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Danjel Newerla
Danjel Newerla, Diplom Jurist
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 9380
Erfahrung:  Im Bereich Mietrecht habe ich schon mehrere Mandate betreut.
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Danjel Newerla ist jetzt online.

Wie hoch darf ein Gewerbemieter /B ro die Miete wegen anf nglichen

Kundenfrage

Wie hoch darf ein Gewerbemieter /Büro die Miete wegen anfänglichen Baulärms kürzen?
Auf dem Nachbargrundstück wird ein Büro-und Lagerhaus ohne Keller (Kein Aushub) errichtet. Der übermäßige Baulärm entstand nur während des Abschiebens des Erdreiches und Auffüllung mit Schottersteinen, ca. 8 Arbeitstage. Die übrige Zeit (ca. 6 Monate) ist durch normalen Baulärm gekennzeichnet. Das Bürohaus liegt nahe einer stark befahrenen Kreuzung am Flughafen Schönefeld und der Baulärm war zu erwarten, da das Grundstück seit langem zum Kauf oder Pacht angeboten wurde.
Tel.(NNN) NNN-NNNN
Gepostet: vor 7 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 7 Jahren.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage!

Nachfolgend möchte ich sehr gerne zu Ihrer Anfrage wie folgt Stellung nehmen:

Ein Mieter ist grundsätzlich berechtigt, aufgrund von erheblichem Baulärm die Miete zu mindern, wobei die Höhe der jeweiligen Minderung wiederum von den genauen Umständen des Einzelfalls, insbesondere der Intensität sowie der Dauer des Baulärms abhängt.


So kann die Miete (je nach Grad der Beeinträchtigung) durchaus im Bereich zwischen 25% und 33% zu kürzen sein. (LG Berlin GE 96, 1051; LG Hannover WM 86, 311; AG Hamburg WM 9/91, VII). Auch eine Kürzung um 50% kann im Einzelfall gerechtfertigt sein.


Die abschließende Klärung der genauen Minderungshöhe ist aber leider aus der Ferne im Rahmen einer Erstberatung nicht möglich.

Festgehalten werden kann in diesem Zusammenhang also, das einen Mietminderung sowohl bei normalem als auch bei außerordentlichen Baulärm gerechtfertigt ist, da hierdurch der vertragsgemäßen Gebrauch nach der Rechtsprechung eingeschränkt wird.

Es kommt also auf die Intensität, also auf die Lautstärke sowie auf die Dauer der Baulärmbeeinträchtigung an. Wenn also beispielsweise die Lärmintensität so extrem ist, dass sogar eine durchaus mögliche Mietminderung von 50 % gerechtfertigt ist, dann wäre das in Ihrem Fall aber nur für die acht Tage und nicht für den ganzen Monat.

Man müsste also die Monatsmiete auf die acht Tage umrechnen und davon die Hälfte abziehen, dann hätte man die Höhe der Mietminderung (hierbei gehe ich von der Prämisse aus, dass 50 % gerechtfertigt sind, was ich aus der Ferne leider schlecht beurteilen kann, da ich die konkreten Begebenheiten vor Ort nicht genau kenne).

Meiner Einschätzung nach werden die 50% aber erfahrungsgemäß zu hoch gegriffen sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben .Sollten Sie noch Nachfragebedarf haben, so melden Sie sich bitte.


Ich wünsche Ihnen dann noch einen angenehmen Freitagnachmittag und ein erholsames Wochenende!

Mit freundlichem Gruß

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
[email protected]
Tel. 0471/3088132
Fax. 0471/57774

Kunde: hat geantwortet vor 7 Jahren.

Ist der Bauherr auf dem Nachbargrundstück zum Ausgleich der Mietminderung verpflichtet und gibt es dazu möglicherweise eine Versicherung des Bauherrn?

Ist der Bauherr verpflichtet die Lärmimmisionen täglich zu messen?

Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 7 Jahren.
grundsätzlich ist natürlich der Vermieter gegenüber dem Mieter verpflichtet die mit Mietminderung unter bestimmten Voraussetzungen zu akzeptieren. In der Tat stellt sich dann die Frage, wenn der Vermieter nicht selber für die die Mietminderung begründenden Ursachen verantwortlich ist, aber den Verantwortlichen hiervon Anspruch nehmen kann.

Ein solcher Schadensersatzanspruch besteht aber nur dann zu, wenn die Ertragseinbuße, also in Bezug auf die mit Einnahmen, das zumutbare Maß überschritten hat. Dieses zumutbare Maß hat z. Bsp. das Landgericht Hamburg präzisiert. Hiernach ist ein Ertragsverlust dann nicht mehr zumutbar, wenn die durch den Baulärm begründete Mietminderung dazu führt, daß der Vermieter in der betreffenden Zeit Verluste aus der Vermietung erleidet. In diesem Fall kann der Vermieter vom Bauherren Ersatz des durch die Mietminderung eingetretenen Verlusts verlangen. Ein Anspruch auf Ersatz des entgangenen Gewinns besteht dagegen nicht. (Landgericht Hamburg, Urteil vom 3.12.1998 - 327 S 97/98) .

Grundsätzlich besteht also ein Anspruch auf Schadensersatz, der aber einzelfallabhängig ist.sofern diese Voraussetzungen gegeben sind und der Bauherr eine Haftpflichtversicherung hat, müsste diese eintreten.

Der Bauherr ist von Gesetzes wegen nicht verpflichtet, die Lärmimmissionen täglich zu messen.


Ich hoffe Ihre Nachfrage zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben und wünsche Ihnen noch einen angenehmen Freitagnachmittag um ein erholsames Wochenende!

Mit freundlichem Gruß

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
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Tel. 0471/3088132
Fax. 0471/57774
Kunde: hat geantwortet vor 7 Jahren.
Der Bauherr hat eine übliche Bauherrenhaftpflichtversicherung. Wird dadurch der Schaden durch Baulärm auch abgedeckt, d.h. zahlt die normale Bauherrenhaftpflichtversicherung den Mietausfall? Wie muss die normale Bauherrenhaftpflichtversicherung ausgestaltet sein, damit diese den Mietausfall bezahlt?
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 7 Jahren.
Ob die Bauherrenhaftpflichtversicherung den Mietausfall zahlt kann ohne Einsicht in die Vertragsbedingungen der betreffenden Versicherung leider nicht abschließend beurteilt werden.

Es gibt aber Versicherungen, die dieses Risiko mit versichern. Eine solche Versicherung müsste so ausgestaltet sein, dass dort explizit drin steht, dass auch der Schaden, der einem Nachbarn durch Mietminderungen entsteht, ersatzfähig ist.

Bitte sprechen Sie den Bauherren darauf an und fragen, ob das von seiner Versicherung gedeckt ist.

Sollten die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs vorliegen( zu den Voraussetzungen s.o.), so würde der Bauherr ihnen auch haften, wenn keine Versicherung vorhanden war. Es ist natürlich immer besser gegen eine Versicherung vorzugehen, da man hier sicher sein kann sein Geld zu bekommen ( also im Hinblick auf die Zahlungsfähigkeit).


Mit freundlichem Gruß

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
[email protected]
Tel. 0471/3088132
Fax. 0471/57774
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 7 Jahren.

Sehr geehrter Ratsuchender,

Sie haben meine Antwort bislang noch nicht akzeptiert. Ich bitte Sie dies noch nachzuholen.

Mit freundlichem Gruß

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
[email protected]
Tel. 0471/3088132
Fax.0471/57774

Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 7 Jahren.

Sehr geehrter Ratsuchender,

Sie haben meine Antwort bislang noch nicht akzeptiert. Ich bitte Sie dies noch nachzuholen und mich somit für meine Rechtsberatung zu bezahlen, insbesondere, da Sie breits mehrfach nachgefragt haben.


Mit freundlichem Gruß

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
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Tel. 0471/3088132
Fax.0471/57774

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