjährung am 31.12.2010 eingetreten ist.

Bezüglich des Waschmaschinenanschlusses ist es so, wenn ich Sie richtig verstanden habe, dass sie diesen angeschafft haben und es sich somit um ihr Eigentum handelt.

Die Frage ist, ob er durch Verbindung mit der Wand in das Eigentum des Vermieters übergegangen ist. Dieses ist grundsätzlich nur dann der Fall, wenn er nicht relativ einfach wieder entfernt werden kann, ohne entweder die Wand oder den Anschluss zu beschädigen.

Nach ihrer Schilderung gehe ich davon aus, dass er einfach abgeschraubt werden kann und daher nach wie vor in ihrem Eigentum steht.

Demnach können sie den Anschluss einfach mitnehmen.

Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

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Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Hallo - vielen lieben Dank, auch für die netten Genesungswünsche ;-)) und Sorry nochmal für die noch nicht ganz korrekte Handhabung dieses Programms hier ;-))

Wünsche einen schönen Feierabend!

VG B.Stoll

Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 5 Jahren.
Vielen Dank für Ihre sympathische Rückmeldung.

Das mit dem Feierabend dauert zwar noch etwas, ich bedanke mich aber und wünsche auch Ihnen noch einen angenehmen Abend und alles Gute!

Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

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