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troesemeier
troesemeier, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 16812
Erfahrung:  seit 1995 als selbständiger Rechtsanwalt tätig.
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troesemeier ist jetzt online.

Mein Mieter zahlt seit 2 Monaten die Miete nicht mehr, habe

Kundenfrage

Mein Mieter zahlt seit 2 Monaten die Miete nicht mehr, habe seit Jahren keinen Kontakt
mehr mit ihm. Ich habe mehrmals gemahnt und jetzt auch gekündigt, aber er meldet
sich weder schriftlich noch telefonisch. Darf ich unter Zeugen das Schloß austauschen
und von meinem Vermieterpfandrecht gebrauch machen? Oder haben Sie noch eine
andere Lösung für mich?

Mit freundlichen Grüßen
Cicak
Gepostet: vor 6 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  troesemeier hat geantwortet vor 6 Jahren.

Sehr geehrter Fragesteller,

 

das Schloss dürfen Sie nicht einfach austauschen. Dies würde eine verbotene Eigenmacht bedeuten.

Sie müssen leider, auch wann dies zeit- und kostenintensiv ist, die Räumungsklage führen und per Gerichtsvollzieher das Räumungsurteil vollstrecken.

 

Mit der Geltendmachung des Vermieterpfandrechts und Beschränkung der Räumung auf Herausgabe könnten die Kosten gesenkt und in zeitlicher Hinsicht das Verfahren gestrafft werden. Allerdings sind auch die Risiken nicht zu unterschätzen. Zu den Einzelheiten daher wie folgt:

Für die Beschränkung der Räumung auf die Herausgabe der Wohnung ist die Geltendmachung des Vermieterpfandrechts gegenüber dem Schuldner erforderlich. Das Vermieterpfandrecht ist ein besitzloses gesetzliches Pfandrecht. Dem Vermieter steht dieses gem. § 562 Abs. 1 BGB für alle aus dem Mietverhältnis bestehende Forderungen an den eingebrachten Sachen des Mieters zu.

Das Vermieterpfandrecht erstreckt sich allerdings nicht auf Sachen, die der Pfändung nicht unterliegen (§ 562 Abs. 1 Satz 2 BGB).

1. Es muss eine Forderung des Vemieters gegen den Mieter bestehen. Neben der Mietzinsforderung (§ 535 Absatz 2 BGB) kann dies auch der Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546 a BGB, Nebenkosten oder aber ein Schadensersatzanspruch z.B. wegen übermäßiger Abnutzung bzw. unterlassene Schönheitsreparaturen sein. Selbst offene Kosten der Rechtsverfolgung und ggf. die Kosten des Pfandverkaufs nach §§ 1210 ff. BGB stellen eine Forderung in diesem Sinne dar.

2. Die Entstehung des Vermieterpfandrechts setzt voraus, dass der Mieter während der Mietzeit, also vor Zugang der Kündigung, gewollt bewegliche Sachen in die Mieträume eingebracht hat. Regelmäßig fällt die gesamte Einrichtung der Wohnung hierunter. Auch ein Kfz fällt hierunter, wenn es nicht nur vorübergehend eingestellt ist (Regelmäßigkeit).

3. Das Vermieterpfandrecht umfasst alle beweglichen Sache, die im Alleineigentum des Mieters stehen. Bei Miteigentum unterliegt der Miteigentumsanteil dem Pfandrecht (so bereits RGZ 146, 334). Zugunsten des Eigentümers (Vermieters) besteht die Vermutung, dass die in der Wohnung des Schuldners (Mieters) vorhandenen Gegenstände in dessen Eigentum stehen (§ 1006 Absatz 1 BGB).

4. Maßgebend für den Umfang des Vermieterpfandrechts sind alle Forderungen, die zur Zeit der ersten Geltendmachung des Pfandrechts bereits bestehen (OLG Hamm, NJW-RR 94, 655). Mietzinsforderungen sind nach § 562 Abs. 2 BGB nur für das laufende und das folgende Mietjahr (Achtung: nicht Kalenderjahr!!!) sicherbar.
Pfändet ein Dritter kann das Vermieterpfandrecht nur für die Mietrückstände geltend gemacht werde, die im letzten Jahr vor der Pfändung entstanden sind (§ 562 d BGB). Im Falle der Insolvenz umfasst das Pfandrecht nur die im letzten Jahr vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens (§ 50 Abs. 2 InsO) aufgelaufenen Mietrückstände.

5. Nicht gesichert ist der Anspruch auf Zahlung der Mietkaution, da dieser Anspruch gem. § 551 BGB dem Kumulationsverbot unterliegt (Schmidt-Futterer/Lammel, § 562 Rn. 38).

Eine formlose Geltendmachung ist ausreichend, wobei dies bereits dann vorliegen soll, wenn der Vermieter nach außen hin sein gesetzliches Pfandrecht erkennbar zur Geltung bringt (BGH NJW 1972, 721). Aus Gründen der Nachweisbarkeit ist eine schriftliche Erklärung der Geltendmachung gegenüber dem Mieter allerdings ratsam.

Da künftige Entschädigungsforderungen überhaupt nicht und zukünftige Mietforderungen nur eingeschränkt vom Vermieterpfandrecht umfasst sind (§ 562 Abs. 2 BGB), können derartige Forderungen nur durch eine spätere, wiederholte Geltendmachung des Pfandrechts gesichert werden.

Dem Vermieterpfandrecht nach § 562 Absatz 1 Satz 2 BGB unterfallen nicht die nach den §§ 811, 811c, 812 Zivilprozessordnung (ZPO) pfändungsfreien Sachen.

Dazu gehören u.a. alle persönlichen Gegenstände des Schuldners, die dieser für eine bescheidene Lebens- und Haushaltsführung sowie die Ausübung seines Berufes benötigt (§ 811 ZPO). Das betrifft z.B. Zahnbürste, Kamm, Rasierapparat, notwendige Kleidung. Zur Haushaltsführung unbedingt zu belassen ist ein Tisch, ein Stuhl, ein Kleiderschrank, ein Bett, aber auch ein Fernseher, Kühlschrank und Waschmaschine. Besonders wertvolle Gegenstände unterliegen der sogenannten Austauschpfändung, so dass ein Farbfernseher der Pfändung unterliegt, wenn Zug um Zug ein Schwarz/Weiß-Gerät zur Verfügung gestellt wird.

Persönliche Dokumente, Ausweispapiere, Geburts- und Heiratsurkunden sind im allgemeinen nicht pfändbar.


Mit der Besitzverschaffung der Wohnung vom Schuldner an den Vermieter durch den Gerichtsvollzieher kommt der Vermieter auch in den Besitz von Sachen, an denen kein Pfandrecht besteht. Der Vermieter hat auch kein Recht zum Besitz an diesen Sachen. Allerdings hat der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung vom 17.11.2005 (siehe AI Nr. 03/2006) festgestellt, dass auch diese Sachen zunächst in der Wohnung verbleiben dürfen, da dem Mieter (Schuldner) in der Auseinandersetzung mit dem Vermieter ausreichend Möglichkeiten zur Verfügung stehen, sich zu verteidigen.

Der Vermieter muss diese unpfändbaren Sachen auf Verlangen (!) an den Schuldner herausgeben. Beachtet der Vermieter dies nicht, so macht er sich nach §§ 280 Abs. 1 und 823 Absatz 1 BGB schadensersatzpflichtig.

Das ist alles nicht so einfach. Ich würde Ihnen daher anraten, unbedingt einen Anwalt zu beauftragen.

 

Ich hoffe, Ihnen im Rahmen dieses Mediums einen angemessenen Überblick über die rechtliche Situation verschafft zu haben.

Bitte vergessen Sie nicht meine Antwort zu akzeptieren und zu bewerten. Falls Sie eine Nachfrage haben stehe ich sodann gern zur Verfügung.

 

Mit freundlichen Grüßen

Experte:  troesemeier hat geantwortet vor 6 Jahren.
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