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troesemeier
troesemeier, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 16816
Erfahrung:  seit 1995 als selbständiger Rechtsanwalt tätig.
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troesemeier ist jetzt online.

Guten Tag. Ich bin Neueigent mer einer Wohnung in Berlin. Sie

Kundenfrage

Guten Tag. Ich bin Neueigentümer einer Wohnung in Berlin. Sie ist seit Jahren vermietet an die Herren T und J. Damit sind die zwei Zimmer einer 55-m2 Wohnung auch gut belegt. Ein Blick auf den Briefkasten hat mich mißtrauisch gemacht - da war auch von einer Person H die Rede. Eine Anfrage bei der Meldestelle hat ergebe: insgesamt sind hier sogar 4 Personen gemeldet. Herr T, Herr J, Herr H und eine andere Frau X. Laut Mietvertrag ist Untervermietung zustimmungspflichtig, eine Belegung mit mehr als 2 Personen ausgeschlossen.

Reicht das Ihrer Meinung nach für eine fristlose Kündigung?

Danke. CR
Gepostet: vor 7 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  troesemeier hat geantwortet vor 7 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

der Beantwortung Ihrer Frage stelle ich folgendes voran:

Aufgrund berufsrechtlicher Regelungen in Deutschland bin ich gehalten, darauf hinzuweisen, dass eine kostenlose Rechtsberatung nicht erlaubt ist. Sie haben die AGB des Portalbetreibers zur Kenntnis genommen, so dass ich davon ausgehe, dass Sie bereit sind, eine angemessene Vergütung für die untenstehende Beantwortung durch Akzeptieren zu bezahlen. Das vorangestellt möchte ich im weiteren darauf hinweisen, dass es im Rahmen dieses Mediums nur möglich ist, eine mehr oder weniger allgemeingehalte Antwort zu geben, da ich weder Einblick in Unterlagen, noch ein eingehendes Gespräch zur Sachverhaltsaufklärung führen kann. Die untenstehende Antwort dient daher der ersten rechtlichen Orientierung bzw. der Verschaffung eines angemessenen Überblicks über die rechtliche Situation und kann und soll keinesfalls die Einholung rechtlichen Rates vor Ort ersetzen.


Ihre Frage beantworte ich wie folgt:

Es wäre ratsam die Mieter T und J zunächst wegen des vertragswidrigen Verhaltens abzumahnen und zugleich von diesen in diesem Zuge zu verlangen, dass die unerlaubte Aufnahme der weiteren Personen innerhalb einer angemessenen Frist beendet wird.

Sollte nach Ablauf der von Ihnen gesetzten Frist (zwei Wochen dürften auf alle Fälle angemessen sein) eine Änderung zu verzeichnen sein, dürfte ohne weiteres eine fristlose Kündigung wegen sogenannter "Überbelegung" berechtigt sein.

Zum Recht auf fristlose Kündigung bei Überbelegung gibt es Gerichtsurteile. So urteilte beispielsweise das Landgericht München I (Az.: 14 S 20709/01). Im verhandelten Fall mietete zunächst eine dreiköpfige Familie eine 58 Quadratmeter große Drei-Zimmer-Wohnung. Nach und nach zogen aber noch weitere sieben Familienmitglieder ein. Zehn Personen auf 58 Quadratmetern sind zu viel. Die fristlose Kündigung des Vermieters war also rechtens.

Ich hoffe, Ihnen im Rahmen dieses Mediums einen angemessenen Überblick über die rechtliche Situation verschafft zu haben.

Bitte vergessen Sie nicht meine Antwort zu akzeptieren und zu bewerten. Falls Sie eine Nachfrage haben stehe ich sodann gern zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen


Kunde: hat geantwortet vor 7 Jahren.
Vielen Dank XXXXX XXXXX Hinweis auf die Münchner Rechtssprechungspraxis. Die Wohnung befindet sich aber in Berlin, sie ist auch nicht mit 10 Personen belegt. Das hilft mir also leider nicht weiter. Zudem geht es mir nicht um eine Beendigung des Zustandes sondern des Mietverhältnisses - ich habe das Vertrauen in die Mieter verloren. Darum richtete sich meine Frage auf a) Berlin und b) fristlose Kündigung. Wenn Sie mir hier etwas präziser antworten könnten, wäre das sehr gut.
Experte:  troesemeier hat geantwortet vor 7 Jahren.
Sehr geehrte Fragestellerin,

die zitierte Entscheidung sollte beispielhaft für die allgemeine gerichtliche Praxis sein und zudem belegen, dass prinzipiell eine Kündigung auch aus diesem Grunde möglich ist.

Zur fristlosen Kündigung sind Sie ebenso berechtigt, wenn die Mieter ohne Ihre Erlaubnis untervermieten.

Kraft gesetzlicher Regelung schließt das Recht des Mieters auf Gewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs nicht die Befugnis ein, die Mietsache ohne Erlaubnis einem Dritten zu überlassen, insbesondere die Sache weiter zu vermieten (BGH NJW 1985, 2527) .

Der Vermieter ist daher zur fristlosen außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages berechtigt, sofern der Mieter den Untermieter nach Abmahnung und Fristsetzung nicht aus den Räumen entfernt.

Mietrechtlich berechtigt die nicht genehmigte Untervermietung den Vermieter zu einer fristlosen Kündigung nach erfolgloser Abmahnung (BGB § 543 Abs 2 Nr 2).

MfG
Kunde: hat geantwortet vor 7 Jahren.
Ah! Sie schreiben: (Zitat) Der Vermieter ist daher zur fristlosen außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages berechtigt, sofern der Mieter den Untermieter nach Abmahnung und Fristsetzung nicht aus den Räumen entfernt. (Zitat Ende).

Verstehe ich Sie richtig, dass Abmahnung und Fristsetzung eine VORAUSSETZUNG für eine fristlose Kündigung sind und das nachweislich vertragswidrige Verhalten nicht für eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung und Fristsetzung NICHT ausreicht?
Experte:  troesemeier hat geantwortet vor 7 Jahren.
Ja, da verstehen Sie mich richtig. Dies ist leider so.

Aus Ihrer Sicht kann ich verstehen, dass Sie das Vertrauen in die Mieter verloren haben, aber der Vertrauensverlust stellt, für sich genommen, keinen hinreichenden Kündigungsgrund dar.


MfG
troesemeier und weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 7 Jahren.
Vielen Dank.
Experte:  troesemeier hat geantwortet vor 7 Jahren.
Bitte schön und viele Grüße nach Berlin.