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Danjel Newerla
Danjel Newerla, Diplom Jurist
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Zufriedene Kunden: 9380
Erfahrung:  Im Bereich Mietrecht habe ich schon mehrere Mandate betreut.
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Danjel Newerla ist jetzt online.

Ein Mieter bewohnt eine wegen schwerster M ngel unbewohnbare

Kundenfrage

Ein Mieter bewohnt eine wegen schwerster Mängel unbewohnbare Wohnung und kürzte deshalb bereits vor einigen Monaten die Miete um 100 Prozent. Nun wurde das Haus verkauft und der neue Eigentümer möchte möglichst bald mit Abriss bzw. Sanierung beginnen, wozu der Mieter jedoch ausziehen muss. Dazu könnte der neue Eigentümer eine Verwertungskündigung mit 9-monatiger Kündigungsfrist aussprechen. Frage: Wäre gleichzeitig auch eine fristlose (bzw. kurzfristige) Kündigung wegen der Unbewohnbarkeit (bei gleichzeitig fehlender Mietzahlung) möglich? Zur Erleichterung wäre der Vermieter bereit, dem Mieter einen Ersatzwohnraum nachzuweisen, die Umzugskosten zu tragen und die Mietdifferenz zwischen regulärer alter Miete und neuer Miete bis zum Ablauf der regulären Kündigungsfrist zu übernehmen.
Gepostet: vor 7 Jahren.
Kategorie: Miet- & WEG-Recht
Experte:  Danjel Newerla hat geantwortet vor 7 Jahren.

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank zunächst für Ihre Anfrage!

Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung zu Ihren Fragen wie folgt Stellung nehmen:

Meines Erachtens ist die von Ihnen völlig vernünftigerweise ins Auge gefasste Verwertungskündigung die einzig praktikable und mögliche Variante, um das Mietobjekt schnellstmöglich frei zu bekommen. Eine außerordentliche Kündigung kommt meines Erachtens nach Ihrer Sachverhaltsschilderung nicht in Betracht, jedenfalls nicht durch den Vermieter, sondern höchstens durch den Mieter.

Eine solche außerordentliche Kündigung wurde nämlich grundsätzlich voraussetzen, dass die zur Kündigung berechtigende Partei eine Vertragsrechtverletzung begangen hat. Eine Vertragsrechtverletzung liegt in dem Einbehalten der Mieter nach Ihrer Schilderung aber nicht vor, da bei einer nahezu bzw. völligen Unbewohnbarkeit des Mietobjektes eine Mietminderung bis zu 100 Prozent möglich ist (z. B. bei starkem Schimmelbefall etc.).

Sie sollten also entweder noch einmal mit dem Mieter in Verbindung treten und gegebenenfalls das Mietobjekt gegen eine Abfindungszahlung (das ist natürlich alles Verhandlungssache) frei zu bekommen oder falls dieses nicht bringen sollte, sollten Sie den Weg über die Verwertungskündigung gehen, sofern deren Voraussetzungen vorliegen, wovon ich nach Ihrer Schilderung aber ausgehe.

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können mich natürlich gerne im Rahmen der Nachfrageoption auf diesem Portal oder über meine E-Mail-Adresse mit mir Verbindung aufnehmen.


Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Dienstagnachmittag!


Mit freundlichem Gruß

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Heilsbergerstr. 16
27580 Bremerhaven
[email protected]
Tel. 0471/3088132
Fax: 0471/3088316

Kunde: hat geantwortet vor 7 Jahren.
Sehr geehrter Herr Newerla,

vielen Dank für die schnelle Antwort, die natürlich nicht ganz das ist, was ich mir erhofft hatte. Deshalb treiben mich zwei Fragen um:

1. Ob es gerecht und von der Rechtsordnung gewollt sein kann, dass der Mieter einen Anspruch auf Kürzung der Miete um 100 Prozent hat, gleichzeitig jedoch den Vermieter daran hindern kann, die Maßnahmen zu ergreifen, die zur Beseitigung der Minderungsgründe führen. Da müsste doch eigentlich bei der Stellung von gleichartigem Ersatzwohnraum eine rechtlich einwandfreie Lösung möglich sein.

2. Das städtische Planungsamt hat bereits die Unbewohnbarkeit der Wohnung festgestellt. Könnte das Bauamt eine Nutzungsuntersagung erteilen, die zur sofortigen bzw. kurzfristigen Räumung der Wohnung führen könnte?