So funktioniert JustAnswer:
  • Fragen Sie einen Experten
    Tausende Experten in über 200 Kategorien.
  • Erhalten Sie eine professionelle Antwort
    Per E-Mail oder sofortiger Benachrichtigung, während Sie auf unserer Website warten. Stellen Sie ggf. weitere Anschlussfragen.
  • 100%ige Zufriedenheit garantiert
    Bewerten Sie die erhaltene Antwort.
Stellen Sie Ihre Frage an RASchiessl.
RASchiessl
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 27015
Erfahrung:  Vertragsanwalt des Bayerischen Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes Regensburg
32916861
Geben Sie Ihre Frage in der Kategorie Recht & Justiz hier ein
RASchiessl ist jetzt online.

Hallo, ich habe laut Notarvertrag vom 20.11.2014 ein Grundstück

Beantwortete Frage:

Hallo,
ich habe laut Notarvertrag vom 20.11.2014 ein Grundstück als Miteigentum gekauft. Eintrag ins Grundbuch war leider erst der 28.03.2015.
Das Grundstück ist mit einem Wohnhaus bebaut. Die Obere Etage ist vermietet. Die Untere Wohnung wird seit März 2015 von mir genutzt. ab Oktober 2015 sogar mit Mietvertrag mit Zahlungen an die anderen Miteigentümer.
Das Grundstück wurde am 30.07.2015 an eine Baufirma verkauft. Der Kaufvertrag ist ein Bedingter Kaufvertrag und die Zahlungen der einzelnen Kaufsummen erfolgt gestückelt über mehrere Jahre.
Auszahlung wird wie folgt sein oder noch länger dauern:
1. Anzahlung September 2015 = 2500 €
2. Zweite Kaufpreisrate 2017 = 22500 €
3. Endkaufpreisrate 2018 = 59.000 €
Meine Anschaffungskosten waren 40.000 € somit liegt mein Gewinn vor Steuern bei 44.000 €.
Jetzt habe ich zu diesem komplizierten Sachverhalt folgende Frage:
1. Wenn ich bis 2018 einen Teil des Grundstückes und des Wohnhauses selber bewohne, kann ich dann die Spekulationssteuer evtl. verhindern? Ich hatte davon gelesen..3 Jahre selber bewohnen dann darf Steuerfrei verkauft werden.
2. Zählt der Termin meines Kaufvertrages des Notars 20.11.14 oder erst der Grundbucheintrag + 3 Jahre?
3. Muss die Wohnung mein Hauptwohnsitz sein oder wie muss ich die Eigennutzung nachweisen?
4. Zählen die 3 Jahre als Kalenderjahr oder nach Monaten? Wie wäre das in meinem Fall anzuwenden?
5. Da die Kaufpreisraten gestückelt gezahlt werden...wie verhalte ich mich bei der Steuerklärung z.b. bei der 2. Kaufpreisrate im Jahr 2017? Ordentlich versteuern und dann irgendwie nachträglich geltend machen..geht das überhaupt?
6. Wäre es möglich das ich die ersten Kaufpreisraten bis 2018 einfach nicht angebe in der Steuererklärung in dem Sinne das ich mitteile, wenn jemand frägt, das ich erst versteuere bis mein Eigenkapital Anteil überschritten wird..sprich die ersten beiden Raten bekomme ich nur den Anschaffungswert zurück, sogar nicht mal komplett, und die Schlussrate in 2018 ist dann Steuerfrei?
Ich wäre hier wirklich dankbar für eine kompetente Antwort da ich diese Frage schonmal hier gestellt hatte und nur die Standard-Aussage: Gewinne müssen in dem jahr versteuert werden in dennen Sie anfallen" bekommen hatte..sehr hilfreich in meinem komplexen Fall.
Gepostet: vor 2 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank ***** ***** Anfrage.
darf ich Sie höflich fragen:
Warum erfolgte die Nutzung der unteren Wohnung erst im März 2014? Ging der Besitz denn erst im März 2014 auf Sie über?
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.
Hallo Herr Schiessl, der Besitz ging erst im März 2015 laut Grundbuch endgültig an mich über. Der Kaufvertrag ist von November 2014. Die Kaufsumme würde 2014 bezahlt. Das Grundbuchamt hat halt ewig gebraucht es einzutragen. VG Tobias Fritz
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,
haben Sie vielen Dank ***** ***** Info.
Der Eigentumsübergang ist hier leider nicht von Bedeutung. Mich interessiert vielmehr was im Kaufvertrag steht ab wann Ihnen vom Verkäufer das Grundstück zur Nutzung übergeben werden sollte (Häufig: Ab Vertragsunterschrift oder Kaufpreiszahlung)
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.
Hallo Herr Schiessl,ich habe den Vertrag gerade vorliegen. Es steht drin das nach Kaufpreiszahlung und Vormerkung im Grundbuch der Besitz übergeht..Zug um Zug. Die Kaufpreiszahlung und die Vormerkung im Grundbuch erfolgten im Jahr 2014.Anzumerken ist noch das dieses Grundstück nicht nur ein Wohnhaus hat sondern auch eine Lagerhalle die extern vermietet ist. Das Wohnhaus ist oben extern vermietet.Viele GrüßeTobias Fritz
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,
haben Sie vielen Dank ***** ***** Info.
Das sind nun leider keine guten Nachrichten.
Wenn Sie die Wohnung selbst bewohnt haben, dann kann zumindest hinsichtlich der Erdgeschosswohung die Spekulationssteuer entfallen.
Dies setzt aber Voraus, dass Sie die Wohnung entweder im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken (die von Ihnen angesprochenen 3 Jahre) genutzt haben.
Die Nutzung über die letzen 3 Jahre scheidet in Ihrem Falle leider offenkundig aus.
Nach der ständigen Rechtsprechung des BFH ist für Fristbeginn und Fristende der jeweilige Abschluss (Unterzeichnung) des notariellen Kaufvertrages ausschlaggebend (st. Rspr., z. B. BFH VIII R 16/83 v. 13.12.83, BStBl II 84, 311; s. Rz. 97 u. 121).
Wann der Kaufpreis gezahlt wurde ob eine aufschiebende Bedingung vereinbart wurde und wann Sie in das Grundbuch eingetragen wurden ist dagegen nich von Bedeutung.
Es kommt dann nur noch die Alternative des § 23 EstG Eigennutzung " im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung" zum tragen.
In diesem Falle müsste die Wohnung aber seit Besitzübergang und bis zum Besitzübergang auf den nunmehrigen Verkäufer von Ihnen genutzt worden sein.
Auch diesen Fall haben Sie nicht, da Besitzübergang 2014 erfolgt ist, Sie aber die Wohnung erst 3/2015 bezogen haben.
Daher können Sie die Spekulationssteuer leider auch nicht teilweise verhindern.
Die Spekulationssteuer fällt 2015 mit dem Kaufvertragsabschluss in voller Höhe an, dauch wenn Sie eine Stückelung des Kaufpreises vereinbart haben.
Sie müssen den Gewinn 2015 angeben und versteuern, auch wenn Sie die Gelder erst 2016/2017 erhalten.
Es tut mir leid Ihnen keine angenehmere Nachricht geben zu können, aber der Verkauf ist hier etwas unglücklich gelaufen.
Wenn Sie Rückfragen haben, dann fragen Sie gerne nach.
Ansonsten bitte ich Sie höflich meine Antwort positiv zu bewerten
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.
Hallo Herr Schiessl,Der Grund weswegen ich die Wohnung erst im März beziehen konnte war das bis 28.12. hier der Großvater noch gelebt hatte. Danach musste die Wohnung erst entrümpelt und Renoviert werden.Zweiter Punkt: Kaupfreis. Der Kaufpreis ist ein vorläufer Verkaufpreis. Es gibt keinen festen Kaufpreis da hier noch im laufe des Bebauungsplanes einige Kosten erst später feststehen. Somit kann ich nichts versteuern was noch nicht fest steht. Ich könnte einzig allein die Anzahlung in diesem Jahr und die zweite Rate, die schon feststeht, im Jahr 2017 versteuern.Wie Sie sehen ist das alles sehr speziell. Und was ist mit meinem Eigenkapital, der Anschaffungswert, dieser wird Ja zusammen mit dem Gewinn ausgezahlt. Soll ich hier dann gestückelt die Steuer je Jahr zahlen..dann wäre die Steuerlast etwas niedriger glaub ich...Grenzsteuersatz.Viele Grüße
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,
leider hat das Bewohnen durch den Großvater keinerlei Auswirkungen.
Die Rechtsprechung gesteht Ihnen bei Kauf der Wohnung eine gewisse Leerstandszeit zu (Ca. 1 Monat) 3 Monate oder mehr sind aber nicht mehr vertretbar.
Was den Kaufpreis anbelangt so haben Sie 3 Kaufpreisraten genannt. Anhand dieser 3 Raten wird das FA die Steuer berechnen. Sollte sich später dann ein höherer oder ein niedrigerer Kaufpreis ergeben dann wird die Steuer durch einen entsprechenden Änderungsbescheid angepasst.
Sie zahlen keinesfalls die Steuer gestückelt. Die Steuer wird für den VZ 2015 vollumfänglich fällig und ist in einem Betrag zu entrichten.
Mit der Progression (Grenzsteuersatz) können Sie hier nicht arbeiten.
Wenn Sie Rückfragen haben, dann fragen Sie gerne nach.
Ansonsten bitte ich Sie höflich meine Antwort positiv zu bewerten
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.
Hallo Herr Schiessl,Danke ***** *****ür die ausführliche Information. Leider hab ich noch eine größere Nachfrage.Zur Wohnung: Das Wohnhaus hat noch andere Räumlichkeiten wo ich angeben kann das ich diese Räume zu Wohnzwecken genutzt haben könnte und dann erst im März in die untere Wohnung gezogen bin. Was muss ich den hier Nachweisen? Vorhandenen Wohnraum? Ich konnte auch am Anfang oben in der Wohngemeinschaft in einem Zimmer wohnen, sprich die Mietwohnung mitnutzen untentgeltlich.Zur Versteuerung: Das ich dieses Jahr den Verkauf komplett Versteuern muss und in Vorleistungen gehen muss ist mir Neu.
Meine Info war: Gewinne müssen in dem Jahr gezahlt werden in dennen Sie anfallen..somit gebucht sind.Das heisst grob gesagt: Ich gebe dieses Jahr in der Steuererklärung den kompletten voraussichtlichen Gewinn an obwohl ich noch kein Geld auf dem Konto habe? Mit welchem Steuersatz muss ich eigentlich rechnen..25 Prozent oder Grenzsteuersatz? Dann warte ich 3-4 Jahre, bekomme die Schlussrate ausgezahlt und das Finanzamt "weiss dann schon Bescheid" wegen der Steuerrückzahlung bei verminderten Kaufpreis rückwirkend auf 3-4 Jahre?Gibt es keine Möglichkeit die Steuer erst zu enrichten wenn das Geld pro Kalenderjahr auf dem Konto ist?Mit Ihrer Variante müsste ich jetzt sogar einen Zwischenkredit aufnehmen um die Steuer "vor zu zahlen"...das is ja jetzt nicht wenig Geld.Ich überlege hier mir wirlich einen zusätzlichen Steuerberater zuzulegen...das klingt alles sehr kompliziert und es geht um viel Geld.Viele GrüßeTobias Fritz
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrter Rasuchender,
Sie müssen eine Wohnung durchgängig genutzt haben.
Es nutzt leider nichts wenn Sie verschiedene Räume zu unterschiedlichen Zeiten genutzt haben. Sie müssen dem Finanzamt nachweisen, dass Sie eine Wohnung (Erdgeschoss) von Anfang bis zum Ende genutzt haben.
Was den Veräußerungsgewinn anbelangt, so muss ich nachbessern.
Es gibt in der Tat eine Rechtsprechung des BFH die besagt, dass der Veräußerungewinn bei Zahlung des Veräußerungserlös in Teilbeträgen über mehrere VZ zu einer Streckung des Realisierung des Veräußerungsgewinns führt mit der Folge, dass Sie den Veräußerungserlös über mehrere Jahre verteilt versteuern (BFH IX R 57/08 v. 11.11.09, BStBl II 10, 607)-
Die vorherige Rechtsprechung des BFH (BFH VI 194/61 U v. 13.4.62, BStBl III 62, 306) hatte dagegen einen stpfl. Veräußerungsgewinn erstmals mit der Vertragsunterzeichnung angenommen.
Wenn Sie Rückfragen haben, dann fragen Sie gerne nach.
Ansonsten bitte ich Sie höflich meine Antwort positiv zu bewerten
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.
Hallo Herr Schiessl,okay dann muss ich sehen wie ich das mache mit der Wohnung. Inwieweit muss ich das dem Finanzamt den nachweisen..was muss ich dem Finanzamt vorlegen? Die untere Wohnung war unvermietet und ab dem 28.12. leerstehend und konnte von den Eigentümern genutzt werden. Somit wäre das noch in dem Monat nach Vertragsabschluss und Kaufpreiszahlung zeitlich im Rahmen.Okay gut dann kann ich je Kalenderjahr den Gewinn versteuern wenn er überwiesen und somit realisiert wird, abzüglich meiner Anschaffungskosten. Das ist gut zu wissen.Viele Grüße
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,
den Nachweis der Eigennutzung können Sie, sollte das Finanzamt die Eigennutzung bezweifeln durch Zeugen führen, die Aussagen können ab wann und wie lange Sie die Wohnung selbst bewohnt haben.
Wenn Sie Rückfragen haben, dann fragen Sie gerne nach.
Ansonsten bitte ich Sie höflich meine Antwort positiv zu bewerten
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.
Hallo Herr Schiessl,vielen Dank für die asführliche Antwort. Ich bin soweit zufrieden und kann mit ihren Angaben Arbeiten.Zwei letzte Nachfragen habe ich noch:Wenn ich jetzt mit den anderen Eigentümern abspreche ab Dezember 2014 in dem Haus zu Wohnen, was auch der Fall war, muss ich dies dann pro aktiv dem Finanzamt mitteilen oder einfach keine Steuererklärung abgeben und warten bis diese in ein paar Jahren Nachfragen...gilt das dann nicht als Steuerhinterziehung? Wie kann ich mich hier rechtlich absichern?Zweitens: Wird bei der Steuerberechnung der Spekulationssteuersatz angewendet von 25 Prozent oder muss ich den Gewinn voll versteuern mit allen Einkünften über die Lohnsteuer? Hier gibt es wiedersprüchliche Angaben im Internet.Vielen Dank ***** ***** GrüßeTobias Fritz
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,
die Veräußerung der Immobilie müssen Sie immer dem FA erklären. Das FA entscheidet dann aufgrund Ihrer Angaben ob Sie Steuern zahlen müssen oder nicht.
Wenn Sie keine Erklärung abgeben, so kann dies zumindest als Steuerverkürzung ausgelegt werden.
Der Veräußerungsgewinn ist nicht pauschal sondern mit Ihrem persönlichen Durchschnittssteuersatz zu besteuern.
Wenn Sie Rückfragen haben, dann fragen Sie gerne nach.
Ansonsten bitte ich Sie höflich meine Antwort positiv zu bewerten
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.
Hallo Herr Schiessl,vielen Dank ***** ***** ich nur noch eine wirklich letzte Nachfrage.Wie muss ich den Sachverhalt dem Finanzamt erklären? Als Beischreiben in der Steueerklärung oder extra per Brief + Kopie Kaufvertrag und Verkaufsvertrag gesondert an das Finanzamt senden mit einer Erklärung. Oder kann mann sich sogar persönlich einen Termin geben lassen um den Sachverhalt vorzutragen?Viele Grüße
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,
ich antworte Ihnen seit heute früh 7.30 Uhr für ein Honorar von 17,24 US$ brutto.
Ich antworte Ihnen gerne weiter. Ich übersende Ihnen hierzu ein Angebot mehr Zeit für Nachfragen.
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
RASchiessl und 2 weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.
Hallo Herr Schiessl,ich nehme ihr Angebot an.Evtl. könnten Sie mir ja kummuliert zum gesammten Sachverhalt eine Empfehlung geben wie ich hier vorgehen könnte um evtl. eine Steuererhebung zu vermeiden und wie ich mit dem Finanzamt best möglich kommunizieren sollte.Viele Grüße
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,
haben Sie vielen Dank!
Sie erklären zunächst die Veräußerung normal in der Steuererklärung (Anlage SO 2. Seite). Dort können Sie eintragen von wann bis wann Sie die Wohnung zu Wohnzwecken genutzt haben. Dort sehen Sie auch die Aufteilung Nutzung zu Wohnzwecken /Vermietung sowie das entsprechende Feld zur Angabe von m².
Neben der Erklärung sollten Sie die Kaufverträge in Kopie abgeben, sowie eine kurze Erklärung wann Sie welche Räume bezogen haben und warum der Bezug der Räume nicht schon sofort nach Vertragsschluss erfolgen konnte (Räumung der Wohnung, Sanierung,...). Dies sollte ausreichend sein.
Ein persönliches Gespräch mit dem Sachbearbeiter ist dabei nicht erforderlich.
Generell rate ich zur Wahrheit (ohne Ansehen der Person). Geben Sie allein den Zeitpunkt zudem Sie die Wohnung tatsächlich bezogen haben. Wenn Sie die Erdgeschosswohnung tatsächlich im Dezember 2014 bezogen haben, dann ist dies natürlich in Ordnung. Bitte versuchen Sie aber nicht mit Ihren Miteigentümern eine unrichtige Einzugstermine zu konstruieren. Hier laufen Sie und Ihre Miteigentümer Gefahr sich wegen Steuerhinterziehung (Beihilfe) strafbar zu machen.
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.
Hallo Herr Schiessl,vielen Dank für die finale ausführliche Antwort.Ist es denn auch möglich das ich zuerst oben ein Zimmer in der vermieteten Wohnung genutzt habe und nach der Sanierung in die untere Wohnung gezogen bin? Somit gibt es hier Ja keine Unterbrechung der Wohnnutzung nur eine Verlegung innerhalb des Wohnhauses als Eigentümer. Dann würde ich zuerst oben das Zimmer in der WG angeben und überleitend dann die untere Wohnung ab Einzugsdatum.Viele Grüße
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,
das halte ich für sehr problematisch.
§ 23 EstG verlangt die ausschließl. Nutzung des WG zu eigenen Wohnzwecken zwischen Anschaffung/Fertigstellung und Veräußerung.
Diese Eigennutzung derfordert die Führung eines selbstständigen Haushalts. Allein das Bewohnen eines einzelnen Zimmers innerhalb einer vermieteten Wohnung ist leider nicht ausreichend.
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.
Hallo Herr Schiessl,muss ich meinen Wohnsitz ummelden?Ich nutze die Wohnung als Zweitwohnung. Mein Hauptwohnsitz ist in der gleichen Stadt aber eine andere Wohnung. Kann das Probleme mit sich bringen?Ich denke ich versuche es dann mit ab Februar-März mit der unteren Wohnung und Angabe über Sanierungsarbeiten/Renovierungen bis zum Einzug.Hintergrund ist ja dieser: Es gibt 3 Miteigentümer wovon 2 Erben des Vormieters sind. Die untere Wohnung steht seit 28.12.14 leer da der Vormieter verstorben ist. Erbrechtliche Dinge mussten geregelt werden. Ich konnte nicht einziehen. Evtl. erkennt das Finanzamt hier ja eine zeitliche Differenz an.Viele Grüße
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,
den Erstwohnsitz müssen Sie nicht dort haben. Es bringt daher keine Probleme wenn Sie in einer anderen Wohnung mit dem Erstwohnsitz gemeldet sind.
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.
Hallo Herr Schiessl,

ich glaube wir sind jetzt soweit durch. Sie konnten mir schon sehr viel weiterhelfen.

Was würden Sie mir den abschliessend empfehlen wenn eine Versteuerung vorgenommen werden muss. Ich denke z.b. das die Stückelung über die einzelnen Kalenderjahre evtl. hilft den Durschnittlichen Steuersatz zu mindern.

Viele Grüße