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RASchroeter
RASchroeter, Rechtsanwalt
Kategorie: Erbrecht
Zufriedene Kunden: 7690
Erfahrung:  Rechtsanwalt, Immobilienökonom, MBA, Bankkaufmann
33364821
Geben Sie Ihre Frage in der Kategorie Erbrecht hier ein
RASchroeter ist jetzt online.

Hallo, mein Frage dreht sich um die günstigste Möglichkeit,

Kundenfrage

Hallo,

mein Frage dreht sich um die günstigste Möglichkeit, eine Immobilie zu vererben...
Die Situation ist folgende:
Bei der Immobilie handelt es sich um einen Altbau mit einem Anbau mit jeweils einer abgeschlossenen Wohnung. Der Altbau ist an dem Ehemann Herrn A von den Eltern vererbt worden. Den Anbau hat Herr A gemeinsam mit seiner Ehefrau A gebaut. Er gehört beiden zu gleichen Teilen und wird von ihnen auch noch bewohnt.
Eheleute A haben 3 Kinder (B, C, D).
Kind B möchte das Haus übernehmen (Komplettsanierung des Altbaus), aber dank der kostenintensiven Sanierung möglichst wenig an die Geschwister ausbezahlen.
Daher möchten Eheleute A dem Kind B die komplette Immobilie als Schenkung übertragen, sich aber für den Anbau Wohnungsrecht einräumen.
Da die 10-Jahres-Frist für den Teil mit Wohnungsrecht erst nach Ablauf der Inanspruchnahme beginnt, würden die Geschwister C und D Anrecht auf jeweils ein Drittel des Anbaus haben, richtig?
Wenn nun Kind B als Alleinerbe eingesetzt würde, würden die Geschwister nur noch den Pflichtanteil, also jeweils 1/6, des Anbaus bekommen, richtig?
Was passiert nun, wenn vor Ablauf des Wohnungsrechts ein Teil des Ehepaars A verstirbt?
Gibt es eine andere - günstigere Möglichkeit für Kind B, die Immobilie zu übernehmen?

Vielen Dank XXXXX XXXXX!
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Erbrecht
Experte:  RASchroeter hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die noch weitere Angaben erforderlich macht.


Handelt es sich bei dem Altbau und dem Anbau um zwei getrennte Immobilien, die auf zwei getrennten Flurstücken liegen?

Für ergänzende Informationen wäre ich dankbar, um besser auf Ihr Anliegen eingehen zu können.

Viele Dank!

Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Hallo,


 


nein, es handelt sich um ein einziges Flurstück und ein Gebäude mit 2 Wohneinheiten.


 

Experte:  RASchroeter hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

1. Eine Möglichkeit bestünde darin, dass die beiden Wohneinheiten in rechtlich selbständiges Teileigentum aufgeteilt werden. Hierzu ist eine Teilungserklärung sowie eine Abgeschlossenheitesbescheinigung eines Architekten erforderlich.

Die Eltern könnten B dann den Altbau als rechtlich gesehene Eigentumswohnung schenken. Für ein möglichen Pflichtteilsanspruch wäre der Altbau vor der Schenkung zu schätzen, da dieser durch die Sanierung einen Wertzuwachs erfährt.

Die Eltern würden den Anbau als ebenfalls rechtliche gesehene Eigentumswohnung behalten. Im Erbfalle würde der Anbau dann in den Nachlass fallen und die Erben bilden dann eine Erbengemeinschaft.

Dies stellt aus meiner Sicht die günstigste Möglichkeit dar.


2. Die Eltern können aber die gesamte Immobilie übertragen und sich ein Nießbrauch an der gesamten immobilie sichern. Dies hat den Vorteil, dass im Erbfalle für die Berechnung des Pflichtteilergänzungsanspruches nur der Wert des Nießbrauches in Ansatz gebracht wird, der erheblich niedriger ist als der Wert der Immobilie. Problem hierbei ist, dass B zwar Eigentümer ist, die Eltern Nießbrauchberechtigte und damit den B daran hindern könnten den Altbau schlimmstenfalls nach der Sanierung zu bewohnen.

Ein Nießbrauch oder ein Wohnrecht beschränkt auf den Anbau ist mit einer grundbuchrechtlichen Absicherung nicht möglich. Hier wäre wie unter 1 ausgeführt eine Teilung zwischen Alt- und Anabu erforderlich.

Daher rate ich zur Varienate 1.


Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und Ihnen einen ersten Überblick verschaffen.

Ich würde mich freuen, wenn Sie meine Antwort positiv bewerten, wenn Sie mit dieser zufrieden sind. Sollte meine Antwort Ihre Frage noch nicht vollständig beantworten oder Sie noch Fragen haben, fragen Sie nach bevor Sie eine Bewertung abgeben.


Gerne stehe ich Ihnen auch im Rahmen einer Teilung der Wohneinheiten zur Verfügung.


Mit besten Grüßen


Marcus Schröter, MBA

Rechtsanwalt & Immobilienökonom

Zertifizierter Zwangsverwalter
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Danke erst einmal für die Antwort.


Heißt das, dass es nicht möglich ist, ein Nießbrauchs- oder Wohnrecht nur auf einen Teil der Immobilie zu beschränken?

Experte:  RASchroeter hat geantwortet vor 4 Jahren.
Nein nicht mit einer grundbuchrechtlichen Absicherung in Abt. II des Grundbuches. Nur wenn die Immobilie in zwei Wohnungen aufgeteilt wird, kann ein Nießbrauchs- oder Wohnrecht auf eine Wohnung (Altbau oder Anbau) erfolgen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und wäre für eine positive Bewertung dankbar.

Viele Grüße

Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Gibt es eine Möglichkeit eines "Wohnrechts" ohne diese Aufteilung? zB durch eine unentgeldliches Mietverhältnis?

Experte:  RASchroeter hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sie können ein Wohnrecht auch vertraglich vereinbaren also ohne notarielle Beglaubigung und Eintragung im Grundbuch. Allerdings ist ein solches Wohnrecht da keine grundbuchrechtliche Absicherung vorliegt nur bedingt geeignet. Im Falle einer Zwangsversteigerung würde dieses Wohnrecht nicht berücksichtigt.

Gleichwohl ist ein (schuldrechtliches) Wohnrecht grds. genauso geeignet, wenn sich alle Parteien an diese Vereinbarung halten und eine Gefahr einer Zwangsversteigerung nahezu ausgeschlossen werden kann.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und wäre für eine positive Bewertung dankbar.

Viele Grüße

Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Eigentlich habe ich die Information, dass ein Wohn- oder Nießbrauchsrecht bei einer Zwangsversteigerung nicht schützt, es sei denn es geht einher mit einem Leibgeding. Ist das nicht so?

Experte:  RASchroeter hat geantwortet vor 4 Jahren.
Ein im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchs- und Wohnrecht schützt vor einer Verwertung durch eine Zwangsversteigerung, wenn es zuerst eingetragen wurde oder der Grundschuld aus der die Zwangsversteigerung betrieben wird vorgeht.

D.h. das Nießbrauchs- und Wohnrecht bleibt bestehen, wenn aus der Grundschuld aus der die Zwangsversteigerung betrieben wird, nachrangig ist bzw. später eingetragen wurde als das Wohn- und Nießbrauchsrecht.

Da hier eine Schenkung vorgesehen ist und das Grundbuch danach lastenfrei ist, würde ein Wohn- und Nießbrauchrecht in jedem Falist bestehen bleiben, wenn nicht für eine einzutragende Grundschuld ausdrücklich der Vorrang eingräumt wird.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und wäre für eine positive Bewertung dankbar.

Viele Grüße

Experte:  RASchroeter hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

soweit noch Nachfragen bestehen, stehe ich hier gerne weiterhin zur Verfügung. Habe ich Ihre Frage beantwortet, bin ich für eine positive Bewertung dankbar.

Vielen Dank und beste Grüße!

Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Wie würde sich die Situation verhalten, wenn Kind B die Immobilie ablaufen würde und wenig später den etwas geringeren Betrag von den Eltern geschenkt bekommen würde ?

Experte:  RASchroeter hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sicherlich kann B das Haus der Eltern abkaufen. Die Eltern könnten aus dem Erlös entweder eine Miete zahlen oder einen Betrag X an B schenken. Ein Wohnrecht zum Schutz der Eltern bedürfte es dann weiterhin.

Viele Grüße
Experte:  RASchroeter hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

soweit noch Nachfragen bestehen, stehe ich hier gerne weiterhin zur Verfügung. Habe ich Ihre Frage beantwortet, bin ich für eine positive Bewertung dankbar.

Vielen Dank und beste Grüße!

Experte:  RASchroeter hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

soweit noch Nachfragen bestehen, stehe ich hier gerne weiterhin zur Verfügung. Habe ich Ihre Frage beantwortet, bin ich für eine positive Bewertung dankbar.

Vielen Dank und beste Grüße!

Experte:  RASchroeter hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

soweit noch Nachfragen bestehen, stehe ich hier gerne weiterhin zur Verfügung. Habe ich Ihre Frage beantwortet, bin ich für eine positive Bewertung dankbar.

Vielen Dank und beste Grüße!

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