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Prof.Nettelmann
Prof.Nettelmann, Steuerberater
Kategorie: Allgemein
Zufriedene Kunden: 3799
Erfahrung:  HochschullehrerSteuerberaterDipl.-Kfm.
59063549
Geben Sie Ihre Frage in der Kategorie Einkommensteuer hier ein
Prof.Nettelmann ist jetzt online.

Ich werde ein Doppelhaus als Renditeobjekt (Vermietung) / Kapitalanlage

Kundenfrage

Ich werde ein Doppelhaus als Renditeobjekt (Vermietung) / Kapitalanlage kaufen. Diese soll zu ca. 80% fremdfinanziert sein. Es ist
Grundstückpreis 500.000
Baukosten 700.000
D.h. ich werde ca. 200.000 Eigenkapital einbringen – Rest kommt von der Bank.
Jährlich erwarte ich einen Überschuss aus der Vermietung (nach Abschreibung und Darlehenszinsen) von 10.000-20.000 EUR.
Ein Verkauf wird erst nach 10 Jahre in Erwägung gezogen.
Ich bin verheiratet (zugewinngemeinschaft) und wir haben zwei Kinder (1 Jahr und 2 Jahre).
Ich habe ein Bruttoeinkommen von 250.000 EUR (aus selbständiger Tätigkeit) meine Frau derzeit 0 EUR (verbeamtete Lehrerin).
Weder Grundstückskaufvertrag (es sind zwei Parzellen auf dem das Doppelhaus gebaut wird) noch Finanzierung sind abgeschlossen. Es besteht also Gestaltungsfreiheit.

Generelle Frage:
Wie sollte ich die Transaktion steueroptimiert gestalten?
Welche Wahlmöglichkeiten bestehen?

Frage bzgl. der Eigentümer:
Macht es Sinn als Eigentümer meine Kinder pro DHH/Grundstück eintragen zu lassen?
Besteht ein Problem darin, wenn ich Darlehensnehmer bin und meine Kinder Immo-Eigentümer?
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Einkommensteuer
Experte:  Prof.Nettelmann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

zu Ihrer Frage teile ich Ihnen mit:

Bei der vorgesehenen Kapitalanlage mit einem Vermietungsüberschuss von 10 000 -
20 000 € sehe ich keine Gestaltungsmöglichkeiten, es sei denn, dass die Fremdfinanzierung zu 100 % erfolgt und Sie der Bank den Eigenanteil bei der Bank einlegen. Da Sie mit Ihrem Einkommen in der oberen Proportionalzone liegen, ist die Steuerbelastung 42 % zuzügl. Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.

Wenn die minderjährigen Kinder Eigentümer der Immobilie werden sollen, muss vom Vormundschaftsgericht ein Pfleger bestellt werden. Finanzierungszinsen, die nicht für Darlehn der Kinder anfallen, könnten leider steuerlich nicht abgesetzt werden. Insofern scheint diese Möglichkeit wohl nicht zu erwägen sein.

Ich hoffe, damit Ihre Fragen beantwortet zu haben. Bestätigen Sie dies durch eine positive Bewertung zur Freigabe der ausgelobten Vergütung.

Mit freundlichen Grüßen
Prof. Nettelmann
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Hallo Prof. Nettelmann,


 


vielen Dank für Ihre Antwort. Ich habe mir aber eine ausführlichere Antwort erhofft.


Wäre es z.B. sinnvoll, dass die Bank auf 100% Finanzierung geht, ich einem Kind die 200.000 EUR schenke? Das Kind legt die 200.000 EUR beim Darlehensgebenden Institut fest für die Darlehenlaufzeit an. Kind erhält steuerfreien Ertrag w/ NV-Bescheinigung. Höherer Zinsaufwand senkt meine EkSt. zum Grenzsteuersatz (42%).


 


Sicherlich gibt es noch weitere / sinnvollere Möglichkeiten.


 


Viele Grüße


 

Experte:  Prof.Nettelmann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

leider gibt es im Immoblienbereich keine steuerlichen Vergünstigungen bis auf denkmalgeschützte Immobilien mehr. Es kommt also leider nur die normale Absetzung für Abnutzung in Betracht. Auch die Möglichkeit der staffeldegressiven AfA ist für neue Bauobjekte gem. § 7 Abs. 5 EStG nicht mehr möglich.

Sicherlich geht diese Möglichkeit, ich denke aber, dass auch hier die Einschaltung des Vormundschaftsgerichtes erforderlich. Holen Sie sich zweckmäßigerweise eine Auskunft dort ein.

Mit freundlichen Grüßen
Prof. Nettelmann

Mit freundlichen Grüßen
Prof. Nettelmann

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