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raschwerin
raschwerin, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 16753
Erfahrung:  Rechtsanwalt
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raschwerin ist jetzt online.

Zum Vorkaufsrecht Unser Mietvertrag besteht seit 1990. Das

Kundenfrage

Zum Vorkaufsrecht: Unser Mietvertrag besteht seit 1990. Das Mietshaus wurde 1998 von einer GbR gekauft und 2004 nach § 8 WEG geteilt; alle Gesellschafter wurden jeweils Eigentümer aller Wohnungen; eine Zuteilung bestimmter Wohnungen an einzelne Gesellschafter erfolgte nicht. 2006 wurde die GbR aufgelöst und alle Wohnungen ohne Gegenleistung auf jeweils einzelne der Gesellschafter übertragen, wohl entsprechend ihrem Anteil an der ursprünglichen GbR. (Es fand also hierbei kein Verkauf statt, sondern eine Realteilung des GbR-Vermögens, die 2008 im Grundbuch eingetragen wurde) 2008 hat der frühere GbR-Gesellschafter (nennen wir ihn Pfiffkus), der unsere Wohnung übertragen bekommen hat, weiter verkauft, ohne uns ein Vorkaufsrecht anzubieten. Die Erwerberin kündigt jetzt wegen Eigenbedarfs. Schuldet Pfiffikus Schadensersatz wegen des Versäumnisses, uns die Ausübung des Vorkaufsrechts zu ermöglichen?
Vielen Dank XXXXX XXXXX Ideen!
Gepostet: vor 6 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Soweit ein Vorkaufsrecht eingeräumt war, hätte Pfiffikus dieses auch anbieten müssen.

Insoweit hat er sich auch schadensersatzpflichtig gemacht.
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Herr Schwerin,
vielen Dank, XXXXX XXXXX ist aber doch gerade die Frage: Ein vertragliches Vorkaufsrecht bestand nicht. Führte der Verkauf durch den früheren GbR-Gesellschafter an die jetzige Vermieterin zu einem gesetzlichen Vorkaufsrecht, dass der GbR-Gesellschafter hätte beachten und uns mitteilen müssen. Er hat das Alleineigentum nach der Umwandlung in WEG-Einheiten nicht durch Kauf/Verkauf im Sinne von § 577 BGB erworben, sondern durch GbR-Auflösung und Realteilung; er ist der zweite eingetragene Eigentümer nach der WEG-Umwandlung gewesen; die erste Eigentümerin nach Umwandlung war die GbR, der er angehörte, und die die Umwandlung vorgenommen hatte. Er hat aber von der umwandelnden GbR nicht durch Verkauf/Kauf erworben, er ist auch nicht "Dritter", also war bei seinem Erwerb (im Rahmen der Realteilung) kein gesetzliches Vorkaufsrecht
. Gab es ein Vorkaufsrecht bei dem ersten Verkauf an einen "Dritten", also die jetzige Vermieterin, das er hätte beachten müssen?
Vielen Dank XXXXX XXXXXür Ihre weitere Idee. Wenn Sie die Antwort nicht aus der Hüfte schiessen, ist das ok. Guten Abend! RD
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 6 Jahren.
§ 577 BGB räumt dem Mieter ein Vorkaufsrecht ein, wenn nach Abschluss des Mietvertrages und Überlassung der Wohnung an ihn Wohnungseigentum an dieser Wohnung begründet wird und die Eigentumswohnung sodann an einen Dritten verkauft wird. Das Gesetz geht also von der zeitlichen Reihenfolge Mietvertrag und Überlassung Umwandlung Verkauf aus.

Bislang war streitig, ob das Vorkaufsrecht bei jedem Weiterverkauf bestand oder nur für den Fall des ersten Verkaufs nach Umwandlung.

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr mit erfreulicher Deutlichkeit entschieden (BGH, Urteil vom 29.3.2006, VIII ZR 250/05), dass das Vorkaufsrecht nur für den ersten Verkaufsfall gilt. Denn nur hier stünde das spekulative Interesse an der baldigen Erzielung eines Verkaufserlöses für den Eigentümer, der gerade umgewandelt habe, im Vordergrund und insoweit sei der Mieter auch dann besonders schutzwürdig. Veräußere hingegen der Ersterwerber die Eigentumswohnung weiter, so unterscheide sich der Verkauf nicht von dem eines anderen Wirtschaftsgutes.

 

Im Ergebnis kann der Mieter also nur einmal, nämlich beim ersten Verkaufsfall, das ihm Kraft Gesetzes zustehende Vorkaufsrecht ausüben.

raschwerin, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 16753
Erfahrung: Rechtsanwalt
raschwerin und 2 weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Herr Kollege,
ich werde Ihre Vergütung gerne bezahlen.
So weit war ich auch schon; aber die Frage ist ja, ob die Realteilung der GbR mit Auflassung an die GbR-GEsellschafter ohne VErgütung, also ohne Kaufpreiszahlung, ein Kauf/Verkauf im Sinne der REchtssprechung über den "ersten Verkaufsfall" war. Knüpft also § 577 BGB an "Veräußerung" an, wie § 577 a BGB, oder bleibt das Vorkaufsrecht für den "ersten VErkaufsfall" erhalten, bis ein Verkauf an einen Dritten wirklich stattfindet. Wir wissen, dass ein Verkauf in der Zwangsversteigerung dazu führt, dass danach kein Vorkaufsrecht bei späteren Verkäufen mehr besteht; wir wissen, dass ein VErkauf an einen privilegierten Angehörigen dazu führt, dass danach kein Vorkaufsrecht beim nächsten Verkauf mehr besteht. Hier haben wir allerdings keinen privilegierten Verkauf, keinen Verkauf in der Zwangsversteigerung, sondern nur die Auflassung im Rahmen einer Realteilung an genau einen derjenigen, die die Umwandlung in WEG für eigene REchnung veranstaltet haben.

Wenn Ihnen dazu im Laufe der Woche etwas einfällt, wäre ich für Ihren Hinweis dankbar.
Mit freundlichen kollegialen Grüßen
Reinke Duhme
Fachanwalt für Medizinrecht
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 6 Jahren.
Meines Erachtens knüpft auch § 577 BGB an diese Veräußerung an. In Ihrem Fall liegt aber noch kein Verkauf vor.

Das Vorkaufsrecht hätte noch angeboten werden müssen, da es insoweit noch Bestand.
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Herr Kollege,
vielen Dank, XXXXX XXXXX sich noch einmal damit befaßt haben. Wir werden mal hören, was dem Kollegen einfallen wird, zu dem der Herr Pfiffikus gehen wird, um sich beraten zu lassen.
Mit freundlichen kollegialen Grüßen,
Reinke Duhme
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 6 Jahren.
Danke, XXXXX XXXXX

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