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Kathrin Cetani
Kathrin Cetani, Rechtsanwältin
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 2
Erfahrung:  Selbständige Rechtsanwältin mit Schwerpunktbereichen Miet- und WEG Recht
43849415
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Kathrin Cetani ist jetzt online.

Sehr geehrte Damen und Herren, vor einigen Tagen haben wir

Kundenfrage

Sehr geehrte Damen und Herren,
vor einigen Tagen haben wir die Betriebskostenabrechnung unseres ehemaligen Vermieters bekommen. Uns scheint diese unerklärlich hoch und zu dem auch unüberschaubar was die Kostenaufteilung von Vermieter und Mieter betrifft. Wir haben zunächst erts einmal Widerspruch eingelegt und wollen die Abrechnung prüfen lassen. Bis zur endgültigen Prüfung werden wir auch keine Zahlung leisten.
Haben wir so richtig verfahren und wer kann uns weiterhelfen?
Mit freundlichen Grüßen
Familie Kilian
Gepostet: vor 6 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  anwaltsofort hat geantwortet vor 6 Jahren.

Hallo liebe Nutzer,

 

ich möchte Ihre ´Frage beantworten. Es ist richtig, dass Sie Widerspruch eingelegt haben.

Wenn die Betriebskostenabrechnung aber formell richtig ist ( diese entspricht den gesetzlichen Anforderungen ) dann ist es laut höchstrichterlicher Rechtssprechung wohl nicht rechtens die Betriebskostennachzalungen einfach so zu verweigern. Dies könnte dazu führen, dass der Vermieter Sie trotzdem auf Zahlung verklagt. BGH-Urteil 19.01.2005. Mein Vorschlag daher: Zahlen Sie die Nachforderungen ohne Anerkenntnis einer rechtlichen Verpflichtung und mit Rückforderungsvorbehalt. Dies sollte auf dem Überweisungsträger so drauf stehen und auch auf einen zu empfehlenden Anschreiben an den Vermieter.

 

Ich hoffe, ich konnte helfen.

 

mfg anwaltsofort

RA Peter Knöppel

www.anwaltsofort-halle.de

Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Herr Knöppel,
zunächst erst einmal vielen Dank für Ihre schnelle Anwort.
Leider ist unsere Anfrage nicht konkret beantwortet. Aus der Betriebskostenabrechnung können wir nicht erkennen und wir wissen auch nicht was unser Vermieter umlegen darf und kann und was nicht. Es handelt sich hier um seine Eigentumswohnung und die Abrechnung kommt von einer Hausverwaltungsgesellschaft, von der unser Vermieter die Abrechnung erhalten hat. Diese hat er uns dann als Kopie geschickt. Von der eigentlichen Nachzahlung in Höhe von 542,01 € hat er einen Betrag von 158,63 € abgezogen und den Rest von 383,38 € sollen wir zahlen. Für uns ist es nicht nachvollziehbar wieso dies so hoch ist, zumal wir den ganzen Sommer letzten Jahres im Garten verbracht haben und kaum zu hause waren. Deshalb wollten wir die Abrechnung prüfen lassen, weil wir wie schon erwähnt nicht wissen, was er alles umlegen kann und darf. Eine Zahlung unter Vorbehalt der Rückforderung ist in diesem Fall mit Vorsicht zu genießen, weil wir die Befürchtung haben , dass wir unser Geld dann nicht wieder bekommen.
Mit freundlichen Grüßen
Familie Kilian
Experte:  Kathrin Cetani hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrte Familie Kilian,

vielen Dank für Ihre Frage, die ich Ihnen ganz allgemein wie folgt beantworten möchte:

Grundlage der Prüfung einer Nebenkostenabrechnung ist zunächst der Mietvertrag, da Betriebskosten nur im vertraglich vereinbarten Rahmen auf den Mieter umgelegt werden dürfen.

Der Mietvertrag enthält entweder eine konkrete Aufzählung der Nebenkostenpositionen (z.B.durch Nennung oder in Form einer Ankreuzliste), die der Mieter übernehmen muss oder einen pauschalen Hinweis darauf, dass der Mieter Nebenkosten gemäß der BetriebskostenVO zu zahlen hat. Im ersten Fall dürfen nur die im Vertrag genannten Positionen umgelegt werden. Hat der Vermieter einzelne Positionen vergessen, muss der Mieter diese mangels vertraglicher Vereinbarung auch nicht bezahlen.

Im Falle des pauschalen Hinweises auf die Kostentragungspflicht auf Grundlage der Betriebskostenverordung darf der Vermieter alle der dort katalogisierten Positionen auf den Mieter umlegen:

Diese sind: Grundsteuer, Wasser, Heizungs- und Warmwasserkosten, Kosten für Aufzug, Straßenreinigung, Müllbeseitigung, Entwässerung, Beleuchtung, Schornsteinfeger, Gartenpflege, Sach- und Haftpflichtversicherungen, Hauswart (nicht Hausverwaltung), Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabelnetz, maschinelle Wascheinrichtungen, Hausreinigung, Ungezieferbekämpfung und ggfs. sonstige Betriebskosten (konkrete Nennung im Mietvertrag erforderlich).

Steht fest, welche Nebenkosten der Mieter laut Mietvertrag zu tragen hat, ist zu prüfen, ob der gesetzlich zulässige Rahmen eingehalten wurde, d.h. ob Positionen in der Abrechnung enthalten sind, die nicht in der BetriebskostenVO geregelt sind. Die BetriebskostenVO enthält einen abschließenden Katalog der gesetzlich umlagefähigen Betriebskostenpositionen. Andere Positionen (z.B. Instandhaltungsrücklagen oder Hausverwalterkosten,...) dürfen nicht umgelegt werden.

Mieter haben das Recht, die Abrechnungsbelege einzusehen, um die Abrechnung prüfen zu können.

Die meisten Betriebskostenpositionen sind nicht verbrauchabhängig, so dass es für deren Berechnung nicht darauf ankommt, wie viel Zeit der Mieter in der Wohnung verbracht hat.


Sollte noch Klärungsbedarf bestehen, können sich zum Beispiel auch kostengünstig vom örtlichen Mieterverein beraten lassen.


Mit freundlichen Grüßen


Kathrin Cetani
Rechtsanwältin
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrte Frau Cetani,
wir haben uns in unserem Mietvertrag nochmal über die Betriebskosten belesen. Dort steht geschrieben, ich zetiere:
"2. Betrieskosten entsprechen $27 der II.Berechnungsverordnung sind die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, die Kosten der Wasserversorgung / Entwässerung, die Kosten des Betriebs Gas-Heizung, Kosten für Straßenreinigung, Müllabfuhr, Hausreinigung, Kosten der Warmwasserbereitung nebst Reinigung und Wartung, Ungezieferbekämpfung, Beleuchtung, Schornsteinreinigung, Versicherungen, Hauswartkosten, Betrieb von Gemeinschaftsantennenanlagen, Reinigung der Dachrinnen.
Über die Vorauszahlungen von Betriebs- und Heizkosten wird der Vermieter jährlich abrechnen."
Für allbemeine Betriebskosten zahlten wir bis Juni 09 jeweils 70€, ab Juli 09 90€ pro Monat und für Heizung 100€ und dann 105€. Weiterhin möchten wir erwähnen, dass unser Vermieter in eine Art Fond einzahlt, welcher als Rücklage für etwaige Reparaturen gilt. Außerdem erhält unser Vermieter die jährliche aufgeschlüsselte Abrechnung von der Hausverwaltungsgesellschaft, welche er uns lediglich als Kopie zukommen läßt und wir somit keinen Überblick haben und nachkommen können.
Was ist eigentlich unter öffentlichen Lasten des Grundstücks zu verstehen und darf er das überhaupt umlegen?
Am liebsten wäre uns, wenn Sie sich diese Abrechnung mal ansehen und uns helfen würden, damit wir dann den richtigen Durchblick für die nächste ( letzte Abrechnung ) erhalten.
Wir hoffen auf baldige Antwort und verbleiben bis dahin
Mit freundlichen Grüßen
Familie Kilian
Experte:  Kathrin Cetani hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrte Familie Kilian,

vielen Dank für Ihre Rückfrage, die ich wie folgt beantworten möchte:

Ihre Auflistung im Mietvertrag entspricht den gesetzlichen Vorgaben der
Betriebskostenverordnung:

Klärungsbedarf könnte sich evtl. aus der Position "Versicherungen" ergeben. Umgelegt werden dürfen nur Sach- und Haftpflichtversicherungen. Dazu zählen z.B. die Kosten für Elemantarschadensversicherungen, Glasversicherungen, Haftpflichtversicherungen,.... Nicht umlagefähig sind nach herrschender Rechtsprechung die Kosten für Rechtsschutzversicherungen, Hausratsversicherungen oder Mietverlustversicherungen.

Hinter dem Begriff "öffentliche Lasten des Grundstücks" verbirgt sich die Grundsteuer, die auf den Mieter umgelegt werden darf.

Die "Dachrinnenreinigung" darf als sonstige Betriebskosten umgelegt werden.

Nicht umgelegt werden dürfen die Kosten für Instandhaltungsrücklagen. Die Zahlungen, die der Vermieter hier leistet, darf er nicht an Sie weitergeben.

Die Höhe der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen orientiert sich in der Regel an der Vorjahresabrechnung. Der Nachzahlungsbetrag wird für gewöhnlich durch 12 Monate geteilt und auf die Vorauszahlungen aufgeschlagen. Damit soll hohen Nachzahlungen vorgebeugt werden. Diese Vorgehensweise schützt letztlich auch den Mieter vor allzu "bösen Überraschungen".

Sofern die Abrechnung Ihres Vermieters unklar ist, sollten Sie ihn um Übersendung einer Kopie der Abrechnung, die er von der Hausverwaltung erhält, bitten und um Einsicht in die Abrechnungsbelege. Gegebenenfalls ist er auch bereit, Ihnen diese gegen Kostenerstattung zukommen zu lassen. Ein Rechtsanspruch auf Übersendung der Abrechnungsbelege besteht nach neuer Rechtsprechung jedoch nicht mehr.

Leider kann ich im Rahmen dieses Forums nur eine allgemeine Einschätzung abgeben. Bei der Prüfung einer Nebenkostenabrechnung handelt es sich um eine komplexe Angelegenheit, die viele Punkte umfasst und Einsicht in die Abrechnungsunterlagen erfordert. Sie sollte daher von einem Anwalt vor Ort vorgenommen werden.

Möglicherweise kann Ihnen auch Ihr örtlicher Mietverein kostengünstig weiterhelfen. Dieser wird sich in der Regel auch um die Korrespondenz mit Ihrem Vermieter kümmern.

Mit freundlichen Grüßen


Kathrin Cetani
Rechtsanwältin




Verändert von Kathrin Cetani am 14.07.2010 um 10:35 Uhr EST
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrte Cetani,
vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.
Ihre Auskunft hat uns doch schon ein Stück weiter gebracht. Wir werden, dass heißt ich
( mein Mann mag nicht so gern rechnen, d.h.der kleine Buchhalter bin ich ) werde versuchen, mich da durchzuwuseln. Ggf. werde ich die entsprechende Hausverwaltungsgesellschaft kontaktieren und wenn dass nichts bringt den Weg zum Anwalt gehen.
Was ich noch fragen wollte: Der Betrag in Höhe von 45€ wurde mir schon vom Konto abbgebucht. Wenn ich nun auf Akzeptieren gehen, zahle ich den dann noch mal?
Mit freundlichen Grüßen
Familie Kilian
Experte:  Kathrin Cetani hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrte Familie Kilian,

es freut mich, dass ich Ihnen etwas Klarheit bezüglich Ihrer Nebenkostenabrechnung verschaffen konnte.

Wenn Sie auf "akzeptieren" klicken, zahlen Sie nicht noch einmal. Sie signalisieren damit lediglich, dass sie meine Antwort akzeptieren und dass eine Auszahlung an mich erfolgen soll.

Die Einzelheiten zu den Zahlungsmodalitäten können Sie vorher noch einmal unter den Kunden AGBs nachlesen.

Mit freundlichen Grüßen

Kathrin Cetani
Rechtsanwältin
Experte:  Kathrin Cetani hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrte Familie Kilian,

es freut mich, dass ich Ihnen etwas Klarheit bezüglich Ihrer Nebenkostenabrechnung verschaffen konnte.

Wenn Sie auf  "akzeptieren" klicken, zahlen Sie nicht noch einmal. Sie signalisieren damit lediglich, dass sie meine Antwort akzeptieren und dass eine Auszahlung an mich erfolgen soll.

Die Einzelheiten zu den Zahlungsmodalitäten können Sie vorher noch einmal unter den Kunden AGBs nachlesen.

Mit freundlichen Grüßen

Kathrin Cetani
Rechtsanwältin
Kathrin Cetani, Rechtsanwältin
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
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