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ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 19810
Erfahrung:  Staatsexamen Zulassung als Rechtsanwalt
42903605
Geben Sie Ihre Frage in der Kategorie Recht & Justiz hier ein
ra-huettemann ist jetzt online.

sehr geehrte Damen und Herrennachdem ich seit gut einem Jahr

Kundenfrage

sehr geehrte Damen und Herren
nachdem ich seit gut einem Jahr (3/2013) im Ruhestand bin, möchte ich einen Teil meines Immobilienvermögens veräussern. Ich habe während meiner Arbeitszeit bei einer Berufsgenossenschaft Investitionen überwiegend in Immobilien getätigt und beabsichtigt diese Zug um Zug nach Eintritt in den Ruhestand zu veräussern um endlich mal die gewünschte und angestrebt "Flüssigkeit von Geldmitteln zum privaten Verbrauch" zu haben.
Meine Frage: ich habe in den letzten fünf Jahren bereits Immobilien verkauft (11/2008, 7/2011, 4/2012, 12/2013) die alle länger als 20 Jahre in meinem Bestand waren und eigengenutzt oder/und vermietet waren.
Im internet und nach Rücksprache mit meinem Steuerberater wird immer auf die 3-Objektgrenze in 5 Jahren zur Beurteilung einer gewerblichen Immobilientätigkeit abgehoben. Das internet kennt dabei aber unterschiedliche Kriterien: in erster Linie fallen hierunter nur Objekte, die sich weniger als 5 Jahre im Besitz befinden, ausgenommen steuerberatende Berufe, Bauunternehmer, Rechtsanwälte für die auch im Zeitraum 5-10 Jahre "Gefahren hinsichtliche gewerblicher Tätigkeit" bestehen.
Wie ich jedoch für mich interpretiere, kann beim Verkauf von Immobilien, die sich länger als 10 Jahre im Besitz befinden, vom Finanzamt kein gewerblicher Immobilienhandel unterstellt werden, sondern es sind wie in meinem Fall nur Aspekte der privaten Vermögensverwaltung anzunehmen. Das heisst, Veräusserungsgewinne sind steuerfrei und es erfolgt keine Nachveranlagung wegen gewerblicher Immobilientätigkeit.
Vorige Frage ergibt sichfür mich ein Steuerproblem, wenn ich E2014 eine Wohnung verkaufe, die sich ebenfalls mehr als 10 Jahre in meinem Besitz befindet, seit dem letzten Verkauf aber die 3 Objektgrenze nicht eingehalten wäre (erst 7/2016).
bitte nehmen Sie kurz Stellung wie die 3-Objektgrenze zu sehen ist.
Viele Grüsse und ganz herzliches Dankeschön.
Gepostet: vor 2 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich gern wie folgt Stellung nehme.

§ 23 EStG sieht zunächst eine Spekulationsfrist von zehn Jahren vor. Das bedeutet, dass Sie eine fremdgenutzte Immobilie mindestens zehn Jahre im Eigentum gehabt haben müssen, damit ein Veräußerungsgewinn steuerfrei bleibt, § 23 Absatz 1 Nr. 1 EStG:

http://www.gesetze-im-internet.de/estg/__23.html

Die Frist, innerhalb derer ein Grundstück nicht veräußert werden kann, ohne dass diese Steuer ausgelöst wird, beträgt also bei einem nicht selbst bewohnten Objekt 10 Jahre.

Die angesprochene Drei-Objekte-Regelung gilt für einen Betrachtungszeitraum von fünf Jahren. Veräußern Sie also innerhalb des insoweit maßgeblichen Zeitraums von fünf Jahren mehr als drei Objekte, so gelten Sie als gewerblicher Immobilienhändler mit der Folge, dass dann leider in der Tat Steuer anfällt.

Dies hätte in Ihrem Fall zur Folge, dass - da die Drei-Objekte-Regelung hier greift - der Wohnungsverkauf in 2014 demgemäß auch zu versteuern wäre.

Hiervon existieren aber wiederum folgenden Ausnahmetatbestände:

1.) Grundstücke, die durch Erbfolge übergegangen sind (BFH Urteil vom 15.3.2000, X R 130/97, BStBl II 2001, 530), sind nicht einzubeziehen (BMF vom 26.3.2004, BStBl I 2004, 434, Rz. 9).

2.) Grundstücke, die eigenen Wohnzwecken dienen (BMF vom 26.3.2004, BStBl I 2004, 434, Rz. 10) sind nicht einzubeziehen. Zu eigenen Wohnzwecken genutzte Gebäude (oder auch Eigentumswohnungen) gehören zum Privatvermögen, wenn die private Nutzung ursprünglich auf Dauer angelegt gewesen ist (BFH Beschluss vom 19.12.2002, IX B 39/02, BFH/NV 4/2003, 479; BFH Urteil vom 19.9.2002, X R 68/00, BFH/NV 2003, 891).

Sofern daher die Voraussetzungen einer der genannten Ausnahmefälle vorliegen sollten, wäre der Verkauf der Wohnung auch ausschließlich Ihrer privaten Vermögensverwaltung zuzuordnen mit der Folge, dass keine Veranlagung erfolgen würde.

Geben Sie bitte eine positive Bewertung ab, wenn Sie keine Nachfragen ("Antworten Sie dem Experten") haben.

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Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

























Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 2 Jahren.
Besteht noch Klärungsbedarf? Gerne können Sie nachfragen über "Antworten Sie dem Experten".

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Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt





Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 2 Jahren.
Seien Sie bitte so fair, und geben Sie eine positive Bewertung ab, wenn Sie keine Nachfragen ("Antworten Sie dem Experten") haben, denn nur so erhalte ich die für die Rechtsberatung vorgesehene Vergütung. Sie können nach Abgabe einer positiven Bewertung selbstverständlich jederzeit kostenfrei Nachfragen stellen.

Auf die Sach- und Rechtslage habe ich keinen Einfluss - ich kann Ihnen diese nur wahrheitsgemäß darlegen und erläutern.

Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt





Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 2 Jahren.
Haben Sie eine Nachfrage, die ich möglicherweise nicht erhalten habe (es gibt derzeit technische Probleme auf der Seite)?

Nutzen Sie bitte die Nachfragefunktion "Antworten Sie dem Experten" für etwaige Nachfragen.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt



Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 2 Jahren.
Teilen Sie mir bitte mit, was Sie an der Abgabe einer positiven Bewertung hindert.

Sie haben eine umfassende Rechtsberatung in Anspruch genommen. Auf die Rechtslage habe ich keinen Einfluss - ich kann Ihnen diese nur darlegen und erläutern.

Haben Sie Nachfragen, stellen Sie diese bitte. Ansonsten ersuche ich Sie nochmals höflichst, eine positive Bewertung abzugeben, damit eine Bezahlung für die in Anspruch genommene Rechtsberatung erfolgen kann.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt





Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 2 Jahren.
Haben Sie möglicherweise noch eine Nachfrage, die mir nicht zugegangen ist? Nutzen Sie dann bitte die Nachfragefunktion "Antworten Sie dem Experten".

Seien Sie ansonsten so freundlich, und geben Sie eine positive Bewertung ab, denn nur so erhalte ich die für die Rechtsberatung vorgesehene Vergütung.

Sie können nach Abgabe einer positiven Bewertung selbstverständlich jederzeit kostenfrei Nachfragen stellen.

Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt







Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 2 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Zuschrift.

Entschuldigen Sie zunächst bitte vielmals die durch die technischen Übermittlungsprobleme auf der Webseite "JustAnswer" bedingten Unannehmlichkeiten, auf die die dort beratenden Anwälte leider auch keinen Einfluss haben. Leider hat mich Ihre Nachfrage erst jetzt erreicht.

Ich habe Ihre Bemerkungen zum Anlass genommen, noch einmal das Schrifttum zu sichten, und es ist in der Tat so, dass der beabsichtigte Verkauf der Wohnung in 2014 steuerunschädlich wäre, da in Anbetracht der Besitzzeit und Haltedauer von mehr als zehn Jahren zur reinen Vermögensverwaltung zählend.

Ich darf Sie diesbezüglich insbesondere auf den Fachaufsatz des Kollegen Dr. Scharenberg verweisen (und dort die Seiten 10 und 11):

http://epub.uni-regensburg.de/7162/1/ubr04889_ocr.pdf

Sie werden daher im Veräußerungsfalle nicht veranlagt werden.

Geben Sie bitte eine positive Bewertung ab, wenn Sie keine Nachfragen ("Antworten Sie dem Experten") haben.

Sie bewerten, indem Sie einmal auf einen der Smileys/Buttons klicken - entweder auf "Frage beantwortet" oder auf "Informativ und hilfreich" oder auf "Toller Service".

Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
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