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ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 19837
Erfahrung:  Vertiefte Kenntnisse im Miet- & WEG-Recht
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ra-huettemann ist jetzt online.

Sehr geehrte Damen und Herren, im folgenden stelle ich Ihnen

Kundenfrage

Sehr geehrte Damen und Herren,

im folgenden stelle ich Ihnen eine Frage als gewerbetreibender (niedergelassener Arzt (Internist und Hausarzt). Aufgrund der extremen Hitze in den vergangenen Monaten in meiner Praxis (>40 Grad Celsius) war es mir und meinen Mitarbeitern kaum zuzumuten, unserer Tätigkeit nachzukommen. Auch für die Patienten waren die Temperaturen in unseren Räumlichkeiten unzumutbar. Aufgrund dieser Problematik stellt sich für mich folgende Frage: Rechtfertigen die o.g. Bedingungen die Forderung des Mieters, in den Mieträumen - zumindest in den beiden Behandlungsräumen eine Klimaanlage einzubauen? Muss ein Vermieter nicht tatsächlich Rahmenbedingungen schaffen, damit der Mieter als Gewerbetreibender seine Tätigkeit im Hinblick angesichts der klimatischen Bedingungen auch ausüben kann?

Für Ihren fachlichen Rat danke XXXXX XXXXX recht herzlich. Mit freundlichen Grüßen,
Dr. Gerhard Schmidt
Gepostet: vor 6 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Herr Dr.Schmidt,

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich auf der Grundlage Ihrer Sachverhaltsangaben wie folgt Stellung nehme.

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache dem Mieter nicht nur in einem dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechenden Zustand zu überlassen, sondern sie während der Mietzeit auch in diesem Zustand zu erhalten (§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB).

Das erscheint nach den von Ihnen vorgetragenen Sachverhaltsumständen nicht gewährleistet. Wie die Rechtsprechung bereits entschieden hat, kann insbesondere auch das sommerliche Aufheizen von Mieträumen einen Sachmangel der Mietsache darstellen, der den Mieter berechtigt, zumindest eine Mietminderung vorzunehmen.

Auch wenn ein vermietetes Gebäude ursprünglich den anerkannten Regeln der Technik entsprechend errichtet wurde, kann ein solcher Mietmangel durch ein witterungsbedingtes Aufheizen der Innenräume später eintreten und die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen beeinträchtigen oder aufheben. Nach der Rechtsprechung ist dies ganz besonders dann der Fall, wenn bei der Vermietung von Räumen diese nicht so beschaffen sind, dass der nach dem Vertragszweck vorgesehene Beruf oder das vorgesehene Gewerbe in den Räumen in zulässiger Weise ausgeübt werden kann (OLG Rostock, Urteil v. 29.12.2000, Az 3 U 83/98).

In dem vom OLG entschiedenen Fall handelte es sich gleichfalls um die Vermietung von Praxisräumlichkeiten an einen Arzt. Ich darf an dieser Stelle wörtlich aus dem Urteil des OLG zitieren:

" Nach § 31 I des schriftlichen Mietvertrags vermieteten die Kl. dem Bekl. die Räume zur „Benutzung als Arzt für Urologie“. Die dafür notwendigen Voraussetzungen müssen die vermieteten Räume erfüllen, auch ohne dass es einer besonderen Vereinbarung der Parteien über eine bestimmte Ausstattung der Räume (äußerer Sonnenschutz, Klimaanlage) bedarf. Für das Betreiben einer Arztpraxis gehört dazu u.a., dass die Räume so beschaffen sind, dass in ihnen auch Arbeitnehmer beschäftigt werden können. Deshalb muss auch den Anforderungen der Arbeitsstättenverordnung genügt werden. Nach § 6 I ArbStättVO muss in Arbeitsräumen während der Arbeitszeit eine unter Berücksichtigung der Arbeitsverfahren und der körperlichen Beanspruchung der Arbeitnehmer gesundheitlich zuträgliche Raumtemperatur vorhanden sein. Nach der diese Bestimmung konkretisierenden Arbeitsstättenrichtlinie ASR 6/1.3 muss gewährleistet sein, dass in Arbeitsräumen bei Außentemperaturen bis zu 32°C die Innentemperatur 26°C nicht übersteigt und sie im Übrigen bei höheren Außentemperaturen mindestens 6°C unter der Außentemperatur liegt. Raumtemperaturen oberhalb dieser Gradzahlen bedeuten daher einen Sachmangel (vgl. OLG Hamm, NJW-RR 1995, 143; OLG Köln NJW-RR 1993, 466)...."

Unter Zugrundelegung dieser Grundsätze der Rechtsprechung ist Ihr Vermieter vertraglich verpflichtet (§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB), die technischen Vorkehrungen dafür zu treffen, dass die an Sie vermieteten Praxisräumlichkeiten den vorstehenden und im Urteil niedergelegten Anforderungen in grundsätzlicher Weise entsprechen. Dies gilt zumal desto mehr, als in Ihrem Fall die entsprechenden Temperaturwerte sogar noch über jenen liegen, die dem Sachverhalt zugrunde lagen, den das OLG entschieden hat.

Auf der nachfolgend eingestellten Seite können Sie das Urteil abrufen:

http://www.kanzlei-prof-schweizer.de/bibliothek/urteile/index.html?id=11040

Sie sollten noch einmal eine klärende Aussprache mit Ihrem Vermieter suchen und ihm unter deutlichem Verweis auf diese Rechtsprechung dazu auffordern, seiner Verpflichtung zur vertragsgemäßen Gebrauchsüberlassung zeitnah nachzukommen.

Ich hoffe, Ihnen mit vorstehenden Auskünften behilflich gewesen zu sein. Fragen Sie bei Unklarheiten gerne nach. Haben Sie dagegen keine Nachfragen, darf ich Sie höflichst um Akzeptierung der Antwort bitten.

Beste Grüße
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
(postulationsfähig bei sämtlichen Amts-, Land- und Oberlandesgerichten)
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Herr Dr.Schmidt,

ich darf an die Akzeptierung der Ihnen erteilten Rechtsauskunft erinnern.

Eine kostenlose Rechtsberatung ist nicht Gegenstand dieser Internetpräsenz. Sie ist nach zwingendem Recht zudem auch nicht gestattet.

Bestehen dagegen Verständnisschwierigkeiten, oder sind aus Ihrer Sicht Punkte offen geblieben, fragen Sie bitte gerne nach.

Beste Grüße
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
(postulationsfähig bei sämtlichen Amts-, Land- und Oberlandesgerichten)

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