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ClaudiaMarieSchiessl
ClaudiaMarieSchiessl, Rechtsanwältin
Kategorie: Erbrecht
Zufriedene Kunden: 17377
Erfahrung:  Seit 20 Jahren als Rechtsanwältin zugelassen, Korrespondenzsprachen: deutsch und englisch, umfangreiche und langjährige Tätigkeit auf dem Gebiet des Erbrechts, zwei Fachanwaltstitel
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ClaudiaMarieSchiessl ist jetzt online.

2. Ausgleichanspruch für unser Wohnhaus (D8) Muss ich für

Diese Antwort wurde bewertet:

2. Ausgleichanspruch für unser Wohnhaus (D8)
Muss ich für das Haus, das meine Mutter vor ca. 18 Jahren auf meinem Grundstück gebaut hat, Ausgleich an meinen Bruder zahlen?
Mein Bruder leitet Ansprüche aus den Baukosten ab: 2.000.000 -DM (1.000.000,-€), d.h. aus seiner Sicht stehen ihm 500.000,-€ zu, weil die Ansprüche durch die vertraglichen Regelungen nicht verjährt sind. Sein Grundstück und sein Haus habe er vor so vielen Jahren erhalten, dass hier nichts gegengerechnet werden kann.
Zum Ausgleichsanspruch meines Bruders an mich liegen unterschiedliche Aussagen (gekürzt wiedergegeben) von verschiedenen Anwälten vor:
RA T.Rö.: Es ist zivilrechtlich so, dass Grundstück und Gebäude zusammen derjenigen Person gehören, der das Grundstück gehört. Insoweit bedarf es keiner Übertragung und auch im Erbfall fließt dieses Gebäude nicht in den Nachlass ein.
Es bedarf also rechtlich überhaupt keiner Übertragung, weil Sie bereits Eigentümerin von Haus und Grundstück sind.
Durch die Nutzungsvereinbarung in Form der Pacht und Miete ist Ihre Mutter wirtschaftliche Eigentümerin und kann die Ausgaben steuerlich absetzen, die Mieteinnahmen muss sie dann aber auch deklarieren. Zivilrechtlich ist das Gebäude aber Ihr Eigentum.
Achtung: Herrn RA T.Rö. lag der Erbaupachtvertrag zum Zeitpunkt der Fragestellung (03-2014) nicht vor.
RA B.K. (Notar, der meine Mutter über viele Jahre hinweg betreut hat): Es handelt sich auch hier um eine auflagenfreie Schenkung, sonst wären die Bedingungen (Auflagen wie z.B. Ausgleichsansprüche) vermerkt worden.
Der Wille der Mutter lässt sich z.B. auch aus dem Schenkungsvertrag (Anhang 2) sowie der Verzichtserklärung (Anhang 5) herauslesen und vermutlich auch vom Anwalt bestätigen lassen, der die Entwürfe verfasst hat.
Der Pachtvertrag (der aus steuerlichen Gründen erstellt wurde) ist durch die Schenkung überholt. Darüber hinaus hat die Mutter auf den Erstattungsanspruch für sich und die Erben bereits verzichtet. Das Pacht- und Mietverhältnis wurde bereits zu Lebzeiten (durch Einstellung der Pacht- und Mietzahlungen) einvernehmlich beendet.
Der erklärte Wille der Mutter ist, dass das Haus an H. geht – unter Verzicht auf Erstattungsansprüche.
Folgende Dokumente liegen uns (meist als Kopie) vor:
1. anonymisierte Abschrift des handschriftlichen Teiltestaments:
Verfügung, Teiltestament, R., 2013
Mein Haus in der D.8 in R. soll meine Tochter H. geb. R., geboren am x.x.19xx als Alleinerbin erben. Dieses Haus habe ich auf das Grundstück gebaut, das sich bereits im Besitz meiner Tochter befindet.
Diese Verfügung zum Wohnhaus in der D.8 soll wirksam bleiben, unabhängig von späteren Testamenten.
E.R. geb. G.
2. Schenkungsvertrag (unterschrieben von der Schenkerin, ohne Ort und Datum)
(1) Die Schenkerin erklärt unwiderruflich, auf einen ihr gemäß §§951,812ff BGB für die Errichtung eines Wohnhauses auf dem Grundstück der Beschenkten gegen die Beschenkte zustehenden Erstattungsanspruch zu verzichten.
(2) Die Erfüllung der Schenkung wird auf den Tod der Schenkerin hinausgeschoben.
(3) Im Falle des Vorversterbens der Beschenkten soll der Anspruch auf Erlass des Erstattungsanspruches auf die Erben der Beschenkten übergehen.
3. Pachtvertrag (2001): mit 50 Jahren Laufzeit (Erbaupachtvertrag):
§8 (2): Das von der Pächterin erbaute Wohnhaus fällt nach Ablauf der 50jährigen Pachtzeit unentgeltlich an die Verpächterin.
§8 (3) Verstirbt die Pächterin vor Ablauf des Pachtverhältnisses und kündigen die Erben das Pachtverhältnis, so steht den Erben gegen die Verpächterin ein Erstattungsanspruch gemäß §§951,812ff BGB zu. Die Höhe des Erstattungsanspruches richtet sich nach dem steuerlichen Wert des Gebäudes im Zeitpunkt der Kündigung.
4. Mietvertrag (2002):
Nach einigen Jahren (Kontoauszüge zur Dokumentation) hat meine Mutter auf den Mietfluss verzichtet und zugesagt, dass das Gebäude automatisch an mich als Grundstücksbesitzerin fällt.
5. Verzichtserklärung: ohne Unterschrift meines Bruders
§1 (1) Der Erklärende verzichtet unwiderruflich auf die Anfechtung der genannten Schenkung zwischen Frau E. R. und der Erklärungsempfängerin.
6. Internal Memo RR Ku. an RA Dr. Me. „Schenkung Haus auf fremden Grund und Boden“:
Im Todesfall von Frau R. soll das Haus automatisch unentgeltlich an die Tochter fallen.
Der Erbauer … hat … einen Anspruch auf Vergütung … in Höhe der Herstellungskosten (§951, 812ff BGB).
… Schenkungsversprechen von Todes wegen …ist Niederschrift bei einem Notar erforderlich.
… Schenkung unter Lebenden … die Tochter erwirbt bereits zu Lebzeiten der Mutter einen unwiderruflichen Anspruch auf „Erlass“ des Erstattungsanspruches. … Ein privatschriftlicher Vertrag ist ausreichend. … Mutter unwiderruflich erklären, dass der Tochter bereits jetzt der Erstattungsanspruch erlassen wird.

Sehr geehrter Ratsuchender,

was hatten Sie denn damals mit der Mutter vereinbart?

Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Sehr geehrte Frau Schiessl,mündlich war vereinbart, dass meine Mutter den Großteil der Finanzierung übernimmt und dafür sorgt, dass das Haus automatisch in meinen Besitz übergeht (Bauen auf fremden Grund). Da mein Bruder viele Jahre zuvor, sein Grundstück und ein Haus bekommen hat, hat sie (ca. 20 Jahre später) entschieden, auch für mich ein Haus zu bauen. Da ich bereits ein Grundstück hatte, ist mein Haus "attraktiver" ausgefallen wie das meines Bruders. Meine Mutter hat ihm gegenüber jedoch kommuniziert, dass sie das so entschieden hat und auch die Zeiten sich geändert haben. Sie hat mit ihm auch den Plan durchgesprochen, dass das Haus, nachdem sie ihre Investitionen steuerlich geltend gemacht hat, ohne Ausgleichsansprüche an mich gehen sollte. Die Verträge (Pacht, Miete) wurden aus steuerlichen Gründen abgeschlossen. Der Schenkungsvertrag sollte zusätzlich zu meiner Absicherung dienen. Aktuell weiß mein Bruder leider nichts mehr von diesen Absprachen.Mit besten Grüßen
Helga

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für die freundliche Information

Solange das Internal Memo nicht Teil eines Vertrags ist, der von beiden Parteien unterschrieben ist, ist das Haus als Schenkung anzusehen.

Das zumal der Bruder ja auch ein Haus bekommen hat.

§ 5 spricht ja von einer Schenkung

Da wäre es widersinnig die Erbauungkosten zu verlangen

ClaudiaMarieSchiessl und weitere Experten für Erbrecht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 1 Monat.
Sehr geehrte Frau Schiessl,
vielen Dank für Ihre schnelle Reaktion.
Im Memo wurden lediglich mehrere Optionen ausgearbeitet. Aufgrund der Mengenbeschränkung bei just answer konnte ich nur Auszüge verschicken.
Für den nächsten Verhandlungsschritt mit meinem Bruder bin ich jetzt gut versorgt.
Herzliche Grüße
Helga