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troesemeier
troesemeier, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 16816
Erfahrung:  seit 1995 als selbständiger Rechtsanwalt tätig.
37896974
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troesemeier ist jetzt online.

hallo,habe damal eine frage ich muss meinem mieter k ndigen,

Kundenfrage

hallo,habe damal eine frage: ich muss meinem mieter kündigen, da das Anwesen verkauft
wird.
Er hatte einen befristeten mietvertag auf 9 jahre, welcher seit ca.1 jahr abgelaufen ist.
In mündlicher absprache verlängert wurde bis es zum verkauf kommt (bzw. ich es als
erbe antreten kann).
Er ist in dem haus nicht behördl. gemeldet und bewohnt es sehr selten da er offenbar

sich überwiegend im ausland aufhält. wie ist nun meine chance ihn rechtlich abgesichert
rauszubekommen.
danke wonderla
Gepostet: vor 6 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  troesemeier hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Sie haben dargelegt, dass zunächst ein auf 9 Jahre befristeter Mietvertrag zustande gekommen war und dieser zwischenzeitlich abgelaufen war.

Hinsichtlich der Weiterführung des Mietvertrages kommt es nun darauf an, welche konkreten Regelungen insbesondere bezüglich der Kündigungsfristen vereinbart worden sind bzw. als vereinbart gelten.

Die von Ihnen geschilderte mündliche Vereinbarung könnte unwirksam sein, wenn der alte Mietvertrag eine Klausel enthält, dass Vertragsänderung nur wirksam sein sollen, wenn diese schriftlich erfolgt.

Insofern müsste erst einmal eine Prüfung stattfinden, auch dahingehend, welche Kündigungsfrist hier im Zweifel gelten würde, da das Mietverhältnis nun schon 9 Jahre bestanden hat.

Bei dem von Ihnen beabsichtigtem Verkauf der vermieteten Anwesens, besteht grundsätzlich unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit das Mietverhältnis zu kündigen.

Grundlage einer Kündigung wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung des Grundbesitz ist § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Zweck der Norm ist die grundsätzliche Dispositionsfreiheit des Eigentümers über sein Eigentum. Als Voraussetzung müssen folgende 4 grundsätzliche Tatbestandsmerkmale kumulativ vorliegen:

  • Die Mietsache soll anderweitig verwertet werden.

  • Die vorgesehene Verwertung muss nach den Gesamtumständen angemessen sein.

  • Der Bestand des Mietverhältnisses muss der Verwertung entgegenstehen.

  • Durch die Hinderung der Verwertung müssen erhebliche Nachteile eintreten.


Es sind bestimmte Kündigungsformalien einzuhalten:

Die Schriftform und Darlegung aller Kündigungsgründe im Kündigungsschreiben sind selbstverständliche Formalien. Ausreichend dürfte sein, wenn die Nachteile und Vorzüge in verständlicher Weise einander gegenüberstellt werden, so dass die wirtschaftliche Kalkulation und die Situation des Vermieters im Ansatz offen gelegt ist. Bei einem Umbau oder Abriss muss dies konkret dargelegt werden und die Erforderlichkeit das die Räume nicht mit zumutbaren Mitteln wieder hergestellt werden können. Auch muss der Vermieter die Nachteile beschreiben, die bei Fortführung des Mietverhältnisses eintreten. Bezüglich der Darlegung von Verkaufsbemühungen hat das BVerfG (NZM 1998, 618) entschieden, dass es ausreichend sei, wenn sich der Vermieter in der Kündigungserklärung darauf beruft, nach Maklerauskunft sei die Wohnung aufgrund von Vergleichspreisen für Wohnungen in der Nachbarschaft nur zu einem bestimmten (geringeren) Preis zu veräußern. Allgemein gehaltene Formulierungen sind natürlich nicht ausreichend. Der allgemeine Grundsatz, dass der Mieter anhand der Angaben in der Kündigung die Möglichkeit haben muss zu prüfen, ob die in der Kündigung dargelegten Überlegungen des Vermieters dem Gesetzeszweck entsprechen, macht es erforderlich, bei der Formulierung von Kündigungserklärungen so weitgehend wie möglich vorzutragen.Soll ein in vermietetem Zustand erworbenes Objekt wegen eines bevorstehenden Verkaufes gekündigt werden, bedarf es daher einer besonders ausführlichen Darlegung der Verkaufsgründe im Kündigungsschreiben, um dem Vorwurf der Spekulationsabsicht vorzubeugen.


Die Verwertungskündigung muss sicherlich von der Rechtsprechung aufgestellte hohe, aber nicht unüberwindbare Hürden nehmen. Wichtig ist es die Umstände des jeweiligen Einzelfalles genau zu überprüfen. In Anbetracht der geschilderten formalen Anforderungen an eine Kündigung wegen Hinderung der wirtschaftlichen Verwertbarkeit, sollte diese grundsätzlich erst nach eingehender juristischer Beratung erfolgen.

Sie sollten daher unbedingt einen Fachanwalt für Mietrecht zu Rate ziehen.


Ich hoffe ich konnte Ihnen die Rechtslage verständlich darlegen und Ihnen eine angemessene rechtliche Orientierung geben. Falls Sie Nachfragen haben, können Sie diese gern stellen.

Abschließend darf ich Sie um Akzeptanz meiner Antwort entsprechend den AGB´s des Seitenbetreibers bitten. Eine kostenlose Rechtsberatung ist in Deutschland nicht zulässig.


Mit freundlichen Grüßen

Experte:  troesemeier hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Sie haben dargelegt, dass zunächst ein auf 9 Jahre befristeter Mietvertrag zustande gekommen war und dieser zwischenzeitlich abgelaufen war.

Hinsichtlich der Weiterführung des Mietvertrages kommt es nun darauf an, welche konkreten Regelungen insbesondere bezüglich der Kündigungsfristen vereinbart worden sind bzw. als vereinbart gelten.

Die von Ihnen geschilderte mündliche Vereinbarung könnte unwirksam sein, wenn der alte Mietvertrag eine Klausel enthält, dass Vertragsänderung nur wirksam sein sollen, wenn diese schriftlich erfolgt.

Insofern müsste erst einmal eine Prüfung stattfinden, auch dahingehend, welche Kündigungsfrist hier im Zweifel gelten würde, da das Mietverhältnis nun schon 9 Jahre bestanden hat.

Bei dem von Ihnen beabsichtigtem Verkauf der vermieteten Anwesens, besteht grundsätzlich unter bestimmten Voraussetzungen die Möglichkeit das Mietverhältnis zu kündigen.

Grundlage einer Kündigung wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung des Grundbesitz ist § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Zweck der Norm ist die grundsätzliche Dispositionsfreiheit des Eigentümers über sein Eigentum. Als Voraussetzung müssen folgende 4 grundsätzliche Tatbestandsmerkmale kumulativ vorliegen:

  • Die Mietsache soll anderweitig verwertet werden.

  • Die vorgesehene Verwertung muss nach den Gesamtumständen angemessen sein.

  • Der Bestand des Mietverhältnisses muss der Verwertung entgegenstehen.

  • Durch die Hinderung der Verwertung müssen erhebliche Nachteile eintreten.


Es sind bestimmte Kündigungsformalien einzuhalten:

Die Schriftform und Darlegung aller Kündigungsgründe im Kündigungsschreiben sind selbstverständliche Formalien. Ausreichend dürfte sein, wenn die Nachteile und Vorzüge in verständlicher Weise einander gegenüberstellt werden, so dass die wirtschaftliche Kalkulation und die Situation des Vermieters im Ansatz offen gelegt ist. Bei einem Umbau oder Abriss muss dies konkret dargelegt werden und die Erforderlichkeit das die Räume nicht mit zumutbaren Mitteln wieder hergestellt werden können. Auch muss der Vermieter die Nachteile beschreiben, die bei Fortführung des Mietverhältnisses eintreten. Bezüglich der Darlegung von Verkaufsbemühungen hat das BVerfG (NZM 1998, 618) entschieden, dass es ausreichend sei, wenn sich der Vermieter in der Kündigungserklärung darauf beruft, nach Maklerauskunft sei die Wohnung aufgrund von Vergleichspreisen für Wohnungen in der Nachbarschaft nur zu einem bestimmten (geringeren) Preis zu veräußern. Allgemein gehaltene Formulierungen sind natürlich nicht ausreichend. Der allgemeine Grundsatz, dass der Mieter anhand der Angaben in der Kündigung die Möglichkeit haben muss zu prüfen, ob die in der Kündigung dargelegten Überlegungen des Vermieters dem Gesetzeszweck entsprechen, macht es erforderlich, bei der Formulierung von Kündigungserklärungen so weitgehend wie möglich vorzutragen.Soll ein in vermietetem Zustand erworbenes Objekt wegen eines bevorstehenden Verkaufes gekündigt werden, bedarf es daher einer besonders ausführlichen Darlegung der Verkaufsgründe im Kündigungsschreiben, um dem Vorwurf der Spekulationsabsicht vorzubeugen.


Die Verwertungskündigung muss sicherlich von der Rechtsprechung aufgestellte hohe, aber nicht unüberwindbare Hürden nehmen. Wichtig ist es die Umstände des jeweiligen Einzelfalles genau zu überprüfen. In Anbetracht der geschilderten formalen Anforderungen an eine Kündigung wegen Hinderung der wirtschaftlichen Verwertbarkeit, sollte diese grundsätzlich erst nach eingehender juristischer Beratung erfolgen.

Sie sollten daher unbedingt einen Fachanwalt für Mietrecht zu Rate ziehen.


Ich hoffe ich konnte Ihnen die Rechtslage verständlich darlegen und Ihnen eine angemessene rechtliche Orientierung geben. Falls Sie Nachfragen haben, können Sie diese gern stellen.

Abschließend darf ich Sie um Akzeptanz meiner Antwort entsprechend den AGB´s des Seitenbetreibers bitten. Eine kostenlose Rechtsberatung ist in Deutschland nicht zulässig.


Mit freundlichen Grüßen