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raschwerin
raschwerin, Rechtsanwalt
Kategorie: Allgemein
Zufriedene Kunden: 16757
Erfahrung:  Rechtsanwalt
27582713
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raschwerin ist jetzt online.

Wohnfl chenberechnung, wenn das Wohnzimmer 20,72qm ein Durchgangszimmer

Kundenfrage

Wohnflächenberechnung, wenn das Wohnzimmer 20,72qm ein Durchgangszimmer zur Küche 5,18qm und die Küche, gefangener Raum, nicht über die Diele begehbar ist.
Die Küche selbst auch bedingt durch ihre Größe in der Nutzung, z. B. Aufstellung von Waschmaschine, Geschirrspüler, Kühlgeräte usw. Einschränkungen in der Nutzung aufweist.
Dies ist ein Problem was in der Wohnflächenrichtlinie nicht exakt erfasst wird, aber 100.000. Mieter von DDR-Typenbauten WBS70 in plattenbauweise betrifft. Der Vermieter Gagfah dafür 100 % berechnet.
Gepostet: vor 5 Jahren.
Kategorie: Eigentumsrecht
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Frage wie folgt:

Haben Sie konkrete rechtliche Fraen zu dem Sachverhalt?

Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Ab 2004 ist die Wohnflächenverodnung gültig, dazu wurde eine Wohnflächenrichtlinie mit jetzigem Stand von 2008 erarbeitet, der mehre Beispiele für gefangene Räume ausweist, jedoch nur im Wohnbereich für Kinder- u. Schlafzimmer als Durchgangs- bzw. gefangener Raum. Eine Küche als gefangenen Raum ist nur bei Plattenbauten der 70/80ziger Jahre in Ostdeutschland typisch. In den Altbundesländern kennt man diese Bauweise nicht, bzw. lt. Bauordnung für Neubauten nicht zugelassen.

Welcher Minderungsfaktor ist dafür zugelassen bzw. ist anzuerkennen.

Weiters Problem die Gagfah hat bei Wohnungsmiethöhenneufestlegung für eine Loggia von 5,85 x 1,13 qm 50 % berechnet, bisher waren nur 25 % der tatsächlichen Fläche berechnet. Lt. Verordnung ist die Loggia aber als nur einfache Nutzung mit 25% zu bewerten. Bedingt durch die Gesämtfläche der 3-Raum-Wohnung vom 64,28 qm liegt die Wohnflächenänderung unter 10 % wenn der Abzug der Wohnwertminderung von der Küchenfläche erfolgt. Jedoch wird das Wohnzimmer bei Küchennutzung mehr abgenutzt durch Einkauf und Wegbringen der Küchenabfälle, Küchenphrasen und Gerüche usw. Die Anwälte des Mietervereins sehen keine Lösung.

Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 5 Jahren.
Zur im Mietvertrag angegebenen Quadratmeterzahl zählen alle Räume und Räumlichkeiten der Mietwohnung. Somit gehören sowohl Küche und Flur als auch die Abstellkammer voll zur anzurechnenden Wohnfläche. Einbaumöbel wie Wandschränke oder eine fest eingebaute Badewanne werden ebenfalls voll mit berechnet. Gleiches gilt für eine Abstellkammer in der Wohnung.
Welche Räume zählen zur Wohnfläche?

Nach dem Deutschen Mieterbund zählen jedoch Zubehör Räume wie Dachboden, Keller, Waschküche, Trockenraum oder Garage bei der Ermittlung der tatsächlichen Wohnfläche nicht mit. Auch die Fläche des Treppenhauses wird im Mietvertrag nicht einberechnet. Vergewissern Sie sich also sehr genau, ob der Vermieter diese Räume nicht versehentlich mit in die Kalkulation einbezogen hat.

Zu 100 Prozent: alle Räume und Raumteile mit einer Höhe von mindestens zwei Metern, inklusive Flur, Bad, Küche, WC, Abstellkammern. Wintergarten, falls beheizbar.

Zur Hälfte: die Grundfläche von Räumen, die zwischen 1,00 und 1,99 Meter hoch sind (wichtig bei Schrägen). Wintergarten, falls nicht beheizbar.

Zu einem Viertel: Balkon, Loggia, Terrasse, Dachgarten. In Ausnahmefällen wird ein höherer Anteil (maximal 50 Prozent) berechnet.

Nicht berücksichtigt werden: Raumabschnitte unter einem Meter Höhe, Garage, Keller, Dachboden, Heizungsräume, Geschäftsräume, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der Wohnung.
raschwerin, Rechtsanwalt
Kategorie: Eigentumsrecht
Zufriedene Kunden: 16757
Erfahrung: Rechtsanwalt
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Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.

Experte ist nicht auf die Haupt-Frage eingegangen, nämlich ist das Wohnzimmer oder die Küche mit Wohnflächenminderung zu beaufschlagen, sondern nur allgemeine Wohnflächen bereits bekannte Wohnflächen, die zur Gesamtfläche der Wohnung gehören aufgezählt. Das ist bekannt und wird sehr genau in der Richtlinie zur Wohnflächenverordnung mit allen gerichtlichen Urteilen bis 2008 dargestellt, jedoch nicht mein genannter Fall, da ein Wohnzimmer stärker beansprucht wird wie in den genannten Beispielen WZ als Duchgangszimmer zum Kinder- oder Schlafzimmer.

Alle dazu benötigten Daten wurden genannt. Wenn nur die Küche als wohnflächen-mindernd gesehen wird, reicht der Flächenabzug, bedingt durch die 10 %-Klausel, nicht aus, um eine Mietminderung zu erwirken. Diese könnte destenfalls bei einer 1- bzw. 2-Raumwohnung mit gleicher o.g. WZ u. Küchengröße greifen.

 

Flächenermittlung und Flächenabweichung Deutscher Mietgerichtstag 2008

Dr.-Ing. Jürgen Gante, Sprengnetter Immobilienbewertung 1

Flächenermittlung und Flächenabweichung

von Dr.-Ing. Jürgen Gante, Sinzig/Rhein

1 Die Wohnfläche in der Mietwertermittlung aus Sachverständigensicht ... 2

2 Die Wohnfläche im Lichte höchstrichterlicher Rechtsprechung ............... 3

 

2.1 Zum Begriff der Wohnfläche............................................................................. 3

2.2 Zur Bedeutung der Wohnflächenangabe im Mietvertrag.................................. 4

2.3 Zur Bedeutung der Wohnflächenangabe im Mieterhöhungsverlangen ............ 5

2.4 Zur Bedeutung der Wohnflächenangabe für Betriebskostenabrechnungen..... 6

2.5 Zwischenfazit.................................................................................................... 6

2.6 Quo vadis Wohnflächenermittlung: Führt der Wegfall der

Ermächtigungsgrundlage zum Erlass der Wohnflächenverordnung zur

föderalen Zersplitterung?.................................................................................. 7

3 Was misst die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung? ..................... 7

 

3.1 Inhalt der Wohnflächenverordnung .................................................................. 7

3.2 Wohnflächendefinition aus Sicht der Mietwertermittlung.................................. 9

3.3 Konsequenzen für die Mietwertermittlung ...................................................... 10

4 Berücksichtigung von Grundflächenbesonderheiten in der WMR ............ 11

 

4.1 Methodik der Berücksichtigung....................................................................... 11

4.2 Berücksichtigung von Durchgangsräumen und gefangenen Räumen............ 12

4.3 Berücksichtigung von Außenwohnbereichen.................................................. 14

5 Beispiel.......................................................................................................... 16

6 Literatur ......................................................................................................... 18

 

Flächenermittlung und Flächenabweichung Deutscher Mietgerichtstag 2008

Dr.-Ing. Jürgen Gante, Sprengnetter Immobilienbewertung 2

1 Die Wohnfläche in der Mietwertermittlung aus Sachverständigensicht

 

Die einzelnen Räume und Grundflächen einer Wohnung erfüllen ihre Funktion (z.B.

Wohnen, Aufenthalt, Erschließung, Abstellen etc.) je nach ihrem Zuschnitt, der lichten

Höhe usw. unterschiedlich gut. Gegenüber durchschnittlich geeigneten Grundflächen

kann ihre Nutzbarkeit - oder ihr sog. „Wohnwert" - eingeschränkt oder erweitert sein.

Diesen Umstand berücksichtigt der Gesetzgeber teilweise in seiner Berechnungsanweisung

für die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 25. November

2003 (BGBl. I 2003 S. 2346). Der unterschiedliche Wohnwert z.B. von Terrassen,

Balkonen und Räumen unter Dachschrägen mit einer lichten Höhe bis zu

2,00 Meter wird in der WoFlV bereits durch die unterschiedliche Anrechnung dieser

Grundflächen auf die Wohnfläche beachtet.

Allerdings werden durch die WoFlV nur wenige der bei Wohnungen auftretenden

Grundflächenbesonderheiten erfasst. Daraus resultieren insbesondere bei der Mietwertermittlung

oft Unsicherheiten, wie solche Besonderheiten, z.B. gefangene Räume

und Durchgangsräume, unüblich große oder kleine Räume, auch objektiv und vor allem

korrekt zu behandeln sind. Diese gesetzliche Lücke wird durch die WF-Wohnflächenund

Mietwertrichtlinie (WMR) geschlossen.

Immer dann, wenn die Miete einer Wohnung ermittelt werden soll, müssen Mieten vergleichbarer

Wohnungen oder Mietspiegelwerte herangezogen werden.1) Die Miete wird

dabei in der Regel auf den Quadratmeter Wohnfläche bezogen (Quadratmetermiete,

relative Miete).

Oft gehören zu Wohnungen aber Räume und Flächen mit Grundflächenbesonder-heiten.

Deren Mietwert bzw. Wohnwert entspricht in der Regel nicht dem Mietwert „normaler"

Flächen und Räume. Daher sind bei der Verwendung von Mietwerten von Vergleichswohnungen und Mietspiegelwerten solche Grundflächenbesonderheiten sachgemäßzu berücksichtigen; d.h. die Vergleichsmietwerte sind diesbezüglich an die Eigenschaften der zu bewertenden Wohnung anzupassen.

In der Anlage zu § 9 WMR werden für alle häufig auftretenden Grundflächenbesonder-heiten Wohnwertfaktoren zur sachgemäßen Berücksichtigung dieser Flächen bei der

Mietwertermittlung vorgegeben. Damit werden die Regelungen der WoFlV vervollständigt

und tiefergehend differenziert. Mietwertermittlungen werden objektiver und damit

sicherer.

Aus dem Verhältnis der so angerechneten Grundflächen der Wohnung zu den nach der

WoFlV anrechenbaren ergibt sich für die Wohnung gegenüber dem Vergleichsmietoder

Mietspiegelwert ein objektiver und nachvollziehbarer Korrekturfaktor. Die Quadratmetermiete

einer Wohnung berechnet sich somit aus dem mit diesem Korrekturfaktor

multiplizierten Vergleichsmiet- oder Mietspiegelwert.

Das zweistufige Verfahren zur Berücksichtigung von Grundflächenbesonderheiten der

WMR gewährleistet, dass die Wohnfläche für alle Parteien unverändert und eindeutig

1) Das ist regelmäßig bei Mieterhöhungsbegehren, Streitigkeiten über die Miethöhe sowie Ermittlungen von ortsüblichen Vergleichsmieten und Marktmieten der Fall. Mietwertermittlungen sind zudem auch Grundlage für die Ermittlung von Immobilienwerten und Kaufpreisen sowie für Renditeüberlegungen.

nachvollziehbar ist sowie allgemein anerkannt wird, denn der in vielen Bereichen des

Mietrechts verwendete Wohnflächenbegriff der WoFlV bleibt unverändert. Die Anpassung der Vergleichsmiete durch den Korrekturfaktor hat den Vorteil, dass die Höhen anerkanntermaßen erforderlicher Zu- und Abschläge durch eine wohnwertabhängige Anrechnung nach einheitlichen und verständlichen Kriterien plausibilisiert werden. Sie sind somit allgemein nachvollziehbar.

2 Die Wohnfläche im Lichte höchstrichterlicher Rechtsprechung

2.1 Zum Begriff der Wohnfläche

 

Eine gesetzliche Definition und Vorschrift zur Berechnung der Wohnfläche existiert mit

der Wohnflächenverordnung (WoFlV) derzeit nur für Wohnraum, dessen Wohnfläche

nach dem Wohnraumförderungsgesetz zu ermitteln ist. Für den sog. „frei finanzierten"

bzw. aus der Mietpreis- oder Belegungsbindung entlassenen Wohnraum existieren keine

entsprechenden Vorgaben. Auch der allgemeine Sprachgebrauch verbindet mit dem

Begriff der Wohnfläche keine bestimmte Art ihrer Berechnung.2)

 

Wohnfläche

gehören sollen, definiert und ihre Anrechnung auf die Wohnfläche vereinbart

sind. Dies kann mit oder ohne namentlichen Bezug auf eine allgemein bekannte Berechnungsnorm

erfolgen; es kann aber auch ein „Berechnungsmodus eigener Art" vereinbart

werden.

Wird das o.g. Verständnis der Parteien über den Begriff der Wohnfläche (rechtlich) angenommen,

dann entspricht die vereinbarte Fläche im Ergebnis grundsätzlich der tatsächlichen

Wohnungsgröße.4)

 

Fehlt eine Vereinbarung im Mietvertrag, welche Flächen zur Wohnfläche gehören sollen

und/oder wie diese Flächen auf die Wohnfläche angerechnet werden sollen, dann

ist der Begriff der Wohnfläche nach der Rechtsprechung des BGH auch bei frei finanziertem

Wohnraum grundsätzlich anhand der Bestimmungen für preisgebundenen

Wohnraum (je nach Vertragsdatum II. BV bzw. WoFlV) auszulegen und zu ermitteln.5)

 

Nur ausnahmsweise kommen die DIN 2836) oder andere Berechnungsmodi7) in Be-

2) Z.B. BGH, Urteil vom 30. November 1990 - V ZR 91/89, in NJW 1991, 912 ff., in WF-Bibliothek [5].

3) Z.B. BGH, Urteil vom 24. März 2004, Az.: VIII ZR 44/03, in WF-Bibliothek [5].

4) Siehe aber Abschnitt 2.2.

5) Z.B. BGH, Urteil vom 24. März 2004, Az.: VIII ZR 44/03; Urteil vom 23. Mai 2007, Az.: VIII ZR 231/06,

in WF-Bibliothek [5].

6) Der Umstand, dass die DIN 283 im Jahre 1983 zurückgezogen wurde, lässt sich nicht gegen ihre inhaltliche

Richtigkeit verwenden. Der Grund für die Aufhebung lag allein darin, dass ein Bedürfnis für

eine Regelung der Berechnung der Wohnfläche bei preisfreiem Wohnraum irrtümlich verneint wurde

(BGH, Urteil vom 24. März 2004, Az.: VIII ZR 44/03 unter II. 1. b) aa)).

Flächenermittlung und Flächenabweichung Deutscher Mietgerichtstag 2008

Dr.-Ing. Jürgen Gante, Sprengnetter Immobilienbewertung 4

 

tracht. Nämlich dann, wenn ein solcher Berechnungsmodus entweder örtlich üblich oder

nach der Art der Wohnung naheliegender ist.

Augenscheinlich bemisst der BGH der Anwendung der II. BV bzw. WoFlV immer größere

Bedeutung zu und forciert deren Anwendung. In der Begründung zu dem Urteil vom

23. Mai 2007 (Az.: VIII ZR 231/06 unter II. 1. a)) wird zwar ausgeführt, dass gerichtlich

im Stuttgarter und Münchener Raum festgestellt worden sei, dass dort eine regionale

Übung zur Berechnung der Wohnfläche auf die DIN 283 abstellt. Dennoch zieht der

BGH die Vorschriften der II. BV in dem zu beurteilenden Fall heran, weil das Berufungsgericht

(LG München I) keine Feststellung zur Ortsüblichkeit der DIN 283 getroffen

hat, die Revision insoweit auch keine Verfahrensrüge erhoben hat und sich dem

vorgelegten Sachverständigengutachten nur entnehmen lasse, „dass die DIN 283 in

den vergangenen Jahren in weiten Teilbereichen immer noch am häufigsten zur Berechnung

der Wohnfläche herangezogen worden sei". Daraus folge jedoch nicht, dass

diese Berechnungsmethode auch am Ort der zu beurteilenden Wohnung üblich ist.8)

2.2 Zur Bedeutung der Wohnflächenangabe im Mietvertrag

 

Eine vertragliche Vereinbarung der Wohnfläche kann den Sinn haben, die wahre Größe

dem Streit zu entziehen und die Wohnfläche unabhängig von den tatsächlichen Umständen

verbindlich festzulegen.9)

 

Der Vereinbarung der Wohnfläche im Mietvertrag kommt eine sehr große Bedeutung

zu, denn die Wohnungsgröße ist u.a.

  • ein Faktor bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens10)

 

und

  • ein Verteilungsmaßstab als Grundlage der Betriebs- und Nebenkostenabrechnungen.

11)

 

Nach der Rechtsprechung des BGH stellt die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag

keine unverbindliche Objektbeschreibung, sondern eine (rechtsverbindliche) Beschaffenheitsvereinbarung

dar, die im Falle einer Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten

Fläche unter bestimmten weiteren Voraussetzungen dazu führen kann, dass

ein Mangel der Mietsache vorliegt.12) Unerheblich ist dabei, ob die angegebene Wohnfläche

ausdrücklich als „vereinbart" bezeichnet wird oder nur in Verbindung mit einer

7) Z.B. DIN 277 bei einer Maisonettewohnung mit Dachschrägen im ausgebauten Spitzboden (BGH, Urteil

vom 24. März 2004, Az.: VIII ZR 44/03 unter II. 1. b) cc)).

8) Zur Anrechnung eines als Hobbyraum bezeichneten, aber als Wohnraum genutzten Raums auf die

Wohnfläche, die auch Gegenstand dieses Urteils ist, siehe Gante in [6].

9) BGH, Urteil vom 24. März 2004, Az.: VIII ZR 295/03 unter II. 2. a).

10) BGH, Urteil vom 24. März 2004, Az.: VIII ZR 295/03 unter II. 2. b).

11) BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007, Az.: VIII ZR 261/06, vorgesehen zur Veröffentlichung in WFBibliothek

Version 17.0.

12) Z.B. BGH, Urteil vom 23. Mai 2007, Az.: VIII ZR 138/06 unter II. 2. a); Urteil vom 22. Februar 2006,

Az.: VIII ZR 219/04; Urteil vom 28. September 2005, VIII ZR 101/04; Urteile vom 24. März 2004, Az.:

VIII ZR 44/03, VIII ZR 133/03, VIII ZR 295/03, in WF-Bibliothek [5].

Flächenermittlung und Flächenabweichung Deutscher Mietgerichtstag 2008

Dr.-Ing. Jürgen Gante, Sprengnetter Immobilienbewertung 5

 

Aufzählung der vermieteten Räume steht.13)

 

Ein Mangel der Mietsache i.S.d. § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB, der den Mieter zur Minderung

der Miete berechtigt, liegt regelmäßig vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr

als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt; einer zusätzlichen Darlegung

des Mieters, dass infolge der Flächendifferenz die Tauglichkeit der Wohnung zum

vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist, bedarf es nicht.14) Unerheblich ist dabei, ob

die Wohnfläche mit dem Zusatz „ca." im Mietvertrag angegeben ist.15)

 

Eine Mietminderung kann allerdings nicht geltend gemacht werden, wenn die vertraglich

vereinbarte Wohnfläche gegenüber einem anderen Berechnungsmodus mehr als

10 % abweicht.16)

2.3 Zur Bedeutung der Wohnflächenangabe im Mieterhöhungsverlangen

 

Die besondere Bedeutung erlangt die Wohnflächenangabe im Mieterhöhungsverlangen

dadurch, dass die Bezugsgröße (Vergleichsmietwert bzw. Mietspiegelwert) in der Regel

eine auf den Quadratmeter Wohnfläche relativierte Größe ist.

Fehlt eine Vereinbarung der Wohnfläche im Mietvertrag und „übersteigt die in einem

Mieterhöhungsverlangen angegebene und der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche

die tatsächliche Wohnfläche, so kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten

Bereicherung die Rückzahlung der in der Folgezeit aufgrund der fehlerhaften

Berechnung überzahlten Miete verlangen, wenn die Abweichung der tatsächlichen

von der angegebenen Wohnfläche mehr als 10 % beträgt".17)

 

Insofern gelten also dieselben Grundsätze wie bei einer fehlerhaften Angabe der Wohnungsgröße

im Mietvertrag.

In Analogie zu seiner bisherigen Rechtsprechung stellt der BGH auch in dem Fall, wenn

die tatsächliche Wohnungsgröße die im Vertrag angegebene überschreitet, fest, dass

grundsätzlich auf die vertraglich vereinbarte Wohnfläche abzustellen ist. Ein Abweichen

von der getroffenen Vereinbarung über die Wohnfläche und ein Abstellen auf die tatsächliche

Wohnungsgröße ist demnach nur in Betracht zu ziehen, wenn einer der Parteien

(hier: dem Vermieter) das Festhalten an der vertraglichen Vereinbarung nicht

mehr zugemutet werden kann. Dies ist bei einer Flächenabweichung von mehr als

10 % der Fall.18)

 

Begründet wird dies damit, dass die zuverlässige Ermittlung der Wohnfläche eine Angelegenheit

des Vermieters sei, so dass grundsätzlich ihn das Risiko einer unzutreffenden

Wohnflächenangabe im Mietvertrag treffe und er die sich daraus ergebenden Folgen

zu tragen habe.19) Ein unbefristetes Mietverhältnis über Wohnraum weise jedoch

13) BGH, Urteil vom 23. Mai 2007, Az.: VIII ZR 138/06 unter II. 2. a).

14) BGH, Urteil vom 24. März 2004, Az.: VIII ZR 295/03.

15) BGH, Urteil vom 24. März 2004, Az.: VIII ZR 133/03.

16) BGH, Urteil vom 24. März 2004, Az.: VIII ZR 133/03.

17) BGH, Urteil vom 7. Juli 2004, Az.: VIII ZR 192/03.

18) BGH, Urteil vom 23. Mai 2007, Az.: VIII ZR 138/06.

19) BGH, Urteil vom 23. Mai 2007, Az.: VIII ZR 138/06 unter II 2. b) bb).

Flächenermittlung und Flächenabweichung Deutscher Mietgerichtstag 2008

Dr.-Ing. Jürgen Gante, Sprengnetter Immobilienbewertung 6

 

gegenüber anderen unbefristeten Dauerschuldverhältnissen die Besonderheit auf, dass

der Vermieter nach Aufdeckung seines Kalkulationsirrtums nicht aus diesem Grund

berechtigt ist, sich aus einem für ihn wirtschaftlich unzumutbaren Wohnraummietvertrag

durch eine Kündigung zu lösen. Er bleibe an den Vertrag gebunden, bis das Vertragsverhältnis

aus einem anderen Grund beendet wird. Diese Besonderheit des Wohnraummietverhältnisses

rechtfertige es, den Vermieter nicht auf Dauer an einer für ihn

unzumutbaren vertraglichen Vereinbarung über die Wohnfläche festzuhalten, sondern

bei einer anstehenden Mieterhöhung anstelle der vertraglich vereinbarten nunmehr die

tatsächliche Wohnungsgröße zugrunde zu legen. Es bleibe dann dem Mieter überlassen,

ob dieser sich die - entsprechend ihrer tatsächlichen Größe - teurere Wohnung

leisten kann und will oder ob er seinerseits von dem nur ihm zustehenden Recht, das

Mietverhältnis aus wirtschaftlichen Gründen ordentlich zu kündigen, Gebrauch macht.

2.4 Zur Bedeutung der Wohnflächenangabe für Betriebskostenabrechnungen

 

Der BGH führt seine Rechtsprechung zur Wohnfläche auch bei den Betriebskostenabrechnungen

konsequent fort: „Weicht die im Mietvertrag angegebene Wohnfläche von

der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte

Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt."

20)

 

In diesem Fall ging es u.a. um die Anrechnung eines Balkons mit 5,7 m² Grundfläche

auf die Wohnfläche (insgesamt lt. Mietvertrag 94,6 m²). Der Kläger begehrte - statt der

erfolgten hälftigen Anrechnung - eine Anrechnung von nur ¼ der Grundfläche auf die

Wohnfläche. Diesbezüglich führt der BGH in seiner Begründung aus: „Auf eine Differenz

zwischen der vereinbarten und der tatsächlichen Wohnfläche kommt es nach der

Rechtsprechung des Senats nicht an, wenn die Abweichung unerheblich ist, das heißt

nicht mehr als 10 % beträgt (...). Für die Abrechnung der Betriebskosten gilt nichts anderes."

21)

2.5 Zwischenfazit

 

Der BGH unterstellt den Begriff der Wohnfläche primär der Vertragsautonomie.

Unterbleibt eine diesbezügliche Manifestierung im Mietvertrag, so sind grundsätzlich die

Vorschriften der II. BV bzw. WoFlV anzuwenden. Nur in Ausnahmefällen kann ein hiervon

abweichender Berechnungsmodus verwendet werden, wenn dieser entweder örtlich

üblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist.

Ein Mangel der Mietsache liegt vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 %

unter der im Mietvertrag angegebenen liegt.

Bei Mieterhöhungen und Betriebskostenabrechnungen ist von der vertraglich vereinbarten

Wohnfläche auszugehen, es sei denn, diese weicht um mehr als ± 10 % von der

tatsächlichen Wohnfläche ab. Dann tritt die tatsächliche Wohnfläche an die Stelle der

vertraglich vereinbarten.

20) BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007, Az.: VIII ZR 261/06.

21) BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007, Az.: VIII ZR 261/06 unter II. 1. c).

Flächenermittlung und Flächenabweichung Deutscher Mietgerichtstag 2008

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2.6 Quo vadis Wohnflächenermittlung: Führt der Wegfall der Ermächtigungsgrundlage

zum Erlass der Wohnflächenverordnung zur föderalen Zersplitterung?

 

Bedingt durch den Wegfall der Gesetzgebungskompetenz des Bundes für die soziale

Wohnraumförderung durch das Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes vom

28. August 2006 (BGBl. I 2006 S. 2034) wurde die Ermächtigungsgrundlage zu dem

Erlass der WoFlV durch Art. 9 Nr. 3 des Föderalismusreform-Begleitgesetzes vom

5. September 2006 (BGBl. I 2006 S. 2098) von dem Bundesgesetzgeber auf die Landesgesetzgeber

mit Wirkung zum 1. Januar 2007 übertragen.22)

 

Es ist zwar nicht unumstritten, aber die herrschende Meinung besagt, dass eine Verordnung

durch den Wegfall ihrer Ermächtigungsgrundlage ihre Wirksamkeit verliert.23)

 

Noch ist nicht bekannt geworden, dass ein Landesgesetzgeber von seiner Gesetzgebungskompetenz

Gebrauch machen möchte. Solange insofern ein „rechtsleerer Raum"

besteht, wird der BGH höchstwahrscheinlich an der Anwendung der WoFlV festhalten.

Dies lässt sich aus vielen Urteilsbegründungen ableiten, in denen die Anwendung der

WoFlV begründet wird (z.B. dass die Vorschriften der WoFlV in der Praxis zu sachgerechten

Ergebnissen führen und bereits in größerem Umfang herangezogen werden).24)

 

Zudem ist anzumerken, dass selbst wenn in einzelnen Bundesländern eine „Wohnflächenverordnung"

erlassen würde, diese nur auf nach Inkrafttreten dieser Verordnung

abgeschlossene Mietverträge Anwendung finden würde. Für bestehende Mietverträge

ist zunächst weiterhin - je nach Vertragsdatum - die II. BV bzw. WoFlV heranzuziehen.

3 Was misst die Wohnfläche nach Wohnflächenverordnung?

3.1 Inhalt der Wohnflächenverordnung

 

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) vom 25. November 2003 (BGBl. I 2003, S. 2346)

entspricht inhaltlich weitestgehend ihren Rechtsvorgängern, also den

  • §§ 42 bis 44 II. Berechnungsverordnung (II. BV) vom 17. Oktober 1957 (BGBl. I

1957, S. 1719) bzw. den

  • §§ 25 bis 27 Berechnungsverordnung (BV) vom 20. November 1950 (BGBl. 1950, S.

753)

samt der jeweiligen (geringfügigen) Änderungen.

All diese Vorschriften sind als Bestandteil der Vorschriften zur Wirtschaftlichkeitsberechnung

im sog. öffentlich geförderten Wohnungsbau erlassen worden. Sie enthalten

u.a. Auflistungen der Flächen, die zur Wohnfläche gehören, und Vorschriften zur Ermittlung

der jeweiligen Grundflächen.

22) Lediglich die Definition der Wohnfläche als die Summe der anrechenbaren Grundflächen der ausschließlich

zur Wohnung gehörenden Räume ist in § 19 Wohnraumförderungsgesetz verblieben.

23) Vgl. Konzelmann in [7].

24) BGH, Urteil vom 24. März 2004, Az.: VIII ZR 44/03 unter II 1. b) aa).

Flächenermittlung und Flächenabweichung Deutscher Mietgerichtstag 2008

Dr.-Ing. Jürgen Gante, Sprengnetter Immobilienbewertung 8

 

Mit der Begründung, dass die ermittelten Grundflächen „nicht ohne weiteres geeignet

(sind), um aus ihnen durch Addition die Wohnfläche einer Wohnung, eines einzelnen

Wohnraumes oder eines Wohnheimes zu berechnen"25), erfolgen für bestimmte „Räume,

Raumteile oder Gebäudeteile, die wegen ihrer baulichen Gestaltung einen geminderten

Wohnwert besitzen"26), Vorschriften zu ihrer Anrechnung auf die Wohnfläche.

Dies betrifft namentlich die Grundflächen von

  • Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von weniger als 2 m (seit 1950 inhaltlich

unverändert),

  • Wintergärten und ähnlichen, nach allen Seiten geschlossenen Räumen (197027) um

Schwimmbäder ergänzt; 200328) auf unbeheizbare Wintergärten eingeschränkt) und

  • den Außenwohnbereichen (Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen).

Bei der Ausgestaltung der Vorschriften bzgl. der Außenwohnbereiche sollten zunächst

ganz gezielt förderrechtliche Anreize gesetzt werden: Während nach § 27 Abs. 1 Nr. 3

BV die Anrechnung „von Grundflächen, die nicht nach allen Seiten umbaut sind, wie

Balkone, Loggien" zu einem festen Betrag, nämlich einem Viertel der Grundfläche, zu

erfolgen hatte, sollte deren29) Anrechnung nach § 44 Abs. 2 II. BV aus dem Jahr 1957

elastischer sein, um den Bedürfnissen der Praxis Rechnung zu tragen.30) Je nach Wahl

der Förderung konnte es für den Bauherrn attraktiver sein, die Grundflächen dieser Außenwohnbereiche

gar nicht oder aber bis zur Hälfte anzusetzen.31) Deshalb sollte ihm

ein diesbezügliches Wahlrecht bei der Anrechnung der Außenwohnbereiche gesetzlich

zukommen.

Mit dem Übergang von II. BV zur WoFlV wurde dieser förderrechtliche Aspekt zugunsten

einer wohnwertabhängigen Anrechnung dieser Grundflächen aufgegeben: Zum einen

wurde festgelegt, dass eine Abweichung von der Regelanrechnung im Einzelfall

wohnwertorientiert bis maximal zur hälftigen Anrechnung erfolgen kann. Zudem erfolgte

die Festlegung der Regelanrechnung durch einen wohnwertabhängigen Vergleich mit

25) BR-Drs. 272/57, Begründung S. 32. Anmerkung: Eine (amtliche) Begründung zur BV ist weder in BRDrs.

619/50 noch in dem Protokoll der 37. Sitzung des Deutschen Bundesrates vom 20. Oktober

1950 (S. 686-688) enthalten.

26) BR-Drs. 272/57, Begründung S. 32.

27) Verordnung zur Änderung der Zweiten Berechnungsverordnung vom 14. Dezember 1970 (BGBl. I

1970, S. 1672).

28) Art. 1 der Verordnung vom 25. November 2003 (BGBl. I 2003, S. 2346).

29) Namentlich (leicht verändert) von nun an: Balkone, Loggien, Dachgärten oder gedeckte Freisitze.

30) BR-Drs. 272/57, Begründung S. 33.

31) Vgl. BR-Drs. 568/03, S. 26: „Im bisherigen § 44 Abs. 2 II. BV wurde die freie Wahl des Umfangs der

Anrechnung bis zur Hälfte (der Grundfläche von Balkonen etc.) dem Bauherrn deshalb überlassen,

weil im öffentlich geförderten Wohnungsbau eine möglichst hohe Anrechnung erstrebt war, um die

Förderung auch auf sie zu erstrecken. Demgegenüber war im steuerbegünstigten Wohnungsbau eine

möglichst geringe bzw. gar keine Anrechnung erstrebt, um die gesetzlich vorgesehenen Wohnflächengrenzen

nicht zu überschreiten. Dem Bauherrn sollte damit die Möglichkeit gegeben werden, die

für ihn günstigste Methode zu wählen, weil der Bau von Balkonen etc. erwünscht war. (...) Angesichts

heutiger Marktpräferenzen bedarf es heute auch keines besonderen förderrechtlichen Anreizes

mehr für den Bau von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen."

Flächenermittlung und Flächenabweichung Deutscher Mietgerichtstag 2008

Dr.-Ing. Jürgen Gante, Sprengnetter Immobilienbewertung 9

 

unbeheizbaren Wintergärten: „Die künftig vorgesehene Regelanrechnung zu einem

Viertel trägt dem Umstand Rechnung, dass z.B. ein Balkon auf Grund seiner witterungsabhängigen

Nutzbarkeit einen deutlich geringeren Wohnwert hat als beispielsweise

ein Wintergarten, dessen Grundfläche zur Hälfte angerechnet wird."32)

3.2 Wohnflächendefinition aus Sicht der Mietwertermittlung

 

Praktisch betrachtet handelt es sich bei den Grundflächen, für die die BV, II. BV bzw.

WoFlV33) besondere Anrechnungen vorsehen, um Grundflächen mit besonderen Eigenschaften

(Grundflächenbesonderheiten). In Worten des heutigen § 558 Abs. 2 BGB

sollen damit also besondere Ausstattungs- bzw. Beschaffenheitsmerkmale der Wohnung

in der Wohnfläche (bereits wohnwertabhängig) berücksichtigt werden.

Neben den in der WoFlV genannten Grundflächen mit besonderen Eigenschaften gibt

es allerdings noch eine Vielzahl weiterer, in der Mietwertermittlung zu berücksichtigender

Grundflächenbesonderheiten, bei denen unstrittig ist, dass sie den Miet- bzw.

Wohnwert einer Wohnung signifikant beeinflussen können. Dies ist insbesondere der

Fall bei Grundflächen von:

  • Durchgangsräumen und gefangenen Räumen,
  • übergroßen oder unüblich kleinen Räumen,
  • unüblichen Abstellraumsituationen,
  • Hobbyräumen34) und
  • Räumen mit sonstigen unwirtschaftlichen Grundrissen.

Diese Grundflächenbesonderheiten werden durch die WoFlV nicht gesondert erfasst

und sind somit in der Wohnfläche hinsichtlich der Mietwertermittlung nicht sachgemäß

berücksichtigt.

Eine weitere Schwierigkeit aus Sicht der Mietwertermittlung ist darin begründet, dass

die Regelungen der WoFlV zur Anrechnung der Grundflächen weitgehend starr vorgegeben

sind und keinen Ermessensspielraum für eine einzelfallbezogene, wohnwertabhängige

Anwendung enthalten. Lediglich die Grundflächen von Außenwohnbereichen

sind nach § 4 Nr. 4 WoFlV in Abhängigkeit ihres Wohnwerts auf die Wohnfläche variabel

anzurechnen.35)

 

Auch fehlen aus Sicht der Mietwertermittlung Obergrenzen für die Anrechnung bestimmter

Grundflächen. Es ist unstrittig und deshalb auch in der Mietwertermittlung zu

berücksichtigen, dass die Nutzungsmöglichkeit und somit auch der Wohnwert, z.B. einer

Terrasse, ab einer bestimmten Größe nicht mehr (linear) steigt.

Schlussendlich resultiert aus dem hier Aufgezeigten, dass die nach WoFlV ermittelte

Wohnfläche nicht unkritisch bei der Mietwertermittlung anzuhalten ist. Zwar liegt mit der

32) BR-Drs. 568/03, S. 26.

33) Nachfolgend wird nur noch auf die WoFlV Bezug genommen.

34) Hobbyräume sind Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts

der Länder genügen, aufgrund z.B. ihrer Ausstattung jedoch dennoch einen Wohnwert besitzen.

35) Vgl. BR-Drs. 568/03, S. 26.

Flächenermittlung und Flächenabweichung Deutscher Mietgerichtstag 2008

Dr.-Ing. Jürgen Gante, Sprengnetter Immobilienbewertung 10

 

WoFlV eine einheitliche Berechnungsgrundlage vor, allerdings wird der unterschiedliche

Wohnwert verschiedener Grundflächen nicht hinreichend differenziert erfasst. Die

Wohnflächenangabe 50 m² kann z.B. für

  • ein Appartement mit 40 m² Grundfläche und einem großen Balkon mit sehr hohem

Wohnwert oder

  • eine Wohnung mit 70 m² Grundfläche, von denen 40 m² unter Dachschrägen liegen

und deshalb nur hälftig angerechnet werden,

nach den Vorschriften der WoFlV richtig ermittelt worden sein, dennoch sind diese

Wohnungen nicht im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB vergleichbar, da es sich um unterschiedliche

Wohnungsarten handelt.

3.3 Konsequenzen für die Mietwertermittlung

 

Um dem zweiten Grundsatz marktkonformer Wertermittlung36) zu genügen, ist ein einheitlicher

Flächenbezug zwingend notwendig, denn die Quadratmetermiete einer Wohnung,

deren Wohnfläche nach DIN 283 berechnet wurde, ist nicht in jedem Fall unmittelbar

auf eine Wohnung übertragbar, deren Wohnfläche nach WoFlV ermittelt wurde.

Ebenso wenig kann eine solche Quadratmetermiete unmittelbar auf eine Wohnung

übertragen werden, deren Wohnfläche mietvertraglich individuell, d.h. anders vereinbart

wurde als bei der Vergleichswohnung.

Aus diesem Grund ist es erforderlich, dass in Mietspiegeln Angaben über die Wohnflächendefinition

getroffen werden. Oftmals fehlt es jedoch an dieser Information. So zeigte

z.B. eine empirische Analyse, dass in 55 der 139 im Oktober 2002 vorliegenden

Mietspiegel in Nordrhein-Westfalen keine Angabe zur Definition der Wohnfläche erfolgte.

37) 71 Mietspiegeln lag die II. BV zu Grunde, 9 Mietspiegeln die DIN 283 und in vier

Fällen erfolgten folgende Angaben: „nach den der DIN 283 entsprechenden Vorschriften

der II. BV", „DIN 283 bzw. II. BV" bzw. „entweder DIN 283 oder II. BV".

Um dem zweiten Grundsatz marktkonformer Wertermittlung zu genügen, ist auch auf

den Wohnwert der Grundflächen abzustellen.38) Dies erfolgt in der Praxis oftmals -

wenn überhaupt - frei „aus dem Bauch" durch Zu- oder Abschläge am Vergleichsmietwert.

Die Mietwertermittlung benötigt aufgrund der geforderten Nachvollziehbarkeit und Objektivität

einheitlich anzuwendende und allgemein anerkannte Kriterien für die Höhe

dieser anzubringenden Zu- und Abschläge. Da die Rechtsprechung auf die im Mietvertrag

vereinbarte Wohnfläche bzw. die nach WoFlV ermittelte Wohnfläche abstellt und

diese in vielen anderen Bereichen des Mietrechts (z.B. auch bei der Abrechnung der

Betriebskosten) Anwendung findet, wurde von Sprengnetter anhand der in mehr als 20

Jahren gewonnenen Praxiserfahrungen und der vielfältigen Hinweise der Rechtsprechung

zur Berücksichtigung von Grundflächenbesonderheiten

36) Der zweite Grundsatz marktkonformer Wertermittlung besagt, dass Gleiches gleich und Ungleiches

ungleich zu bewerten ist (siehe Sprengnetter in [2, Teil 2, Kap. 2]).

37) Vgl. Gante in [8, S. 261].

38) Vgl. BayObLG, Urteil vom 7. März 1996 - 2 Z BR 136/95, BayObLG, Rechtsentscheid vom 20. Juli 1983 -

RE Miet 6/82, in WF-Bibliothek [5].

Flächenermittlung und Flächenabweichung Deutscher Mietgerichtstag 2008

Dr.-Ing. Jürgen Gante, Sprengnetter Immobilienbewertung 11

 

 aus Gründen der Einheitlichkeit im Vorgehen in der Wertermittlungs- und Mietpraxis

und

 zur Vermeidung von Unklarheiten in der Begriffsdefinition der Wohnfläche insbesondere

bei den Mietvertragsparteien

das im folgenden Kapitel beschriebene Verfahren zur Berücksichtigung von Grundflächenbesonderheiten

in Mietwertgutachten eingeführt, systematisiert und in der WFWohnflächen-

und Mietwertrichtlinie (WMR) zusammengefasst.39) Dabei wird nicht die

nach WoFlV ermittelte Wohnfläche neu berechnet bzw. verändert, sondern es erfolgt

eine Anpassung des Vergleichsmietwerts nach einheitlichen Kriterien, die gegebenenfalls

an den örtlichen Markt anzupassen sind.

4 Berücksichtigung von Grundflächenbesonderheiten in der WMR

4.1 Methodik der Berücksichtigung

 

Die Methodik der WMR zur Berücksichtigung von Grundflächenbesonderheiten im

Mietwert beruht auf einer zweistufigen Vorgehensweise:

Stufe 1 Für das Bewertungsobjekt wird zunächst die Wohnfläche nach den Vorschriften

der WoFlV ermittelt.

Stufe 2 Dann wird der Vergleichsmietwert anhand eines Korrekturfaktors an die

(Grundflächen-) Eigenschaften des Bewertungsobjekts angepasst.

Die Quadratmetermiete des Bewertungsobjekts berechnet sich somit aus dem mit diesem

Korrekturfaktor für Grundflächenbesonderheiten multiplizierten Vergleichsmietwert.

Der Vergleichsmietwert ist aus Mietpreisen vergleichbarer Wohnungen und/oder aus

dem Mietspiegel zu ermitteln.40)

 

Mit dieser Vorgehensweise wird auf die in der Praxis anerkannte Wohnfläche nach

WoFlV aufgebaut, d.h. die eigentliche Flächenangabe bleibt unverändert.41) In Stufe 2

wird der tatsächliche Wohnwert der Grundflächen betrachtet. Dessen Berücksichtigung

erfolgt durch die Anpassung des herangezogenen Vergleichsmietwerts an die ggf. beim

Bewertungsobjekt vorhandenen Grundflächenbesonderheiten mittels eines Korrekturfaktors.

Zur Berechnung des Korrekturfaktors ist zunächst die Summe der wohnwertabhängig

anrechenbaren Grundflächen der Wohnung zu ermitteln. Dazu sind in der Anlage zu

§ 9 WMR für alle häufig auftretenden Grundflächenbesonderheiten Wohnwertfaktoren

angegeben, mit denen die jeweilige Grundfläche zu multiplizieren ist.

Aus dem Verhältnis der so angerechneten Grundflächen der Wohnung zu den nach der

WoFlV anrechenbaren ergibt sich für die Wohnung gegenüber dem Mietspiegel- oder

39) Vgl. auch Sprengnetter (u.a.) in [1], [2], [3], [4] und [5].

40) Bei der Ermittlung des Vergleichsmietwerts sind ebenfalls Grundflächenbesonderheiten sowie

erforderlichenfalls weitere Korrekturfaktoren (z.B. für Lageabweichungen) zu berücksichtigen.

41) Sollte zwischen den Parteien ein davon abweichender Maßstab gewählt worden sein, kann die WMR

dennoch grundsätzlich angewendet werden. Es sind dann allerdings die anzusetzenden Wohnwertfaktoren

auf diesen individuellen n Maßstab anzupassen.

Flächenermittlung und Flächenabweichung Deutscher Mietgerichtstag 2008

Dr.-Ing. Jürgen Gante, Sprengnetter Immobilienbewertung 12

 

Vergleichsmietwert ein objektiver und nachvollziehbarer Korrekturfaktor. Dessen Ermittlung

und Anwendung sowie die Anwendung der Wohnwertfaktoren werden in einem

Beispiel in Abschnitt 5 erläutert.42) Die zum Verständnis des Beispiels erforderlichen

Grundlagen werden im Folgenden kurz skizziert.

4.2 Berücksichtigung von Durchgangsräumen und gefangenen Räumen

 

Ein Raum wird als Durchgangsraum bezeichnet, wenn ein anderer Raum der Wohnung,

der keinen direkten Zugang von der Diele/dem Flur hat (sog. gefangener

Raum), vorrangig durch diesen Raum erschlossen wird.

WMR

WMR

(Durchgangsraum)

 

AR

Abb. 4-1: Wohnungsgrundriss mit gefangenem Raum und Durchgangsraum

 

Die eingeschränkten Nutzungsmöglichkeiten solcher Räume sind evident und in der

Mietwertermittlung sachgemäß zu berücksichtigen. Bei der Beurteilung dieser in der

Regel mietwertmindernden Gegebenheiten muss jedoch beachtet werden, dass sich

die moderne Architektur teilweise wieder „unwirtschaftlichen" Raumaufteilungen bzw.

Grundrissgestaltungen zu Gunsten einer höheren Individualisierung der Räume genähert

hat. Dies ist vorrangig bei der Auswahl von Vergleichswohnungen zu beachten.

Die nachfolgenden Darstellungen stellen jedoch auf „Durchschnittswohnungen" ab,

bei der die wirtschaftliche Ausnutzung der Wohnräume und nicht deren Individualität

im Vordergrund steht (wie z.B. bei Einfamilienhäusern o.ä.).

Als besonderer mietwertbeeinflussender Faktor ist deshalb die eingeschränkte Nutzungsmöglichkeit

derartiger Räume zu berücksichtigen. Das betrifft in den meisten

Fällen den Durchgangsraum, da der Weg und die Tür zum dahinterliegenden (gefangenen)

Raum freigehalten werden müssen und somit zumindest die Stellmöglichkeiten

für Möbel eingeschränkt sind.

Zudem ist der Durchgangsraum häufig auch in der Art seiner Nutzung (z.B. als Kin-

42) Weitere Beispiele aus der Praxis sind im Kommentar zur WMR erläutert [3]. Außerdem werden dort

Empfehlungen zur Führung von Mietpreissammlungen gegeben sowie die verwendeten Begriffe zusammenfassend

erklärt.

Flächenermittlung und Flächenabweichung Deutscher Mietgerichtstag 2008

Dr.-Ing. Jürgen Gante, Sprengnetter Immobilienbewertung 13

 

der- oder Schlafzimmer) schlechter oder gar nicht verwertbar.

Hinweis:

 

Von Durchgangsräumen und gefangenen Räumen und den damit verbundenen Beeinträchtigungen

spricht man jedoch nicht, wenn beide Räume in einem engen funktionalen

Zusammenhang stehen (z.B. bei einem Wohnzimmer mit integriertem Esszimmerbereich,

bei einem dem Schlafzimmer zugeordneten Elternbad etc.).

Berücksichtigung nach WMR:

 

Ein Abschlag von 20 % bis 40 % (im Mittel 30 %) an der Grundfläche des Durchgangsraums,

 

entsprechend dem Grad der Einschränkung der wirtschaftlichen Nutzbarkeit

dieses Raumes, ist hierbei sachgemäß und hat sich in der Sachverständigenpraxis

(bei Verkehrs- und Mietwertgutachten) bewährt. Deshalb wird beim Durchgangsraum

ein Abschlag angebracht (im Mittel fWMR = 0,7). Der gefangene Raum wird

dagegen bei dieser Vorgehensweise mit seiner gesamten Grundfläche (fWMR = 1,0)

nach WMR angerechnet, da ansonsten u.U. eine Doppelberücksichtigung des Einflusses

auf den Wohnwert erfolgen würde.

Ausnahme:

 

Ausgehend von einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise kann es jedoch sachgemäß

sein, den Abschlag an der Grundfläche des gefangenen Raums anzubringen (anstatt

an der Grundfläche des Durchgangsraums).

Das sollte dann geschehen, wenn es wirtschaftlich vernünftiger ist, den Durchgangsraum

(als Hauptraum) dem gefangenen Raum in der Nutzung vorzuziehen. Dies ist der

Fall, wenn z.B. der Durchgangsraum

 wesentlich größer und besser belichtet ist und/oder

 er einen wesentlich zweckmäßiger gestalteten Grundriss besitzt als der gefangene

Raum, und/oder

 der gefangene Raum (demzufolge) nur als Nebenraum (z.B. Abstellraum, Archiv)

zum Durchgangsraum nutzbar ist.

WMR 80

WMR

 

AR (Durchgangsraum)

 

Abb. 4-2: Wohnungsgrundriss mit Durchgangsraum als Hauptraum

 

Flächenermittlung und Flächenabweichung Deutscher Mietgerichtstag 2008

Dr.-Ing. Jürgen Gante, Sprengnetter Immobilienbewertung 14

 

In solchen Fällen sollte dem Durchgangsraum das Hauptgewicht der Nutzung zugeordnet

werden. Er ist dann mit seiner gesamten Grundfläche nach WMR zu berücksichtigen. Der

Abschlag ist hierbei an der Grundfläche des gefangenen Raums anzubringen. Die Höhe

des Abschlags beträgt 10 % bis 20 % (d.h. 0,8 ≤ fWMR ≤ 0,9), im Mittel 15 % (d.h.

fWMR = 0,85).

Zusammengefasst bedeutet dies:

Fallgestaltung

Wohnwertfaktor (f) für die Ermittlung der wohnwertabhängig

anrechenbaren Grundfläche des

Durchgangszimmers gefangenen Raums

 

a) Grundsätzlich gilt, d.h. wenn beide Räume relativ gleichwertig sind bzw. das Durchgangszimmer

 

bedeutend schlechter nutzbar ist als der gefangene

Raum:

gefangener Raum ist Hauptzimmer

0,6 - 0,8

(im Mittel 0,7)

1,0

(d.h. mit 100 % der Grundfläche

anzurechnen)

b) Wenn das Durchgangszimmer aufgrund seiner

Größe, Belichtung, Grundrissgestaltung wesentlich

besser nutzbar ist als der gefangene Raum gilt:

Durchgangszimmer ist Hauptzimmer

1,0

(d.h. mit 100 % der Grundfläche

anzurechnen)

0,8 - 0,9

(im Mittel 0,85)

Tab. 4-1: Anrechnung von Durchgangsräumen und gefangenen Räumen nach

Abschnitt 3 der Anlage zu § 9 WMR

4.3 Berücksichtigung von Außenwohnbereichen

 

Es ist nicht sachgerecht, dass Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen (sog. Außenwohnbereiche)

bei der Wohnflächenberechnung völlig unberücksichtigt bleiben. Auch

ist es nach gängiger Rechtsprechung43) nicht angemessen, diese bei der Wohnflächenberechnung

voll einzubeziehen.

Nach § 4 WoFlV sind die Grundflächen von Terrassen, Dachgärten, Balkonen und

Loggien in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte der Wohnfläche

anzurechnen (i.d.R. fWoFlV = 0,25; maximal jedoch fWoFlV = 0,5). Eine Abweichung von

der Regelanrechnung zu einem Viertel ist nach dem Verordnungsgeber nur dann zulässig,

wenn besondere Umstände des Einzelfalls dies rechtfertigen, z.B. bei besonders

guten Lagen oder aufwändigen Balkon- oder Terrassengestaltungen.44) Auch Abweichungen

nach unten sind in Ausnahmefällen denkbar, wenn ein Balkon auf Grund seiner

Lage nicht oder nur sehr eingeschränkt nutzbar ist (beispielsweise Hochparterrelage

an stark befahrener Straßenkreuzung).45)

Diese Hinweise sind jedoch nicht alleine ausreichend. Deshalb enthält Abschnitt 2

Abs. 1 der Anlage zu § 9 WMR eine Orientierungshilfe in Abhängigkeit des Wohnwerts

dieser Flächen. Die aufgeführten Wohnwertfaktoren berücksichtigen dabei sowohl die

Lage (Ausrichtung) als auch die absolute Größe und Nutzbarkeit der Grundflächen:

40) Vgl. z.B. BayObLG, Urteil vom 07.03.1996 - 2 Z BR 136/95, BayObLG, Rechtsentscheid vom

20.07.1983 - RE Miet 6/82, beide in WF-Bibliothek.

44) Vgl. BR-Drs. 568/03, S. 26.

45) A.a.O.

Flächenermittlung und Flächenabweichung Deutscher Mietgerichtstag 2008

gut bis sehr gut nutzbar

 komfortable Größe und Zuschnitt (ausreichende Stellfläche für Garten-

/Liegestühle und Tisch) Ausrichtung süd/südwest Aussichtslage

 keine Einsicht von öffentlichen Straßen/Plätzen (Privatsphäre)

 keine Beeinträchtigungen (Lärm etc.)

 Bodenbelag hochwertig (tlw.) überdacht

 gute funktionale Zuordnung zu den Innenräumen

0,30 - 0,50

2

 

normal

nutzbar

 ausreichende Größe und Zuschnitt (Stellfläche für Garten-/Liegestühle und Tisch)

 Ausrichtung west/südost

 geringe Einsicht von öffentlichen Straßen/Plätzen (Privatsphäre)

 geringe Beeinträchtigungen (Lärm etc.)

 Bodenbelag durchschnittlich

 durchschnittliche funktionale Zuordnung zu den Innenräumen

0,25

3

 

eingeschränkt

nutzbar

 unzureichende Größe bzw. ungünstiger Zuschnitt

 Ausrichtung ost/nordost

 Einsicht von öffentlichen Straßen/Plätzen (beeinträchtigte Privatsphäre)

 Beeinträchtigungen (Lärm etc.)

 schlechte funktionale Zuordnung zu den Innenräumen

0,10 - 0,20

4

 

kaum bis

nicht

nutzbar

 unzureichende Größe (< 2 m²) bzw. Zuschnitt

 Ausrichtung nord

 sehr starke Beeinträchtigungen (Lärm etc.)

 einsturzgefährdet

 nicht/sehr schwierig begehbar

0 - 0,05

Tab. 4-2: Anrechnung von Außenwohnbereichen nach Abschnitt 2 der Anlage

zu § 9 WMR

 

Die objektspezifischen Kriterien (Qualitätsmerkmale) in Tab. 4-2 sind nicht abschließend;

die vorgenommenen Beschreibungen ermöglichen jedoch die sachgemäße Zuordnung

jedes zu beurteilenden Einzelfalls in eine Nutzbarkeitskategorie.

Des Weiteren wird in der WMR eine Obergrenze zur Anrechnung ungewöhnlich großer

Außenwohnbereiche eingeführt. Die mit den in Tab. 4-2 genannten Wohnwertfaktoren

anrechenbare Grundfläche der Außenwohnbereiche beträgt bei Wohnungen mit einer

Wohnfläche (ohne Außenwohnbereiche) von bis zu 80,0 m² höchstens 12,0 m², bei

Wohnungen mit einer Wohnfläche über 80,0 m² (ohne Außenwohnbereiche) höchstens

15 % dieser Wohnfläche. Die darüber hinausgehende Grundfläche ist bis zu einem

wirtschaftlich sachgemäßen Höchstwert, der einzelfallbezogen festzulegen ist, mit 40 %

des Wohnwertfaktors nach Tab. 4-2 anzurechnen. Diese Werte stammen ebenfalls aus

langjährigen Praxiserfahrungen und Marktstudien.

Abweichend hiervon können Dachterrassen bei sog. Penthousewohnungen auch mit

einem größeren Anteil als 15 % angerechnet werden. Bei Terrassen, die gleichzeitig als

Hauptzugang zur Wohnung dienen, ist der Zuwegeanteil nicht anzurechnen. Die mit

den in Tab. 4-2 genannten Wohnwertfaktoren höchstens anrechenbare Grundfläche ist

in diesen Fällen einzelfallbezogen festzulegen.

Flächenermittlung und Flächenabweichung Deutscher Mietgerichtstag 2008

Dr.-Ing. Jürgen Gante, Sprengnetter Immobilienbewertung 16

5 Beispiel

 

Die zu bewertende Wohnung besitzt den in Abb. 5-1 dargestellten Grundriss und die im

nachfolgenden Berechnungsschema (Tab. 5-1) angegebene Raumaufteilung. Die einzelnen

Grundflächen (GFR, Spalte 2 in Tab. 5-1) wurden nach § 3 Abs. 1 WoFlV durch

Aufmaß ermittelt.

Folgende Grundflächenbesonderheit des Bewertungsobjekts liegen vor:

  • Das Schlafzimmer (als gefangener Raum) ist nur durch das Kinderzimmer (als

Durchgangsraum) erreichbar. Der geringere Wohnwert auf Grund der eingeschränkten

Nutzungsmöglichkeit des Durchgangsraums ist hier am herangezogenen, unbeeinträchtigten

Vergleichsmietwert zu berücksichtigen.

  • Zur Wohnung gehört ein normal nutzbarer Balkon.

WMR

WMR

(Durchgangsraum)

 

AR

Abb. 5-1: Wohnungsgrundriss des Bewertungsobjekts

 

Die Ermittlung des Korrekturfaktors für Grundflächenbesonderheiten erfolgt in vier

Schritten:

Schritt 1: Ermittlung der Grundflächen nach WoFlV

Für die nach § 2 WoFlV zur Wohnung gehörenden bzw. nach § 9 WMR Abs. 2 und 3

WMR zu berücksichtigenden Räume werden die Grundflächen (GFR) nach § 3 WoFlV

ermittelt und in das nachstehende Berechnungsschema eingetragen (Spalte 2 in Tab.

5-1; die weiteren Spalten werden in „Schritt 2" bzw. „Schritt 3" erläutert).

Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 5 Jahren.
Danke.
Kunde: hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sehr geehrter RA Schwerin, ich habe Ihnen eine Stellungsnahme Ihrem Kundenservice zukommen lassen. Leider ist nur eine beschränkte Anzahl von Informatioen über Ihren Editor möglich. Bitte lesen Sie die Anwendungsrichtlinie zur Wohnflächenverordnung genau. Ihre Antwort ist nicht auf die gestellte Frage eingegangen. Wahrscheinlich kanndieser Fall nur über Gericht gelöst werden.
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 5 Jahren.
Sie haben hier einen riesen Text gepostet. Ich lese mir das alles in Ruhe durch.

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