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abogado_berlin
abogado_berlin, Abogado
Kategorie: Eigentumsrecht
Zufriedene Kunden: 1310
Erfahrung:  Master of Laws
47081509
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abogado_berlin ist jetzt online.

Ich gehöre einer Grundstücksgemeinschaft an, der eine gewerblich

Kundenfrage

Ich gehöre einer Grundstücksgemeinschaft an, der eine gewerblich genutzte Immobile gehört. Die Aufteilung ist 1/5 1/5, 3/5. Die Miete wird an die Person gezahlt, der die 3/5 gehören. Diese Person zahlt die Mietanteile an die beiden anderen Miteigentümer anteilig aus. Ich hätte gerne gewusst in welcher rechtlichen Position ich mich im Falle von Streitigkeiten innerhalb der Grundstücksgemeinschaft befinde:

a.) falls plötzlich die anteilige Mietaustzahlung eingestellt wird (wie mache ich meine
Ansprüche geltend (Mediation, Klage ???)

b.) falls einer der beiden Eigentümer seinen Anteil verkaufen möchte. Insbesondere bei
demjenigen, der die Hälfte hat, könnte es sein, dass der Anteil an den derzeitigen
Mieter verkauft wird. Wie verhält es sich dann mit der Mietvertragsgestaltung und
Miethöhefestlegung (???).
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Eigentumsrecht
Experte:  abogado_berlin hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

danke für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:

zu a.) dies wäre durch eine Aufforderung und dann klageweise durchzusetzen.

zu b.) Ein Verkauf ist nicht möglich. Denn über die Vermögenswerte der Eigentumsgemeinschaft darf kein Miteigentümer alleine verfügen, sondern die Verfügung it nur gemeinschatlich möglich.

Um ein Verkauf zu ermöglichen, müsste die Erbengemeinschaft auseinandergesetzt werden. Dies kann durch Freiverkauf oder Teilungsversteigerung erfolgen.

Sie könnten/sollten verlangen, dass die Miete auf ein Konto der Erbengemeinschaft einbezahlt wird.

Ich hoffe, Ihnen geholfen zu haben und bitte um Akzeptierung meiner Antwort.
Experte:  abogado_berlin hat geantwortet vor 5 Jahren.
Haben Sie hierzu Nachfragen?
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Was bedeuten die Begriffe Freiverkauf und Auseinandersetzen der Erbengemeinschaft beziehungsweise Grundstückgemeinschaft ?
Experte:  abogado_berlin hat geantwortet vor 5 Jahren.
Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft ist deren Teilung. Dieses Recht hat jeder Miterbe nach § 2042 Abs. 1 BGB: "Jeder Miterbe kann jederzeit die Auseinandersetzung verlangen".

Dies kann in 2 Formen erfolgen:

a) Freiverkauf. Dies bedeutet, dass die Mitglieder der Erbengemeinschaft die Immobilie frei verkaufen (also, normal Verkauf z.B. durch ein Makler) und der Erlös nach Anteilen geteilt wird. Dies ist in der Regel vorteilhafter, da sich ein höherer Preis erzielen lässt.

b) Teilungsversteigerung: es wird die Immobilie durch das Gericht zwangsversteigert.

Alternative a) geht nur, wenn alle Miteigentümer damit einverstanden sind, ansonsten bleibt nur die Teilungsversteigerung.

Man kann auch das Nachlassgericht darum bitten, zwischen den Miterben zu vermitteln, damit die Auseinandersetzung erfolgt. Das Gericht kann nur vermitteln aber keine Lösung duchsetzen.

Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Muss es sich zwingend um eine Erbengemeinschaft handeln oder habe ich Sie richtig verstanden, dass das so auf jede Eigentümergemeinschaft anzuwenden ist.
Experte:  abogado_berlin hat geantwortet vor 5 Jahren.
Ich weiß nicht, weshalb ich von der Erbengemeinschaft gesprochen habe... Sicherlich haben Sie nichts dazu geschrieben.

Bei einer solchen Gemeinschaft (wenn keine Gesellschaft bürgerlichen Recht gebildet worden ist) darf jeder Mitigentümer frei über den Miteigentumsanteil verfügen. Dies ist tatsächlich anders als bei einer Erbengemeinschaft.

Experte:  abogado_berlin hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sollte der eine Miteigentümer an den Vermieter verkaufen, dann sollte man leider mit dem Mieter / Miteigentümer die Verfügungen über die Immobilie gemeinsam treffen.
abogado_berlin und 2 weitere Experten für Eigentumsrecht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Warum leider ? Welche objektiven Kriterien legt man zugrunde, um den Mietrechtsanspruch weiterhin geltend machen zu können ?

Experte:  abogado_berlin hat geantwortet vor 5 Jahren.
Leider, weil wiederstreitende Interesse im Spiel sind.

Um Erhöhungsmöglichekeiten beurteilen zu können, muss man den Vertrag zugrunde legen. Da im gewerblichen Bereich keine gesetzliche Vorgaben für Änderung der Miete bestehen.
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Es geht mir nicht darum eine Miete zu erhöhen, sondern im Fall der Fälle den Status quo (sprich Erhalt des anteiligen Mietzinses wie bisher) sicherzustellen. Für diesen Mietzins gibt es ja einen gültigen Vertrag. Allerdings würde im Falle eines Eigentümerwechsels ja ein Vertragspartner wegfallen beziehungsweise der Mieter im Vetragsverhältnis als Miteigentümer eine andere Position erhalten. Das "Leider" bezieht sich also ggf. darauf, dass hier aufgrund der Interessenkollision der Mieter/potentielle Miteigentümer Einfluss nehmen könnte. Könnte dieser dann negativen Einflussnahme auf den Mietzins der Mietpreisspiegel beziehungsweise Vergleichsmieten entgegengehalten werden ??

Experte:  abogado_berlin hat geantwortet vor 5 Jahren.
Weder Mietspiegel noch Vergleichsmieten spielen bei Gewerbeimmobilien eine Rolle.

Im Falle des Verkaufs tritt der neue Miteigentümer in den Vertrag ein. Dadurch ändert sich rechtlich zunächst einmal nichts, da der Mietvertrag wie vor Verkauf weiterhin besteht.
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Was ist, wenn der Mietvertrag ausläuft und neu verhandelt werden muss ? Kann der neue Miteigentümer (gleichzeitig Mieter) den früheren Mietzins drücken ? Wenn es gar keine rechtliche Grundlage gibt, die den sich in der Minorität befindlichen Miteigentümer schützt, befindet dieser sich ja in einer außerordentlich defensiven Verhandlungsposition. Es kann doch nicht sein, dass bei letztendlich unveränderten Rahmenbedingungen (mit Ausnahme der geänderten Eigentumsverhältnisse) womöglich eine Verringerung des Mietzinses hingenommen werden muss.
Experte:  abogado_berlin hat geantwortet vor 5 Jahren.
Ich habe Sie darauf hinzuweisen, dass ich Ihre Frage und mehrere Nachfragen schon beantwortet habe.

Weitere Fragen kann ich nicht in Rahmen dieser Anfrage beantworten.
Ich bitte Sie daher, eine neue Anfrage zu tätigen

Danke.