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daniela-mod, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 24
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Verwaltungsgericht Berlin, VG 13 A 146.05 ich Suche das Urteil

Kundenfrage

Verwaltungsgericht Berlin, VG 13 A 146.05
ich Suche das Urteil zu dem Verfahren. Es geht um Ausgleichsbeträge im Sanierungsgebiet Kottbuser Tor in Berlin.
Wer kann helfen ?
Gepostet: vor 1 Jahr.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  RAin Pesla hat geantwortet vor 1 Jahr.
RAin Pesla :

Sehr geehrter Fragesteller,

RAin Pesla :

zunächst möchte ich Sie fragen, ob Sie sich sicher sind, dass das Aktenzeichen stimmt.

RAin Pesla :

Es gibt ein Urteil des VG Berlin zur Frage der Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages, das allerdings auch neueren Datums ist.

RAin Pesla :

Dies könnte ich Ihnen gerne zukommen lassen (als PDF-Datei).

RAin Pesla :

Bzw. den Text hier posten:

RAin Pesla :

- Seite 1 von 6 -

Langtext
Gericht: VG Berlin 13. Kammer
Entscheidungsdatum:
03.05.2011
Aktenzeichen: 13 A 128.08
Urteil

Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages
Orientierungssatz
1. Ein die Forderung einer öffentlichen Abgabe gegen mehrere Personen zusammenfassender
Bescheid muss für die Empfänger unzweifelhaft erkennen lassen, wer Schuldner der Forderung
sein soll und zu welchem Betrag er jeweils herangezogen wird. (Rn.14)
2. Nach § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes
aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich ergeben würde, wenn eine Sanierung
weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre und dem Bodenwert, der sich durch
die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt.
(Rn.16)
3. Bei der Art des Verfahrens zur Ermittlung der Werte maßgeblichen Faktoren stehen Einschätzungsspielräume
zu, die auf die Verhältnisse im Zeitpunkt des maßgebenden Stichtages bezogene
prognostische Beurteilungen einschließen. (Rn.17)
Tenor
Die Klagen werden abgewiesen.
Die Kläger tragen die Kosten des Verfahrens.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund
des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung
Sicherheit in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages leistet.
Tatbestand
1 Die Kläger wenden sich gegen die Erhebung eines sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrages.
2 Sie sind in ungeteilter Erbengemeinschaft Eigentümer des mit einem fünfgeschossigen Wohnund
Geschäftshaus bebauten Grundstücks Dr...Straße 8 in Berlin Kreuzberg. Das 614 m2 große
Grundstück liegt innerhalb des im Juli 1972 förmlich festgelegten Sanierungsgebietes Kreuzberg-
Kottbusser Tor (Block 621), das durch Verordnung vom 19. Juni 2002 mit Wirkung vom 28.
Juni 2002 aufgehoben wurde. Der übergeleitete Baunutzungsplan1958/60 in Verbindung mit der
BO 58 setzt für den maßgeblichen Bereich ein gemischtes Gebiet der Baustufe V/3 mit einer Geschoßflächenzahl
von 1,5 fest. Das Grundstück befindet sich am südlichen Ende der Dr...Straße
- Seite 2 von 6 -
in unmittelbarer Nachbarschaft zum Neuen Kreuzberger Zentrum - NKZ -, einem zwölfgeschossigen
Hochhaus, das zu den Projekten des ersten Stadterneuerungsprogramms West-Berlins aus
dem Jahre 1963 gehörte. Es entstand unter Abriss der noch vorhandenen Vorkriegsbebauung im
Zeitraum von 1969 bis 1974 und entwickelte sich zu einem Kriminalitätsschwerpunkt. Durch das
NKZ wurde die Verbindung der Dr...Straße zum Verkehrsknotenpunkt am Kottbusser Tor unterbrochen.
Nach Übergang zum Konzept der behutsamen Stadterneuerung erfolgte ab 1988 der
Umbau eines dem klägerischen Grundstück unmittelbar gegenüber liegenden Parkhauses in der
Dr...Straße zu einer Kindertagesstätte. Insgesamt flossen in das Sanierungsgebiet 662 Mio. Euro
an öffentlichen Mitteln, davon 256 Mio. Euro für die Modernisierung und Instandsetzung von
Wohnungen.
3 Mit Bescheid vom 14. November 2005 setzte das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin
auf der Grundlage einer gutachterlichen Stellungnahme des Amtes für Stadtplanung und Vermessung
gegenüber den Klägern nach Anhörung einen sanierungsrechtlichen Ausgleichsbetrag
in Höhe von 8.506,47 Euro fest. In dem Bescheid hieß es, zum Zeitpunkt der Aufhebung des Sanierungsgebietes
seien die Kläger als Eigentümer - in Erbengemeinschaft - im Grundbuch eingetragen.
Miteigentumsanteile seien nicht ausgewiesen; es bestehe Gesamthandseigentum. Der
Ausgleichsbetrag werde einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheides fällig und sei „als Ganzes“
zu entrichten.
4 Mit ihrem hiergegen gerichteten Widerspruch vom 6. Dezember 2005 wandten sich die Kläger
unter Bezugnahme auf ihr Vorbringen in der Anhörung im Wesentlichen gegen die Gewichtung
einzelner Zielbaumkriterien. In der Dr... Straße habe sich das älteste Möbelgeschäft Berlins für
Stilmöbel (Möbel Ol ... ) befunden. Infolge der Umgestaltung der Dr...Straße zu einer Sackgasse
und der negativen Entwicklung des Umfeldmilieus habe das Unternehmen erhebliche Umsatzeinbußen
erlitten, die zur Geschäftsaufgabe geführt hätten. Vor diesem Hintergrund überwögen
die Nachteile bei weitem die kaum spürbaren Vorteile der Sanierung.
5 Den Widerspruch wies das Bezirksamt mit zwei an die Kläger zu 1. und 2. gerichteten Widerspruchsbescheiden
vom 22. Juli 2008, jeweils am 25. Juli 2008 zugegangen, zurück.
6 Die Kläger haben am 25. August 2008 Klagen erhoben. Sie tragen vor: Der Ausgangsbescheid
sei mangels hinreichender Bestimmtheit der Haftungsquote nichtig. Denn er beschränke sich
darauf, den gesamten Betrag von den Eigentümern zu fordern, ohne ausdrücklich deren gesamtschuldnerische
Haftung zu benennen oder zu erläutern, in welchem Umfang sie herangezogen
werden sollten. Dieser Mangel habe durch den Widerspruchsbescheid nicht geheilt werden
können. Jedenfalls sei die Festsetzung rechtswidrig. Das Grundstück Dr...Straße 8 müsse
als der „Verlierer der Sanierung“ am Kottbusser Tor bezeichnet werden. Durch das NKZ sei die
Dr...Straße im maßgeblichen Bereich zu einer düsteren Sackgasse verkommen. Das NKZ habe
eine erdrückende Wirkung auf das klägerische Grundstück und nehme ihm die Luft zum Atmen.
Es sei zu bezweifeln, dass sich die Modernisierung und die Verbesserung des Ausstattungsstandards
von Wohnungen in der Umgebung bodenwerterhöhend auswirken könnten, da es sich
hierbei um Maßnahmen ohne Außenwirkung handele. Eine Verbesserung der Aufenthalts- und
Gestaltungsqualität des Straßenraums sei nicht eingetreten. Soweit öffentliche Einrichtungen
geschaffen worden seien, handele es sich um Maßnahmen der Daseinsvorsorge, die nicht sanierungsbedingt
seien. Zudem sei zweifelhaft, ob diese Maßnahmen mit Sanierungsmitteln durchgeführt
worden seien.
7 Die Kläger beantragen,
8 den Bescheid des Bezirksamts Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin vom 14. November
2005 in der Fassung der beiden Widerspruchsbescheide der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
vom 22. Juli 2007 aufzuheben.
9 Der Beklagte beantragt,
10 die Klage abzuweisen.
11 Der Bescheid sei hinreichend bestimmt. Da die Kläger eine ungeteilte Erbengemeinschaft bildeten,
sei allein deren gesamtschuldnerische Haftung in Betracht gekommen. Dementsprechend
sei im Bescheid ausdrücklich auf das Gesamthandseigen-tum und die nicht ausgewiesenen Miteigentumsanteile
hingewiesen worden. Von einer über die Feststellungen im Gutachten hinaus-
Seite 3 von 6 -
gehenden Verschlechterung der Situation für das Grundstück der Kläger könne nicht ausgegangen
werden. Das wirtschaftliche Scheitern des Möbelhauses sei nicht der Sanierung anzulasten.
Entscheidungsgründe
12 Die zulässigen Klagen, über die gemäß § 6 Abs. 1 VwGO der Einzelrichter zu entscheiden hat,
sind unbegründet. Der angefochtene Festsetzungsbescheid vom 14. November 2005 in der Fassung
der beiden Widerspruchsbescheide vom 22. Juli 2008 ist rechtmäßig und verletzt die Kläger
daher nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
13 Der Bescheid ist formell rechtmäßig, insbesondere hinreichend bestimmt (§ 1 Abs. 1 VwVfG Bln
in Verbindung mit § 37 Abs. 1 VwVfG).
14 Zwar muss ein die Forderung einer öffentlichen Abgabe gegen mehrere Personen zusammenfassender
Bescheid für die Empfänger unzweifelhaft erkennen lassen, wer Schuldner der Forderung
sein soll und zu welchem Betrag er jeweils herangezogen wird. Mit Blick auf die Haftungsquote
müssen die Empfänger mit Hilfe der anerkannten Auslegungsregeln eindeutig erkennen
können, ob sie als Gesamtschuldner oder etwa zu einem bestimmten Bruchteil und gegebenenfalls
in welcher Höhe sie herangezogen werden (vgl. OVG Berlin, Beschluss vom 20. Juli 2000
- OVG 2 S 6.00 -, BRS 63 Nr. 231, S. 986). Lässt sich dies durch Auslegung des Bescheides unter
Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles jedoch eindeutig ermitteln und ergibt sich,
dass der geforderte Betrag von jedem Adressaten in voller Höhe geschuldet wird, aber insgesamt
nur einmal zu zahlen ist, so verlangt das Rechtsstaatsprinzip keinen wörtlichen Hinweis
auf eine gesamtschuldnerische Haftung und keine ausdrückliche Angabe der Vorschriften, aus
denen sich diese ergibt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 25. März 1996 - BVerwG 8 B 48.96 -, DVBl.
1996, S. 1061). Diesen Anforderungen genügt der Bescheid.
15 Die Kläger konnten bei objektiver Betrachtung keinen Zweifel daran haben, dass sie als Gesamtschuldner
auf den vollen Betrag, insgesamt jedoch nur einmal, in Anspruch genommen werden
sollten. Indem der Bescheid sowohl den Begriff der Erbengemeinschaft als auch denjenigen des
Gesamthandseigentums verwendete, lag es nahe, dass damit auf die im Außenverhältnis der
Miterben grundsätzlich bestehende gesamtschuldnerische Haftung nach § 2058 BGB abgestellt
werden sollte. Unterstrichen wurde dies durch den weiteren Hinweis, dass Miteigentumsanteile
nicht ausgewiesen seien. Hierdurch stellte der Beklagte klar, dass er von Bruchteils-eigentum,
bei dem gemäß § 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB in der noch bis zum 31. Dezember 2006 gültigen
Fassung eine lediglich anteilige Heranziehung im Verhältnis der Anteile an dem gemeinschaftlichen
Eigentum vorgesehen war, gerade nicht ausging. Damit war hinreichend deutlich,
dass es bei der auch nach § 10 Abs. 4 des Gesetzes über Gebühren und Beiträge vom 22. Mai
1957 (GVBl. S. 516) bei einer Gebühren- und Beitragsforderung als Regel bestimmten gesamtschuldnerischen
Haftung der Kläger bleiben sollte. Bei dieser Sachlage bestand keine Veranlassung
für die Annahme, dass gleichwohl von jedem der Gesamtschuldner nur ein Teilbetrag der
Forderung geltend gemacht werden sollte. Vielmehr hieß es in dem Bescheid ausdrücklich, der
Betrag sei „als Ganzes“ zu entrichten.
16 Der Bescheid unterliegt auch keinen materiellen Bedenken. Die Festsetzung findet ihre Rechtsgrundlage
in § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB. Danach hat der Eigentümer eines in einem förmlich
festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks zur Finanzierung einen Ausgleichsbetrag
in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwertes seines
Grundstücks entspricht. Nach § 154 Abs. 2 BauGB besteht die durch die Sanierung bedingte
Erhöhung des Bodenwertes aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich ergeben
würde, wenn eine (Gebiets-)Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre
(Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung
des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). Der Ausgleichsbetrag ist gem.
§§ 154 Abs. 3, 162 BauGB nach Abschluss der Sanierung, d. h. regelmäßig nach Aufhebung der
Sanierungsverordnung, zu entrichten. Er dient der Abschöpfung desjenigen finanziellen Vorteils,
den der einzelne Eigentümer durch eine Vielzahl öffentlicher oder durch öffentliche Förderung
bewirkter Maßnahmen in Gestalt der sanierungsbedingten Werterhöhung seines Grundstücks
erlangt hat. Die gesetzliche Regelung geht damit davon aus, dass sich der Bodenwert eines
Grundstücks im Zuge einer Sanierung vergrößern kann.
17 Bei der Art des Verfahrens zur Ermittlung der für die Anfangs- und Endwerte maßgeblichen Faktoren
stehen dem Beklagten auf Grund seiner Fachkompetenz Einschätzungsspielräume zu, die
- Seite 4 von 6 -
auf die Verhältnisse im Zeitpunkt des maßgebenden Stichtages bezogene prognostische Beurteilungen
einschließen und die zur Berechnung notwendigerweise pauschalisierende Bewertungsfaktoren
zulassen (vgl. OVG Berlin, Beschluss vom 16. September 2002 - OVG 2 S 18.02
-). Zur Berechnung des Anfangswertes hat der Beklagte hier nach Nr. 6.3. der AV Ausgleichsbeträge
vom 12. November 2002 (ABl. S. 1761) die Multifaktorenanalyse nach der Berliner Zielbaummethode
– Bewertungsrahmen zum Zielbaumschema für Wohnnutzung und Mischnutzung
der Ausprägung „W“, einem in der Rechtsprechung anerkannten Modell (vgl. BVerwG, Beschluss
vom 16. November 2004 - BVerwG 4 B 71.04 -, NVwZ 2005, S. 449; OVG Berlin-Brandenburg,
Beschluss vom 24. August 2006 - OVG 10 S 7.06 -; OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11. November
2009 - OVG 2 B 7.07 -, juris) durchgeführt.
18 Die Anwendung und Gewichtung der Lagekriterien lassen keinen Rechtsfehler erkennen.
19 Dies gilt zunächst hinsichtlich der Bewertung sanierungsbedingter Verschlechterungen:
20 Innerhalb der Bereichseigenschaft „Städtebauliche Qualität“ ist der Beklagte bei zwei Lagekriterien,
nämlich bei dem Lagekriterium „Stadtbild/städtebauliche Struktur“ und bei dem Lagekriterium
„Bebauungsdichte“, zu einer sanierungsbedingten Verschlechterung der Situation gekommen.
So hat er das Stadtbild und die städtebauliche Struktur bei Beginn der Sanierung mit
schlecht bis sehr schlecht (Note 4,5) und bei Abschluss der Sanierung aufgrund der durch das
NKZ entstandenen desolaten Situation mit sehr schlecht (Note 5) bewertet. Dass der Beklagte
den Umfang der Verschlechterung (lediglich) mit der Notenstufe 0,5 beurteilt hat, hält sich innerhalb
des ihm zustehenden Beurteilungsspielraums. Wie der Mitarbeiter der Sanierungsverwaltungsstelle
im Termin zur mündlichen Verhandlung unter Vorlage historischer Lichtbilder
(vgl. Bl. 63 und 64 der Streitakte) plausibel erläutert hat, war die Ausgangslage vor Beginn der
Sanierung durch kriegsbedingte Baulücken und eingeschossige Behelfsbauten auf der westlichen
Seite der Dr...Straße negativ geprägt. Mit dieser uneinheitlichen und ungeordneten Struktur
unterschied sich die Dr...Straße von der östlich an dem NKZ vorbeiführenden Ad ... straße
in demselben Baublock, bezüglich derer der Beklagte von einer noch durchschnittlichen städtebaulichen
Situation vor Beginn der Sanierung ausgegangen und dementsprechend bei der Berechnung
der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung in diesem Bereich zu einer stärker ins
Gewicht fallenden negativen Bewertung gelangt ist (vgl. dazu VG Berlin, Urteil vom 1. Februar
2011 - VG 13 A 91.08 -, EA S. 6). Die „Bebauungsdichte“ hat der Beklagte für die Dr...Straße bei
Beginn der Sanierung mit schlecht (Note 4) und bei Abschluss der Sanierung aufgrund der von
dem NKZ ausgehenden Beeinträchtigungen der angrenzenden Grundstücke mit sehr schlecht
(Note 5) bewertet. Auch dies ist nicht zu beanstanden. Denn nach der in diesem Punkte unwidersprochenen
gutachterlichen Stellungnahme des Amtes für Stadtplanung und Vermessung
war der an der Blockspitze liegende Bereich der Dr...Straße 5 bis 19 in hohem Maße durch Seitenflügel
und Quergebäude verdichtet, so dass ein besserer Ausgangswert nicht angezeigt war.
21 Innerhalb der Bereichseigenschaft „Infrastruktur“ ist der Beklagte bei dem Lagekriterium „Verkehrssituation“
von einer sanierungsbedingten Verschlechterung von der Notenstufe 4 auf die
Notenstufe 4,75 ausgegangen. Dieser Bewertung liegt die Erwägung zu Grunde, dass durch
den Bau des NKZ vor allem ein vermehrter Bedarf an Stellplätzen entstanden sei. Dieses Defizit
werde für den Bereich des klägerischen Grundstücks allerdings teilweise dadurch ausgeglichen,
dass sich die Verkehrssituation durch Ausführung der Dr...Straße als Sackgasse positiv
auf den Straßenabschnitt ausgewirkt habe. Soweit die Kläger hiergegen einwenden, die Schließung
der Dr...Straße für den Durchgangsverkehr habe zum wirtschaftlichen Niedergang des auf
dem Grundstück ansässigen traditionellen Möbelgeschäftes geführt, so dass die Verkehrssituation
ausschließlich negativ zu berücksichtigen sei, geht dies fehl. Denn abgesehen davon, dass
die Bodenwerterhöhung nach § 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB für ein fiktiv unbebautes Grundstück
zu ermitteln ist, die Ertragsentwicklung eines bestimmten, auf dem Grundstück betriebenen Gewerbes
also schon aus diesem Grunde außer Betracht zu bleiben hat, gibt es keine belastbaren
Anhaltspunkte dafür, dass diese Entwicklung ausschließlich oder doch ganz überwiegend sanierungsbedingt
gewesen wäre. Da der fortdauernde wirtschaftliche Erfolg eines Unternehmens
von dem Zusammenspiel zahlreicher Faktoren der Markt- und Konjunkturentwicklung bestimmt
wird, lässt sich die Bewertung nicht auf die Frage der eingeschränkten Erreichbarkeit des Standortes
reduzieren.
22 Die Bewertung der sanierungsbedingten Verbesserungen ist gleichfalls nicht zu beanstanden:
- Seite 5 von 6 -
23 Dass innerhalb der Bereichseigenschaft „Städtebauliche Qualität“ die Verbesserung des Lagekriteriums
„Erneuerungsbedarf“ der Wohnungen von der Notenstufe 4,5 auf die Notenstufe 3
mit der Note 1,5 und des Lagekriteriums „Ausstattung der Wohnungen“ von der Notenstufe 5
auf die Notenstufe 2 mit der Note 3 in die Bewertung eingeflossen ist, ist frei von Rechtsfehlern.
Die Aufnahme der genannten Lagekriterien in den Bewertungsrahmen des Zielbaums trägt dem
Umstand Rechnung, dass die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden und Wohnungen nach §
136 Abs. 3 Nr. 1 Buchst. b BauGB einen städtebaulichen Missstand im Sinne von § 136 Abs. 2
Satz 2 Nr. 1 BauGB begründen kann. Es unterliegt keinem ernstlichen Zweifel, dass sich die Beseitigung
oder Minderung solcher Missstände in einem Gebiet bodenwerterhöhend auf das jeweilige
Grundstück auswirken kann. Entscheidend ist insoweit nicht, dass die Verbesserungen
an Gebäuden und Wohnungen von außen gleichsam sichtbar sind, sondern dass sie die Beschaffenheit
der Bebauung an zeitgemäße Ausstattungs- und Sicherheitsstandards heranführen und
damit in ihrer Gesamtheit die städtebauliche Qualität eines Gebietes erhöhen. Die Berücksichtigung
beider Lagekriterien stellt auch keine unzulässige Doppelgewichtung dar. Denn während
das Kriterium des Erneuerungsbedarfs vor allem an den Zustand der Bausubstanz anknüpft, bezieht
sich das Kriterium der Ausstattung auf Einrichtungen wie Küchen, sanitäre Anlagen, die
Beheizung und die Wasserversorgung.
24 Hinsichtlich des Lagekriteriums „Aufenthalts- und Gestaltungsqualität des Straßenraums“ geht
der Beklagte bei Beginn der Sanierung von einer sehr schlechten Situation (Note 5) und bei Abschluss
der Sanierung von einer überwiegend schlechten bis sehr schlechten Situation (Note
4,5) aus. Nach der gutachterlichen Stellungnahme ist dies auf einen modifizierten Querschnitt
der Waldemarstraße in ihrer gesamten Länge nebst teilweiser Straßenpflasterung sowie beidseitige
Baumpflanzungen, die Pflasterung von Teilstücken der Straßen am Grünzug des ehemaligen
Luisenstädtischen Kanals, der Anpflanzung von Straßenbäumen entlang der Nordseite
der Naunystraße sowie der Umgestaltung der Straßenraumaufweitungen im Bullenwinkel zu
einem kleinen Platz zurückzuführen. Hinzu komme die Neugestaltung der Manteuffelstraße an
den Straßeneinmündungen. Mit dieser Bewertung hält sich der Beklagte noch innerhalb des ihm
zustehenden Beurteilungsspielraums. In Anbetracht der Vielzahl der kleineren Verbesserungen
und der lediglich geringen Verbesserung um die Notenstufe 0,5 ist es vertretbar, diesen durchweg
nicht im engeren örtlichen Umfeld des klägerischen Grundstücks durchgeführten Maßnahmen
einen leicht werterhöhenden Einfluss zuzuschreiben.
25 Soweit der Beklagte das Lagekriterium „Öffentliche Infrastruktur“ vor Beginn der Sanierung als
durchschnittlich bis schlecht (Note 3,5) und nach der Sanierung mit gut (Note 2) bewertet hat,
geht dies maßgeblich auf den Bau von insgesamt sechs Kindertagesstätten im Einzugsbereich
des hier maßgeblichen Gebietes zurück. Hierzu zählt der auf dem Grundstück Dr...Straße 128
im Jahre 1988 unter Umwandlung eines Parkhauses unmittelbar gegenüber dem klägerischen
Grundstück entstandene „IN ... .KI ... .GARTEN Dr...Straße“. Entgegen der Auffassung der Kläger
ist diese Verbesserung sanierungsbedingt. „Durch die Sanierung bedingt“ im Sinne von § 154
Abs. 1 Satz 1 BauGB sind nicht allein solche Bodenwerterhöhungen, die sich eindeutig öffentlichen
oder durch öffentliche (Sanierungs-)Mittel geförderten privaten Maßnahmen zuordnen lassen
(vgl. VG Berlin, Urteil vom 26. Januar 2011 - VG 13 A 192.08 -, EA S. 10). Durch das rechtliche
Instrumentarium der §§ 136 ff. BauGB und die hierdurch gesteuerte städtebauliche Sanierung
wird vielmehr ein Rahmen geschaffen, der nicht nur einen Anstoß für private Folgeinvestitionen
gibt, sondern bestimmte städtebauliche Ideen und Entwicklungen überhaupt erst ermöglicht.
So entstand der durch eine gemeinnützige GmbH errichtete IN ... -KI ... Dr...Straße nach
einem Entwurf des Architekten Spangenberg im Rahmen der Internationalen Bauausstellung
1986 zum Zwecke der Umnutzung eines vorhandenen Parkhauses (vgl. http://www.in ... .de / kitas
/dresdener_strasse.php) unter Zusammenarbeit von Architekten und Fachplanern in Umsetzung
des Konzepts der behutsamen Stadterneuerung (vgl. dazu http://www. a.tu-berlin.de/GtE/
galerie/seminar/seminareWS0304/ Reader%20IBA_1. Pdf, S. 10). Dass die Errichtung von Schulen
und Kindertagesstätten zugleich dem Bereich der staatlichen Daseinsvorsorge unterfällt,
schließt es nicht aus, die hierdurch bewirkte Bodenwerterhöhung als sanierungsbedingte Verbesserung
gegenüber den Eigentümern geltend zu machen. Zielrichtung einer Sanierung ist es
nach § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2, Abs. 3 Nr. 2 BauGB auch, die Funktionsfähigkeit eines Gebietes
in Bezug auf die infrastrukturelle Erschließung, seine Ausstattung mit Grünflächen, Spiel- und
Sportplätzen und mit Anlagen des Gemeinbedarfs, insbesondere unter Berücksichtigung der sozialen
und kulturellen Aufgaben dieses Gebiets im Verflechtungsbereich, zu verbessern. Damit
- Seite 6 von 6 -
können städtebauliche Sanierungsmaßnahmen den Gesamtbereich der öffentlichen Infrastruktur
umfassen.
26 Es ist schließlich auch nichts dafür ersichtlich, dass die Zielbaummethode im vorliegenden Falle
deshalb ungeeignet wäre, weil sämtliche sanierungsbedingten Vorteile durch die besondere
Lage des klägerischen Grundstücks unmittelbar hinter dem NKZ vollständig neutralisiert würden
(vgl. dazu bereits VG Berlin, Urteil vom 1. Februar 2011 - VG 13 A 91.08 -, EA S. 6). Nicht jede
Verschlechterung, die ein Gebiet im Zuge einer Sanierung erfährt, ist als „sanierungsbedingt“
zu bewerten und den bewirkten Vorteilen gegenüber zu stellen. Dies gilt namentlich für negative
Entwicklungen im sozialen Umfeld eines Gebietes, die bei einer ex post-Betrachtung durch
den Bau einer Großwohnanlage zwar begünstigt worden sein mögen, aber sich erst im Laufe der
Jahre abgezeichnet haben und in den Folgen auch nicht voraussehbar waren.
27 Die Kostenentscheidung hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 1 VwGO in Verbindung
mit § 100 Abs. 1 ZPO; der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf § 167
VwGO, §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.
28 Die Berufung ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 124 Abs. 2 Nr. 3 und Nr. 4 VwGO benannten
Gründe vorliegt.
© juris GmbH

RAin Pesla :

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Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwältin Jasmin Pesla

Experte:  daniela-mod hat geantwortet vor 1 Jahr.

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