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troesemeier
troesemeier, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 16811
Erfahrung:  seit 1995 als selbständiger Rechtsanwalt tätig.
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troesemeier ist jetzt online.

Wir haben am 1.10.2006 ein Haus angemietet, 5 Jahre Festmiete

Kundenfrage

Wir haben am 1.10.2006 ein Haus angemietet, 5 Jahre Festmiete (aber keine Mietdauer) vereinbart, das Haus auf unsere Kosten komplett renoviert (Laminat verlegt, Teppichböden neu verlegt, Holzfußböden verlegt, alle Räume neu tapeziert bzw neu gestrichen, den Garten mit Zierbäumen bepflanzt, Gartenhütte gebaut usw.).
Uns wurde nun zum 30.10. das gemietetet Haus gekündigt nach § 573 Abs 2 BGB Eigenbedarf wegen Verkauf des Hauses aufgrund finanzieller Probleme.
Wir haben aufgrund dieser Kündigung zunächst zumindest eine Aufwandsentschädigung gefordert, da die von uns eingebrachten Leistungen nach dieser kurzen Zeit noch nicht abgewohnt sind. Dies wurde von der Vermieterin kurzerhand abgelehnt mit dem Hinweis: wir könnten ja alles wieder ausbauen, sie habe die "Verschönerungen" ja nicht gefordert.
Der Punkt jetzt ist, dass wir bisher kein geeignetes Objekt geunden haben, welches wir beziehen könnten (entweder zu teuer, zu renovierungsbedürftig oder zu weit entfernt von unseren jetzigen Arbeitsplätzen). Nachdem wir dies der Vermieterin (die hat sich natürlich in der Zwischenzeit bereits einen Anwalt genommen) mitgeteilt hatten, bekamen wir eine Fristverlängerung bis 30.11. mit dem hinweis, das diese Frist die letzte sei und wir -sollten wir zu diesem Tag das Haus nicht geräumt haben- umgehend mit einer Räumungsklage zu rechnen haben.
Frage also: hat eine Räumungsklage in diesem Fall rechtlichen Hintergrund ? (ein Käufer ist u.E. noch nicht in Sicht), und vor allem, wer muss für die Kosten hierfür aufkommen?
Wir sind umzugsbereit, haben schon diverses Inventar gepackt, wollen aber unser Eigentum (auch die Pflanzen) mitnehmen, haben aber noch keinen geeigneten Wohnraum. Und kann ich für den Fall, dass der Umzug während Eis und Schnee stattfinden muss, Eigentumsvorbehalt anmelden an Pflanzen und Gartenhütte, da in dieser Zeit das Abbauen bzw. umpflanzen nicht möglich sein wird, ohne dass vor allem die pflanzen Schaden nehmen würden?
Danke XXXXX XXXXX Antwort.
Gepostet: vor 6 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  troesemeier hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

Nach § 573 BGB hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses, wenn er die Wohnung als Wohnung für sich oder seine Familienangehörigen benötigt. Der beabsichtigte Verkauf des Hauses wegen finanzieller Probleme stellt keinen Kündigungsgrund dar.

Die ausgesprochene Kündigung dürfte daher unwirksam sein, so dass Sie einer Räumungsklage gelassen entgegensehen könnten.

Davon einmal abgesehen. kann beim Vorliegen einer Härte der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm ggfs. die (vorübergehende) Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, vgl. § 574 BGB.

Hierbei werden die Interessen des Mieters und des Vermieters gegeneinander abgewogen. Eine Härte kann z.B. vorliegen, wenn angemessener Ersatzwohnraum nicht zu zumutbaren Bedingungen beschafft werden kann oder auch z.B. mit Einverständnis des Vermieter der Mieter erhebliche Aufwendungen für die Renovierung der unrenoviert übernommenen Wohnung erbracht hat und die Wohnung kurz darauf gekündigt wird.

Der Widerspruch ist schriftlich, spätestens bis zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses, zu erklären. Wenn der Vermieter nicht auf die Widerspruchsmöglichkeit, Form und Frist hingewiesen hat, kann der Widerspruch auch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklärt werden.

Unter den geschilderten Umständen dürfte Sie wegen der ins Mietobjekt eingebrachten Aufwendungen einen Erstattungsanspruch innehaben.

 

Voraussetzung hierfür ist nämlich, das diese Aufwendungen notwendig oder nützlich waren.

 

a) Notwendig sind solche Aufwendungen, die darauf abzielen, den Zustand der Wohnung zu erhalten oder ihren bisherigen Zustand wiederherzustellen, um drohende Gefahren abzuwenden (= Notfall).

Beispiel: Der Mieter lässt ein defektes Fenster reparieren oder eine gefährliche Elektroinstallation.

Liegt kein Notfall vor, so muss der Mieter den Vermieter von dem Mangel benachrichtigen. Tut er dies nicht und lässt den Mangel trotzdem auf eigene Kosten beseitigen, so bleibt er uU auf diesen Kosten (teilweise) sitzen.

 

b) Nützlich sind solche Aufwendungen, die der Verbesserung der Wohnung insbesondere hinsichtlich ihrer Nutzungsmöglichkeit dienen.

Beispiele: Vornahme von Sanitärinstallationen oder einer funktionstüchtigen Küche.

Hier kann der Mieter nur dann Ersatz der ihm entstandenen Kosten verlangen, wenn der Vermieter die Aufwendungen genehmigt oder sie seinen Interessen entsprechen. Nur ausnahmsweise muss der Vermieter die Kosten erstatten, wenn die Wohnung dadurch erst in einen vertragsgemäßen Zustand versetzt wurde.


Es kommt hier letztendlich auf die konkreten Absprachen an und insbesondere auch darauf, ob die getätigten Aufwendungen bei der Bestimmung des Mietpreises schon Berücksichtigung gefunden haben.

Zur Sicherung der Ansprüche wegen Dingen, die nicht sofort abzubauen oder zu entfernen sind, sollten man auf eine vertragliche Vereinbarung drängen.


Ich hoffe, ich habe Ihnen hiermit zunächst weitergeholfen und Ihnen eine erste rechtliche Orientierung geboten. Gerne beantworte ich Ihnen eine Nachfrage.

Ich bitte meine Antwort zu akzeptieren.

Sie akzeptieren in dem Sie auf das grüne Feld "Akzeptieren" klicken.


Bei Rückfragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.


Beachten Sie bitte, dass das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen zu einem völlig anderen rechtlichen Ergebnis führen kann. Die Frage wurde beantwortet unter der Maßgabe, dass Sie die AGB (Allgemeinen Geschäftsbedingungen) gelesen haben und bereit sind, meine Antwort nach den gesetzlichen Vorgaben zu akzeptieren.

Mit freundlichen Grüßen



Verändert von troesemeier am 19.11.2010 um 08:57 Uhr EST
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.
Wir hatten gegen die Kündigung Einspruch erhoben, mit der Begründung, dass der Verkauf keinen Eigenbedarf darstellt.
Daraufhin wurde mitgeteilt, dass dann eben eine ganz normale fristgerechte Kündigung ausgesprochen wurde ohne Kündigungsgrund.
Also bleibt uns hier -wenn ich das richtig verstanden habe- bei Erhebung der Räumungsklage der Widerspruch wegen Vorliegens einer Härte (bisher keinen zumutbaren Wohnersatz gefunden) ?
Die Vermieterin meinte nämlich, dass wir dann eben -wenn kein geeignetes Haus zu finden sei- in eine Mietwohnung ziehen müssten. Das geht aber allein schon darum nicht, weil wir entsprechend vielen Zimmern (wir haben seit 10 Jahren immer Häuser gemietet) entsprechendes Mobiliar, Gartengeräte und -maschinen angeschafft haben und besitzen, wir eine große Garage brauchen (2 Pkw, 2 Motorräder, 2 Fahrräder), sowie -da mein Mann und ich Heimwerker sind- auch größere Werkzeuge wie Kompressor, Bandsäge usw. besitzen. Das müssten wir alles abschaffen (verkaufen ist in der kurzen Zeit gar nicht möglich). Das kann doch wohl nicht von uns verlangt werden?
Also kurz nochmal: der Räumungsklage gelassen entgegensehen, dann wegen vorliegener Härte Einspruch einlegen? Und die Kosten gehen auf den Kläger???
Wenn dem so ist und sie mir diese Frage noch kurz beantworten könnten, wäre ich sehr dankbar.
Mit freundlichen Grüßen
Experte:  troesemeier hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrte Fragesteller,

zunächst danke für die Ergänzung des Sachverhaltes:

Die ordentliche Kündigung des Vermieters ist, da sie ein berechtigtes Interesse voraussetzt, grundsätzlich nur wirksam, wenn sie - von vornherein - eine ausreichende Begründung enthält, § 573 Abs. 3 BGB. Nur ausnahmsweise ist es zulässig, nachträglich Kündigungsgründe anzuführen, die die zunächst unwirksame Kündigung wirksam machen.

Die Begründung der Kündigung muss folgendes enthalten:

 

Die hinreichend konkrete Schilderung des Sachverhalts, der zur Kündigung berechtigen soll. Damit soll gewährleistet werden, dass der zur Kündigung führende Sachverhalt von anderen Lebensvorgängen unterschieden werden kann und der Mieter abschätzen kann, ob er sich erfolgreich gegen die Kündigung wehren kann.

In dieser Schilderung müssen alle Angaben enthalten sein, die erforderlich sind, damit die gesetzlichen Voraussetzungen an den jeweiligen Kündigungsgrund erfüllt sind (z.B. alle Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung).

Die Begründung muss in jeder Hinsicht der Wahrheit entsprechen. Insoweit trägt der Vermieter die Beweislast.

 

Es erscheint mehr als fragwürdig, dass die zunächst unwirksame Kündigung in eine wirksame umgewandelt werden kann, zumal kein neuerlicher Kündigungsgrund vorliegt. Auch hier ist allein die Behauptung, demnächst das haus verkaufen zu wollen, für sich allein wohl noch kein ausreichender Grund, zumindest nicht ohne konkretere Darllegung etwaiger besonderer Umstände. Davon abgesehen ist für die weitere Kündigung kein Grund angegeben worden. Dies ist nicht zulässig. Das Nachschieben eines Grundes dürfte ausgeschlossen sein, da dieser im Hinblick auf die unwarksame Kündigung wegen des Eigenbedarfs verbraucht sein dürfte.

 

Alles in allem dürften Sie im Räumungsverfahren äußerst gute Karten haben, um jedenfalls im Vergleichswege mindestens eine angemessen lange Räumungsfrist zugestanden zu bekommen. Gegebenenfalls scheitert die Vermieterin hier ohnehin, so dass diese die Kosten des Verfahrens zu tragen hätte.

 

Mit freundlichen Grüßen

troesemeier, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
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Erfahrung: seit 1995 als selbständiger Rechtsanwalt tätig.
troesemeier und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.
Vielen Dank,
damit ist mir ausreichend Informationsmateril zugegangen, mit dem ich etwas anfangen kann.
Vor allem auch Danke für Ihre schnelle Beantwortung.
Sie haben mir sehr geholfen.

Mit freundlichen Grüßen
S.B.
Experte:  troesemeier hat geantwortet vor 6 Jahren.
Bitte schön.

Viele Grüße

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