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Olaf Götz
Olaf Götz, Rechtsanwalt, LL.M.
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 2958
Erfahrung:  Fachanwalt für Sozialrecht
48877684
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Olaf Götz ist jetzt online.

Hallo.. ich habe eine Frage bezüglich einer Eigentumswohnung.

Beantwortete Frage:

Hallo..
ich habe eine Frage bezüglich einer Eigentumswohnung. Wir sind drei Eigentümer. Seit ca. 8 Jahren hab es trotz mündlicher und schriftlicher Aufforderung keine Eigentümerversammlung, weil zwei der Eigentümer kein Interesse daran haben. Einer dieser beiden macht die Hausverwaltung und die Abrechnung zum Teil mit einer Ablesefirma. Da die Abrechnung meist nicht korrekt ist, habe ich eine professionelle HV gefordert mit entsprechenden Hinweisen auf die §. Meine Wohngeldzahlungen habe ich bis auf weiteres eingestellt. Nun haben die beiden eine HV gefunden, die einen Passus im HV-Vertrag hat, dass "die Wohnungseigentümer hiermit auf etwaige Rechte zur Aufrechnung und Zurückbehaltung von Wohngeld und Umlagen verzichten. Ich bin denen ja völlig ausgeliefert. Kann ich bei Gericht auf mein Minderheitenrecht pochen?
Gepostet: vor 2 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  Olaf Götz hat geantwortet vor 2 Jahren.

Sehr geehte/r Ratsuchende/r,

Sie können gerichtlich eine Eigentümerversammlung erzwingen, wenn sie nicht mindestens jährlich abgehalten wird.

Wenn fehlerhafte Jahresabrechnungen beschlossen werden (wobei mir unklar ist, wie das ohne Versammlung gehen soll, wenn Sie nicht zustimmen), können Sie auch diese Beschlüsse binnen 1 Monat ab Beschlussfassung gerichtlich anfechten.

Ansonsten besteht auch keine Jahresabr., die Sie begleichen müssten.

Wenn Sie gerichtlich vorgehen, binden Sie bitte einen im WEG-Recht bewanderten Kollegen ein. Seit der Reform 2007 gibt es eine Reihe im Nachhinein irreparabler prozessualer Fallstricke.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen helfen.

Wenn Sie keine Nachfragen mehr haben, geben Sie bitte eine entsprechende Bewertung ab, denn nur dann erhalte ich meine Vergütung über Just Answer. Nach einer solchen Bewertung können Sie allerdings auch ohne weitere Zusatzkosten an dieser Stelle Nachfragen zum gleichen Thema stellen. Für den Laien ist das Verfahren deshalb leider nicht mehr so geeignet wie früher.

Mit freundlichen Grüßen

Olaf Götz und 4 weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Sehr geehrter Herr Götz,

es wurden, da keine Eigentümerversammlung stattfand, zwar Abrechnungen gemacht, aber ohne diese frei zu geben. Auch ein Wirtschaftsplan etc. wird nicht erstellt. Zahlungen die erfolgen werden angerechnet und die Heizung wir abgelesen und von einer Firma berechnet, ebenso die Angaben, die vom Verwalter (Eigentümer) an diese Firma vermittelt werden.

ich habe jahrelang immer eine erhöhte Eigentumsrücklage monatlich bezahlt. so zahlt jeder 50 Euro Rücklage, aber meine Wohnung ist kleiner also habe ich auch weniger prozentualen Anteil. Kann ich, da ja jahrelang keine Versammlung vollzogen wurde, diese überschüssig bezahlten Anteil zurückverlangen?

Experte:  Olaf Götz hat geantwortet vor 2 Jahren.

Mit dem Zurückverlangen kann es schwierig werden, da Sie ja in Kenntnis der fehlenden Beschlusslage gezahlt haben.

Wenn einmal ein WP wirksam beschlossen wurde, gelten die Vorauszahlungen auch erst einmal für die Folgejahre fort. Existiert gar keiner, der je beschlossen wurde, gibt es auch keine Rechtsgrundlage für Vorauszahlungen.

Für alle Zukunft sollte Ihnen auch klar sein, dass ohne Jahresabrechnung jedenfalls keine weiteren Nachzahlungen daraus bedient werden müssen.

Und natürlich können Sie gerichtlich eine ordnungsgemäße Abrechnung durchsetzen und notfalls auch den Beschluss darüber. Das die nötig ist, wird man spätestens dann merken, wenn man versucht, bei Ihnen gerichtlich Forderungen aus den nicht beschlossenen Jahrsabrechnungen einzuklagen.

Das alles wird aber ziemlich mühselig, wenn die Mehrheit der Eigentümer konsequent es nicht einsieht, sich an das WEG zu halten.

Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

ich werde diesen HV-Vertrag bezüglich dieses Passus, das ich auf meine Forderungen verzichte, nicht unterschreiben. Ist so ein Passus überhaupt rechtens? Ich kann doch nicht in einem HV-Vertrag so etwas schreiben, denn er hat sich ja angeblich die Unterlagen noch nicht mal angesehen. Dieser Verwalter ist dem einen Eigentümer gut bekannt und die arbeiten auch miteinander. Kann ich den ablehnen und wird er trotzdem eingesetzt wenn ich ablehne? eine HV hat unparteiisch zu sein. Auf der einen Seite wollen sie, dass ich das Geld, welches ich aufgrund meines Einbehaltungsrechtes zurückgehalten habe, haben, aber mit Forderungen gegenrechen wollen sie nicht.

es kann doch nicht sein, dass man als 3. Eigentümer so ausgespielt werden kann.

Kann ich beim Gericht einen Zwangsverwalter beantragen?

Experte:  Olaf Götz hat geantwortet vor 2 Jahren.

Wenn beide Eigentümer für den Verwalter sind und eine solche Klausel, haben Sie einen schweren Stand, wenn Sie dem Verwalter keine konkreten Versäumnisse nachweisen können.

Wenn dieser allerdings Abrechnungen versucht durchzusetzen, die gar nicht beschlossen sind oder z.B. gar nicht erst eine Beschlusssammlung führt, haben Sie gute Karten, vor Gericht auch einen Austausch erzwingen zu können.

Gruß

Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Das heißt wenn die beiden anderen Eigentümer den Hausverwalter wollen und den Vertrag unterschreiben aber ich nicht, wird er trotzdem wirksam. Da er eine Eigentümerversammlung durchführen wird, muss ich da dann hingehen oder nicht, ohne eine Rechtsanerkenntnis? Da ja jahrelang die Abrechnungen nicht abgenommen wurden, kann er dies einfach ohne Prüfung aller Jahre in der Besprechung sich freigeben lassen? und wenn ja, was ist wenn die beiden anderen die Freigabe geben ich aber nicht? Kann ich dann gerichtlich vorgehen?

Experte:  Olaf Götz hat geantwortet vor 2 Jahren.

Wenn Sie nicht zu Eigentümervers. hingehen, für die ordnungsgemäß geladen wurde, dann ist das zunächst Ihr Problem.

Natürlich können da für Sie nachteilige Beschlüsse gefasst werden. Wenn die nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen (wie z.B. die nachträgliche Legalisierung evident falscher Abrechnung), sind Sie ggf. gerichtlich anfechtbar (binnen Monatsfrist). Das geht auch, wenn Sie nicht dort waren.

Ich empfehle aber grundsätzlich, hinzugehen. Dann wissen Sie, was beschlossen wurde und laufen nicht Gefahr, die Klagefrist zu verpassen.

Wenn Sie sich wehren, kann es aber zu einer ewigen Schlammschlacht werden. Wenn Sie einen Käufer an der Hand haben, ist es ev. schlauer, die Immobilie noch zu halbwegs venünftigem Preis zu verkaufen, ehe die zerstrittene WEG aktenkundig wird durch zig Beschlussanfechtungen.

Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Der Verkauf ist ohne korrekte Abrechnung und ohne mindestens drei Protokolle von Eigentümerversammlungen nicht möglich, habe schon mit mehreren Maklern gesprochen.

Zudem kommt hinzu, dass ich meine Wohnung vermietet habe. Der Verwalter (Eigentümer) hatte eine Heizkostenabrechnungsfirma für die Abrechnung beauftragt, das ging auch jahrelang gut, aber zufällig habe ich jetzt erfahren, dass ihm der Vertrag für unsere WEG gekündigt wurde von dieser Firma und die Heizungsabrechnung nicht für 2014 gemacht wurde. Wie soll ich das mit meiner Mieterin berechnen? Die Antwort des Sohnes des Verwaltereigentümers hat nur gesagt, er hätte wichtigeres zu tun gehabt am Jahresanfang, da sein Vater krank war, und so ist die Abrechnung nicht gemacht worden.

Experte:  Olaf Götz hat geantwortet vor 2 Jahren.

Dann müssen Sie handeln und gerichtlich ein korrekte Abrechnung durchsetzen.

Wenden Sie sich an einen im WEG-Recht versierten Kollegen vor Ort. Daran wird kein Weg vorbeiführen.

Gruß und gute Nacht.

Kunde: hat geantwortet vor 2 Jahren.

Danke

Viele Grüße