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Dr. Holger Traub
Dr. Holger Traub, Rechsanwalt
Kategorie: Grundstücksrecht
Zufriedene Kunden: 6049
Erfahrung:  Vertragsrecht, Erbrecht, Arbeitsrecht, Immobilienrecht, Gesellschaftsrecht und Steuerrecht
88853042
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Dr. Holger Traub ist jetzt online.

Ich bin am Erwerb einer Eigentumswohnung interessiert.

Beantwortete Frage:

Ich bin am Erwerb einer Eigentumswohnung interessiert.
Wohnung, (Haus Baujahr 1976, 7.OG) mit seitlichen Balkonen und Schiebetüren vom Wohnzimmer nach vorne auf das Dach des direkt anschließenden Nebengebäudes.
Dieses Dach wird bis heute als Dachterrasse genutzt, die ausschließlich von dieser Wohnung zugänglich ist. Das Gebäude dieser Dachterrasse gehört einer separaten Wohnungseigentümergemeinschaft. Über der Wohnung befindet sich eine weitere Dachwohnung (8. OG) mit einer Dachterrasse die ca. 6 Meter über das Dach des Nebengebäudes ragt. Der jetzige Eigentümer 7.OG hat vor über 5 Jahren den Überbau genutzt und damit auf dem Dach des Nebengebäudes eine Rundumverglasung installiert und sich somit einen Wintergarten auf dem Nachbargebäude errichtet. Bis vor kurzem gab es für alle drei sich anschließenden Gebäude eine Hausverwaltung und es hat anscheinend niemand gestört. Jetzt wurde für die zwei anschließenden Gebäude die Hausverwaltung abgegeben.
Hierzu folgende Fragen: Könnte von mir als Erwerber dieser ETW der Rückbau der Verglasung gefordert werden? Kann mir das Betreten der Dachterrasse grundsätzlich verboten werden?
Kann ich im Falle einer privatrechtlichen Nutzungsvereinbarung mit der Eigentümergemeinschaft des anliegenden Gebäudes baurechtliche Erweiterungen vornehmen (die Bebauung sieht dort eine 9-stöckige Bebauung vor)?
Gepostet: vor 1 Monat.
Kategorie: Grundstücksrecht
Experte:  Dr. Holger Traub hat geantwortet vor 1 Monat.

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

es freut mich, dass Sie sich für die Nutzung von JustAnswer entschieden haben.

Ich bin Rechtsanwalt Dr. Traub und würde Ihnen gerne bei Ihrem Anliegen weiter helfen.

Bitte haben Sie ein wenig Geduld, während ich mich mit Ihrer Fragestellung befasse.

Vielen Dank.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub

-Rechtsanwalt-

Experte:  Dr. Holger Traub hat geantwortet vor 1 Monat.

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für die Nutzung von JustAnswer. Gerne will ich Ihnen Ihre Frage auf Grundlage des geschilderten Sachverhalts beantworten und Ihnen bei Ihrem Anliegen weiterhelfen.

Zusammengefasst geht es bei Ihrem Erwerb somit um die potentielle "Beseitigungsgefahr" bzgl. der Verglasung und der Nutzung der Dachfläche.

Zunächst sollte geprüft werden, ob die Dachnutzung durch Teilungserklärung oder Beschluss der WEG genehmigt wurde. Dies gilt auch für die Verglasung.

Wäre dies der Fall, gelten die Veränderungen als genehmigt.

Ist dies nicht der Fall, kann durchaus eine Gefahr bestehen.

Ein Beseitigungsanspruch bzgl. der Verglasung unterliegt der regelmäßigen Verjährung von 3 Jahren. D. h. wenn innerhalb dieser Zeit keiner der Eigentümer oder die Gemeinschaft die Beseitigung verlangt, können Sie sich auf Verjährung berufen, vgl. §§ 195, 199 BGB. Dies gilt auch für Sie als Rechtsnachfolger (§ 198 BGB).

Hinsichtlich der Nutzung des Daches können Sie vorsorglich mit der WEG eine Vereinbarung treffen, vgl. § 21 WEG. Hierdurch sichern Sie Ihre Rechtsposition ab.

Am sinnvollsten wäre dies noch vor dem Kauf (ggf. indem noch der Alteigentümer einen WEG-Beschluss in die Wege leitet).

Ich hoffe, Ihre Frage hinreichend beantwortet zu haben. Für weitere Fragen stehe ich über den Button "Experten antworten" zur Verfügung.

Über eine positive Bewertung Ihrerseits (anklicken von 3 bis 5 Bewertungssternen) für meine Ausführungen würde ich mich sehr freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub

-Rechtsanwalt-

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Es ist davon auszugehen, dass die Nutzung weder im Rahmen einer Teilungserklärung, noch durch einen WEG Beschluss genehmigt wurde.
Eine privatrechtliche Vereinbarung vor dem Termin des Termins der Zwangsvollstreckung wird nicht möglich sein, der jetzige Eigentümer wird hierzu auch nichts unternehmen.
Daher nochmals meine Frage, kann mir das Betreten der Dachterrasse grundsätzlich untersagt werden, kann mir das Betreten der Dachterrasse in dem vor über 5 Jahren errichteten Innenbereich der Verglasung (Wintergarten) untersagt werden? Kann ich also über die Schiebetüren des Wohnzimmers oder der seitlichen zum Dach offenen Balkone das Dach des Nebengebäudes grundsätzlich betreten, was ja seit 1976 nie untersagt wurde (Gewohnheitsrecht)?
Experte:  Dr. Holger Traub hat geantwortet vor 1 Monat.

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

ja, die Gefahr kann bestehen. Und zwar, wenn ein neuer Eigentümer in die WEG kommt und das fehlende Sondernutzungsrecht bzgl. der Dachflächen moniert und ein Unterlassen einfordert.

Ein "Gewohnheitsrecht" gibt es in diesem Zusammenhang nicht.

U. a. hat das Landgericht Hamburg einen analogen Fall entschieden, in dem ein Eigentümer seit 1978 einen Kellerraum, an welchem kein Sondernutzungsrecht bestand genutzt hat (vgl. LG Hamburg, Urteil v. 09.04.14, Az. 318 S 117/13).

Ich bedaure Ihnen keine positivere rechtliche Einschätzung übermitteln zu können, würde mich jedoch gleichwohl über eine positive Bewertung Ihrerseits (anklicken von 3 bis 5 Bewertungssternen) für meine Bemühungen und die Vornahme meiner rechtlichen Ausführungen freuen.

Ich hoffe, Ihre Frage hinreichend beantwortet zu haben. Für weitere Fragen stehe ich über den Button "Experten antworten" zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub

-Rechtsanwalt-

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Ich gebe Ihnen am Schluss gerne 5 Sterne, habe aber noch Ergänzungsfragen.
Gilt diese Möglichkeit auch für einen neu hinzu gekommenen Eigentümer in den letzten 3 Jahren oder nur für einen künftigen?
Das Dach ist nur über die Wohnung der Zwangsvollstreckung betretbar, die seitlichen Balkone gehen offen in das Nachbardach über. Was hätte ich zu erwarten, wenn ich das Dach betrete (über Balkon) oder die Schiebetüren in den nicht zu beseitigenden „Wintergarten“ und ein weiteres Mal eine Unterlassungserklärung verletze?
Vielen Dank.
Experte:  Dr. Holger Traub hat geantwortet vor 1 Monat.

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

das gilt in der Hauptsache für neu eintretende Eigentümer. Bei "Alteigentümern" können Sie sich auch auf Verjährung berufen.

Wenn eine bestehende Unterlassungserklärung verletzt wird, kann dies zu einer Strafzahlung und einer Klage führen, in welcher eine per Urteil festgesetzte Unterlassung ergeht.

Hierdurch können Ihnen weitere Zusatzkosten entstehen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub

-Rechtsanwalt-

Dr. Holger Traub und weitere Experten für Grundstücksrecht sind bereit, Ihnen zu helfen.