So funktioniert JustAnswer:
  • Fragen Sie einen Experten
    Tausende Experten in über 200 Kategorien.
  • Erhalten Sie eine professionelle Antwort
    Per E-Mail oder sofortiger Benachrichtigung, während Sie auf unserer Website warten.
    Stellen Sie ggf. weitere Anschlussfragen.
  • 100%ige Zufriedenheit garantiert
    Bewerten Sie die erhaltene Antwort.
Stellen Sie Ihre Frage an raschwerin.
raschwerin
raschwerin, Rechtsanwalt
Kategorie: Eigentumsrecht
Zufriedene Kunden: 16971
Erfahrung:  Rechtsanwalt
27582713
Geben Sie Ihre Frage in der Kategorie Eigentumsrecht hier ein
raschwerin ist jetzt online.

Sehr geehrte Damen und Herren, ich w rde Ihnen sehr dankbar

Kundenfrage

Sehr geehrte Damen und Herren,
ich würde Ihnen sehr dankbar für die Beantwortung folgender Fragen:
1. Wie lange und in welcher Höhe haftet die Immobilie (eine Eigentumswohnung) nach ihrem Verkauf für Wohngelder und andere mit der Immobilie zusammenhängende Schulden des Rechtsvorgängers.
2. Sind alle in diesem Zusammenhang gegen des alten Eigentümer bereits erwirkten jedoch im Grundbuch NICHT als Hypotheken eingetragenen Titeln oder nur ein (in der Höhe und Zeit beschränktes) Teil deren auf den neuen Eigentümer als Rechtsnachfolger ohne weiteres über-schreibbar?
3. Kann aus diesen Titeln oder einem Teil deren vollstreckt werden?
4. Wie kann neuer Eigentümer eine Zwangsversteigerung seiner Immobilie vermeiden lassen (außer er alle Forderungen bezahlt, für die er sich nicht verantwortlich fühlt), welche noch gegen seinen Vorgänger aus titulierten Wohngeldschulden eingeleitet wurde und nachdem der erster Titel bereits umgeschrieben ist, fortgesetzt werden soll?
Mit freundlichen Grüßen und Dank in Voraus
N. Derkach
Gepostet: vor 6 Jahren.
Kategorie: Eigentumsrecht
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

gern beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1. Wie lange und in welcher Höhe haftet die Immobilie (eine Eigentumswohnung) nach ihrem Verkauf für Wohngelder und andere mit der Immobilie zusammenhängende Schulden des Rechtsvorgängers.

Die Wohnung haftet gar nicht, sondern nur der Eigentümer.

Nach einem Verkauf haftet auch der alte Eigentümer noch für Forderungen aus der Zeit vor dem Verkauf und zwar auch in Höhe der Forderungen.

2. Sind alle in diesem Zusammenhang gegen des alten Eigentümer bereits erwirkten jedoch im Grundbuch NICHT als Hypotheken eingetragenen Titeln oder nur ein (in der Höhe und Zeit beschränktes) Teil deren auf den neuen Eigentümer als Rechtsnachfolger ohne weiteres über-schreibbar?

Ja, wenn sich die Parteien einig sind, kann eine entsprechende Umschreibung erfolgen.

3. Kann aus diesen Titeln oder einem Teil deren vollstreckt werden?

Ja.

4. Wie kann neuer Eigentümer eine Zwangsversteigerung seiner Immobilie vermeiden lassen (außer er alle Forderungen bezahlt, für die er sich nicht verantwortlich fühlt), welche noch gegen seinen Vorgänger aus titulierten Wohngeldschulden eingeleitet wurde und nachdem der erster Titel bereits umgeschrieben ist, fortgesetzt werden soll?

Die Zwangsversteigerung ist dann formell fehlerhaft, wenn sie sich gegen die Wohnung und nicht gegen den alten Eigentümer richtet.

Da nicht die Wohnung sondern der Eigentümer haftet, kommt hier eine Zwangsversteigerung nicht in Betracht.

Einem entsprechenden Antrag der Gläubiger muss widersprochen und auf den Voreigentümer verwiesen werden.
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Rechtsanwalt,
ich danke Ihnen für eine schnelle Rückmeldung, bin jedoch mit der Antwort insofern nicht sehr zufrieden, da sie die Informationen, die ich von dem Gericht (Zwangsversteigerungsabteilung)bekommen habe, etwas widerspricht. Dieser Information nach haftet nicht nur (selbstverständlich) alter und (bedingt) neuer Eigentümer, sondern auch die Immobilie selbst für die Wohngeldrückstände, weshalb sie aus diesen Forderungen (selbst wenn sie auf den alten Besitzer tituliert waren und nicht als Hypotheken ins Grundbuch eingetragen sind) zwangs versteigert werden kann. Dies nach Aussage des Rechtspflegers beim Versteigerungsgericht, dem bereits zwei vom Altbesitzer auf den Neubesitzer umgeschriebener Titeln (ein Versäumnisurteil und ein Vollstreckungsbescheid) vorliegen, und der aus diesem Grund bereits einen Versteigerungstermin festlegte. Die Frage ist - würde nach der Tilgung dieser Schulden um die Versteigerung abzuwenden - auch die Umschreibung weiterer Titeln, die noch existieren (und damit neues Zwangsversteigerungsverfahren) in der Zukunft möglich, oder es gibt eine Beschränkung un deren Höhe und der vor dem Erwerb zurückliegender Zeit nach?
Danke
MfG
E.Grebe,
N. Derkach
[email protected]

P.S In dieser Angelegenheit besteht auch die Interesse an rechtlicher Vertretung
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 6 Jahren.
Im Rahmen einer Erstberatung per Internet kann wirklich nur ein grober Abriss erfolgen. Es bleibt gerade in einem solchen Fall der Gang zum Anwalt vor Ort leider nicht erspart.

Sie können die Titel umschreiben lassen - ohne eine Begrenzung der Höhe nach.

Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Fragesteller,

ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen und darf Sie bitten, meine Antwort zu akzeptieren und zu bewerten.

Durch die Akzeptierung wird meine Tätigkeit Ihnen gegenüber bezahlt. Dies ist insbesondere unter Berücksichtigung berufsrechtlicher Aspekte erforderlich, da eine kostenlose Rechtsberatung in Deutschland nicht erlaubt ist.

Ich danke Ihnen vielmals und stehe für Rückfragen und eine weitergehende Beauftragung natürlich jederzeit gern zur Verfügung.
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sorry, aber Sie haben mich offensichtlich missverstanden - die Frage war, ob nicht ich (der Neueigentümer) sondern die Gegenpartei (der Gläubiger) die Titeln auf mich ohne weiteres umschreiben lassen kann?
Danke
Grebe
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 6 Jahren.
Nein, das geht so natürlich nicht.
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.
Aber bis jetzt wurden doch schon zwei Titel auf dieser Weise umgeschrieben. Ich wiederhole - für die Wohnung wurde bereits noch im alten Besitzt eine Zwangsversteigerung angeornet, welche sich zeitlich mit der Besitzwechsel zufälligerweise in weniger Stunden überschnitt (der Besitzwechsel war schon in dem Grundbuch eingetragen als der Anordnungsbeschluss des Zwangsversteigerungsgerichtes das Grundbuchamt an dem selben Tag ereeichte). Danach hat der Gläubiger auf das verlangen des Versteigerungsgerichtes sich um die Umschreibung der Titeln (aus den versteigert werden sollte, die aber NICHT in dem Grundbuch eingetragen waren) bemüht (es handelt sich bei allen Titeln um die seit Jahren nicht bezahlte Wohngelder) und zwei von dem bereits umschreiben konnte. Die Frage ist - ob nach der Abwendung der Zwangsversteigerung durch die Zahlung dieser zwei Forderungen auch weitere Titel und vor allem die Versteigerungsgerichtskosten (da in der Vergangenheit bereits zwei fruchtlose Versteigerungen noch unter alten Besitzt statt gefunden haben) auf den neuen Besitzer (mich) seitens des Gläubigers umgeschrieben werden könnten ?
danke
Grebe
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 6 Jahren.
Wie schon gesagt, haftet in erster Linie der alte Eigentümer. Daher können die Titel auch nicht ohne Weiteres auf den neuen Eigentümer umgeschrieben werden.

Sofern dies hier doch schon passiert ist, haftet der neue Eigentümer auf die Titel im Außenverhältnis.

Im Innenverhältnis zum alten Eigentümer kann sich der neue Eigentümer dann aber schadlos halten.
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.
Das ist aber schon klar, dass für die bereits umgeschrieben Titel der neuer Eigentümer haftet, genau so klar die Haftung im Innenverhältnis ist. Die Frage ist - ob die WEITEREN Titeln, die existieren (Wohngeldschulden) sowie alle Art Kosten (Gerichtsgebüren, Zwangsversteigerungprozessgebüren), die auf dem alten Eigentümer haften ebenso auf den neuen Eigentümer wie zwei genannte Titeln in der Zukunft umgeschrieben werden können und aus welchem Recht überhaupt die Titeln umgeschrieben waren?
danke
Grebe
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 6 Jahren.
Wie bereits erwähnt, können die Titel nicht ohne Weiteres umgeschrieben werden.

Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.
Warum sind dann die zwei bereits umgeschrieben worden waren? Die Frage war - welche Rechtsgrundlage so eine Umschreibung rechtfertigte und in welchen Maßen.
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 6 Jahren.
Meines Erachtens nach ist eine Umschreibung nicht zulässig, daher wundert es mich, dass überhaupt schon Titel umgeschrieben wurden.
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.
das wundert mich auch, nun ist es aber passiert und der Gläubiger aus diesen zwei Titeln die Immobilie zwangs versteigern lassen möchte. Um das abzuwenden wird, wohl, notwendig sein, die Forderungen aus diesen zwei Titeln zu begleichen. Die Frage wäre aber ob danach nicht weitere Umschreibungen folgen werden
Experte:  raschwerin hat geantwortet vor 6 Jahren.
Nein, ich gehe nicht davon aus.
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.
Können Sie mir bitte sagen, aufgrund welche Rechtsprechung Sie davon ausgehen können, denn Ihre Meinung widerspricht sich leider der Meinung mancher anderen Rechtsanwälte.
danke
Grebe