So funktioniert JustAnswer:

  • Fragen Sie einen Experten
    Tausende Experten in über 200 Kategorien.
  • Erhalten Sie eine professionelle Antwort
    Per E-Mail oder sofortiger Benachrichtigung, während Sie auf unserer Website warten.
    Stellen Sie ggf. weitere Anschlussfragen.
  • 100%ige Zufriedenheit garantiert
    Bewerten Sie die erhaltene Antwort.

Stellen Sie Ihre Frage an RA_UJSCHWERIN.

RA_UJSCHWERIN
RA_UJSCHWERIN, Rechtsanwalt
Kategorie: Allgemein
Zufriedene Kunden: 2625
Erfahrung:  Rechtsanwältin
61158677
Geben Sie Ihre Frage in der Kategorie Eigentumsrecht hier ein
RA_UJSCHWERIN ist jetzt online.

Sehr geehrte Damen und Herren, in der Jahresabrechnung für

Kundenfrage

Sehr geehrte Damen und Herren,
in der Jahresabrechnung für 2011 hat unser Verwalter Kosten für die Instandsetzung der Schieberanlage einer Terrasse und eine Balkontüre als Gemeinschaftskosten abgerechnet.
In der Teilungserklärung ist aber aufgeführt, dass die Kosten für die Instandsetzung der Fenster und Türen, die jeweiligen Eigentümer tragen müssen.
Wir wohnen in einem Haus mit 9 Eigentumswohnungen, wobei fast jede Wohnung anders ist, einige haben Schieberanlagen auf den Terrassen und andere normale Türen, was ja bei Reparaturen auch einen enormen Preisunterschied ausmacht.
Die einzelnen Wohnungen haben zwischen 2 und 11 Fenstern.
Ist das richtig, dass der Verwalter so verfahren hat?
Er beruft sich ein Urteil vom OLG Hamm, vom 22.08.1991, NJW 1992.
Anhängend noch einen Auszug aus der Teilungserklärung

Für Ihre Bemühungen bedanke XXXXX XXXXX schon einmal im Voraus.
Mit freundlichen Grüßen
Siegfried Marczinkowski

§ 7 Der Teilungserklärung: Instandhaltung und Instandsetzung
1.) Die Wohnungseigentümer haben die Instandhaltungskosten in dem Umfang zu tragen, wie sie betroffen sind.
Wenn nichts anderes bestimmt ist, werden die Aufwendungen für die Unterhaltung und Instandhaltung entsprechend dem Verhältnis der Miteigentumsanteile verteilt.

2.) Jeder Wohnungseigentümer hat die Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die entweder in seinem Sondereigentum stehen oder sich als Gemeinschaftseigentum im Bereich seine Sondereigentums befinden, ordnungsgemäß instandzuhalten und
instandzusetzen und zwar auf eigen Kosten.

3.) Diese Verpflichtung erstreckt sich insbesondere auf:
a) Den Fußbodenbelag und den Wand- und Deckenputz, nicht jedoch auf die Fassade
b) Die Türen und Fenster einschließlich Rahmen und Verglasung.
c) die Versorgungs-, Entwässerungs- und sonstige Leistungen und Teile davon.
d) Die Sondernutzungsrechte.


Sehr geehrte Damen und Herren,

ergänzend zu meinem Schreiben möchte ich noch hinzufügen, dass der Verwalter und der Beirat am nun entschieden haben, in der Eigentümerversammlung am 13.02.2012, gem. §10 derm Teilungserklärung, den §7, durch einen qualifizierten Mehrheitsbeschluß auszuhebeln.
Der §10 regelt die Kosten- und Lastenverteilung.
Ist das möglich den § 7 durch Mehrheitsbeschluß zu ändern?
Anhängend der § 10 der Teilungserklärung

Mit freundlichen Grüßen

Siegfried Marczinkowski


§10 Kosten und Lastenverteilung

Die von den Wohnungseigentümern zu entrichtenden Leistungen werden nach folgendem Schlüssel erbracht:

1.) Die Wohnungseigentümer haben die Kosten und Lasten des Wohnungseigentums im Verhältnis der sich aus § 2 dieser Niederschrift ergebenden Miteigentumsanteile ( § 16 Abs. 2 WEG) zu tragen, soweit nicht die einzelnen Wohnungseigentumsrechte selbständig veranlagt werden. Betriebs- und Verbrauchskosten, die gesondert zugeordnet werden können, sind jeweils von dem betreffenden Eigentümer zu zahlen. Hiernach werden nach Miteigentumsanteilen die Kosten für Straßenreinigung, Gemeinschaftsantenne bzw. Kabelanschluß und Versicherungen getragen. Die Kosten Wasserverbrauch und Entwässerung werden zwar über das Gemeinschaftskonto bezahlt., jedoch nach Köpfen getrennt abgerechnet. Die Kosten für Müllabfuhr werden nach Köpfen umgelegt, wenn nicht für die einzelnen Wohnungen getrennte Behälter aufgestellt werden.

2.) Die Unterhaltung der Antennenanlage werden von den Wohnungseigentümern zu gleichen Teilen getragen.

3.) Die Kosten der Heizung werden 30% nach der qm-Wohnfläche ohne die Flächen der Balkone/Terrassen (Grundanteil) und zu 70% nach den Ergebnis der Verbrauchsgeräte (Verbrauchsanteil) berechnet und verteilt.

4.) Die Gebühr für den Verwalter zuzüglich Nebenkosten nach Vereinbarung je Wohnungseigentum.

Eine Änderung des Verteilerschlüssels kann mit mehr als Dreiviertel aller Stimmen beschlossen werden.
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Eigentumsrecht
Experte:  RA_UJSCHWERIN hat geantwortet vor 4 Jahren.
Werter Fragesteller,

zu Ihrem Anliegen möchte ich gern wie folgt ausführen:

Leider muss ich Ihnen bestätigen, dass der Verwalter hier rechtmäßig die Kosten der Instandsetzung für die Terrassentüren auf die Gemeinschaft umgelegt hat. Nicht nur das OLG Hamm, sondern eine Reihe weiterer oberste Gerichte haben entschieden, dass es sich bei Außenfenstern, zu denen auch die Terrassentüren zählen, um Gemeinschaftseigentum handelt und dass gegenteilige Vereinbarungen in der Teilungserklärung nichtig sind.

Allerdings bietet die Novellierung des WEG-Rechtes nunmehr die Möglichkeit einer Abänderung, die hier wohl die Verwaltung als auch der Beirat in der nächsten Versammlung durch eine qualifizierte 3/4 Mehrheit herbeiführen wollen.

Nähere Informationen finden Sie unter folgendem Link:

http://www.nahlenz.de/files/vb_sem230808_ribaumgardt2.pdf
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte Frau Schwerin,

ist es denn egal, was in der Teilungserklärung steht?
Es wurde doch kein Beschluß gefasst, das die Kosten die Gemeinschaft tragen muß, sondern in der Teilungserklärung steht doch, dass die Kosten von den jeweiligen Eigentümern zu tragen sind.
Sie gehen in keiner Weise in Ihrer Antwort auf die Teilungserklärung ein.
In Ihrer Ausführung mit dem anhängenden Link ist die Sache ja genau umgekehrt.

MfG

Siegfried Marczinkowski
Experte:  RA_UJSCHWERIN hat geantwortet vor 4 Jahren.
Werter Fragesteller,

leider ist die Vereinbarung, die in der Teilungserklärung getroffen worden ist nach der Rechtsprechung des BGH unwirksam.

Der BGH hat bereits entschieden, neben anderen weiteren Obergerichten, dass Fenster und Türen zum Gemeinschaftseigentum gehören und Teilungserklärungen, die hier eine andere Regelung im Hinblick auf die Instandsetzung vorsehen, unwirksam sind.

Hierzu nochmals das OLG Hamm im Jahre 1991: Fenster sind Fassadenbestandteil und gehören damit zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Anders lautende Vereinbarungen in der Teilungserklärung oder in den Gemeinschaftsordnungen sind nichtig (OLG Hamm vom 22.08.1991, NJW 1992). D.h., Fenster können weder durch Beschlussfassung noch durch eine Vereinbarung zum Gegenstand des Sondereigentums erklärt werden. Regelungen dieser Art, wie sie oft in Teilungserklärungen, Gemeinschaftsordnungen oder auch Protokollen zu finden sind, sind nichtig.

Die Verwalter hat daher vorliegend Recht.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte Frau Schwerin,

ist es denn unerheblich, dass in unserem Wohnhaus Wohnungen mit 2 Fenstern und Wohnungen mit 11 Fenstern sind?
Sagt denn das unten stehende Urteil vom BGH nicht etwas anderes aus?

MfG

Siegfried Marczinkowski


BGH, 25.9.2009 - V ZR 33/09
WEG § 16 Abs. 3 u. 4

Kein Mehrheitsbeschluss bezüglich Kostenregelung ohne Öffnungsklausel in der Teilungserklärung

1. Die Wohnungseigentümer sind zu einer Änderung der Teilungserklärung durch eine Mehrheitsentscheidung grundsätzlich nicht in der Lage. Anders verhält es sich nur, wenn die Teilungserklärung eine Öffnungsklausel aufweist, wenn Gegenstand der Beschlussfassung die Verteilung von Betriebskosten nach Verursachung ist, § 16 Abs. 3 WEG, oder wenn über die Kostenverteilung in einem Einzelfall entschieden werden soll, § 16 Abs. 4 WEG.

2. Zur Feststellung des Inhalts der Teilungserklärung kommt es nicht auf deren Verständnis durch den teilenden Eigentümer des Grundstücks oder die Miteigentümer, sondern auf den
Wortlaut und den Sinn der Erklärung an, wie er sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegend ergibt.
Experte:  RA_UJSCHWERIN hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

genau das möchte ja nunmehr der Verwalter herbeiführen, indem er die unwirksame Teilungserklärung im Hinblick auf die Instandsetzungskosten durch Beschluss nach § 16 WEG herbeiführen will, um dann die Instandsetzungskosten dem jeweiligen Eigentümer aufzuerlegen. Diese Möglichkeit ist jedoch aber erst durch die Novellierung des WEG-Rechtes seit dem Jahre 2007 möglich.

Es spielt hierbei keine Rolle, ob eine Wohnung nur über wenige Fenster verfügt oder ob eine andere Wohnung sehr viele Fenster hat.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte Frau Schwerin,

ich glaube da liegt ein Irrtum vor,er will ja gerade nicht, dass es so wie in der Teilungserklärung steht, die Kosten von dem jeweiligen Eigentümer zu tragen sind, sondern von der Gemeinschaft.

MfG

Siegfried Marczinkowski
Experte:  RA_UJSCHWERIN hat geantwortet vor 4 Jahren.
Werter Fragesteller,

aufgrund der Rechtsprechung ist die Teilungserklärung sowieso erst einmal unwirksam. Miteigentümer die aufgrund der von Ihnen beschriebenen Teilungserklärung alleine für die Kosten der Instandsetzung herangezogen werden würden, würden über den Klageweg eine Übernahme der Kosten durch die Gemeinschaft erlangen. Insoweit ist die Vorgehensweise des Verwalters schon korrekt, da hierdurch eine Klage vermieden werden kann.

Für künftige Instandsetzungsmaßnahmen können Sie aber die Herbeiführung eines Beschlusses nach § 16 Abs. 4 WEG verlangen. Hier kann dann im Einzelfall eine andere Kostenregelung durch die Eigentümer getroffen werden. Diesen Antrag sollten Sie in der nächsten Eigentümerversammlung dann auch stellen, dass vor notwendigen Instandsetzungsmaßnahmen zunächst ein Beschluss der Eigentümerversammlung über die Kostenverteilung herbeigeführt werden soll. So kann nämlich im Einzelfall dann vor der Instandhaltungsmaßnahme durch die Eigentümer entschieden werden, ob von der gesetzlich vorgesehenen Kostenregelung abgewichen werden kann. Hierfür ist aber immer eine 3/4 Mehrheit erforderlich.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Ist es denn dann richtig, dass die Eigentümer aus diesem Grund über die Änderung des Verteilerschlüssels gem. §10 Teilungserklärung abstimmen wollen?
Experte:  RA_UJSCHWERIN hat geantwortet vor 4 Jahren.
Werter Fragesteller,

der von Ihnen zitierte § 10 hat nach Ihrer Schilderung keinen Zusammenhang zu den Indstandsetzungskosten, sondern regelt hier die Aufteilung der sonstigen Nebenkosten.

Sie müssten also beim Verwalter erfragen, welche geänderte Kostenverteilung im Rahmen des § 10 vorgenommen werden sollen.

Sie sollten in der Eigentümerversammlung den Antrag stellen, dass für künftige Indstandsetzungsmaßnahmen an den Fenstern/Türen jeweils nach § 16 Abs. 4 WEG ein Beschluss der Eigentümer vor der Instandsetzungsmaßnahme über die Kostenverteilung herbeigeführt werden soll.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte Frau Schwerin,

der Verwalter, bzw.der Beirat, ist der Meinung,dass er damit den §7 über die Kosten der Instandsetzung der Fenster und Türen der Teilungserklärung, aushebeln kann.
Darum soll darüber eine Abstimmung erfolgen.

Das ist jetzt auch meine letzte Frage.

MfG Siegfried Marczinkowski
Experte:  RA_UJSCHWERIN hat geantwortet vor 4 Jahren.
Werter Fragesteller,

hierbei kommt es darauf an, was denn in den künftigen § 10 aufgenommen werden soll.

Aus dem Sachverhalt, den Sie mir hier niedergeschrieben haben, kann ich keine Verbindung zwischen § 10 und § 7 der Teilungserklärung erkennen.

Sie sollten sich daher vor der Eigentümerversammlung vom Verwalter die beabsichtigte Änderung des § 10 vorlegen lassen.
RA_UJSCHWERIN, Rechtsanwalt
Kategorie: Eigentumsrecht
Zufriedene Kunden: 2625
Erfahrung: Rechtsanwältin
RA_UJSCHWERIN und weitere Experten für Eigentumsrecht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Kann ich noch weitere Fragen stellen oder muss ich neu bezahlen?
Experte:  RA_UJSCHWERIN hat geantwortet vor 4 Jahren.
Werter Fragesteller,

wenn es sich um eine neue Frage handelt, darf ich Sie bitten, einen neuen Thread zu eröffnen.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Es geht um die gleiche Sache
Experte:  RA_UJSCHWERIN hat geantwortet vor 4 Jahren.
Werter Fragesteller,

dann stellen Sie bitte Ihre weitere Frage.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
In der Eigentümerversammlung am 13.02. wurde folgender Beschluss über die obige Angelegenheit gefasst:

Die Versammlung fasste mit doppelt qualifizierter Mehrheit (8 Ja-Stimmen – 888/1000 MEA, 1 Nein-Stimme, 0 Enthaltungen) folgenden Beschluss: Der in §7 Abs. 2 und 3 der Teilungserklärung bestimmte Verteilungsschlüssel wird so geändert, dass die Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums im Bereich des Sondereigentums von der Gemeinschaft (nach den Vorschriften des § 16 Abs. 2 WEG, nach Miteigentumsanteilen), wie schon seit über 20 Jahren in der Wohnungseigentumsanlage praktiziert wird, zu tragen sind.

Muss ich das jetzt akzeptieren oder geht das garnicht?

MfG

Siegfried Marczinkowski
Experte:  RA_UJSCHWERIN hat geantwortet vor 4 Jahren.
Werter Fragesteller,

gerne nehme ich zu Ihrer Nachfrage wie folgt Stellung:

Wenn Sie den Beschluss aushebeln wollen, haben Sie nur eine Möglichkeit. Sie müssen die Anfechtungsklage gemäß $ 46 WEG führen. Die Klage ist binnen Monatsfrist ab Beschlusserwirkung zu erheben.

Sie sollten aber vorher alle Dokumente in Ihrer Vollständigkeit von einem Anwalt vor Ort und damit auch die Erfolgsaussichten der Anfechtungsklage prüfen lassen.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte Frau Schwerin,

vielen Dank für Ihre Antwort.

Mit freundlichen Grüßen

Siegfried Marczinkowski
Experte:  RA_UJSCHWERIN hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr gerne, ich wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute.

Bekannt aus:

 
 
 
„[...]mehr als Zehntausend Experten weltweit; 1500 davon in Deutschland. Acht Jahre nach dem Start ist das [...] Online-Unternehmen mit seinen 90 Mitarbeitern die größte Web-Seite für das Vermitteln von Experten von Anwälten über Ärzte bis hin zu Universitätsprofessoren.“
„Wer eine fachmänische Lösung für ein medizinisches, rechtliches oder technisches Problem sucht, kann das jetzt auch im Internet tun. Lebenshilfe auf die schnelle, unkomplizierte und vor allem erschwingliche Art bietet die Seite www.justanswer.de. Etwa 1500 Experten stehen per Mail für Fragen zu ca. 200 Fachgebieten rund um die Uhr zur Verfügung."
„Rat gewünscht? Rechtliche, medizinische oder allgemeine Fragen beantworten Experten unter www.justanswer.de."
„JustAnswer, die weltweit führende Online-Plattform für Expertenfragen und -antworten, bietet ab sofort noch mehr Sicherheit und Qualität für Verbraucher."
„Ob Vorbereitung, Notfall oder Reklamation nach dem Urlaub - JustAnswer bietet jederzeit schnelle, kompetente Antworten"
„Die Online-Plattform JustAnswer bringt Ratsuchende und Experten in über 200 Fachgebieten zusammen."
 
 
 

Was unsere Besucher über uns sagen:

 
 
 
  • Sehr schnelle und kompetente Antwort, die für mich bares Geld bedeutet. Vielen Dank! S.Stober K.
< Zurück | Weiter >
  • Sehr schnelle und kompetente Antwort, die für mich bares Geld bedeutet. Vielen Dank! S.Stober K.
  • Herzlichen Dank! Hab durch Ihre Antwort viel Geld gespart! Ben R. Deutschland
  • Sehr schnelle und kompetente Hilfestellung. Besonders für mich als Laien wurde alles sehr verständlich erklärt. Gerne wieder! Rosengl Bad Tölz
  • Vielen Dank für die schnelle und gute Beratung. Sie haben uns gut weitergeholfen. Wir kommen gerne wieder auf Sie zu. Birgit H. Kempten
  • Hervorragende und außerordentlich liebenswürdige Hilfe! Ich werde bei Bedarf bestimmt wieder auf JustAnswer zurückgreifen und bin sehr dankbar, dass es so etwas gibt! Dr. Gert Richter Verl
  • Danke für die schnelle Hilfe. Sehr schön, auch an einem Sonnabend ist jemand zu erreichen. Janine Gaus Bielfeld
  • Für mich persönlich war die Antwort sehr hilfreich. Vielen Dank an den Experten! Daniela H. Dortmund
 
 
 

Lernen Sie unsere Experten kennen:

 
 
 
  • RASchiessl

    RASchiessl

    Rechtsanwalt

    Zufriedene Kunden:

    9743
    Vertragsanwalt des Bayerischen Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes Regensburg
< Zurück | Weiter >
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/CH/chiessl/2015-7-17_7493_resizedimage.64x64.jpg Avatar von RASchiessl

    RASchiessl

    Rechtsanwalt

    Zufriedene Kunden:

    9743
    Vertragsanwalt des Bayerischen Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes Regensburg
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/RE/rechtso/2011-4-16_115947_P10100052.64x64.JPG Avatar von ra-huettemann

    ra-huettemann

    Rechtsanwalt

    Zufriedene Kunden:

    11676
    Staatsexamen Zulassung als Rechtsanwalt
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/raschwerin/2009-12-08_112115_RA_Steffan_-_neu_Large.jpg Avatar von raschwerin

    raschwerin

    Rechtsanwalt

    Zufriedene Kunden:

    8542
    Rechtsanwalt
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/TR/troesemeier/2012-8-30_105621_IMG4178.64x64.JPG Avatar von Tobias Rösemeier

    Tobias Rösemeier

    Rechtsanwalt

    Zufriedene Kunden:

    7167
    seit 1995 als selbständiger Rechsanwalt tätig.
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/PR/Prof.Nettelmann/2012-4-12_9146_Prof.AchimNettelmann2.64x64.jpg Avatar von Prof.Nettelmann

    Prof.Nettelmann

    Steuerberater

    Zufriedene Kunden:

    3736
    HochschullehrerSteuerberaterDipl.-Kfm.
  • http://ww2.justanswer.com/uploads/SC/schraubendreher/2012-9-27_152628_1.64x64.jpg Avatar von Schraubendreher

    Schraubendreher

    Kfz-Mechaniker

    Zufriedene Kunden:

    2174
    abg. Ausbildung. Freie Werkstatt. Typen offen. Diganose aller Fabrikate, besonders BMW