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RASchiessl
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 26893
Erfahrung:  Vertragsanwalt des BWE
32916861
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RASchiessl ist jetzt online.

Ich bin Eigent mer eines 5 Familienhauses und sehe mich einer

Kundenfrage

Ich bin Eigentümer eines 5 Familienhauses und sehe mich einer Mietminderung eines Mieters entgegen wegen mehrfachen ruhestörenden Lärms. Beschwerender Mieter hat mehrfach Polizei geholt, Anzeigen sind geschrieben worden. Ich selbst wohne nebenan und höre den Krach nicht, bin allerdings per minutiösem Protokoll darauf aufmerksam gemacht worden. Eine Besonderheit: Der beschwerende Mieter wohnt schon immer bei uns. Es gibt eine 20-jährige Historie über Beschwerden über andere. Kleinigkeiten, wie Springbrunnen oder Licht im Garten und Beschwerden über 75 -jährige Mitbewohnerinnen ebenfalls über mutwillige Lärmbelästigungen verdeutlichen, dass der Mieter eine auffällig niedrige Toleranzschwelle aufweist. Meine Sorge: Selbst wenn ich die störende Partei abmahne, ggf. kündige, gibt es demnächst ein anderes Problem. Nach meinem Empfinden ist es Zeit, dem klagenden Mieter zu kündigen. Geht das.
Gepostet: vor 7 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 7 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

In der Sache nehme ich Stellung wie folgt:

Für eine von Ihnen ins Auge gefasste Kündigung benötigen Sie einen Kündigungsgrund.

Denkbar wäre eine fristlose Kündigung wegen einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens, § 569 II BGB. Dagegen habe ich jedoch mehrere Einwände. Die Störung des Hausfriedens muss nachhaltig sein. Das bedeutet, es reichen die von Ihnen beschreibenen Störungen nicht aus. Dies werden von der Rechtsprechung als Animositäten beschrieben und sind regelmäßig hinzunehmen.
Darüberhinaus wäre noch eine Interessanabwägung vorzunehmen. Ihr Interesse am Hausfrieden gegen das Interesse des Mieters. Dabei wäre in jedem Fall die lange Mietdauer zugunsten des Mieters zu berücksichtigen, so dass die "Beschwerdeneigung Ihres Mieters jedenfalls zurücktritt. Darüberhinaus kommt auch die langjährige Duldung (20 Jahre) Ihres Vermieters diesem Zugute. Sie haben seine Beschwerden 20 Jahre klaglos hingenommen und können nun nicht im 21. Jahr eine fristlose Kündigug aussprechen. Durch die jahrelange Nichtausübung eines Rechts können Sie ein Recht auch verwirken.

Auch bei einer ordentlichen Kündigung werden die oben genannten Probleme (Interessenabwägung / Verwirkung) auftreten.

Ein Ansatzpunkt könnte allerdings die angedrohte Mietminderung sein.Hieraus könnte sich ein Kündigungsgrund wegen Zahlungsverzug ergeben, § 569 II BGB. Dabei müssen Sie jedoch unbedingt bedenken, dass wenn die Mietminderung zu Recht erfolgen sollte, die Kündigung natürlich hinfällig wird. Bei einer dann ungerechtferigten Kündigung besteht dann die Gefahr eines Schadensersatzanspruches.

Alternativ können Sie natürlich den Minderungsbetrag vor Gericht einklagen. Vielleicht ist ja schon eine gerichtliche Verhandlung, die den Mieter auf sein Fehlverhalten hinweist, heilsam.

Ich hoffe Ihnen mit meinen Ausführungen einen ersten Überblick verschafft zu haben und bitte meine Antwort zu akzeptieren.

beachten Sie bitte, dass das Hinzufügen oder Weglassen von Informationen zu einer völlig anderen Beurteilung des Sachverhalts führen kann

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 7 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ich bitte meine Frage zu akzeptieren und mich somit für meine Arbeit zu bezahlen.

Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt