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ClaudiaMarieSchiessl
ClaudiaMarieSchiessl, Rechtsanwältin und Fachanwältin
Kategorie: Eigentumsrecht
Zufriedene Kunden: 16763
Erfahrung:  20 Jahre Anwaltserfahrung, 2 Fachanwaltstitel, Korrespondenzsprachen: deutsch und englisch
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Geben Sie Ihre Frage in der Kategorie Eigentumsrecht hier ein
ClaudiaMarieSchiessl ist jetzt online.

Sehr geehrte Damen und Herren, hier der aktuelle Fall -

Kundenfrage

Sehr geehrte Damen und Herren,

hier der aktuelle Fall - mein Problem:




Ich kaufte im April 2009 in einer kleinen Wohnanlage (10 Wohneinheiten, davon
8 Wohnungen und 2 Penthäuser) eines dieser Penthäuser direkt vom Bauträger.
Dieser vermarktete die gesamte Wohnanlage.

Zu diesem Zeitpunkt (April 2009) standen eine Wohnung im 1. OG und eine im
EG noch zum Verkauf an.

Vom zeitlichen Ablauf, wurde erst die Wohnung im 1. OG und nachfolgend die Wohnung im EG verkauft.

Der Bauträger gestand dem Käufer der EG-Wohnung die Möglichkeit des Einbaus eines Ofens und somit eines notwendigen Rauchabzugs zu.
Laut Bauplan war in dieser Wohnanlage kein Rauchabzug vorgesehen. Nur für die Zentralheizung (welche übrigens gut funktioniert).

Der Bauträger verwirklichte den Wunsch des Käufers im EG und baute diesen
Rauchabzug (Edelstahlrohr) ein. Hierzu war es allerdings erforderlich, diesen Rauchabzug durch die Wohnung im 1. OG zu führen. Dazu holte sich der Bauträger das Einverständnis des Wohnungseigentümers vom 1. OG ein. Der Eigentümer im 1. OG erhielten auch die Option sich an dem Rauchabzug anzuschließen. Ich glaube, die derzeitigen Bewohner haben im Augenblick davon nicht oder noch nicht Gebrauch gemacht. Die baulichen Gegebenheiten ermöglichten es dem Bauträger dieses Abgasrohr an mein Penthaus von außen anzubringen ohne mein Sondereigentum zu berühren, also nur das Gemeinschaftseigentum.

Der Bauleiter sagte zu mir immer wieder: “Solange nicht alle Wohnungen in dieser Wohnanlage verkauft sind, können wir (der Bauträger) jederzeit am Gemeinschaftseigentum Änderungen vornehmen“.

Hierbei bezieht sich der Bauträger auf die Teilungserklärung, “Gemeinschaftsordnung, § 3 Bauliche Veränderungen“.



Resultat:
Ich werde von Oktober bis einschließlich März (bei kälteren Tagen auch länger), bedingt durch die tägliche Befeuerung des Ofens im Erdgeschoss monatelang latent belästigt durch
- Gestank und Rauch in meinem Wohnbereich beim Lüften der Küche und im Wohnzimmer,
- Rußflocken- und Ascheregen auf meine Terrasse.
- Ferner, Beschädigung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage

Ich hätte nie das Penthaus mit dem Rauchabzug gekauft, wäre dieser Rauchabzug von Beginn an montiert gewesen. Der Auslass des Rauchabzuges ist nur 3 - 4m von meiner Hauptterrasse entfernt und somit von Küchenfenster und Terrassentür.



.
.Hier der Ausschnitt aus der Teilungserklärung worauf sich der Bauträger bezieht
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Auszug aus der Gemeinschaftsordnung wörtlich:

§ 3 Bauliche Veränderungen

hier Abs. 5 (Unterpunkt)

Werden bauliche Veränderungen oder sonstige Aufwendungen i. S. d. § 22 WEG durch den teilenden Eigentümer durchgeführt solange dieser noch Eigentümer mindestens einer Sondereigentumseinheit ist, bedarf es nicht der nach den gesetzlichen Bestimmungen oder dieser Gemeinschaftsordnung etwa erforderlichen Zustimmung der übrigen Sondereigentümer oder des Verwalters; auch die Einschränkung gemäß Ziffer 1. b) Abs. 2 bestehen in diesem Fall nicht.

Anmerkung: Ziffer 1. b) Abs. 2 trifft hier nicht zu

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Frage 1: Was bedeutet diese Aussage hinsichtlich des § 22 WEG oder wörtlich
i. S. d. § 22 WEG

Frage 2: Was bedeutet der Verweis § 14 WEG innerhalb des § 22 WEG (1)

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Frage 3: Darf der Bauträger entsprechend der Teilungserklärung, “Gemeinschaftsordnung, § 3 Bauliche Veränderungen“ einfach so dreist handeln?

Frage 4: Bezieht sich solch eine bauliche Veränderung, wovon nur ein, maximal zwei Eigentümer partizipieren auf das Gemeinschaftseigentum?

Frage 5: Wie hoch erscheint Ihnen die Chance mit Erfolg gegen das Handeln des Bauträgers zu klagen? Wie hoch schätzen Sie den Erfolg vor Gericht ein? Kann der Rauchabzug wieder entfernt werden - realistisch? Oder läuft das auf einen Vergleich heraus?


Vielen Dank

Mit freundlichen Grüßen
Gepostet: vor 6 Jahren.
Kategorie: Eigentumsrecht
Experte:  ClaudiaMarieSchiessl hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,


vielen Dank für Ihre Anfrage.


§ 22 WEG, der besagt, dass bei einer baulichen Änderung , oder bei Aufwendungen, die über die ordnungsgemäße Instandsetzung hinausgehen alle Eigentümer zustimmen müssen, deren Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden ,ist dispositives Recht.

Das bedeutet, dass er durch die Teilungserklärung abbedungen werden kann, so wie es in Ihrem Fall offensichtlich geschehen ist.

Über das in § 14 bestimmte Maß hinaus bedeutet, dass die Beeinträchtigung über die Pflichten hinausgeht, die jeden Wohnungseigentümer bezüglich der Instandhaltung treffen.


Dies ist in Ihrem Fall aufgrund des Einbaus des Abzugs in jedem Fall gegeben.

Dieser geht über die Pflchten zur Instandhaltung hinaus.


Der Bauträger darf, da § 22 WEG in der Teilungserklärung abbedungen, bauliche Veränderungen leider in diesem Ausmaß vornehmen.


Aufgrund dessen schätze ich die Erfolgsaussichten einer Klage als nicht allzugut ein.

Dass der Abzug entfernt wird halte ich für wenig realistisch.



Sie sollten sich aber auf jeden Fall zu einem Fachanwalt für Miet- und WEG Recht bei sich vor Ort begeben und den Sachverhalt und die Teilungserklärung genau prüfen lassen.



Ich hoffe, Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.


Sehr gerne können Sie nachfragen.


Mit freundlichen Grüßen



Claudia Marie Schiessl
Rechtsanwältin




Wenn ich Ihre Frage beantwortet habe bitte ich um Akzeptierung


Danke

ClaudiaMarieSchiessl und weitere Experten für Eigentumsrecht sind bereit, Ihnen zu helfen.
Experte:  ClaudiaMarieSchiessl hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,




Danke für die Akzeptierung
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.

 

Sehr geehrte Frau Schiessel,

 

haben Sie bei der Beantwortung berücksichtigt, dass es sich hierbei um einen Neubau handelt?

 

Viele Grüße

Experte:  ClaudiaMarieSchiessl hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,


selbstverständlich. Leider ändert das nichts an der Sachlage.

Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.

 

Sehr geehrte Frau Schiessl,

ich hätte da noch einige weitere Informationen zu meiner Angelegenheit...

 

Gibt das mein bereits Budget noch her:-)?

 

 

 

Viele Grüße

Experte:  ClaudiaMarieSchiessl hat geantwortet vor 6 Jahren.
Wenn es nicht allzu umfangreich ist,. ja
Kunde: hat geantwortet vor 6 Jahren.

 

....das ist sehr freundlich von Ihnen.

 

Ich habe mir nochmals den Bauträgervertrag durchgelen und einen interessanten Punkt gefunden unter der Überschrift:

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Bautenstand, Errichtung des Vertragsobjektes

 

Hier der Unterpunkt....

 

Andere als in Ziffer 2. genannte Abweichungen von der vereinbarten

Bauausfuehrung sind zulaessig,

- soweit sie technisch notwendig sind oder aufgrund behoerdlicher

Anordnung erfolgen muessen

oder

- soweit hierdurch der raeumliche Bereich des heute verkauften

Sondereigentums und eines etwaigen Sondernutzungsrechts

nicht beeintraechtigt wird und das Recht auf Nutzung des Gemeinschaftseigentums

nicht wesentlich eingeschraenkt wird.

Alle Abweichungen muessen dem Kaeufer unter Beruecksichtigung der

Interessen des Verkaeufers zumutbar sein und duerfen den Wert und

die bestimmungsgemaeße Gebrauchsfaehigkeit des Vertragsobjekts

nicht mindern.

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...so, das war es. Vielleicht können Sie mir doch hinsichtlich dieser Ausführung Ihre Chancenabwägung mitteilen.

 

Herzlichen Dank

 

Viele Grüße nach Regensburg

Experte:  ClaudiaMarieSchiessl hat geantwortet vor 6 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,


dies ist eine durchaus übliche Klausel, die dehnbare Begriffe enthält.


Ob einem Käufer etwas zumutbar ist oder nicht , vor allem wenn die Interessen des Verkäufers noch extra aufgeführt werden ist eine Ermessensfrage eines zuständigen Gerichts.


Ob die Maßnahmen den Wert oder die Gebrauchsfähigkeit mindern ist ebenfalls Auslegungsfrage.

Ihre Chancen bei Gericht erhöht diese allgemeine Klausel leider nicht.

Dazu müsste schon etwas konkretes enthalten sein, wei ZB dass ein Kamin bloß so und so hoch sein darf etc.


Ich bedauere, Ihnen keine angenehmere Mitteilung machen zu können.