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Mustermann
Mustermann, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 264
Erfahrung:  1. und 2. juristisches Staatsexamen
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Mustermann ist jetzt online.

Unser Vermieter hat gesagt wir m ssen einen gewerblichen Mietvertrag

Kundenfrage

Unser Vermieter hat gesagt wir müssen einen gewerblichen Mietvertrag machen, obwohl die Wohnung nur zum wohnen ist und wir kein Gewerbe haben.Ist das legal dürfen wir oder er das überhaupt
Gepostet: vor 6 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  Mustermann hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Da ich Ihren Schilderungen nichts anderes entnehmen kann, gehe ich davon aus, dass Sie Wohnraum angemietet haben, dort keinem Gewerbe oder freiem Beruf nachgehen und der Vermieter plötzlich auf Sie zu getreten ist mit dem Wunsch, einen Mietvertrag über Gewerberaum abzuschließen.

Ob dies "legal" ist, hängt u. a. auch davon ab, ob die geerbliche Nutzung des Wohnung mit dem Bauplanungsrecht in Einklang stünde. Da kann ich aufgrund Ihrer Schilderungen nicht beurteilen. Aber selbst wenn man davon ausgeht, dass dies zulässig wäre, so sollten Sie eher nach dem Grund für den Wunsch des Vermieters fragen.

Hier kann man nur spekulieren. Für möglich und nicht gerade unwahrscheinlich halte ich es, dass Ihr Vermieter glaubt, durch Aufhebung des Mietvertrags über Wohnraum und Begründung eines Mietvertrages über Gewerberaum eine für Ihn günstigere Kündigungsfrist oder andere für ihn günstigere Gestaltungen erreichen zu können.

Jedenfalls irgendeinen Vorteil wird er sich davon versprechen. Sie sollten auf jedem Fall vorsichtig sein.

Sie sollten Ihrem Vermieter mitteilen, dass Sie keinen Grund dafür sehen, den Vertrag "auf Gewerbe" umzustellen. Denn Sie nutzen die gemieteten Räume als Wohnung und entsprechend sollten Sie sie auch als Wohnraum anmieten. Bestehen Sie darauf, dass Ihr Vermieter den geschlossenen Vertrag einhält. Spiegelbildlich hat der Vermieter auch keinen Anspruch darauf, dass der Vertrag in irgendeiner Weise abgeändert wird. Hier sollten Sie sich nicht unter Druck setzen lassen.

Sie müssen aber damit rechnen, dass Ihr Vermieter wahrscheinlich verstimmt sein wird, wenn Sie seinem Wunsch nicht ensprechen. Möglicherweise wird er versuchen, Ihnen zu kündigen (falls er das nicht ohnehin vorhatte und Ihnen vorher einen anderen Vertrag mit kürzeren Fristen unterjubeln wollte - vor allem wenn Sie schon lange in der Wohnung wohnen). Dafür bleiben Sie aber in Genuss der für Sie günstigeren Mieterrechte.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen einen Überblick über die Rechtslage verschaffen.

Sollten Sie ein Nachfrage zu meiner Antwort haben, stellen Sie diese bitte. Anderenfalls akzeptieren Sie bitte meine Antwort, indem Sie den grünen "Knopf" anklicken und geben bitte ein Bewertung ab.

Bitte beachten Sie, dass es sich bei meinen Ausführungen um eine erste Einschätzung aufgrund des von Ihnen geschilderten Sachverhalts handelt, die eine persönliche Beratung durch einen Rechtsanwalt nach umfassender Aufklärung des Sachverhalts nicht ersetzen kann oder soll. Durch Auslassen oder Hinzufügen von Tatsachen kann sich die rechtliche Bewertung ändern.

Mit freundlichen Grüßen
Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.
Nein wir haben noch keinen Vertrag geschlossen,wir haben uns das haus angesehen und wolen es mieten.Es wird auch jetzt nur zu Wohnzwecken genutzt.Der Vermieter sagt man muss hier einen teilgewerblichen Vertrag schliessen,mehr sagt er nicht.
Experte:  Mustermann hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

auch hier kommt es natürlich in Betracht, dass der Vermieter durch eine solche Gestaltung von Anfang an versuchen will, die Vorschriften des Mieterschutzes im Wohnraummietrecht zu umgehen. Auch möglich scheint, dass es sich bei den Räumlichkeiten um Objekte einer Förderung handelt, die dem Vermieter entgeht, wenn er die Räume zu reinen Wohnzwecken vermietet. Soweit dann in der Handlungsweise des Vermieters eine Betrug zu sehen ist, droht Ihnen sogar ein Ermittlungsverfahren wegen Beihilfe hierzu. Ebenso wäre es möglich, dass eine reine Wohnnutzung nach dem Bauplanungsrecht nicht zulässig wäre.

Dass der Vermieter sich in Schweigen hüllt, ist jedenfalls meiner Ansicht genug Anlass, um vom Vertragsschluss Abstand zu nehmen oder jedenfalls äußerst vorsichtig zu sein.

Eine abschließende Meinung wird man sich, so denke ich, nicht bilden können, da man über die Hintergründe aufseiten des Vermieters nichts weiss und wohl auch nicht viel in Erfahrung bringen wird. Bauplanungsrechtliche Bedenken könnten sich allerdings durch Einsichtnahme in die Bebauungspläne ausräumen lassen.

Sie könnten versuchen, mit dem "Vormieter" Kontakt aufzunehmen. Vielleicht können diese Ihnen weitere Erkenntnisse oder Erfahrungen mitteilen.

Insoweit werden Sie im Zweifel abwägen müssen, ob Ihnen der verminderte Mieterschutz und die sonstigen Unwägbarkeiten es Wert sind hingenommen zu werden um diese spezielle Wohnung anmieten zu können.

Mit freundlichen Grüßen
Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.
Soweit ich noch in Erfahrung bringen konnte ist es hier ein Gewerbemischgebiet und man darf nur da wohnen wenn man auch ein Gewerbe hat.Gibt es sowas?Das problem bei der Sache ist ,dass wir nach der Zusage des Vermieters unsere Wohnung gekündigt haben und wir erst jetzt bei Vertragsunterzeichnung von diesem Teilgewerbevertrag erfahren haben.
Macht es Sinn wenn ich mich beim Bauordnungsamt erkundige?Und auch schon mal danke
Experte:  Mustermann hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

nach der maßgeblichen Baunutzungsverordnung (BauNVO) gibt es 2 Gebietstypen, die in Frage kämen:

1. Mischgebiet

In Mischgebieten sind gem. § 6 Abs. 2 Nr. 1BauNVO Wohngebäude als Regelbebauung zulässig. Hier bestünde aus Gründen des öffentlichen Baurechts kein Bedarf nach einer "gewerblichen" Vermietung.

2. Gewerbegebiet

In Gewerbegebieten nach § 8 Abs. 2 BauNVO sind als Regelbebauung zulässig: Gewerbebetrieb, Lagerhäuser und -plätze, öffentliche Betrieb, Geschäfts-, Büro-,Verwaltungshäuser, Tankstellen und Sportanlagen.

Nur in Ausnahmefällen sind gem. § 8 Abs. 3 BauNVO zuzulassen Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter, die dem Gewerbegebiet zugeordnet und ihm gegenüber nach Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind.

Wenn es sich um ein solches Gebiet handelt, wird das Vorgehen des Vermieters verständlich.

Die bloße Deklaration des Mietvertrages als "gewerlblich" ist jedoch nicht entscheidend. Maßgeblich ist die tatsächliche Nutzung. Diese wäre ein Wohnnutzung.

Es würde sicht durch die Wohnnutzung letztlich um eine (genehmigungspflichtige) Nutzungsänderung des Gebäudes handeln. Da diese ohne Genehmigung durchgeführt würde, läge ein baurechtswidriger Zustand vor. Folge wäre, dass die Bauordnungsbehörde hiergegen bei Kenntnis - auch mit Zwang - vorgehen könnte, und zwar gegen der Vermieter und gegen Sie.

Dass Sie Ihre Wohnung bereits gekündigt haben, ist natürlich misslich. Wenn der Vermieter keinen Nachmieter parat hat, ist er vielleicht mit einer Fortsetzung des Mietvertrages einverstanden. Alternativ kämen auch Schadensersatzansprüche gegen den neuen Vermieter in Betracht (etwa, wenn Sie teuerer zwischenmieten müssen, bis Sie eine andere Wohnung gefunden haben), weil er vorher nicht auf diese besondere Sitaution hingewiesen hat, vor allem wenn er Ihnen vorgespiegelt hat, es sei "reiner" Wohnraum. Dies ist aber von vielen Einzelheiten abhängig.

An das Bauordnungsamt oder Bauamt zu wenden macht Sinn, um sich über den Charakter des Gebietes zu informieren. Wichtig wäre eben zu erfahren, ob es sich um eine Gewerbegebiet iSd § 8 BauNVO handelt. Dort sollte man Ihnen aufgrund der Pläne schnell auskunft geben können. Häufig ist es hilfreich, sich erst mit dem entsprechenden Sachbearbeiter telefonisch abzustimmen - dann erspart man sich die Sucher vor Ort und kann einen Termin vereinbaren.

Ich möchte Sie nochmals bitten, meine Antwort zu akzeptieren und eine Bewertung abzugeben. Für weitere Rückfragen stehe ich Ihnen natürlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen
Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)
Experte:  Mustermann hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

haben Sie zu meiner Antwort noch eine Frage? Diese würde ich Ihnen gerne beantworten.

Anderenfalls möchte ich Sie bitten, meine Antwort - schon aus Gründen der Fairness - zu akzeptieren und eine Bewertung abzugeben. Schließlich haben Sie unter Auslobung eines Einsatzes eine Beurteilung Ihres Sachverhaltes erbeten und diese auch erhalten.

Mit freundlichen Grüßen
Chris Koppenhöfer
(Rechtsanwalt)

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