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RASchiessl
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 26189
Erfahrung:  Vertragsanwalt des Bayerischen Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes Regensburg
32916861
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RASchiessl ist jetzt online.

Im September letzten Jahres haben wir ein Haus mit ca. 3600m

Kundenfrage

Im September letzten Jahres haben wir ein Haus mit ca. 3600m² Gurndstück gekauft - mit notariellem Kaufverrtag, der aussagt, dass die Immobilie lastenfrei übergeben wird. Laut Grundbuch ist dem auch so. Ein danebenliegendes Grundstück(Wald-und Wiesenfläche- nicht landwirtschaftlich genutzt) gehört immer noch dem Vorbesitzer unseres Grundstückes. Im Zuge des Kaufvertrages im September letzten Jahres war in keinem der Gespräche - weder mit dem Makler (Sparkasse Neumarkt-Parsberg) noch in sonstigen Gesprächen von einem Wegerecht die Rede. Im Mai diesen Jahres werdne wir von Nachbarn aufmerksam gemacht- euer Vorbesitzer bietet das sein Grundstück in der Immowelt für 12.500,- € als Freizeitgurndstück an. Mit Interesse haben wir uns das Angebot in der Immowelt angeschaut und bemerkt das er den Zugang diesem Grundstück über einen Waldweg durch den Wald unseres Nachbarn anbietet. Wortwörtlcih war dort zulesen: "DIES IST IHR ZUGANG ZUM GRUNDSTÜCK-ENTLANG DER PFERDEKOPPEL." Kurze Zeit später an einem Sonntag Ende Mai bemerkten wir in diesem Waldgrundstück Personen die versuchten auf das Nachbargrudnstück zukommen, was aber nicht so leicht möglich war, da dies durch einen Bach abgegrenzt ist(Breite ca.1m). Kurze Zeit später kamen diese insgesamt fünf Personen zu unserer Einfahrt herein und fragten ob sie das Nachbargrundstück sich anschauen könnten. Wie sich herausstellte waren dies eine Familie und die Maklerin aus Neumarkt, die das Grundstück veräußern sollte. Aus dem Gespräch mit ihr ergab sich das unser Vorbesitzer und Nachbar ihr als Zugang zu dem Grundstück den Weg über den Waldweg angegeben hat ihr aber verschwiegen hat, dass das Grundstück was er veräußern möchte keinen öffentlichen Zugang hat. Kurze Zeit später erhielten wir eine SMS von unserem Vorbesitzer mit folgendem Inhalt: HALLO FRAU M. GRUNDSTÜCKANGELEGENHEIT. NATÜRLCIH BESTEHT JETZT NOCH KEIN WEGERECHT :FÜR SIE UND MICH WÄRE ES EINFACHER SIE HÄTTEN INTERESSE.SOWÄRE ICH GEZWUNGEN DAS BEDINGBARKEITSRECHT EINZUHOLEN. FALLS INTERESSEBESTEHT MACHEN SIE MIR GERN EIN ANGEBOT AUCH OHNE MAKLER MÖGLICH. GRUSS B.P. Das Angebot in der Immowelt war schon am Montag nach dem Besichtigungstermin am Sonntag Ende Mai nicht mehr zu finden. Wir haben ihm dann einen Brief geschrieben in dem wir ihm folgenden Fragen stellten, die uns doch in Schriftform beantworten soll: 1. Was verstehen Sie unter Wegerecht bzw. Bedingbarkeitsrecht? 2. Was ist Ihnen dieses Wert? 3. Haben Sie in Anbetracht der Lage Ihres Grundstückes mit allen Nachbarn bereits über das o.g gesprochen? 4. Wer wäre derjenige Nachbar, der am wenigsten beeinträchtigt wäre? 5. Sie erwähnen in der SMS vom 01.06.2015 das das Ganze ohne Makler abgewickelt werden könnte – können Sie garantieren, dass kein Makler oder Immobilienvertrieb Ihrerseits einen Auftrag besitzt und wenn doch Sie vollständig für alle ggf. entstehenden Kosten aufkommen, selbstverständliche auch für die Kosten, die ggf. seitens Makler oder Immobilienvertrieb gegen mich in Rechnung gestellt werden? 6. Wieso haben Sie im Internetangebot der Immowelt den Weg über das Waldgrundstück entlang der Pferdekoppel angegeben? Seine Antwort war zu nächst eine SMS folgenden Inhalts: HALLO FRAU M:; LEIDER BIN ICH ZEITNOT: JEDOCH VORNEWEG MACHE ICH IHNEN VK-PREIS VON 7500,-€ MAKLERFREI BITTE KURZ BESCHEIDGEBEN OB SIE GENERELL KAUFEN WÜRDEN. DAS MIT DEM WEGERECHT WÄRE IN IHREM BEREICH DAS NAHELIEGEND; JEDER BESITZER HAT EIN ANRECHT DARAUF ALSO BITTE KURZBESCHEID ALLES ANDERE SCHRIFTLICH GRUSS B.P. Wir haben ihn daraufhin nochmals aufgefordert unsere Fragen schriftlich zubeantworten welche er wie folgt beantwortete: 1. Jeder hat ein Recht auf seine Grundstück zu gelangen bzw. zu fahren. - durch privatrechtliche Vereinbarung - Bestllung einer Grunddienstbarkeit 2. Was es mir wert ist? wenn kein Einverständnis zu erwarten wäre müsste es juristisch geklärt werden 3. die Zufahrt wäre von ihrer Siete am besten. zufahrt von der Oberpfalz über den Bach ist nicht möglich Von südlicher Seite smüsste ich über zwei Grundstü+cke als Abfahrt zu steil und vom untergrund nicht möglich 4 ich habe momentan keinen Maklerauftrag... 5. Dieser Weg in der Oberpfalz (Pferdekoppel) sagt nure aus wie die Interessenten das Grundstück am besten finden können. 6. der Preis wäre 7500,- € Was noch erwähnenswert ist: Das Grundstück was unserNachbar nun veräußern möchte hat er im Jahr 2006 einer älteren Dame abgekauft um seine damalige Hundepension erweitern zu können. Es war absehbar, dass wenn er das Grundstück, was er uns veräußert hat nicht mehr hat, er keinen Zugang mehr zu seinem noch in Besitz befindlichen Grundstück hat. Und dies wußte er! Unser Frage nun: Kann er ein Wegerecht gegenüber uns erstreiten? Hat er in arglistiger Täuschung beim Verkauf seines Hauses im September gehandelt? Freuen uns auf ihre Antwort

Gepostet: vor 1 Jahr.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 1 Jahr.
Sehr geehrter Ratsuchender,
vielen Dank ***** ***** Anfrage.
Darf ich hier nochmals nachhaken.
1. Gibt es tatsächlich keinen anderen Zugang zu einem öffentlichen Weg als über Ihr Grundstück?
2. War es für Sie bei Kauf erkennbar, dass der Weg zum Grundstück nur über Ihr Grundstück führen kann?
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 1 Jahr.

zu 1. es gibt noch einen Waldweg über ein Privatgrundstück welches zu einem Pferdehof gehört - diesen Weg hat auch der Nachbar als Weg zum Grundstück mehrfach angeben unter anderem auch im Angebot in der Immowelt (Zitat: Das ist ihr Weg zum Grundstück - an der Pferdekoppel vorbei)

zu 2. Ich habe ihn auf gefragt wie denn jemand zu seinem Grundstück kommen kann - als es um den Kauf unseres Grundstücks ging - hier bekam ich die Antwort, dass derjenige ja über den Waldweg entlang der Pferdekoppel sogar mit dem Auto fahren könnte.

Erkennbar war es aus den vorliegenden Grundbuchauszügen nicht - ebenso war es zu keiner Zeit Bestandteil von Vertragsverhandlungen

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 1 Jahr.
Sehr geehrter Ratsuchender,
haben Sie vielen Dank ***** ***** Info.
Wenn das Grundstück keinen eigenen Zugang zu öffentlichen Wegen hat, dann hat der Grundstückseigentümer einen Anspruch auf einen Notweg nach § 917 BGB.
Wenn es einen anderen Weg über ein anderes Grundstück gibt, dann kommt es darauf an, welcher Weg den jeweiligen Grundstückseigentümer weniger belastet.
Der weniger belastende Weg stellt dann den Notweg dar.
Der Eigentümer hat dann einen (klagbaren) Anspruch auf diesen Notweg, muss dem belasteten Grundstückseigentümer aber dann eine jährliche Entschädigung zahlen.
Den Vertrag können Sie nach § 123 BGB wegen arglistiger Täuschung anfechten, wenn der Anspruch auf einen Notweg des Hinterliegers für Sie nicht erkennbar war und Sie der Verkäufer vor Vertragsschluss auch nicht darauf hingewiesen war. Der Vertrag würde dann durch die Anfechtung wieder rückabgewickelt werden.
Wenn Sie Rückfragen haben, dann fragen Sie gerne nach.
Ansonsten bitte ich Sie höflich meine Antwort positiv zu bewerten
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 1 Jahr.

Hat er denn das Notwegerecht nicht verwirkt, in dem er wissentlich darauf verzichtet hat? Er wußte doch im vornherein, das wenn er das Grundstück vorne verkauft, er keinen Zugnag mehr hat.

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 1 Jahr.
Sehr geehrter Ratsuchender,
ein Notwegerecht kann leider nicht verwirken, da der Gesetzgeber ausdrücklich gewollt hat, dass jedes Grundstück einen Zugang zur öffentlichen Straße haben muss.
Das Verschweigen des Verkäufers gibt Ihnen das Recht den Vertrag anzufechten, bringt aber das Recht auf einen Notweg nicht zum Erlöschen.
Wenn Sie Rückfragen haben, dann fragen Sie gerne nach.
Ansonsten bitte ich Sie höflich meine Antwort positiv zu bewerten
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 1 Jahr.

Wenn ich sie richtig verstanden habe muss derjenige den Notweg dulden der am wenigsten belastet wird? Dies wäre in diesem Falle der Eigentümer des Waldgrundstücks über dessen Waldweg - auch wenn das der beschwerlichere Weg wäre.

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 1 Jahr.
Sehr geehrter Ratsuchender,
richtig.
Die Tatsache dass dieser Weg beschwerlicher ist ist ohne Bedeutung. Wichtig ist nur welcher Grundstücksnachbar mehr belastet wird, wer höhere Beeinträchtigungen erleiden würde. Sind Sie mehr beeinträchtigt, so ist der Waldweg der Notweg der dem Hinterlieger zusteht.
Wenn Sie Rückfragen haben, dann fragen Sie gerne nach.
Ansonsten bitte ich Sie höflich meine Antwort positiv zu bewerten und damit das ausgelobte Honorar freizugeben.
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 1 Jahr.

Wie erfolgversprechend wäre denn im Ernstfall denn die Sache Rückabwicklung wegen arglistiger Täuschung, zumal er uns gegenüber vor und nach Vertragsabschluss immer bekundet hat, dass er über den Waldweg zu dem Grundstück gelangen kann und er auch es so immer anderen gegenüber geäußert hat.

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 1 Jahr.
Sehr geehrter Ratsuchender,
eine Rückabwicklung kommt dann in Frage wenn ein Gericht bestimmen würde dass der Notweg über Ihr Grundstück laufen muss.
Erst dann haben Sie tatsächlich einen Schaden und können sich vom Vertrag lösen.
Bis zur gerichtlichen Festsetzung sind Sie nicht verpflichtet dem Hinterlieger den Zutritt über Ihr Grundstück zu gewähren, da der Hnterlieger ja den Waldweg nutzen kann.
Wenn Sie Rückfragen haben, dann fragen Sie gerne nach.
Ansonsten bitte ich Sie höflich meine Antwort positiv zu bewerten
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 1 Jahr.

Wie verhält es sich wenn der Eigentümer des Waldweges ihm auch den Zutritt verweigert?

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 1 Jahr.
Sehr geehrter Ratsuchender,
dann muss der Hinterlieger klagen.
In diesem Falle entscheidet dann der Richter wo genau der Notweg entlangführt.
Wenn Sie Rückfragen haben, dann fragen Sie gerne nach.
Ansonsten bitte ich Sie höflich meine Antwort positiv zu bewerten
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 1 Jahr.
Sehr geehrter Ratsuchender,
konnte ich Ihnen behilflich sein?
Wenn ja, dann würde ich mich über eine positive Bewertung (lachender Smilie) sehr freuen.
Ansonsten fragen Sie gerne nach!
Mit freundlichen Grüßen
Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt

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