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RAScholz
RAScholz, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 1976
Erfahrung:  Rechtsanwalt
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Hallo Herr Scholz, wir haben nun das Haus gekauft. Mit dem

Kundenfrage

Hallo Herr Scholz,
wir haben nun das Haus gekauft. Mit dem Mieter. Da dieser die Wohnung so verwahrlost hat und wir ihm kündigen wollen, wissen wir nicht welche Möglichkeit wir in Angriff nehmen sollen. Kündigung aus Eigenbedarf/ Kündigung ohne Grund? Er bewohn die Einliegerwohnung seit 20 Jahren. Wen wir weg. Eigenbedarf Kündigen wie lange dürfen wir nicht neu vermieten? Wir würden uns über Ihre Antwort von Herrn Andreas Scholz freuen.
Vielen Dank.
Gepostet: vor 6 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  RAScholz hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

wenn Sie selbst in das Haus einziehen wollen und außer der vom Mieter bewohnten Mietwohnung sonst keine Wohnung vermietet ist, können Sie die Kündigung ohne berechtigtes Interesse aussprechen. Die Kündigungsfrist beträgt hier sechs Monate, § 573a BGB.

Die Kündigung hätten Sie schriftlich zu verfassen und den Kündigungsgrund anzugeben, nämlich, dass Sie das Haus selbst bewohnen und aus diesem Grund von Ihrem Recht zur erleichterten Vermieterkündigung nach § 573a Abs. 1 BGB Gebrauch machen.

Zum Zeitpunkt der Kündigung müssen Sie wenigstens eine Wohnung im Haus selbst bewohnen. Bevor Sie die Kündigung daher abschicken, sollte es daher wenigstens so aussehen, als würden Sie dort bereits eingezogen sein.

Sie können dann auch die Einliegerwohnung wiederum vermieten wann Sie wollen.

Wenn Sie nicht vorhaben, selbst in das Haus einzuziehen, schreiben Sie nochmals.

Mit freundlichen Grüßen

Scholz, RA

Verändert von RAScholz am 24.05.2010 um 07:49 Uhr EST
RAScholz, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 1976
Erfahrung: Rechtsanwalt
RAScholz und 3 weitere Experten für Miet- & WEG-Recht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Experte:  RAScholz hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

ich sehe gerade, dass der Mieter bereits 20 Jahre in der Wohnung lebt, von daher gilt hier eine andere Kündigungsfrist:

Bei einer Kündigung nach § 573a BGB verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate. Daher ist bei einer Kündigung nach dieser Norm die MINIMALE Kündigungsfrist die von sechs Monaten. Ich habe nicht mehr genau im Kopf, wie lange der Mieter schon dort wohnt. Wenn er schon länger als fünf Jahre in der Wohnung lebt, beträgt die Kündigungsfrist neun Monate, wenn der Mieter schon länger als acht Jahre in der Wohnung lebt, beträgt die Kündigungsfrist zwölf Monate. Daher beträgt auch in Ihrem Falle die Kündigunsfrist der erleichterten Kündigung nach § 573c BGB zwölf Monate. Ich haben die Dauer der Wohnzeit in der Frage überlesen. Bitte entschuldigen Sie diesen Fauxpas.

Um die Sache abzurunden, Folgendes:

1. In Ihrem Falle kommt die ordentliche Kündigung wegen Eigenbedarfes und wegen nicht unerheblicher Pflichtverletzung in Betracht. Wenn Sie aus einem dieser Gründe kündigen wollten, hätten Sie dies in der schriftlich zu verfassenden Kündigung anzugeben. Der Verstoß gegen die vertraglichen Pflichten darf nicht unerheblich sein. Ihm muss vielmehr ein gewissen Gewicht zukommen. Andererseits muss die Pflichtverletzung nicht so schwer sein, dass sie zu einer Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses führt und damit eine fristlose Kündigung (dazu gleich unten) rechtfertigen würde. Ausreichend ist grundsätzlich vielmehr, wenn die Pflichtverletzung die Belange des Vermieters in einem solchen Maße beeinträchtigt, dass die Kündigung als angemessene Reaktion erscheint.

2. Eine außerordentlich fristlose Kündigung wäre möglich, dann hätte der Mieter unverzüglich den Wohnraum zu räumen. Für die außerordentliche Kündigung bedarf es eines wichtigen Grundes. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn:

"(...) dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann."

Wenn daher der Mieter den Wohnraum offensichtlich schuldhaft verwahrlosen lässt und Schäden entstanden sind oder ohne konkret bei unverändertem Verlauf zu erwarten sind, wäre die fristlose Kündigung möglich. Der Zustand der Wohnung sowie der Grad des Verschuldens des Mieter sind hier ausschlaggebend. Ob in Ihrem Falle eine fristlose Kündigung berechtigt ist, wäre daher Einzelfallfrage.

Im Ergebnis gilt für Sie daher, dass die fristlose Kündigung dann möglich ist, wenn das Verhalten und der Umgang des Mieters mit der Mietsache Ihnen schlichtweg unzumutbar ist. Ist dies der Fall, können Sie fristlos kündigen.

Wenn dies nicht der Fall ist, aber der Mieter ein Verhalten zeigt und mit der Mietsache in einer Weise umgeht, dass es eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung begründet, so können Sie ordentlich kündigen. Bei einer Mietzeit von 20 Jahren läge die Frist bei neun Monaten.

Wenn Sie das Haus selber nutzen wollen, können Sie wegen Eigenbedarfes kündigen. Hier haben Sie die Möglichkeit, die ordentlich Kündigung nach auszusprechen. Die Kündigung wäre mit Eigenbedarf zu begründen und der Mieter könnten DIESE Kündigung auch bestreiten. Der Nachteil liegt hier also darin, dass die Kündigung rechtlich überprüfbar ist. Der Vorteil ggü. der erleichterten Kündigung liegt aber darin, dass sich die Kündigungsfrist nicht verlängert.

Wenn daher Gründe für die fristlose Kündiung nicht vorliegen und es Ihnen auf die drei Monate Differenz zwischen der Kündigungsfrist von neun und zwölf Monaten nicht ankommt, wäre der sicherste Weg über die erleichterte Kündigung nach § 573c BGB. Diese Kündigung wäre - sofern Sie bei Aussprechen der Kündigung bereits im Haus wohnen - der sicherste Weg. Hier hätten Sie nicht darzulegen oder sich sonst dazu zu äußern, ob Eigenbedarf vorliegt oder wie lange der Eigenbedarf wohl bestehe.

Kommt es Ihnen aber auf die drei Monate an, so müssen Sie ordentlich kündigen. Hier hätten Sie im Streitfalle den Eigenbedarf zu beweisen. Hier steht die Rechtsprechung auf dem Standpunkt, dass nicht geltend gemacht werden muss, dass mehrere Jahre der Eigentümer die Mietsache selbst oder für Nahestehende zu nutzen gedenkt. Es muss aber das Bedürfnis zur Eigennutzung für einen Zeitraum bestehen, der wenige Monate überschreitet. Eine gefestigte Rechtsprechung, ab wieviel Monaten beabsichtigter Eigennutzung Eigenbedarf anzunehmen ist, existiert nicht. Die höchstrichterliche Rechtsprechung zieht zur Beurteilung der Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung bei beabsichtigter Eigennutzung für nur einen begrenzten Zeitraum Einzelfallgesichtspunkte heran.

Ich hoffe, Ihnen weiter geholfen zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Scholz, RA

Verändert von RAScholz am 25.05.2010 um 08:55 Uhr EST

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