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ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 22316
Erfahrung:  Staatsexamen Zulassung als Rechtsanwalt
42903605
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ra-huettemann ist jetzt online.

Hallo, Ich habe vor einigen Jahren eine Immobilie verkauft

Beantwortete Frage:

Hallo,

Ich habe vor einigen Jahren eine Immobilie verkauft und dem Käufer den Kaufpreis mit einem Annuitätendarlehen, das grundbuchamtlich abgesichert ist, finanziert.
Es wurde weiter vereinbart, dass ich mit eingeschrieben Brief vom Kaufvertrag zurück treten kann.

Vor einer Woche bat ich den Käufer zu einem Gespräch. In diesem Gespräch übergab ich dem Käufer als Vorab-Info im Beisein meiner Frau als Zeugin das Einschreiben mit der Rücktrittserklärung. Einen Tag später verschickte ich das Einschreiben und teilte das dem Käufer telefonisch mit.

Der Käufer überwies mir an diesem Tag einen Teil der offenen Summe. Die restliche offene Summe berechtigt mich nicht mehr zum Rücktritt.

Einen Tag später bekam ich die Gutschrift und der Käufer nimmt mein Einschreiben nicht an.Das Einschreiben liegt heute noch auf der Post.

Zählt jetzt mein Rücktritt vom Kaufvertrag?
Das Einschreiben war in dem Moment, wo ich es aufgab, nicht mehr in meinen Machtbereich. Der Käufer hatte da schon einen Tag Kenntnis von meinen Brief.

Danke XXXXX XXXXX Hilfe

Thomas
Gepostet: vor 3 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich gern wie folgt Stellung nehme.

Ja, Sie haben in rechtswirksamer Weise den Rücktritt von dem Vertrag erklärt.

Die Rücktrittserklärung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die mit dem Zugang bei dem Empfänger wirksam wird.

Zugang bedeutet dabei, dass die Rücktrittserklärung so in Ihren Machtbereich gelangen muss, dass der Empfänger von dem Inhalt der Erklärung Kenntnis nehmen kann.

Dies ist bei der persönlichen Übergabe der Erklärung in der von Ihnen geschilderten Form der Fall: Mit der Übergabe der Rücktrittserklärung an den Käufer, ist diesem die Erklärung zugegangen mit der Folge, dass diese auch volle Rechtswirkung entfaltet hat.

Hierfür können Sie im Bestreitensfalle auch Ihre Frau als Zeugin benennen, die bestätigen kann, dass die Rücktrittserklärung dem Käufer persönlich übergeben und diese ihm daher zugegangen ist.

Der Rücktritt von dem Vertrag ist daher nachweislich rechtswirksam erfolgt.

Geben Sie bitte eine positive Bewertung ab, wenn Sie keine Nachfragen ("Antworten Sie dem Experten") haben.

Sie bewerten, indem Sie einmal auf einen der Smileys/Buttons klicken - entweder auf "Frage beantwortet" oder auf "Informativ und hilfreich" oder auf "Toller Service".


Vielen Dank!


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 3 Jahren.
Besteht noch Klärungsbedarf? Gerne können Sie nachfragen über "Antworten Sie dem Experten".

Soweit das nicht der Fall ist, darf ich um die Abgabe einer positiven Bewertung bitten.

Vielen Dank!


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 3 Jahren.
Seien Sie so fair, und geben Sie eine positive Bewertung ab, wenn Sie keine Nachfragen ("Antworten Sie dem Experten") haben.

Haben Sie Nachfragen, stellen Sie diese bitte. Ansonsten ersuche ich Sie nochmals höflich, so fair zu sein, eine positive Bewertung abzugeben, damit eine Bezahlung für die in Anspruch genommene Rechtsberatung erfolgen kann.

Vielen Dank!

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

 


Hallo Herr Hüttemann,


 


ich bedanke XXXXX XXXXX für die freundliche Antwort.


 


Eine Frage habe ich aber noch in diesem Fall:


 


Ich zitiere aus der Kaufurkunde von 2008:


 


"Der Veräußerer behält sich das Recht zum Rücktritt vom schuldrechtlichen Vertrag für den Fall vor, dass der Erwerber mit der Zahlung von zwei aufeinanderfolgenden Raten gemäß IV. 5 in Verzug ist. (=Rückzahlungsplan vom Darlehen)


Der Rücktritt kann nur per Einschreiben, nicht etwa durch einfachen Brief und auch nicht durch persönliche Übergabe oder mündliche Erklärung gegenüber dem Erwerber erklärt werden."


 


Zu welchen Zeitpunkt bin ich nun vom Kaufvertrag zurück getreten? In dem Moment, wo ich das Einschreiben bei der Post aufgegeben habe oder erst zu dem Moment, wo der Käufer das Einschreiben hätte im Empfang nehmen können? (Einschreiben mit Rückantwort)


 


Danke für Ihre Mühe


 


Positive Bewertung kommt selbstverständlich


 


Schönes Wochenende


 


Thomas Rahm


 


 

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 3 Jahren.
Vielen Dank für Ihre freundliche Rückmeldung!

Unter den ergänzend vorgetragenen Umständen stellt sich die Rechtslage leider etwas anders dar. Nach der insoweit klaren Regelung in dem Vertrag:

"Der Rücktritt kann nur per Einschreiben, nicht etwa durch einfachen Brief und auch nicht durch persönliche Übergabe oder mündliche Erklärung gegenüber dem Erwerber erklärt werden."

ist die von Ihnen vollzogene persönliche Übergabe der Rücktrittserklärung leider nicht ausreichend, um die Rücktrittswirkungen herbeizuführen.

Leider ist abzustellen auf die Rücktrittserklärung per Einschreiben. Und hierbei ist maßgeblich, wann dem Käufer dieses zugegangen ist, und wann er von diesem Kenntnis nehmen konnte. Hier ist es nun leider so, dass Sie bei dieser Form der Zustellung letztlich das Risiko des Zugangs und der Kenntnisnahme tragen - was Sie hätten ausschließend können, wenn Sie sofort eine Zustellung durch den Gerichtsvollzieher (GV) hätten bewirken lassen. Denn bei letzterer Form der Zustellung ist dem Empfänger die Erklärung zugegangen, wenn der GV das Schreiben einwirft - unabhängig davon, ob der Empfänger dieses entgegennehmen will oder nicht.

Leider ist der Rücktritt daher unter den hier gegebenen Umständen - mangels Zugangs des Einschreibens - nicht rechtswirksam erklärt.

Es tut mir Leid, Ihnen keine erfreulichere Mitteilung überbringen zu können.

Geben Sie bitte eine positive Bewertung ab, wenn Sie keine Nachfragen ("Antworten Sie dem Experten") haben.

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Vielen Dank!


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
ra-huettemann und 5 weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Danke für die Info.


 


Die Frage bleibt aber dennoch, ob das Einschreiben zählt, obwohl es nicht abgeholt wurde.


 


Der Inhalt des Einschreibens war ja dem Käufer bekannt und er wusste, dass das Einschreiben zugestellt werden sollte.


 


Das ist doch Zugangsvereitelung.


 


Wenn das Zugangsvereitelung wäre, würd dann das Einschreiben als Angenommen gewertet?


 


Danke für die Info

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 3 Jahren.
Vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Das wäre dann in der Tat eine treuwidirge Annahmeverweigerung (Zugangsvereitelung).

Ich hatte Sie zunächst so verstanden, dass der Käufer noch am Tag des persönlichen Erscheinens bei Ihnen den Kaufpreis gezahlt hätte. Hat er dies aber erst am Tag darauf getan - zu einem Zeitpunkt also, zu dem er bereits damit rechnen musste, dass ihm das Einschreiben zugeht -, so liegt ein treuwidrige Zugangsvereitelung vor, die nach § 242 BGB rechtlich erheblich ist.

Im rechtlichen Ergebnis muss sich der Käufer dann so behandeln lassen, als wäre ihm das Einschreiben auch zugegangen.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt

Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Super,


 


und ich könne doch, um einen teueren Rechtsstreit erstmal aus dem Weg zu gehen, eine Anzeige wegen "Eingehungsbetrug" bei der Staatsanwaltschaft erstatten.


 


Begründung für die Anzeige:


 


Der Käufer behindert durch die Unterschriftsverweigerung beim Notar die Rückübertragung des Eigentums obwohl er dies bei Vertragsunterschrift zugesichert hat.


 


Würde diese Anzeige mit Erfolg verfolgt, wäre das ein Hinweis auf einen eventuellen Ausgang des Rechtsstreits.


 


Danke für die Info....Bonus kommt :-)

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 3 Jahren.
Vielen Dank für Ihre freundliche Rückmeldung!

Eine Strafanzeige wegen Eingehungsbetrug sehe ich leider eher problematisch: Eine solche Strafbarkeit würde nämlich voraussetzen, dass der Käufer schon bei Abschluss des Vertrages mit dem festen Vorsatz gehandelt hätte, den Kaufpreis nicht zu zahlen. Für eine solche Annahme ist hier aber ersichtlich kein Raum.

Allerdings ist Ihnen der Käufer schadensersatzpflichtig, sofern er nun seine Unterschrift zur Rückübertragung grundlso verweigert. Erleiden Sie beispeilsweise als Folge dessen einen materiellen Schaden - weil Sie das Haus nicht an einen weiteren Interessenten verkaufen können -, so können Sie den Käufer auf Ersatz Ihres Schadens in Anspruch nehmen.


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

super :-)


 


und für diesen Schaden habe ich die Grundschuld erster Rangordnung, die bis jetzt zu 50% getilgt ist.


 


Bei einem Weiterverkauf an Dritte gebe ich meine Löschungsbewilligung für die Grundschuld nur dann, wenn vom Kaufpreis die komplette Grundschuld nebst Zinsen an mich überwiesen wird.


 


Der jetzige Eigentümer kann ja dann den danach Klageweg einschreiten.


 


Danke für den tollen Service


 


Schönes Wochenende


 


Thomas

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr gern!

Auch Ihnen wünsche ich ein schönes Wochenende.


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt