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K. Severin
K. Severin, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 858
Erfahrung:  Steuerrecht, Zivilrecht
25551084
Geben Sie Ihre Frage in der Kategorie Recht & Justiz hier ein
K. Severin ist jetzt online.

Im letzten Jahr (um der Erhöhung der Grunderwerbssteuer in

Kundenfrage

Im letzten Jahr (um der Erhöhung der Grunderwerbssteuer in Hessen zuvorzukommen) habe ich einen Kaufvertrag über eine Immobilie mit mehreren Wohnungen unterschrieben, der schwebend unwirksam war, weil ich noch finanzieren musste. Nachdem ich die Finanzierung geschafft hatte, der Kaufpreis abrufbereit war und die Grundschuld hätte getilgt werden können, verweigerte der Verkäufer (ein ortsansässiger 82-jähriger Mann, seine aggressive viel jüngere Frau und seine weit entfernt wohnende Tochter) die Annahme und die weitere Abwicklung des Kaufs. Während der schwebenden Unwirksamkeit des Kaufvertrags hat er die Immobilie bei einer anderen Bank weiter belastet, so dass nun der Kaufpreis nicht mehr ausreichte, um die Grundschuld ganz zu tilgen. Laut Kreditvermittlerin fehlt nur noch seine Unterschrift unter der Bewilligungserklärung zur Löschung einer Grundschuld.
Ich erhielte inzwischen einen Anruf vom Verkäufer, dass er eine bestimmte Wohnung in der Immobilie (Die einzige nicht reparaturbedürftige!) für eine seiner Töchter, zurückbehalten will. Diese Wohnung gehörte ihr und sie hatte sie mit Vollmacht an mich mit verkauft. Sie gehört also auch gem. notariellem Kaufvertrag mir. Ich möchte dazu sagen, dass ich auch diese Wohnung deswegen benötige, weil ich ansonsten nicht mehr die Mehrheit in der WEG der Immobilie hätte und bei meinen Vorhaben in Bezug auf Umbauten zur Werterhöhung der Immobilie blockiert werden könnte (würde). Er will den Kaufvertrag wohl um diese Wohnung teilrückgängig machen, ohne dass er das deutlich geäußert hat.
Der Verkäufer will einfach nicht beim Notar, den er sogar einen Betrüger schimpft, die Bezahlung der Immobilie abwickeln und seine Grundschuld löschen lassen. Weil ich durch den Kaufvertrag zwar Eigentümerin aber nicht Besitzerin geworden bin, greift er natürlich noch die Mieten aus der Immobilie ab.
Ab November werden die Bereitstellungszinsen für die Finanzierung von über 1200,-- Euro monatlich fällig. Vielleicht hofft er, mich unter diesem Druck dazu bewegen zu können, den Kaufvertrag teilrückgängig zu machen. Das will ich aber nicht, zumal ich inzwischen den Makler, das Finanzamt und die Kreditvermittlung bezahlt habe, dem Verkäufer aus meinem Eigenkapital einen Vorschuss zur Tilgung einer dringlich auszulösenden Grundschuld gegeben habe (Er hat das Geld allerdings trotz schriftlicher Vereinbarung fremd verwendet!) und mich mit der Zustimmung des Verkäufers bereits um die Organisation der Immobilie (6 Mülltonnen wöchentlich herausstellen, die wuchernden Sträucher beschneiden, sauber machen, einen versteckten, inzwischen aufgetretenen Schaden versicherungstechnisch abwickeln) auch zur Verhinderung eines weiteren Sanierungsstaus kümmere.
Ich weiß mir keinen Rat mehr, zumal ich eine normale Klage, die auch wieder lange dauert, wegen des hohen Streitwerts nicht ohne anwaltliche Hilfe riskieren will. Es kämen also auch hohe Anwaltsgebühren auf mich zu. Letztlich verliere ich durch die Manipulationen des Verkäufers noch meine Eigentumswohnung, bevor ich das Verfahren gewinne.
Leider läuft mir die Zeit weg und vom Kauf ganz zurücktreten, was ja die Konsequenz für mich wäre, will ich nicht. Ob der Verkäufer das will, ist auch zweifelhaft, weil er die Immobilie ohne die Wohnung ja dann grundsätzlich gut verkauft hätte. Außerdem kämen dann auch auf den Verkäufer dermaßen hohe Regressansprüche, die durch das Haus seiner Tochter als Mitunterzeichnerin des not. Kaufvertrags gedeckt würden, zu, dass das auch für ihn und seine Tochter ein Desaster würde. Das erkennt er aber nicht, lacht nur und fuchtelt mit den Armen.
Zusammenfassung - es geht um zwei Dinge:
1. Der Verkäufer soll den Kauf zu Ende abwickeln;
2. Der Verkäufer muss meine Zinsen und die Tilgung für das Immobiliendarlehen, die ab November 2015 fällig werden, wenn bis dahin die Kaufabwicklung und Übergabe nicht stattgefunden haben, bezahlen.
Gepostet: vor 1 Jahr.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  K. Severin hat geantwortet vor 1 Jahr.

Sehr geehrter Kunde,

vielen Dank für ihre Frage bei Just Answer.

Diese beantworte ich aufgrund ihrer Sachverhaltsangaben gern wie folgt:

1. Sie haben einen Anspruch auf lastenfreie Eigentumsübertragung der Immobilie gegen den Verkäufer. Wenn in dem notariellen Kaufvertrag über den Eigentumserwerb der Immobilie vereinbart wurde, dass dessen Wirksamkeit aufschiebend bedingt sein sollte durch den Vorhandensein der Kreditsumme zur Finanzierung des Kaufpreises, so ist dieser mit Eintritt dieser Bedingung vollumfänglich wirksam geworden.

2. Ein Anspruch auf Schadensersatz gegen den Verkäufer kommt nur in Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung in Betracht, auf welche die finanzierende Bank gegen Sie Anspruch hat, wenn Sie das Immobiliendarlehen vollumfänglich zurückzahlen, nachdem der Verkäufer endgültig seine Verpflichtung zur Übereignung des Grundstücks verweigert. Tilgung und Zinsen aus diesem Darlehensvertrag fallen dann nicht mehr an, sodass insoweit kein Schaden für Sie entstanden ist. Sofern der Käufer Sie weiter hinhält und Sie bereits Zinsen und Darlehensraten begleichen müssen ohne Eigentümer der Immobilie zu sein, können Sie dafür keinen Schadensersatz vom Verkäufer fordern. Es ist der Verzug des Verkäufers mit der Verpflichtung zur Übereignung der Immobilie nicht kausal für diese Zahlungspflichten, sondern der Abschluss der Darlehensvertrags durch Sie, der zur Finanzierung des Immobilienerwerbs dienen sollte. Erst wenn endgültig feststeht, dass der Verkäufer seine Verpflichtung zur Übereignung nicht erfüllt und Ihnen dadurch wie bereits oben ausgeführt wurde, Kosten für die Inanspruchnahme des Darlehens entstanden sind, können Sie diese als Schaden vom Verkäufer ersetzt verlangen. Ein Verzugsschaden ergibt sich aber für Sie als entgangener Gewinn in Höhe des Überschusses der Mieteinnahmen über die Aufwendungen, die im unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang mit diesen gestanden hätten ab Verzugseintritt. Dieser tritt ein, wenn der Verkäufer die Leistung (Übereignung der Immobilie) bei Fälligkeit nicht erbracht hat und auf eine Mahnung, die nach Fälligkeit der Leistung erfolgt ist, nicht nachgeholt. Auf eine Mahnung kann verzichtet werden, wenn für die Leistung nach dem Kalender eine Zeit bestimmt ist oder der Schuldner seine Leistung ernsthaft und endgültig verweigert, d.h. in diesen beiden Fällen tritt Verzug auch ohne eine Mahnung ein.

Ich hoffe meine Antwort hilft Ihnen weiter. Sie können gern Nachfragen an mich richten, wenn Sie das wünschen.

Zuletzt darf ich Sie höflich um eine positive Bewertung meiner Antwort bitten, damit meine Leistung vergütet wird.

Mit freundlichen Grüßen

K. Severin

Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 1 Jahr.

1. Es kann doch nicht sein, dass ich einen Vermögensschaden in unabsehbarer Höhe hinnehmen muss, wenn der Verkäufer nicht seinen vertraglichen Pflichten nachkommt. Kann ich den Verkäufer nicht etwa durch eine "Einstweilige Anordnung" zur Übergabe der Immobilie, sprich zu seiner Unterschrift, dass der Kaufpreis von mir erbracht wurde, zwingen bzw. durch eine gerichtliche Entscheidung seine Unterschrift ersetzen lassen.

2. Die Bank besteht auf die Abnahme des Darlehens und auf den Zinsen für zehn Jahre.

3. Der Notar hatte mir gesagt, dass ich Eigentümer durch die Unterschrift unter den Kaufvertrag werde. Stimmt das nicht?

Experte:  K. Severin hat geantwortet vor 1 Jahr.

Sehr geehrter Kunde,

vielen Dank für ihre Nachfragen, die ich gern wie folgt beantworte:

1. Ist der notarielle Kaufvertrag beidseitig unterschrieben worden und haben Sie bereits den Kaufpreis vollumfänglich an den Verkäufer bezahlt, so tritt der Eigentumserwerb an der Immobilie zu ihren Gunsten ein, wenn Sie als Eigentümer im Grundbuch auf Veranlassung des Notars, eingetragen wurden. Der Verkäufer schuldet Ihnen außerdem dann noch aus dem Kaufvertrag die Übergabe der Immobilie. Er muss diese deshalb räumen und Ihnen ermöglichen, diese allein in Besitz zu nehmen. Davon abgesehen haben Sie ihre Verpflichtung zur Zahlung des KaufpreisesSie gegenüber dem Verkäufer erfüllt, sobald der vereinbarte Kaufpreis auf ein Notaranderkonto des beurkundeten Notars oder auf ein Konto des Verkäufer durch Sie überwiesen wurde. Der Verkäufer muss aber nicht den Empfang des Kaufpreises quittieren, damit Sie ihre Verpflichtung aus dem Kaufvertrag zur Zahlung des vereinbarten Kaufpreises vollumfänglich erfüllt haben.

2. Räumt der Verkäufer die Immobilie vor diesem Hintergrund nicht freiwillig, müssen Sie diesen auf Räumung der Immobilie verklagen, um an einen Räumungstitel gegen diesen zu gelangen. Der Räumungstitel berechtigt Sie, den Verkäufer aus der Immobilie unter Zuhilfenahme eines Gerichtsvollziehers zu entfernen.

3. Zur Frage des Schadensersatzes verweise ich auf meine vorherigen Ausführungen.

Mit freundlichen Grüßen

K. Severin

Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 1 Jahr.

Das weiß ich.

Ich habe bereits gegen Quittung an den Verkäufer 80.000,-- Euro bezahlt.

Der Rest von 400.000,-- liegt bereit; 90.000,-- von mir, 310.000,-- von der Bank.

Ich weiß nicht, wie ich das Geld zum Verkäufer bekomme. Er weigert sich, den Rest des Geldes anzunehmen.

Der Notar hat mir gesagt, dass er mir mitteilt, wenn ich das Geld überweisen kann. Dazu würde noch eine Unterschrift des Verkäufers fehlen. Ja, wie kann das sein, dass ein Verkäufer bestimmt, ob ein Kauf, nachdem alles unterschrieben und geregelt ist, statt zu finden hat oder nicht. Wo ist mein Rechtsmittel, um nicht hereingelegt oder betrogen werden zu können?

Oder kann ich den Notar dazu anhalten, dass das Geld auf ein Anderkonto überwiesen wird, damit der Verkäufer handeln muss.

Experte:  K. Severin hat geantwortet vor 1 Jahr.

Sehr geehrter Kunde,

was der Notar Ihnen erzählt ist Unsinn.

Sie müssen den restlichen Kaufpreis nur auf sein Anderkonto überweisen, dann haben Sie ihre Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises erfüllt. Sagen Sie das dem Notar und lassen Sie sich die Daten von dessen Anderkonto geben.

Außerdem gilt, wenn keine abweichende Bestimmung im notariellen Kaufvertrag über die Fälligkeit der Leistungen getroffen wurde, diese nach § 271 Abs.1 BGB von beiden Seiten sofort nach Abschluss des Vertrages zu erbringen sind.

Die Unterschrift des Verkäufers ist wie schon gesagt keine gesetzliche Voraussetzung dafür, dass Sie ihre Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung erfüllen können.

Wenn Ihnen durch die mangelhafte Vertretung des Notars bei der Abwicklung des Kaufvertrags ein wirtschaftlicher Schaden entstanden ist, können Sie diesen deshalb auch auf Schadensersatz in Anspruch nehmen. Er verfügt über eine Haftpflichtversicherung, die für diesen Schaden haftet.

Mit freundlichen Grüßen

K. Severin

Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 1 Jahr.

Ich habe vom Notar dieses Mail bekommen, nach dem ich keinen Anspruch auf ein Anderkonto habe. So kann ich nicht den Kaufvertrag erfüllen:

die Einrichtung eines Anderkontos ist gemäß § 54 a Abs. 2 Nr. 1 BeurkG nur dann möglich, wenn dafür ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht.

Das sehe ich vorliegend deshalb nicht, weil nach Änderung der Treuhandaufträge von der Verkäuferseite nur noch ein Löschungsantrag für das Recht III/2 im Grundbuch für das Objekt...... erforderlich ist. Wir haben die Verkäufer mehr- fach schriftlich darum gebeten und auch mehrfach den telefonischen Versuch unternommen, mit ihnen Kontakt aufzunehmen, leider bisher erfolglos. Wir werden jetzt noch einmal erinnern und auch dieses Schreiben an Sie zur Information beifügen.

Wenn der Löschungsantrag beglaubigt ist, habe ich die Löschungsunterlagen komplett und kann die Fälligkeitsmitteilung erteilen, so dass aufgrund der Fälligkeitsmitteilung die Zahlung durch Sie erfolgt, so dass dann ein Anderkonto überflüssig ist.

Im Übrigen wäre Voraussetzung für die Einrichtung eines Anderkontos nach § 54 a Abs. 2 Nr. 2 BeurkG, dass beide Parteien den Verwahrungsantrag stellen und die Verwahrungsanweisung erteilen. Es geht also nicht so, wie Sie das in Ihrer Mail vom 6.10.2015 nach dem von Ihnen eingeholten Rat meinen, dass Sie allein das Anderkonto einrichten und dann mit befreiender Wirkung zahlen können.

Der Anwaltskollege übersieht möglicherweise, dass mit der Änderung des Verwahrungsrechtes durch § 54 a BeurkG die Voraussetzungen für die Errichtung eines Anderkontos sehr stark verschärft worden sind. Danach ist die Errichtung eines Verwahrgeldkontos als Treuhandkonto nur noch dann subsidiär möglich, wenn keine andere Möglichkeit besteht, und das wäre hier die Unterzeichnung des Löschungsantrages nach der vorangegangenen Änderung der Treuhandanweisung durch die Finanzierungsbank.

Ich mache die Verkäufer noch einmal nachdrücklich auf die jetzige Situation aufmerksam und melde mich dann wieder bei Ihnen.

Ende des Mails vom Notar

Experte:  K. Severin hat geantwortet vor 1 Jahr.

Sehr geehrter Kunde,

vielen Dank für ihre Mitteilung:

Wenn Sie ihre Verpflichtung zur Zahlung des Kaufpreises nicht durch Überweisung auf ein Anderkonto des Notars erfüllen können, dann bleibt ihnen meines Erachtens keine andere Wahl, als diese mit Erteilung der Fälligkeitsmitteilung durch den Notar zu erfüllen.

Zwar könnten Sie den Verkäufer aus dem Kaufvertrag auf Unterzeichnung des Löschungsantrags verklagen und würden diese Klage auch gewinnen, da sich der Verkäufer im Annahmeverzug befindet, doch wird ein Urteil in dieser Sache wegen der gerichtlichen Verfahrensdauer erst erfolgen nachdem der Verkäufer den Löschungsantrag nach Aufforderung des Notars unterzeichnet hat. Eine Klage wird also nicht die Sache beschleunigen.

Ein Antrag auf einstweilige gerichtliche Anordnung der Unterzeichnung des Löschungsantrags durch den Verkäufer ist ausgeschlossen, da diese nur zum vorübergehenden Schutz eines Rechts des Antragstellers bis zur Entscheidung in der Hauptsache (hier Klage auf Unterzeichnung des Löschungsantrags) erfolgen darf. Es darf durch diese nämlich nicht die Entscheidung in der Hauptsache vorweggenommen werden.

Mit freundlichen Grüßen

K. Severin

Rechtsanwalt

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