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RASchiessl
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 25874
Erfahrung:  Vertragsanwalt des BWE
32916861
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RASchiessl ist jetzt online.

Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanw lte, mit Ihrem Internetportal

Kundenfrage

Sehr geehrte Damen und Herren Rechtsanwälte, mit Ihrem Internetportal scheint ein geeignetes Instrument gefunden worden zu sein, sich schnell Fachauskünfte einholen zu können, gegen die Flut von Mieter freundlichen Rechtsprechungen in Deutschland. Bin jetzt neugirig und interessiert auf ihren Rat und ihre Anwort auf mein Anliegen. Wir haben zwei Gewerbehalle seit 2003 vermietet. 1.Halle 375 m²/ Miete=750 €+100 € Nk 2.Halle 536m²/Miete 220 €+50 NK. Seit 2006 werden Betriebskostenabrechnungen abgerechnet und dem Mieter zugestellt. Jedoch wurde für 2006 von uns die rechtzeitige Zustellung der Abrechnung innerhalb eines Jahres an den Mieter versäumt. Seit 2008 wird rechtzeitig die Abrechnung dem Mieter zugestellt. Durchschnittlich entsteht jedes Jahr eine Überzahlung an Betriebskosten von jährlich; 900 €/Halle 1 und seit 2008 ca. 100 €/Halle 2. Von 2006 bis 2008 errechneten sich für Halle 2. Betriebskostennachzahlungen für den Mieter . Wir haben auf Grund dieser Überzahlung Forderungen und Rückzahlungen von 2006 an verrechnet und dem Mieter die errechnete Rückzahlung angeboten. Dieser will nun nicht nur diese Rückzahlung entgegennehmen, sondern dreist die zu viel gezahlten Betriebskosten vollständig bis Mietbeginn 2003 zurückrechnen, jedoch unsere Forderungen aus dem Jahren 2006 bis 2008 nich anerkennen. Folgende Zitate des Mieters hierzu; "Nachzahlungen BKA Halle 2, 2006 bis 2008 stellen auf Grund der bis dato nicht erfolgeten Berechnung keinen Rechtsanspruch dar (BGH, AzVIIm TR 190/09)"
"Im Gegensatz hierzu sind Überzahlungen auf Grund der nicht erbrachten Berechnungen Ihrerseits, durch uns voll einforderbar Gemäß BGH Urteil AzVIII ZR 195/03 sind uns schadenersatzpflichtig." "Auf Grund der ständig fortgesetzten überhöhten Vorrauszahlung ist dies als Täuschung über die tatsächlichen Betriebskosten anzusehen. Der Vermieter dar die monatlichen Nebenkostenvorauszahlungen nicht zu hoch jedoch zu niedrig festsetzten."
Meine Fragen hierzu;
1. Seit wann gilt, dass der Vermieter bis spätestens 1 Jahr nach dem Betriebskosten-Abrechnungszeitraum dem Mieter gegenüber abgerechnet haben muss?
2. Tritt für uns eine Verjährungsfrist der Ansprüche des Mieters von heute an rückwirkend bis 2003 gesehen ein?
3. Kann tatsächlich einerseits unserer Forderung auf Nachzahlungen Halle2 von 2006 an vom Mieter widersprochen werden und andererseits der Vermieter schadensersatzfplicht, berechnet seit 2003 / Mietbeginn, vom Mieter aus gemacht werden?
Bitte um ihre geschätzte Rückantwort in dieser Sache.
mit freundlichen Grüßen
M.Thüring Tel. 015117861389 ,[email protected]
Gepostet: vor 6 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Ihr Mieter übersieht zunächst, dass es sich bei den angemieteten Hallen um keinen Wohnraum handelt, sondern um ein gewerbliches Mietobjekt. Dies führt nun dazu, dass Sie auch bei verspäteter Abrechnung nicht mit Ihren Nachzahlungsforderungen ausgeschlossen sind. Die Jahresfrist auf die der Mieter anspielt ist bei gewerblichen Mietverhältnissen keine Ausschlussfrist. § 556 III S.3 BGB, der für die Wohnraummiete den Ausschluss von Betriebskostennachforderungen anordnet, die der Vermieter später als 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums verlangt, ist auf die Geschäftsraummiete nicht analog anwendbar (BGH Urteil vom 27.01.2010, XII ZR 22/07).

Die Rückforderungsansprüche des Mieters wegen überzahlter Betriebskosten verjähren bei fortbestehendem Mietverhältnis ebenfalls in der regelmäßigen Verjährungsfrist, die seit 1.1.2002 3 Jahre beträgt (§ 195 BGB).

 

Also soweit der Mieter durch seine Nebenkostenvorauszahlungen Überzahlungen geleistet hat, sind diese für den Zeitraum 2003-2006 verjährt.

 

Zusammenfassend: Ihr Mieter muss aufgrund Ihrer Abrechnungen nachzahlen, kann aber aufgrund der eingetretenen Verjährung die nicht abgerechneten Vorauszahlungen nicht zurückfordern.

 

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und bitte meine Antwort zu akzeptieren.

 

Falls Sie Rückfragen haben stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Ich bin auch gerne bereit, Ihnen in anderen Angelegenheiten zur Seite zu stehen.

 

Beachten Sie bitte, dass das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen zu einer völlig anderen Beurteilung des Sachverhalts führen kann. Die Frage wurde beantwortet unter der Maßgabe, dass Sie die AGB (Allgemeinen Geschäftsbedingungen) gelesen haben und bereit sind, meine Antwort nach den gesetzlichen Vorgaben zu akzeptieren.

 

Mit freundlichen Grüßen

 

Hans-Georg Schiessl

Rechtsanwalt


Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen weitergeholfen zu haben. Soweit Sie keine weiteren Nachfragen haben, bitte ich höflich meine Antwort zu akzeptieren indem Sie auf das grüne Feld "Akzeptieren" klicken.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

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