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Mustermann
Mustermann, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 264
Erfahrung:  1. und 2. juristisches Staatsexamen
50154571
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Mustermann ist jetzt online.

Guten Tag! Meine Oma hat auf eigene Kosten letztes Jahr (ca.16.000

Kundenfrage

Guten Tag! Meine Oma hat auf eigene Kosten letztes Jahr (ca.16.000 Euro) eine Wohnung im Hause der Schwiegereltern ausbauen lassen. Alle waren einverstanden, es wurde auch nichts schriftliches festgehalten. Nun ist meine Oma im Pflegeheim (sie hat also knapp 1 Jahre hier gewohnt) und der Schwiegervater will ohne Ablöse o.ä. die Wohnung vermieten- in seine Tasche natürlich. Belege & Rechnungen hat Oma. Ist das rechtens? Können wir nicht im Härtefall alles wieder rausbauen (Fenster, Heizung, Böden..)? Vielen Dank!
Gepostet: vor 6 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  Mustermann hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Wenn Ihr Schwiegervater die Modernisierungen tatsächlich genehmigt hat, kommt ein Ausgleichsanspruch nach §§ 539 Abs. 1, 684 S. 2 BGB. Dieser richtet sich jedoch nicht auf Ersatz der Kosten für die Baumaßnahmen, sondern aus der Steigerung des Ertragswert der Wohnung.

Das bedeutet man vergleicht welche Miete ohne die Modernisierungen erzielbar war und welche nach Vornahme der Modernisierungen erzielbar ist. Diese Differenz, hochgerechnet auf die "Lebensdauer" der modernisierten Gegenstände bzw. deren Fähigkeit zur Erhöhung der Miete, stellt den auszugleichenden Betrag dar.

Das ist aber davon abhängig, dass der Eigentümer der Immobilie tatsächlich die Umbauten genehmigt hat. Das ist nicht schon dann der Fall, wenn die Umbauten geduldet wurden. Sie müssten darüber hinuas gebilligt worden sein. Ob dies der Fall, kann ich leider nicht beurteilen. Hier kommt es auf Ihre - möglichst ehrliche - Einschätzung der Lage an.

Dieser Anspruch auf eine Ausgleichszahlung verjährt innerhalb von 6 Monaten ab beendigung des Mietverhältnisses. Entsprechend frühzeitig müssen Sie den Anspruch geltend machen um den Eintritt der Verjährung zu verhindern.

Zudem könnte ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gem. §§ 812 ff. BGB gegeben sein. Hier kommt es aber auf eine Vielzahl von Umständen an, die im Rahmen dieser Plattform nicht abschließend erfasst werden können.

Sollten Sie keine Einigung über eine Ausgleichszahlung erzielen können, so besteht gem. § 539 ABs. 2 BGB ein Recht zur "Wegnahme" der eingebauten Gegenstände. Allerdings wäre Ihre Oma dann auch verpflichtet, den alten Zustand wiederherzustellen. Insoweit dürfte sich die Wegnahme nicht lohnen. Unter Umständen könnte man sogar vertreten, dass der Ausbau jedenfalls der Fenster und der Heizungsanlage nicht zumutbar wäre.

Ich empfehle Ihnen daher, möglichst eine einvernehmliche Einigung zu erzielen. Denn anderenfalls wird nur der Weg einer Zahlungsklage gangbar sein. Dies ist aus verschiedenen Gründen im Familienkreis misslich.

Sie sollten sich - jedenfalls wenn eine Einigung scheitert - persönlich beraten lassen. In Ihrem Fall kommt es auf viele Einzelheiten und die genauen Absprachen an, die getroffen wurden. Dies erfordert eine umfassende Aufklärung des Sachverhalts und Beweisprognose. Dies ist an dieser Stelle leider nicht zu leisten.

Sie sehen aber, dass Ausgleichsansprüche ernsthaft in Betracht kommen und wie deren Höhe zu bestimmen ist. Damit können Sie eine fundierte Verhandlungsgrundlage schaffen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen Überblick über die Rechtslage verschaffen.

Sollten Sie ein Nachfrage zu meiner Antwort haben, stellen Sie diese bitte. Anderenfalls akzeptieren Sie bitte meine Antwort, indem Sie den grünen "Knopf" anklicken und geben bitte ein Bewertung ab.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei meinen Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Aufklärung des Sachverhalts nicht ersetzen kann oder soll. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen kann sich die rechtliche Bewertung ändern.

Mit freundlichen Grüßen
Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)



Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.
Ich muss wohl hinzufügen, dass die Wohnung im Vorfeld eine Garage war, welche komplett zur Wohnung umfunktioniert wurde. Heißt: Es wurde aus einer Garage eine 2-Zimmer-Wohnung gefertigt. Wäre in diesem Fall der "ursprüngliche Zustand" nicht ohne Fenster, Heizung etc?
Experte:  Mustermann hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

in diesem Fall spricht einiges dafür, dass die "Rückbauverpflichtung" sich darauf erstrecken könnte, aus der Wohnung wieder eine Garage zu machen. Allerdings werden sich dann weitere Fragen ergeben: Ist ein Garagentor einzubauen? Ist der durch Einbau der Fenster beschädigte Außenputz der Garage zu erneuern? usw.

Die ggf. durch den Rückbau anfallenden Kosten können so schnell wiederung einige 1.000 EUR ausmachen.

Andererseits dürfte eine Ausgleichszahlung nur (noch) in Betracht kommen, wenn das Bauamt die Nutzungsänderung (Garage->Wohnnutzung) genehmigt hat - anderenfalls ist der Zustand baurechtswidrig und eine Vermietung als Wohnraum dürfte nicht vorgenommen werden. Überdies bestünde unter Umständen sogar die Pflicht Ihrer Großmutter, den baurechtswidrigen Zustand auf Ihre Kosten zu beseitigen (soweit die Inanspruchnahme hierauf infolge der Duldung nicht aus Gründen von Treu und Glauben ausgeschlossen wäre).

Liegt eine solche Genehmigung vor, dürfte der Ausgleichsanspruch relativ hoch sein, da eine 2-Zimmer-Wohnung erheblich mehr Mieteinnahmen generiert als eine Garage.

Bei der Vielzahl der zu berücksichtigenden Möglichkeiten kann ich Ihnen nur nochmals eine persönliche Beratung ans Herz legen.

Mit freundlichen Grüßen
Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)
Experte:  Mustermann hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

haben Sie zu meiner Antwort noch eine Frage? Diese würde ich Ihnen gerne beantworten.

Anderenfalls möchte ich Sie bitten, meine Antwort - schon aus Gründen der Fairness - zu akzeptieren und eine Bewertung abzugeben. Schließlich haben Sie unter Auslobung eines Einsatzes eine Beurteilung Ihres Sachverhaltes erbeten und diese auch erhalten.

Mit freundlichen Grüßen
Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)

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