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Dr. Holger Traub
Dr. Holger Traub, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 5831
Erfahrung:  Vertragsrecht, Erbrecht, Arbeitsrecht, Immobilienrecht, Gesellschaftsrecht und Steuerrecht
88853042
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Bauaufsichtsbehörde, welche Rechte bei Nutzungsunteragung?

Kundenfrage

Bauaufsichtsbehörde, welche Rechte bei Nutzungsunteragung?
In Sachen Wohnungsangelegenheiten. Besteht für mich als Mieter wohnhaft in einer Immobilie, für die teilweise eine Nutzungsuntersagung durch die Bauaufsichtsbehörde erklärt wurde, ein Recht auf fristlose Kündigung?
Gepostet: vor 1 Jahr.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  Dr. Holger Traub hat geantwortet vor 1 Jahr.

Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),

Ihre Anfrage will ich wie folgt beantworten:

Inwiefern ein Recht zur fristlosen Kündigung besteht, richtet sich nach dem Umfang der Nutzungseinschränkung.

Öffentlich-rechtliche Gebrauchsbeschränkungen oder Verbote sowie Gebrauchshindernisse (u.a. eine Untersagung der Bauaufsichtsbehörde) sind als (Sach-)Mangel der Mietsache im Sinne des § 536 Abs. 1 BGB anzusehen.

Unter einem Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich Geschuldeten zu verstehen. Hierbei kommen sowohl tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache in Betracht (vgl. BGH, Urteil vom 13. Juli 2011 - XII ZR 189/09 Rn. 8 zur Pacht). Außer reinen Beschaffenheitsfehlern der Mietsache können somit unter anderem auch behördliche Gebrauchshindernisse und Gebrauchsbeschränkungen die Tauglichkeit der Mietsache zu dem vertragsgemäßen Gebrauch in einer Weise aufheben oder mindern, dass sie einen Mangel im Sinne von § 536 BGB begründen (vgl. BGH, Urteil vom 23. September 1992 - XII ZR 44/91, 3227 zu § 537 BGB aF).

Öffentlich-rechtliche Beschränkungen stellen allerdings nur dann einen Mangel dar, wenn sie auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruhen und nicht in persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben.

Das Recht zur fristlosen Kündigung findet sich in § 543 BGB. Nicht jeder Mangel berechtigt allerdings zur außerordentlichen fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs.2 S.1 Nr.1 BGB. Erforderlich ist, dass der Mangel den vertragsgemäßen Gebrauch nicht unerheblich beeinträchtigt. Ein Verschuldend des Vermieters ist nicht erforderlich. Die Auflagen der Bauaufsichtsbehörde in Form einer Nutzungsuntersagung müssen in Ihrem Fall den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache erheblich beeinträchtigen. Hierdurch würde ein Sonderkündigungsrecht begründet.

Das Recht, wegen Nichtgewährung des vertragsgemäßen Gebrauchs zu kündigen, ist allerdings gem. § 543 Abs.4 S.1 BGB i.V.m. § 536b BGB ausgeschlossen, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte oder in grober Fahrlässigkeit nicht kannte.

Ich hoffe Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und würde mich über eine positive Bewertung, welche Siedurch das Anklicken von 3-5 Bewertungssternen abgeben können, freuen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub

-Rechtsanwalt-

Experte:  Dr. Holger Traub hat geantwortet vor 1 Jahr.

Sehr geehrte/r Fragesteller/in,

ich hoffe, ich konnte Sie bei der Lösung Ihres Problems unterstützen.

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Mit vielem Dank für Ihre Nutzung von JustAnswer.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub

-Rechtsanwalt-