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RASchiessl
RASchiessl, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 10414
Erfahrung:  Vertragsanwalt des Bayerischen Wohnungs- und Grundeigentümerverbandes Regensburg
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Frankfurt am Main, 10.07.2014Sehr geehrte Damen und Herren,bei

Kundenfrage

Frankfurt am Main, 10.07.2014
Sehr geehrte Damen und Herren,
bei der Berechnung der Höhe der örtlichen Vergleichsmiete gemäß Mietspiegel 2012 der Stadt Frankfurt am Main sind mein Vermieter und ich hinsichtlich der Berücksichtigung der nachstehenden Zu- bzw. Abschlagswerte nicht einer Meinung. Der Vermieter hat zur Klärung aus seiner Sicht einen Anwalt (Winterstein Rechtsanwälte, Frankfurt am Main) eingeschaltet, dessen Meinung ich im Nachfolgenden auszugsweise zitiere. Wären Sie so freundlich mir mitzuteilen, ob der Anwalt des Vermieters Recht hat und ich die genannten Zuschläge bezahlen muss?
1. Die Berechnung sieht einen Zuschlag von EUR 0,31 pro qm vor, wenn die Wohnung über einen Balkon oder eine Loggia mit einer tatsächlichen Fläche von mindestens 5 qm oder mehr verfügt. (Zitat Mietspiegel.)
a. Mietersicht: Sowohl der Balkon (4,2 qm) als auch die Loggia (3,2 qm) sind weniger als 5 qm groß. Ein Zuschlag ist demzufolge nicht gerechtfertigt. Im Übrigen lässt sich die Loggia durch die fehlende Beheizung sowie die fehlende Isolierverglasung nicht sinnvoll nutzen. Auch der Balkon ist durch Rostbefall des Geländers (insb. bei der Verankerung im Boden) nur stark eingeschränkt und nicht gefahrlos nutzbar.
b. Vermietersicht: Der Zuschlag von EUR 0,31 qm ist entgegen der Auffassung der Mieter begründet. Hintergrund der Aufwertung im Mietspiegel 2012 ist die Abbildung eines Mehrwerts von Wohnungen, die über ein gewisses Mindestmaß an Außenflächen verfügen. Dies wird im Mietspiegel durch eine Aufwertung bei Terrassen / Dachterrassen für Erd- und Dachgeschosswohnungen sowie durch eine Aufwertung bei Balkonen / Loggias für Wohnungen oberhalb des Erdgeschosses berücksichtigt. Dabei ist die vorhandene Gesamtfläche von Balkon und Loggia zu berücksichtigen. Beide Außenflächen weisen insgesamt 7,4 qm auf und erfüllen damit das Sondermerkmal des Mietspiegels.
Entgegen der Auffassung der Mieter kommt es nicht darauf an, ob diese die Loggia als subjektiv gut nutzbar erachten. Die Beheizbarkeit einer Loggia ist ebenso wenig Voraussetzung wie die Beheizbarkeit eines Balkons. Etwaige Mängel der Mietsache, auch des Balkons, schaden dem Mieterhöhungsverlangen nach ständiger Rechtsprechung nicht. (vgl. Lützenkirchen, Mietrecht, Kommentar 2013, § 558 BGB, Rn 120, m.w.Nachw.)
2. Fehlender TV / Rundfunk-Anschluss: Kein vom Vermieter gestellter und fest installierter Kabel- oder Satellitenanschluss bzw. Gemeinschaftsantenne. (Zitat Mietspiegel.) Dies führt zu einem Mietabschlag in Höhe von EUR 0,27 pro qm.
a. Mietersicht: Ein Anschluss wird nicht vom Vermieter zur Verfügung gestellt. Vor Jahren entschlossen sich die Mieter, sich auf eigene Kosten an das Kabelnetz (Unitymedia) anschließen zu lassen. Monatlich wird dafür seitens Untiymedia eine Gebühr für den Kabelanschluss zur Nutzung des analogen Fernsehempfangs in Höhe von EUR 17,90 (ab 01.09.2014 EUR 18,90) in Rechnung gestellt. Eine Gemeinschaftsantenne für terrestrischen Fernsehemfang bestand, wird aber nicht genutzt, da terrestrischer Fernsehempfang nicht mehr möglich ist.
Im Übrigen verfügt die Wohnung über keinen Telefonanschluss, so dass ein Anbieterwechsel zur Senkung der Kosten unmöglich ist.
b. Vermietersicht: Entgegen der Ansicht der Mieter ist kein Abschlag von EUR 0,27/qm wegen eines fehlenden TV-/Rundfunkanschlusses vorzunehmen. Das entsprechende Sondermerkmal im Mietspiegel bezieht sich darauf, ob ein vom Vermieter festinstallierter Kabel- oder Satellitenanschluss fehlt. Das Sondermerkmal bezieht sich nicht darauf, ob der Vermieter den Empfang von Rundfunk- und TV-Programmen zur Verfügung stellt und bezahlt. Ein Anschluss besteht, weswegen kein Abschlag vorzunehmen ist.
Vielen Dank ***** ***** Unterstützung.
Gepostet: vor 3 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  daniela-mod hat geantwortet vor 3 Jahren.

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Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Sehr geehrte Damen und Herren,

sollten Sie zu meiner Anfrage vom 10.07.2014 weitere Informationen benötigen, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sie erreichen mich unter meiner Emailadresse *****@******.*** oder auf meinem Handy unter ****-******0.

Mit freundlichen Grüßen aus Frankfurt am Main verbleibe ich

Ihr ****