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kai-mod,
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 1
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Wir möchten ein 3Familienhaus erwerben. Die jetzige verwitwete

Kundenfrage

Wir möchten ein 3Familienhaus erwerben. Die jetzige verwitwete Besitzerin möchte ein lebenslanges Wohnrecht auf die Erdgeschosswohnung eingetragen im Grundbuch eingetragen bekommen sowie Nutzungsrechte am Garten.
Als potentielle Käufer sind wir mit dieser Regelung einverstanden. Wir sind ausreichend liquide (EK) u haben ausreichend nettoeinkommen für die Finanzierung
Es zeigt sich, dass ein Wohnrecht für jede Bank ein rotes Tuch ist u die Finanzierung extrem erschwert
Meine Fragen:
1.)
Welche alternative zum lebenslangen Wohnrecht würde der jetzigen Bewohnerin und uns die gleichen/ähnliche Rechte u Pflichen ermöglichen? Könnten wir die EG Wohnung durch eine Teilungserklärung formal vom Rest der Immobilie trennen um nur den Rest des GEbäudes incl Garten zu erwerben (dann ohne Wohnrecht)? Die Besitzerin würde uns die Wohnung nach Ableben vererben? Gibt es eine pragmatische Alternative?
2.)Ich verstehe die Empfindsamkeit der Banken nicht wirklich. Mein Ansatz: Als Besitzer wäre ich alleine in Rang 1 eingetragen. Das Wohnrecht wird in Abteilung 2 eingetragen, bezieht sich doch aber nur auf eine Wohnung. Solange eine Bank in Rang 1 Abteilung 3
Steht ist doch ausreichend Sicherheit über den Rest der Immobilie vorhanden, und genau darauf bezieht sich doch auch der Kaufpreis. Warum lehnen die meisten Banken ein Immobilie mit Grundschuld kategorisch ab?
Gepostet: vor 1 Jahr.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  kai-mod hat geantwortet vor 1 Jahr.

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Experte:  Rechtsanwalt Christian Joachim hat geantwortet vor 1 Jahr.
Sehr geehrter Fragesteller,
andere Varianten sind durchaus denkbar, allerdings sollten Sie hier mit den Banken noch einmal versuchen zu reden. In der Regel gibt es auch durchaus Banken, die auch mit einem Wohnrecht eine entsprechende Finanzierung vornehmen. Dabei kommt es aber auf die persönlichen und konkreten Verhältnisse im Einzelfall an, insbesondere wie viel Eigenkapital vorhanden ist und wie die Sicherung aussieht. Darum fange ich hier zunächst mit der Beantwortung Ihrer zweiten Frage an.
Grundsätzlich dürfte die Sicherung ausreichend sein, allerdings ist die Verwertung durch das Wohnrecht sehr eingeschränkt, da eben auch das Wohnrecht im Rahmen einer Zwangsversteigerung nicht ohne weiteres abbedungen werden kann. Zwar gibt es auch hier Möglichkeiten, allerdings sind potentielle Käufer oder Ersteigerer meistens von einem Wohnrecht eher abgeschreckt. Daher kommt es nach meiner Auffassung weniger auf den Rang an, sondern auf die mögliche Verwertbarkeit im Falle eines Falles.
Gleichzeitig ist das Wohnrecht allerdings auch eine Einschränkung im Wertgehalt der Immobilie.
Daher scheuen viele Banken, gerade bei einer knappen Finanzierung dann vor einer Finanzierungszusage.
Welche anderen Möglichkeiten gibt es?
Zunächst wäre die Möglichkeit einer Aufteilung in verschiedene Eigentumswohnungen/Teileigentum möglich. Dies können Sie über einen Notar vornehmen und eine Gesamtvereinbarung treffen, gegebenenfalls auch bereits mit einer testamentarischen Verfügung der Eigentümerin, wobei hier zumindest für Sie nicht ersichtlich ist, wie die Vermögensverhältnisse und der mögliche Erbgang, gerade auch in Bezug auf Pflichtteilsansprüche zukünftig ausschaut. Gegebenenfalls müsste man hierüber mit der Eigentümerin noch einmal reden.
Allerdings dürfte dies nicht unerhebliche Kosten nach sich ziehen und wäre konkret mit dem jeweiligen Notar zu besprechen.
Eine andere Alternative wäre der Mietkauf, wobei hier die Eigentümerin entsprechend einverstanden sein müsste. Dabei wird es ihr sicherlich darauf ankommen in welchen Zeitraum Sie die Zahlungen erfolgen, da Sie somit die Stellung der Bank übernimmt.
Auch hier lassen sich allerdings entsprechend vertragliche Vereinbarungen zu Zahlungsterminen und Varianten diskutieren.
Schließlich ließe sich hinsichtlich der Finanzierung auch über die Beteiligung Dritter nachdenken. Dies könnte zum einen die Eigentümerin selbst sein, indem diese selbst bürgt oder Dritte bürgen würden.
Hier kommt es allerdings dann auf die entsprechende Freiwilligkeit an.
Insofern wäre konkret zu überlegen, welche Varianten hier für Sie, die Eigentümerin oder auch die Bank noch infrage kommen würden.
Ich hoffe, dass ich ihre Fragen zunächst hilfreich beantwortet habe und stehe Ihnen gerne weiterhin zur Verfügung.
Über ihre anschließende positive Bewertung freue ich mich.
Viele Grüße
Experte:  kai-mod hat geantwortet vor 1 Jahr.

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