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RA Schröter
RA Schröter, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 7712
Erfahrung:  12 Jahre Erfahrung als Rechtsanwalt
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RA Schröter ist jetzt online.

Bankenrecht / Wirtschaftsrecht / Verbraucherrecht(?) Sehr

Kundenfrage

Bankenrecht / Wirtschaftsrecht / Verbraucherrecht(?)

Sehr geehrte Damen und Herren,

aus der Insolvenz meiner Gesellschaft werden bankenseitig Bürgschaftsforderungen an mich herangetragen. Aus der vorhergehenden Unternehmenskrise sind meine persönlichen Vermögensgegenstände aufgezehrt, ausgenommen ein 50%iger Anteil an einem selbstbewohnten Wohneigentum, welches seinerseits zum Verkehrswert belastet ist, und eine "kleinere" GmbH, deren geschäftsführender Alleingesellschafter ich bin.

Die "kleinere" GmbH hat das Rumpfgeschäft und ein reduziertes Kernteam im Rahmen einer übertragenen Sanierung aus der Insolvenz der ersten Gesellschaft übernommen, arbeitet aber im gleichen Krisenmarkt und ist derzeit überlebensfähig, aber nah an der Zahlungsunfähigkeit.

Im Rahmen dieser übertragenen Sanierung wurden zwei vorherige Standorte aufgelöst und in einem neuen gemeinsamen Standort zusammengeführt. Hierzu hat die "kleinere" GmbH ein Objekt angemietet, welches wiederum der Gläubigerbank aus der Insolvenz der ersten Gesellschaft gehört. Diese "Investitionsruine" stand bereits viele Jahre leer und wäre wohl auch unvermietet geblieben, da die Gläubigerbank über reichlich identische Leerstandflächen verfügt. Insofern muss man bei vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtung davon ausgehen, dass die hieraus erzielten Mieteinnahmen ein zusätzlicher Ertrag sind, welcher der Gläubigerbank aufgrund des insolvenzbedingten Zusammenlegens beider Betriebe zufließt.

Der zusätzliche Ertrag der Gläubigerbank aus den insolvenzbedingt zufließenden Mieteinnahmen durch die "kleinere" GmbH beträgt über drei Jahre (Festmietdauer) etwa das doppelte des Insolvenzschadens aus der ersten Gesellschaft.

Offensichtlich besteht kein zwingender rechtlicher Zusammenhang zwischen dem Miet-Zusatzertrag (aus der "kleineren" GmbH, welche ja auch das Mietobjekt nutzt) und den Bürgschaftsverpflichtungen (gegen meine Person), auch war diese Konstellation mit der Bank nicht abgestimmt. Dennoch habe ich, aufgrund meiner Anmietentscheidung als geschäftsführender Alleingesellschafter der "kleineren" GmbH, dafür gesorgt, dass der Gläubigerbank letztlich kein Schaden aus der Insolvenz verbleibt.

Obwohl die Gläubigerbank "in Summe" keinen finanziellen Schaden aus der Insolvenz erlitten hat, vermutlich sogar einen gewissen Ertrag erzielt, ist diese nicht bereit von den Bürgschaftsforderungen auch nur teilweise abzurücken. Zwar gibt es Vergleichsverhandlungen, jedoch bewegen diese sich immer in einem Rahmen welcher die Leistungsfähigkeit und Existenz der "kleineren" GmbH bedroht.

Frage:
Darf die Bank mir gegenüber die Bürgschaftsforderung uneingeschränkt aufrecht erhalten, nachdem ich im Rahmen meiner Möglichkeiten (nämlich des Mietbudgets der "kleineren" GmbH) dafür gesorgt habe, dass der Gläubigerbank der Schaden aus Insolvenz ausgeglichen wird? Habe ich aussichtsreiche Chancen, mich dagegen zur Wehr zu setzen (zB Treu und Glauben)?
Gepostet: vor 3 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Können Sie mir sagen:

Hat Ihre GmbH den ortsüblichen oder einen überhöhten Mietzins gezahlt?

Wenn ja? Mehr als 100% über dem ortsüblichen Mietzins?


Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft für Banken und Börsenrecht
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.


Was ist ein "üblicher" Mietzins für ein Objekt, welches acht Jahre lang zu 90% leer steht? Wir zahlen einen ortsüblichen Preis für die Immobilie, eher niedrig gemessen am (Neubau) Gebäudestandard, eher hoch gemessen am Umfeld (hohe Leerstandsquote).


Der Gebäudestandard wäre für uns betrieblich in gewissem Rahmen verzichtbar, damit könnten wir 10-20% preiswerter mieten, die Fläche hätte 10-20% kleiner sein können, aber gemessen an dem was wir nutzen ist der Preis nicht überhöht.


Die Antwort der Bank zu diesem Punkt war bereits: ich hätte ja billiger mieten können und die Differenz zur Tilgung der Forderung einsetzen.

Experte:  RASchiessl hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

wenn Sie den ortsüblichen Preis für die Immobilie zahlen und Sie keinen "rechtlichen Zusammenhang" mit der Forderung der Bank und der Miete herstellen können, dann fürchte ich werden Sie gegen die Bürgschaft der Bank wenig unternehmen können.

Ihre Chance wäre gewesen, dass der Mietzins den Sie zahlen wesentlich überhöht und damit sittenwidrig wäre in diesem Falle hätten Sie gegen die Bank einen Rückzahlungsanspruch gehabt, den Sie mit der Bürgschaft hätten verrechnen können.

Allein die Tatsache, dass Sie aus gutem Willen die Räumlichkeiten gemietet haben ist rechtlich bedeutungslos, es sei denn Sie können eine Vereinbarung mit der Bank nachweisen, dass Sie die Schulden durch die Mietzahlung abzahlen.


Ich hätte Ihnen gerne eine andere Mitteilung gemacht, aber rechtlich ist aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung nichts zu machen.



Wenn Sie weitere Fragen haben, dann fragen Sie gerne nach.

Ansonsten bitte ich Sie höflich meine Antwort positiv zu bewerten und damit das ausgelobte Honorar freizugeben.




Mit freundlichen Grüßen

Hans-Georg Schiessl
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.
Erneut posten: Qualität der Antwort.
Fachkenntnisse Bankenrecht/Verbraucherrecht erforderlich
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.


Danke für Ihre Mühe Herr Schiessl, aber dies hilft mir so nicht weiter, ich hatte keine Mietrechtsfrage, es ist wohl eher ein Thema für Banken- und/oder Verbraucherrecht.

Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrter Ratsuchender,

anhand Ihrer Ausführungen ergeben sich noch folgende Nachfragen.

War die jetzt angemietete Immobilie Eigentum der insolventen Gesellschaft?

Wurde die Immobilie im Rahmen des Insolvenzverfahrens verwertet?

Erhalten Sie in regelmäßigen Abständen eine Übersicht, wie die Mieteinnahmen bei dem Engagement der Bank verbucht werden?

Vielen Dank für Ihre Mithilfe.
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.


nein, die Immobilie ist völlig unabhängig, es ergab sich lediglich durch die Insolvenz die Möglichkeit, den alten Mietvertrag zu beenden und einen neuen abzuschließen, und dieser wurde -ohne weitere Abstimmung- für eine Problemimmobilie aus dem Bestand der Gläubigerbank abgeschlossen.

Experte:  RA Schröter hat geantwortet vor 3 Jahren.
Vielen Dank für die Rückmeldung und weiteren Angaben.

Ich stimme Ihnen zu, dass die Bank wirtschaftlich gesehen durch den Mietvertrag mit der kleinen GmbH einen Ertragsvorteil hat. Allerdings sind die Mietzahlung rechtlich der insovlenten GmbH und im Nachgang auch nicht Ihrer Bürgschaftsverpflichtung zuzurechnen.Wenn ich es richtig verstanden habe, steht die Immobilie im Eigentum der Bank, die auch eine Bürgschaftsforderung gegen Sie geltend macht. Die Bank wird argumentieren, dass die Mietzahlung auf die Nutzung der Gewerberäume erfolgt und keinen Bezug zur Bürgschaft hat.

Ihr Druckmittel oder Verbindunsglied besteht lediglich darin, die Mieträume zu kündigen. Wenn diese schwer vermietbar sind, wird sich die Bank dann möglicherweise darauf einlassen, dass ein gewisser Teil auf die Bürgschaftsforderung verrechnet werden kann.

Ich denke aber, dass ohne eine angedrohte Kündigung im Rahmen der vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfrist Sie hier nicht werden verhandeln können.

Sollte sich die Bank hierauf nicht einlassen, wäre ggfs. der Mietvertrag zu kündigen, soweit andere Gewerberäume günstiger zu haben sind und eine Vereinbarung über die Rückzahlung der Bürgschaft zu treffen.

Ich hoffe ich konnte Ihnen weiterhelfen.


Für eine positive Bewertung wäre ich dankbar (bitte einmal auf den entsprechenden Smiley unter meiner Antwort klicken).


Viele Grüße

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