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Anja Merkel
Anja Merkel, Rechtsanwältin
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 2154
Erfahrung:  Staatsexamen, Internationaler Titel LL.M.Eur, Zulassung als Rechtsanwältin
35164805
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Anja Merkel ist jetzt online.

Ich besitze eine Wohnung in einem 4 Parteienhaus in Mallorca.

Kundenfrage

Ich besitze eine Wohnung in einem 4 Parteienhaus in Mallorca. jetzt sind 3 Eigentümer damit einverstandenj daß das Erdgeschoß in eine Gewerbeimmobilie verwandelt wird.

Bei der Abstimmung habe ich abgelehnt, da die Fassade des relativ schmalen Hauses durch riesige Schaufenster verändert werden soll.
Braucht man dafür nicht die Erlaubnis aller Eigentümer?
[email protected]
Gepostet: vor 2 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  Anja Merkel hat geantwortet vor 2 Jahren.

Anja Merkel :

Sehr geehrter ratsuchender,

Anja Merkel :

darf ich nachfragen:

Anja Merkel :

was steht in der Eigentümersatzung bezüglich von Abstimmung, Mehrheitsbeschlüsse etc?

Anja Merkel :

Gibt es keine explizite Regelung in der satzung so gilt das spansiche Wohneigentumsgesetz "Ley de Propiedad Horizontal".

Anja Merkel :

Art. 17:

Anja Merkel :

Die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft unterliegen folgenden Regeln:
1. Einstimmigkeit ist nur für Beschlüsse betreffend der Genehmigung oder Änderung des
Eigentumstitels/der Gründungsurkunde an sich oder der Änderung die Satzung
erforderlich. Die Neueinrichtung oder Abschaffung von Anlagen oder Diensten wie z.B.
Fahrstuhl, Pförtner, Empfang und Concierge, Wachdienste oder ähnliche Anlagen oder
Dienste von allgemeinem Interesse auch im Falle, dass hierdurch der Gründungstitel
geändert wird oder die Statuten modifiziert werden, bedürfen einer Mehrheit von drei
Fünftel aller Eigentümer, die auch wiederum mindestens drei Fünftel [= 60 %] der
Eigentumsquoten repräsentieren müssen. Die gleiche Mehrheit ist erforderlich für die
Vermietung von Gemeinschaftselementen, die nicht einer speziellen Nutzung
zugewiesen sind, und es muss gegebenenfalls auch der hiervon direkt betroffene
Miteigentümer zustimmen.

Anja Merkel :

Unbeschadet der Bestimmungen der Artikel 10 und 11 des vorliegenden Gesetzes,
bedürfen Umbauarbeiten oder neue Einrichtungen, die der Änderung von Baulichkeiten
dienen, die den Zugang oder die Beweglichkeit von Behinderten zum Ziel haben, und
dies gilt auch dann, wenn hierdurch der Gründungstitel oder die Satzung verändert
werden, der Mehrheit aller Eigentümer, die auch die Mehrheit der Quoten darstellen
muss.
Als Ja-Stimmen gezählt (also als Zustimmung gewertet) werden auch die Stimmen und
Quoten der Eigentümer, die trotz ordnungsgemäßer Ladung nicht erschienen sind und
die nicht entsprechend den Vorschriften von Artikel 9 innerhalb einer Frist von 30
Kalendertagen mitteilen, dass sie mit dem Beschluss nicht einverstanden sind, bzw.
waren. Die nach Maßgabe des Vorstehenden getroffenen Beschlüsse sind für alle
Eigentümer verbindlich.
2. Die Neueinrichtung von Telekommunikationsanlagen gemäß dem königlichen
Gesetzesdekret Nr. 1/1998 vom 27. Februar oder entsprechender Anschluss an bereits
bestehende Systeme sowie auch die Einrichtung von Solaranlagen oder anderer
Energieformen können auf Antrag jedes Miteigentümers beschlossen werden. Dazu ist
die Mehrheit von mindestens einem Drittel aller Miteigentümer notwendig, die ihrerseits
auch wieder ein Drittel der Beteiligungsquoten repräsentieren müssen.
Allerdings kann die Eigentümergemeinschaft die für die Einrichtung oder deren
Instandhaltung entstehenden Kosten nur auf die Miteigentüme verteilen, die in der
Versammlung ausdrücklich dafür gestimmt haben. Jedoch können die Miteigentümer,
die zunächst nicht oder gar dagegen gestimmt haben, später gegen Zahlung der
entsprechenden und aktualisierten Beteiligung plus Zinsen angeschlossen werden.
Ohne Einschränkung dessen, was vorstehend über die Errichtung und den Unterhalt
dieser neuen Infrastrukturmaßnahmen ausgesagt wurde, gelten diese neuen
Installationen grundsätzlich als Gemeinschaftselemente im Sinne des Gesetzes.
3. Für alle anderen Beschlüsse reicht eine Mehrheit der Eigentümer aus, die ebenso auch
die Mehrheit der Beteiligungsquoten repräsentieren müssen.
In zweiter Einberufung allerdings sind grundsätzlich die Beschlüsse der Mehrheit der
Teilnehmer gültig, vorausgesetzt diese repräsentieren auch mehr als Hälfte der
Beteiligungsquoten der Anwesenden.
Falls eine nach Maßgabe des Vorstehenden erforderliche Mehrheit nicht erreicht werden
kann, so kann der Richter auf einen innerhalb der Frist von einem Monat zu stellenden
Antrag der unterlegenen Seite, und nach der zweiten Einberufung und Anhörung der
Gegenseite innerhalb von 20 Tagen eine Entscheidung treffen, Er entscheidet auch über
die Kostentragungspflicht.

Anja Merkel :

Hier handelt es sich nicht um einen Beschluss betreffend der Genehmigung oder Änderung des
Eigentumstitels/der Gründungsurkunde an sich oder der Änderung die Satzung und damit keine Beschluss, der durch Einstimmigkeit zustande kommt.

Anja Merkel :

Ihr Fall ist in Art. 17 nr. 3 einzuordnen, so dass der Bedschluss mit einfacher Mehrheit zustande kommt.

Anja Merkel :

haben Sie noch Verständnisfragen?

JACUSTOMER-y2zfxzle- :

ja habe ich,

JACUSTOMER-y2zfxzle- :

Der Artikel 7 Absatz 1 besagt doch, daß das äußere Erscheinungsbild nicht verändert werden darf.

JACUSTOMER-y2zfxzle- :

Hier werden statt kleinem Wohnungsfenster ein riesiges Schaufenster bei der Einheit eingesetzt. Das Haus sieht dann komplett anders aus.

JACUSTOMER-y2zfxzle- :

Bitte nehmen Sie schnellstens noch heute Stellung, da ich morgen früh nach Palma fliege.

Anja Merkel :

Art. 7 gibt Ihnen das Recht die Umbaumaßnahmen mittels Unterlassungsklage zu stoppen, sagt jedoch nichts über die Abstimmungsmodalitäten, Mehrheitsbeschlüsse, Einstimmigkeitsbeschlüsse aus.

Anja Merkel :

Außerdem gibt Ihnen Art. 7 ein Argument im Rahmen der Eigentümerversammlung- Äußeres Erscheinungsbild, Unterlassungsklage.

Anja Merkel :

Für Ihrer Ausgangsfrage Braucht man dafür nicht die Erlaubnis aller Eigentümer? hilft Ihnen Art. 7 leider nicht weiter.

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