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RASchroeter
RASchroeter, Rechtsanwalt
Kategorie: Erbrecht
Zufriedene Kunden: 7690
Erfahrung:  Rechtsanwalt, Immobilienökonom, MBA, Bankkaufmann
33364821
Geben Sie Ihre Frage in der Kategorie Erbrecht hier ein
RASchroeter ist jetzt online.

Hallo, Mein Vater ist im Dezember 2006 verstorben, wir hatten

Kundenfrage

Hallo,
Mein Vater ist im Dezember 2006 verstorben, wir hatten keinen Kontakt mehr zu ihm,
ausser das wir uns Weihnachten evtl. mal gesehen haben.
Meine Mutter lebte schon über 20 Jahre von ihm getrennt, war aber nicht geschieden.
Seine Postanschrift war auch immer noch die von meiner Mutter, dort hat er sich alle 10-14 Tage seine Post abgeholt.
Anscheinend hatte mein Vater eine Garage gemietet, der Vermieter stand letztes Jahr im Dezember bei meiner Mutter vor der Haustür und wollte seine fehlende Miete kassieren.
Da meine Mutter von nichts eine Ahnung hatte, hat sie es nicht gezahlt.
Am 05.10.2012 haben wir einen Termin beim Gericht weil er Klage erhoben hat.
Nun meine Frage:
Kann er nach 5 Jahren noch die Miete einer Garage fordern???
Hätte er sich gleich noch 3 Monaten Mietausfallzahlung gemeldet,
hätten wir es ja auch sofort gezahlt und die Garage dann ordnungsgemäß gekündigt.
Zudem der Herr dem die Garage jetzt gehört, damals noch nicht Eigentümer der Garage war, sondern seine Mutter.
Mietverträge oder ähnliches haben wir bei meinem Vater in der Wohnung nicht gefunden
und ausser Schulden und ein Haufen arbeit hat er uns nichts hinterlassen.
Über eine Antwort würde ich mich sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen
K.Grot
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Erbrecht
Experte:  RASchroeter hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Zunächst sollten Sie den Garagenmietvertrag in Kopie sich übersenden lassen, wenn er nicht bei der Klageschrift enthalten ist. In der Tat verjähren auch die Mietforderungen. Danach sind die Mietzahlungen die vor dem 01.01.2009 fällig waren bereits verjährt.

 

Sollte tatsächlich ein Mietvertrag bestehen, haften die Erben für die rückständige Mietzahlung, wenn das Erbe nicht ausgeschlagen wurde. Jedenfalls sollten Sie den Mietvertrag soweit noch nicht erfolgt rein vorsorglich kündigen ggfs. einen Vergleich in dem Gerichtstermin anstreben, woanch gegen ein Vergleichsbetrag das Mietverhältnis, falls es denn bestanden hat, aufgelöst wird.



Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und Ihnen einen ersten Überblick verschaffen.

Ich würde mich freuen, wenn Sie meine Antwort positiv bewerten, wenn Sie mit dieser zufrieden sind. Sollte meine Antwort Ihre Frage noch nicht vollständig beantworten oder Sie noch Fragen haben, fragen Sie nach bevor Sie eine Bewertung abgeben.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter, MBA

Rechtsanwalt & Immobilienökonom

Zertifizierter Zwangsverwalter
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Hallo,
vielen Dank für ihre schnelle Rückantwort.
Also:


Den Mietvertag haben wir mit zugeschickt bekommen und das Erbe haben wir leider angenommen da wir nicht wussten das man so etwas auch ausschlagen kann. Wir hatten mit so etwas vorher noch nie zu tun.

Der Vermieter hat von sich aus die Garage zum 31.12.2011 gekündigt!!
Was heißt die Mieten vor dem 01.01.2009 sind verjährt??


Was ist mit der Miete vom 01.01.2009-2011??
Der Mieter hat zuerst die Forderung vom 01.01.2007 bis zum 31.12.2011 gefordert und jetzt fordert er nur die Miete von 2009??


Müssen wir nun die Miete zahlen oder wegen Verjährung nicht zahlen??
was erwartet uns??
Ich hoffe sie werden daraus schlau, ich weiß nicht wie ich es sonst schreiben/erklären soll.Alles ganz schön kompliziert.
Vielen Dank XXXXX XXXXX


mit freundlichen Grüßen


K.G.

Experte:  RASchroeter hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank für die Rückmeldung.

Danach besteht ein Mietvertrag der auf die Erben übergegangen ist.

Da der Mieter die Garage gekündigt hat und die Garage nicht mehr von Ihnen genutzt wird, besteht für 2012 kein Mietvertrag. Allerdings kann der Vermieter für 2012 eine den Mietbetrag gektend machen, wenn keine Übergabe der Garage stattgefunden hat.

Entscheiden ist, welche Miete mit der Klage geltend gemacht werden. Werden Mieten vor dem 01.01.2009 geltend gemacht, können Sie die Einrede der Verjährung erheben. Diese Miete ist dann nicht zu bezahlen.

Die offenen Mieten für 2009 - 31.12.2011 sind voraussichtlich begründet und daher zu zahlen. Die Miete für 2012 nur, wenn keine Übergabe /Rückgabe der Garage an den Vermieter erfolgt ist.

Je nach Höhe der Klage und den wirtschaftlichen Verhältnissen der Erben wäre daher ein Vergleich denkbar, der unterhalb der offenen Mieten für 2009,2010, und 2011 liegt.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und wäre für eine positive Bewertung dankbar.

Viele Grüße

Experte:  RASchroeter hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrte/r Ratsuchende/r,

soweit noch Nachfragen bestehen, stehe ich hier gerne weiterhin zur Verfügung. Habe ich Ihre Frage beantwortet, bin ich für eine positive Bewertung dankbar.

Vielen Dank XXXXX XXXXX Grüße!

Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Guten Abend,


so....... ganz ist es noch nicnt klar.
Also, hier noch ein paar Infos die vielleicht wichtig sein könnten.


Beim Mietvertrag der Garage ist die Mutter (vom Kläger) als Vermieterin aufgeführt und ihr Sohn (Kläger) steht dort als Vertreter.
Unterschrieben wurde der Mietvertrag damals auch von dem Kläger
(Vertragsbeginn 01.Juni 1991)
Die Vermieterin der Garage (Eigentümerin der Garage/ bzw. des Grundstückes) ist am 26.07.2007 verstorben.


Laut Erbschein ist er der Rechtsnachfolger.


Geht der Mietvertrag bei Tod des Vermieters automatisch auf den Erben über oder muß der neue Eigentümer einen neuen Vertrag mit den Mietern abschliesen??
Da die Vermieterin am 26.07.2007 verstorben ist, hat der Sohn somit ja auch seine Mutter auch nicht mehr zu vertreten!!??
Die Mutter war Mitglied in einer Garagengemeinschaft, ihre Mitgliedschaft erlosch, laut Satzung, mit dem Tod und ist auch nicht vererbbar.

Darf eine Eigentümerin/Mitglied des Garagenvereines, die Garage an einen Gewerbetreibenen vermieten??
Die Garagengemeinschaft ist ein eingetragener Verein und ist auf einen nicht wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb ausgerichtet.


 


Vielen Dank XXXXX XXXXX
mit freundlichen Grüßen


K.G.


 

Experte:  RASchroeter hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank für die Rückmeldung.

Der Mietvertrag geht grundsätzlich auf die Erben über. Auch wenn die Vermietung an einen Gewerbetreibenden nicht zulässig war nach der Satzung der Garagengemeinschaft fürht dies nicht dazu, dass keine Miete zu entrichten ist.

Nach Ihren Angaben bestehen aber berechtigte Zweifel, ob zum einen Kläger überhaupt berechtigt ist zu klagen. Denn der Kläger kann hier nicht seine Mutter vertreten, sonder muss entweder für eine Erbengemeinschaft auftreten oder im eigenen Namen klagen. Insoweit könnte die Klage bereits unzulässig sein.

Auf die Garagengemeinschaft kommt aus meiner Sicht nicht mehr an, da die Mutter und damit auch der Sohn nicht mehr Mitglied bzw. Gesellschafter war.

Daher sollten Sie zum einen die Aktivelegitimation des Klägers in Frage stellen und weiterhin die Einrede der Verjährung erheben.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und wäre für eine positive Bewertung dankbar.

Viele Grüße

Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Hallo Herr Schröter,


also es klagt der Sohn als Rechtsnachfolger/Erbe, nach ihrer Aussage wäre das also eine Klage im eigenen Namen, also wäre die Klage zulässig ?? oder wie meinten sie den den Satz die Klage könnte unzulässig sein ??


Was versteht man unter Aktivlegitimation des Klägers ???


Zur Einrede der Verjährung, wir haben am 02.01.2012 ein Einwurf Einschreiben bekommen was mit dem 30.12.11 abgestempelt ist, hier werden die fehlenden Mietzahlungen aus 2008 angemahnt.


Wann gilt der Brief als zugestellt?? wir haben den Brief am 02.01.12 aus dem Briefkasten geholt und gelesen, gilt das als Zugang und tritt dann an dieser Stelle die Verjährung für 2008 ein ??


Für eine Antwort meinen Dank im Vorraus.


K.G.

Experte:  RASchroeter hat geantwortet vor 4 Jahren.
Der Kläger muss sein Recht zu Erhebung der Klage nachweisen. Ich hatte in Ihrer Nachfrage übersehen, dass der Sohn laut Erbschein Rechtsnachfolger ist. Daher kann der Sohn hier als Rechtsnachfolger unter Nachweis durch einen Erbschein klagen. Die Aktivlegitimation ist daher gegeben.

Die Verjährung betrifft die Mietansprüche vor dem 01.01.2009. Das Mahnschreiben führt nicht zur Unterbrechnung der Verjährung. Nur ein Mahnbescheid oder eine Klage können die Verjährung unterbrechen, so dass hinsichtlich der Mietansprüche aus 2008 Verjährung eingetreten ist. Da das Mahnschreiben die Verjährung nicht unterbricht, kommt es auf die Zustellung nicht an, wobei dieser aber auch verspätet ist, da es auf den Zugang ankommt.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und wäre für eine positive Bewertung dankbar.

Viele Grüße


Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Guten Morgen Herr Schroeter,
sie haben uns schon sehr ,sehr gut weitergeholfen und wir haben alles noch einmal zusammen gefasst.

Morgen ist der Gerichtstermin und die Hauptforderung ist:


Miete für Geschäftsraum (einschl.Nebenkosten)
-Vertrag vom 1.6.1991-
01.01.2008 bis 31.12.2008 sollen wir die Miete zahlen.
Wenn wir es richtig gelesen haben kann er für 2008 KEINE Forderungen stellen da uns das Schreiben erst am 02.01.2012 zugegangen ist ???


Nun noch eine letzte Frage:
Darf ich meinen Ehemann mit in den Gerichtssaal nehmen um mich mit ihm zu beraten, da wir uns keinen Rechtsanwalt genommen haben? Wenn ja welche Vorraussetzungen müssen wir erfüllen, ich selber bin von der Erbengemeinschaft bevollmächtigt.

Vielen herzlichen Dank das sie uns so gut beraten haben,
ich werde dieses Portal auf jeden Fall weiter empfehlen.
Allerdings hoffe ich, das ich es so schnell nicht wieder in Anspruch nehmen muss.


 


Mit freundlichen Grüßen aus Mecklenburg-Vorpommern
K.G.

Experte:  hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank für die Rückmeldung.

Die Mietforderung für 2008 ist verjährt, §§ 195, 199 BGB. Bitte prüfen Sie im Mietvertrag wann die Miete zur Zahlung fällig ist, bzw. wann Ihr Vater immer gezahlt hat. War die Miete monatlich am Anfang des Monats oder jährlich zu Beginn eines Jahres zur Zahlung fällig ist die Miete für 2008 verjährt.

Beispiel: Miete 2008 wird jährliche im Voraus Anfang Januar 2008 gezahlt = verjährt
Miete wird monatlich Im Voraus Anfang des Monats gezahlt, gesamte Miete für 2008 verjährt.

Die Verjährung wird durch Beantragung eines Mahnbescheides oder Klageerhebung nach § 204 BGB gehemmt. Werden Vergleichsverhandlungen geführt, führt dies ebenfalls zu einer Hemmung der Verjährung § 203 BGB.

Ein einfaches Mahnschreiben des Vermieters (auch als Einschreiben) führt jedoch nicht zur Hemmung der Verjährung. Zudem war der Zugang verspätet, um eine Verjährung zu hemmen.

An Stelle der Gegenseite würde ich die Klage abändern und aufgrund der eingetretenen Verjährung die Geltendmachung der Miete für 2009 einfordern. Denn diese droht zum 31.12.2012 ebenfalls zu verjähren.

Der Richter wird aber versuchen eine Einigung herbeizuführen, da die Mieten für 2009, 2010 und 2011 im Raum stehen.

Soweit Sie hier einen Vergleich hinbekommen, dass Sie für die drei Jahresmieten z.B. nur 1,5 bis 2 Jahresmieten bezahlen, wäre dies von Vorteil. Verweisen sie auf die Überschuldung des Nachlasses und der beschränkten finanziellen Mittel, so dass die Gegenseite trotz des bestehenden Anspruches einen Anreiz für den Abschluss des Vergleiches hat. Schließlich kommt die Gegenseite dann schnell zu Ihrem Geld und Sie können einen Abschlag mitnehmen.

Sie können Ihren Ehemann mit in die Verhandlung nehmen. Er kann als Zuschauer teilnehmen. Wenn Sie sich während der Verhandlung mit ihm beraten wollen, ist es hilfreich, dass er ebenfalls eine Vollmacht der Erbengemeisnchaft auf Nachfrage des Gerichtes vorlegen kann. Dies vereinfacht die Kommunikation.

Wenn Sie während der Verhandlung Fragen haben, lassen Sie die Sitzung unterbrechen. Sie können mich dann gerne anrufen. Meine Telefonnummer finden Sie in meinem Profil oder bei der gängigen Suchmaschine mit den Suchbegriffen, Rechtsanwalt, Schroeter, Bad Nauheim.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen und wäre für eine positive Bewertung dankbar.

Ich wünsche Ihnen viel Erfolg und gutes Gelingen. Lassen Sie sich nicht unter Zeitdruck in der Verhandlung setzen und fragen Sie nach, wenn Sie etwas nicht verstanden haben.

Viele Grüße

RASchroeter, Rechtsanwalt
Kategorie: Erbrecht
Zufriedene Kunden: 7690
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RASchroeter und 4 weitere Experten für Erbrecht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Vielen herzlichen Dank für ihre tolle und schnelle Hilfe,


einen dicken Schmatzer für Sie.


Ich hoffe das ich Sie nicht anrufen muss, aber vielen Dank für das Angebot.
Das gibt mir eine gewisse Sicherheit und etwas mehr Ruhe.
Viele Grüße aus M-V


Karen Grot

Experte:  RASchroeter hat geantwortet vor 4 Jahren.
Gerne,

viel Erfolg morgen.

Grüsse

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