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Advopro
Advopro, Rechtsanwalt
Kategorie: Allgemein
Zufriedene Kunden: 9380
Erfahrung:  zweites Staatsexamen Diplom Jurist
26039601
Geben Sie Ihre Frage in der Kategorie Eigentumsrecht hier ein
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Sehr geehrte Damen und Herren, wir sind eine WEG in 2 Häusern

Kundenfrage

Sehr geehrte Damen und Herren,
wir sind eine WEG in 2 Häusern mit jeweils 7 Wohnparteien. In unserer Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ist festgelegt, dass das Sondereigentum nur mit Zustimmung der Eigentümer zur Ausübung eines Gewerbes oder Berufes benutzt werden darf. Außerdem ist festgelegt, dass eine Änderung der Gemeinschaftsordnung mit einer Mehrheit von midestens 75% der Eigentümer herbeigeführt werden kann.

Frage: 1.) Ist das Betreiben einer Ferienwohnung von einem Eigentümer erlaubt?
2.) Kann eine 3/4 Mehrheit der Eigentümer die Gemeinschaftsordnung mit einem Zusatz ergänzen, dass das Betreiben einer Ferienwohnung verboten ist?


Jürgen Wittler
Tutzing
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Eigentumsrecht
Experte:  Advopro hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank für Ihre Anfrage .
Diese möchte ich sehr gerne wie folgt beantworten:



Nach der Rechtsprechung (es existiert hierzu bereits Rechtsprechung) kann ein Sondereigentümer seine Eigentumswohnung grundsätzlich auch als Ferienwohnung nutzen.

 

 

 

Dieses können die anderen Wohnungseigentümer weder durch einen Beschluss, weder durch eine Vereinbarung noch die Teilungserklärung wirksam (so etwa das OLG Celle Az. 4 W 176/04).

 

 

 

Voraussetzung hierfür ist natürlich, dass mit dem Gebrauch als Ferienwohnung keine unzumutbaren Störungen und Belästigungen für die anderen Wohnungseigentümer verbunden sind.

 

 

 

 


Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!

Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann. So kann nämlich durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen eine völlig andere rechtliche Beurteilung die Folge sein.

Sofern Sie mit meiner Antwort zufrieden sind möchte ich Sie höflich bitten meine Antwort gemäß den allgemeinen Geschäftsbedingungen dieser Plattform zu akzeptieren.

Sie akzeptieren meine Antwort, indem Sie unter meiner Antwort einmal auf das grüne Feld „akzeptieren“ klicken.

Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben. Sie können natürlich gerne über die Nachfrageoption mit mir Verbindung aufnehmen.

Ich wünsche Ihnen noch einen angenehmen Freitagabend!


Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

der zweite Satz Ihrer Antwort ist unvollständig. Bitte lesen Sie Ihren Text noch einmal durch und vervollständigen Sie die Antwort.

Vielen Dank

Jürgen Wittler

Tutzing
Experte:  Advopro hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Herr Wittler,

vielen Dank für den Nachtrag und für den Hinweis.

Sie meinen folgenden Satz:

"Dieses können die anderen Wohnungseigentümer weder durch einen Beschluss, weder durch eine Vereinbarung noch die Teilungserklärung wirksam (so etwa das OLG Celle Az. 4 W 176/04)."

Hier fehlt das Wort "verhindern" ( die andere Wohnungseigentümer können es also nicht wirksam verhindern).



Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

 

Advopro, Rechtsanwalt
Kategorie: Eigentumsrecht
Zufriedene Kunden: 9380
Erfahrung: zweites Staatsexamen Diplom Jurist
Advopro und weitere Experten für Eigentumsrecht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

 

Sie haben auf meinen Hinweis einer Öffnungsklausel in unserer GemO mit einer 3/4 Mehrheit der Eigentümer nicht geantwortet. Unsere GemO erlaubt dem Text nach eine Änderung oder Ergänzung neben anderen, hier nicht zutreffenden Themen, wenn "die Änderung alle Eigentümer gleichmäßig betreffen."

 

Frage: Kann durch eine Vereinbarung die GemO mit mindestens 3/4 Mehrheit so gändert werden, dass eine Vermietung des Sondereigentumes als Ferienwohnung unzulässig ist?

 

Mit besten Grüßen vom Starnberger-See.

 

Jürgen Wittler

 

Experte:  Advopro hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank XXXXX XXXXX Nachtrag und den Hinweis..Grundsätzlich kann die Teilungserklärung nur einstimmig geändert werden. Es ist aber eine so genannte Öffnungsklauseln möglich, wonach mindestens mit 75 % der Stimmen die Teilungserklärung geändert werden kann.Der Bundesgerichtshof hat mittlerweile ausgeurteilt, dass eine Untersagung der Nutzung einer Eigentumswohnung durch Beschluss unwirksam ist. Er hat aber darauf hingewiesen, dass eine solche Einschränkungen der Teilungserklärung leider grundsätzlich möglich ist. Sofern die Vermietung in ihrem Fall aber kein gewerbliches Ausmaß annimmt, kann die Nutzung als Ferienwohnung nicht untersagt werden.Der Bundesgerichtshof hat aber nicht festgestellt, dass durch eine Gemeinschaftsordnung die Nutzung als Ferienwohnung ausgeschlossen werden kann. Meiner Auffassung nach kann sowas auch nicht durch eine Gemeinschaftsordnung verboten werden, da dieses das Verhalten der Wohnungseigentümer untereinander regelt. Wenn überhaupt muss ein solches Verbot grundsätzlich in der Teilungserklärung stehen, siehe oben. In welchem Umfang beabsichtigen Sie denn die Wohnung als Ferienwohnung zu vermieten?Mit freundlichem Gruß von der NordseeküsteDanjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Sehr geehrter Herr Rechtsanwalt,

 

vielen Dank für die Antwort auf unsere Frage.

Zu Ihrer Frage wegen dem Umfang als Ferienwohnungvermietung Folgendes:

 

Zunächst wollen nicht wir, sondern ein Miteigentümer vermieten. Ich spreche als Beirat.

Alle anderen Miteigentümer sind gegen eine Vermietung als Ferienwohnung.

 

Zum Umfeld und Häufigkeit der geplanten Vermietung ist folgendes zu sagen:

 

1.) Die Wohnung soll im Internet und über unsere Gemeinde weltweit ganzjährig angeboten werden. Wieviel Gäste kommen, können wir im Moment noch nicht beantworten.

2.) Wir liegen mitten in einem Feriengebiet am Starnberger-See.

3.) Wir haben sehr gute Regional- und S-Bahn-Verbindungen nach München und Richtung Garmisch, Mittenwald, Innsbruck und in alle Ausflugsgebiete Richtung Berge.

4.) Die zu erwartenden immer wechselnden Mieter werden auch aus anderen Kulturkreisen kommen.

5.) Besucher zum Oktoberfest in München mit den entsprechenden Begleiterscheinungen sind auch zu erwarten.

6.) Die anderen Miteigentümer unserer Wohnanlage sind vorwiegend ältere Bewohner, die hier Ihren Lebensabend verbringen und Ruhe haben wollen.

7.) Unsre Wohngend ist sehr teuer und die Eigentümer haben für diese Annehmlichkeiten in Ihrem Leben auf vieles verzichtet, um sich dies später leisten zu können.

8.) Wir haben eine gemeinsame Tiefgarage, die zu den Häusern nicht abgeschlossen werden kann, sodaß Fremde bis vor alle Wohnungen, in alle Kellerabteile und Waschmaschinenräume gehen können.

9.) Bei uns ist strenge Mülltrennung. Es ist sehr zweifelhaft, ob sich die Mieter der Ferienwohnung daran halten.

10.) Die Garageneinfahrt ist sehr eng und geht um die Kurve. Ortsunkundige werden Schäden verursachen. Ausweichend wird dann auf unseren Hof geparkt, wo nur 3 Parkplätze für Besucher und zu Be- und Entladen zu Verfügung stehen. Diese Parkplätze müssen aber für Hifsdienste, wie Ambulante Krankenhilfe, Post, Handwerker, Besucher usw. frei bleiben.

11.) Die betreffende Wohnung liegt in der zweiten Etage bzw. 3 Etage aus der Tiefgarage und ist mit dem Lift zu erreichen. Wir befürchten Beschädigungen an der Liftanlage (Koffer, Traglasten), zum Nachteil und Kosten aller Anderen.

12.)Bei einer andere WEG bei uns im Ort ist durch eine nebenan liegende Pension eine durch einen Sachverständigen festgestellter Wertverlust bei einer 90 qm Wohnung von € 90.000,00 entstanden.

 

Vielen Dank für Ihrer Bemühungen.

 

Mit freundlichen Grüßen.

 

Jürgen Wittler

 

Experte:  Advopro hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Herr Wittler,

vielen Dank für den Nachtrag.

Wie bereits gesagt können sie sich grundsätzlich dann auf die Teilungserklärung stützen, Sofern die Vermietung ein gewerbliches Ausmaß angenommen hat.

Dieses ist immer im Einzelfall zu prüfen und auch eine gewisse Wertungsfrage.

Nach der juristischen Definition ist ein Gewerbe eine nach außen erkennbare planmäßige selbstständige entgeltliche Tätigkeit mit Gewinnerzielungsabsicht, die auf eine gewisse Dauer ausgelegt ist und der Schaffung oder zumindest unterstützten Unterhaltung des Lebenseinkommens dient.

Bei der Beurteilung, ob es sich um ein Gewerbe handelt, kommt es also insbesondere auf die Punkte 1-5 an.

Meiner Einschätzung nach liegt hier schon eine starke gewerbliche Tendenz vor.

Es kommt aber im Ergebnis auf die konkrete Durchführung an. Bis jetzt handelt es sich ja vor allem um Prognosen (insbesondere in Bezug auf die Anzahl der Gäste, weil dieses auch wichtig ist).

Wie bereits mitgeteilt sehe ich hier einen starken gewerblichen Einschlag, anschließend müsste dieses aber im Streitfall von einem Richter erklärt werden.

Die Punkte 1-5 sprechen aber stark für eine gewerbliche Nutzung,was hier besonders betont werden sollte.



Mit freundlichem Gruß von der Nordseeküste

Dipl.-Jur. Danjel-Philippe Newerla, Rechtsanwalt

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