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raschwerin
raschwerin, Rechtsanwalt
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 17087
Erfahrung:  Rechtsanwalt
27582713
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raschwerin ist jetzt online.

K ndigungsfrist bei Gewerbemietvertrag (Psychotherapie)

Kundenfrage

Im Gewerbemietvertrag ist vereinbart:
"..§ 2-Mietzeit und Kündigung
... Das Mietverhältnis beginnt am 01.05.1999 und endet am 31.04.2004. Es verlängert sich um jeweils 12 Monate, wenn eine der Parteien nicht spätestens 12 Monate vor Ablauf der Mietzeit der Verlängerung widerspricht."
Im April 2009 sandte ich der Mieterin eine Änderungskündigung zu, in der ich das Mietverhältnis zum 30.04.2010 fristgemäß kündigte und gleichzeitig anbot, das Mietverhältnis auf unbestimmte Dauer fortzusetzen, sofern sie ab dem 01.05.2010 eine erhöhte Nettokaltmiete i.H. von 765,- Eur bezahlt. Ich bat sie, mir bis zum 01.06.2009 mitzuteilen, ob sie mit der vorgenannten Vertragsänderung einverstanden sei.
Daraufhin antwortete sie "... bin ich an der Fortführung des Mietverhältnisses interessiert, wenn möglich, zu den gesetzlichen Kündigungsfristen..."
Heute erhielt ich eine Kündigg. zum 30.06.2010 m. einfachen Brief
Wann ist diese frühestens wirksam? a) zum 30.04.2011 oder B) zum 30.09.2010 wg. § 580a BGB
Gepostet: vor 7 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 7 Jahren.

Sehr geehrte Ratsuchender,

vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!

Nach ihrer Schilderung hat die Mieterin mit ihnen einen so genannten Zeitmietvertrag geschlossen. Ein solcher setzt gemäß Paragraph 575 Abs. 1 S. 2 BGB voraus, dass ein Grund für die Befristung angegeben ist.

Dies ist nach ihrer Sachverhaltsschilderung nicht der Fall (sollte doch ein Grund in dem Mietvertrag angegeben worden sein für die Befristung , so lassen Sie es mich bitte wissen).

Die Rechtsfolge des fehlenden Befristungsgrundes ist nach dem Gesetz, dass der Mietvertrag als unbefristet gilt und grundsätzlich mit der gesetzlichen, also der dreimonatigen Kündigungsfrist beendet werden kann.

Sofern ihnen die Mieterin heute, also am 1.4.2010, gekündigt hat, endet das Mietverhältnis in der Tat Ende Juni 2010.

Ich hoffe ihre Frage zu ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Freitagmorgen und ein frohes Osterfest!

Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
[email protected]
Tel. 0471/3088132
Fax: 0471/57774



Verändert von Danjel-Philippe Newerla am 01.04.2010 um 23:42 Uhr EST
Kunde: hat geantwortet vor 7 Jahren.
Sehr geehrter Herr Newerla- danke XXXXX XXXXX Auskunft. sofern es sich vorliegend um WOHNUNGSMIETE handeln würde, wäre die Argumentation nachvollziehbar. Allerdings gilt diese meines Wissens nach bei Gewerbemieten eben gerade nicht... oder?
Könnten Sie insofern bitte noch sagen, weshalb Ihrer Auffassung nach die mietvertragliche Regelung nicht greifen sollte- oder - zumindest die Fristenregelung des § 580 BGB ?
Kunde: hat geantwortet vor 7 Jahren.
Sehr geehrter Herr Newerla- danke XXXXX XXXXX Auskunft. sofern es sich vorliegend um WOHNUNGSMIETE handeln würde, wäre die Argumentation nachvollziehbar. Allerdings gilt diese meines Wissens nach bei Gewerbemieten eben gerade nicht... oder?
Könnten Sie insofern bitte noch sagen, weshalb Ihrer Auffassung nach die mietvertragliche Regelung nicht greifen sollte- oder - zumindest die Fristenregelung des § 580 a BGB ?
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 7 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Nach § 580 a Absatz 2 BGB ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig.

Dies gilt für den Gewerbemietvertrag.

Hier muss die Kündigung bis zum 03.04.2010 erfolgen zum 30.06.2010.

Daher ist hier die Kündigung zum 30.06.2010 wirksam.
Kunde: hat geantwortet vor 7 Jahren.
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

entgegen Ihrer Auffassung beträgt die sich aus der Spezialvorschrift des § 580 a BGB ergebende Kündigungsfrist für beide Vertragsparteien nicht 3 Monate, sondern 6. Monate zum Quartalsende und gilt sowohl bei ordentlicher, als auch bei außerordentlich befristeter Kündigung von Geschäftsräumen.

Das ergibt sich eindeutig aus dem Gesetzestext- ist aber hier nicht die Frage.
vorliegend stellt sich nämlich folgendes Problem:
Bekanntlich ist die Kündigungsfrist des 3 580 aBGB ABDINGBAR, d.h. es kann eine lürzere, längere oder auch für beide Parteien unterschiedliche Frist vereinbart werden, wobei die Karenzzeit des § 580 a BGB ("spätestens am 3. Wektag") für eine vereinbarte längere Frist entsprechend anwendbar ist- so jedenfalls Palandt, R. 6 zu § 565 BGB a.F.)
Genau dies scheint hier der Fall zu sein. Den Mietvertrag vom 01.05.1999 habe ich im Zuge des Immobilienerwerbs übernommen.
dort ist die oben genannte Regelung, die ich wörtlich übernommen habe, enthalten.
Das heisst, beide Seiten können der Verlängerung des Vertrages- spätestens 12 Monate vor Ablauf der Mietzeit widersprechen, also kündigen (von den Sonderkündigungsrechten, wegen Zahlungsrückstand, vertragswidrigen Gebrauch usw. abgesehen.
Nun ist es vorliegend aber so, dass die Mieterin im April letzten Jahres auf der Grundlage der vorerwähnten mietvertraglichen Vereinbarung aus dem Jahre 1999 eine Änderungskündigung zum 30.04. diesen Jahres erhielt, mit der Option zur Fortführung des Mietverhältnisses unter Beibehaltung der bisherigen Vertragsbedingungen im Übrigen und der Zahlung einer Gwerbekaltmiete in Höhe von 765,- Euro.
Mit Schreiben vom 25.05. letzen Jahres anwortete sie mir, "... bin ich an der FORTFÜHRUNG des Mietvertrages interessiert, nach Möglichkeit zu den gesetzlichen Kündigungsbedingungen.."
Hier liegt mein Problem:
die Mieterin hat mithin m.E. nicht nur die Änderungskündigung akzeptiiert, sondern auch die Fortführung des Vertrages (hinsichtlich der Übrigen Bedingungen). M.E. lässt ich aus der Formulierung "...WENN MÖGLICH zu den gesetzlichen Kündigungsfristen..." nicht herleiten, dass trotz Beibehaltung aller anderen Vertragsbedingungen die Kündigungsfrist im Zuge der Änderungskündigung quasi stillschweigend mit geändert wurde.
Im Mietvertrag steht dazu unter § 20 "... Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages gelten nur bei schriftlicher Vereinbarung..." Die Formulierung "... wenn möglich..." stellt meiner Meinung nach keine Vereinbarung dar, sondern definiert allenfalls den subjektiven Wunsch der Mieterin, dem ich jedoch nicht entsprechen muss und folglich auch nicht tat.

Mich würde daher Ihre Auffassung dazu interessieren, da es für mich schon von Bedeutung ist, ob das Mietverhältnis zum 30.09. diesen jahres oder zum 30.04. nächsten jahres ändert.

ergänzen möchte ich noch, dass ich in der Änderungskündigung bewusst formuliert habe, dass ich zur Fortführung des Mietverhältnis *zu den bisherigen Bedingungen* bereit wäre, wenn sie ab 01.05.2010 die höhere Miete zahlt, um eben gerade nicht den Anschein zu erwecken, dass es es sich nunmehr um einen unbefristeten Mietvertrag über die Gewerberäume handelt, da ich ansonsten die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist von 12 Monaten ausgehebelt hätte- so jedenfalls der BGH im Urteil vom 29.03.2000.
Danach wäre die vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist jedenfalls dann nicht maßgebend, wenn diese länger sind, als die gesetzlichen Kündigungsfristen.

Um die Frage auf den Punkt zu bringen:
Stellt die Formulierung *... wenn möglich...* im Antwortschreiben der Mieterin eine Vertragsänderung dar? (dann würde wohl nunmehr § 580 a BGB greifen (Kündigung zum 30.09.2010) oder ist der wunsch ohne rechtliche Auswirkung auf das Mietverhältnis im Übrigen geblieben, weil eine entsprechende schriftliche! Vereinbarung über eine diesbezügliche Änderung des Mietvertrages (wie in § 20 festgelegt) nicht erfolgt und kann auch nicht konkludent angenommen werden? Dann würde die Kündigung erst zum 30.04.2011 wirksam werden.

wie ist Ihre Rechtsauffassung dazu?
mit bestem Dank
alex
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 7 Jahren.
Kleiner Rechenfehler. Entschuldigung.

Daher kann hier zum 30.09. gekündigt werden.

Es liegt nunmehr ein unbefristetes Mietverhätlnis vor, welches nach § 580 a BGB zum 30.09. gekündigt werden kann.
Kunde: hat geantwortet vor 7 Jahren.
Sehr geehrter Herr Schwerin,
zunächst Danke XXXXX XXXXX Info, mit andern Worten - wie von mir angenommen-sind also mindestens die nächsten 6 Monate Mietrechtssicher

...bleibt die Frage, woraus Sie schließen, dass die "Wunschäußerung" der Mieterin im Widerspruch zu der bzgl. in § 20 des Mietvertrages EINDEUTIG geforderten Schriftform vorliegend Vertragsbestandteil geworden sein soll und nunmehr + wie geschildert: in Fortführung des alten!! Vertrages+ aus dem im Gewerberecht üblichen Zeitmietvertrag ein unbefristetes Mietverhältnis geworden sein soll. Dies kann ich bislang nicht nachvollziehen.

Ich wäre Ihnen daher dankbar, wenn Sie sich diesbezüglich mit der obigen Argumentation auseinandersetzen könnten, damit ich nachvollziehen kann, worauf sich Ihre obige Feststellung rechtlich stützt.

Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 7 Jahren.
Aus der Formulierung "... bin ich an der Fortführung des Mietverhältnisses interessiert, wenn möglich, zu den gesetzlichen Kündigungsfristen..." kann man recht eindeutig schließen, dass die Mieterin keine Befristung mehr wünscht. Sie hat quasi Ihr Angebot angenommen.
Kunde: hat geantwortet vor 7 Jahren.
Ihre Auffassung, dass die Mieterin keine Befristung mehr wünscht, ist mir schon klar, beantwortet aber noch nicht meine Frage.
Immerhin kommt durch die einseitig!!! bekundete Willenserklärung der Mieterin noch keine Vertragsänderung zustande -jedenfalls nicht über die Dinge hinaus, die nicht Gegenstand des "Angebotes" waren. Oder wie? Ich kapeir es nicht!

Wenn Sie sagen- die Mieterin habe mein Vertragsangebot angenommen, kann sich diese Angebots-Annahme doch nur auf das Angebot als solches beziehen - und dieses lautete: Kündigung oder höhere Miete bei sonst gleichen!!!! Vertragsbedingungen.
Ansonsten hätte sie ja sagen können- nö, ich will nicht- 6 euro für eine Arztpraxis in einer kernsanierten Gründezeitvilla reichen...und ich ziehe zum gesetzten Kündigungszeitpunkt (12 Monate nach dem Kündigungsschreiben) aus...
Das wollte Sie aber offenbar nicht- verständlich:-)
Soweit es die Änderung der Kündigungsfrist angeht, wäre dies nicht eine - weitere- Vertragsänderung, die dann aber ebenfalls der Schriftform bedurft hätte- so jedenfalls § 20 des Mietvertrages?
da es diesbezüglich aber keine Vereinbarung zwischen uns gibt, kann dies doch eigentlich auch nicht Vertragsbestandteil geworden sein- oder?

Falls Sie gleichwohl der Auffassung sind, bitte ich Sie nochmals mir mitzuteilen, worauf sich diese neue ZWEI-seitige Vereinbarung - von der zumindest ein Vertragspartner, nämlich ich nichts weiss-rechtlich stützt.

wenn ich sage, ich würde wenn möglich gern mehr Geld von meinem Chef haben, ist mein Arbeitsvertrag dadurch doch auch noch nicht geändert.
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 7 Jahren.
Sie haben doch angeboten, dass Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortzusetzen. Das ha die Mieterin angenommen.