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RARobertWeber
RARobertWeber, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 3343
Erfahrung:  Rechtsanwalt in Berlin
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Grundstücksrecht: guten Morgen, wir haben in 2007 eines von

Beantwortete Frage:

Grundstücksrecht:
guten Morgen,
wir haben in 2007 eines von zwei Flurstücken unseres Gewerbegrundstücks verkauft. Die bestehenden Mietverträge wurden alle übernommen.
In 2016 haben wir das andere Flurstück verkauft. Hierbei sollten alle Mietverträge gekündigt werden, was auch geschah zwecks Abriss der Aufbauten und Neubebauung.
Der Eigentumswechsel erfolgte im März 2017. Im Zuge einer gemeinsamen Begehung mit dem Käufer wurde offenbar, dass ca. 60qm der Fläche direkt an der Flurgrenze überbaut sind. Diese Fläche gehört zu einem der Gewerbeobjekte auf dem Flurstück, welches in 2007 verkauft wurde. Für diese Fläche erhielt der damalige Käufer bis heute die Mieteinnahmen.
Der jetzige Käufer will diese Fläche übergeben wissen und droht mit Rückabwicklung des KV.
Somit haben wir dieses Stück im März diesen Jahres dem anderen Eigentümer als "Leihe" fristlos gekündigt. Aufgrund keinerlei Reaktion von dort, kündigten wir dies adäquat dem Nutzer Anfang Mai 2017.
Sein Vermieter, also unser Käufer aus 2007, forderte ihn bereits 2x zur Räumung auf, was aber seitens des Nutzers ignoriert wird. Der Vermieter sieht sich zu weiteren Schritten nicht genötigt, da die Fläche nicht in seinem Eigentum steht, dies anhand der Flurkarte, die Bestandteil seines KV in 2007 war. Dazu, dass er dennoch von 2007 bis heute die Früchte daraus zog, hat er sich nicht geäußert.
Aufgrund unserer Intervention mit Angebot einer Ablösesumme, erklärte sich der Nutzer damit einverstanden, ca. 40qm der Fläche zu räumen.
Die restlichen 20 qm würde er weiter dringend benötigen, da dort wichtige Maschinen für den Betrieb seines Gewerbes untergebracht seien, die nach seiner Aussage nicht umgesetzt werden können.
Der Rechtsbeistand des Mieters drohte uns, sollte ihm diese Fläche nicht gelassen werden, mit Anfechtung unserer beider Kaufverträge, Erlass eines Rechtsschutzes für seinen Mandanten, sowie einer Schadenersatzklage.
Zum besseren Verständnis:
das nunmehr verkaufte Flurstück hat eine Größe von über 6000 qm, die hier noch zur Frage stehende Fläche die genannten 20 qm, welche direkt an der Flurgrenze liegen. Das uns vorliegende Bauprojekt zeigt zwar einen Abriss dieses Gebäudeteils, eine Neubebauung ist dort aber nicht vorgesehen.
Meine Fragen:
Inwieweit kann der Rechtsanwalt des Nutzers als Dritter unsere KVs anfechten?
Inwieweit kann der jetzige Käufer eine Rückabwicklung des KV durchsetzen?
Welche Möglichkeit bleibt uns - nun da von beiden Flustücken nicht mehr Eigentümer - zur gütlichen Behebung dieser Angelegenheit ?
Welche Möglichkeit haben wir gegen den Käufer aus 2007 vorzugehen ?
Vielen Dank ***** ***** Lösung des Problems
und mit freundlichen Grüßen
B.T.
Gepostet: vor 30 Tagen.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  RARobertWeber hat geantwortet vor 30 Tagen.

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

es handelt sich um einen Überbau gemäß § 912 BGB. Weder Sie noch der Käufer können den Nachbarn nicht zwingen, den Überbau zu entfernen, auch eine Kündigung oder ähnliches ist unmöglich. Allerdings hat der Käufer gegen den Überbaunachbarn Anspruch auf Entschädigung in Höhe der ortsüblichen Pacht.

Der Rechtsanwalt wird den Kaufvertrag keinesfalls im eigenen Namen anfechten, sondern im Namen seines Mandanten, des Käufers. Der Käufer kann den Kaufvertrag grundsätzlich anfechten bzw. rückabwickeln, wenn er beweisen kann, dass Sie von dem Überbau wußten und nichts sagten. Das wär dann als arglistige Täuschung ein Anfechtungsgrund.
Üblicherweise sind in Immobilienkaufverträgen Gewährleistungsrechte ausgeschlossen, bitte prüfen Sie Ihren Vertrag auf entsprechende Klauseln. Allerdings gilt der Ausschluß nicht, wenn der Überbau nicht erkennbar, aber Ihnen bekannt war. Wenn nun der Käufer beides beweisen kann, kann er grundsätzlich auch den Rücktritt vom Kaufvertrag erklären.
Allerdings ist beides (Anfechtung und Rücktritt) nur durchsetzbar, wenn der Überbau unzumutbar ist. Auch das muß der Käufer beweisen. Ein Überbau von 20 QM bei einer Gesamtfläche von 6000 QM ist aber im Zweifel zumutbar, d.h. der Käufer muß da erhebliche Beweisanstrengungen aufbieten. Eine Anfechtung bzw. ein Rücktritt ist also kein Selbstläufer.

Die beste Vorgehensweise wäre, mit dem Käufer über eine Kaufpreisminderung zu verhandeln.

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Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

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