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ra-huettemann
ra-huettemann, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 22335
Erfahrung:  Staatsexamen Zulassung als Rechtsanwalt
42903605
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ra-huettemann ist jetzt online.

Sachverhalt. Unser Vermieter wechselt im Jahr 2010. Wir ziehen

Kundenfrage

Sachverhalt. Unser Vermieter wechselt im Jahr 2010. Wir ziehen 01/2012 aus der Wohnung aus mit einem beglichenen Mietkonto (MietAuszug ab 01.01.2011 liegt vor) und einer Rennerei nach unserer Kaution die 06/2012 ausgezahlt wird. In 02/2013 kommt Schreiben von Rechtsanwalt mit Zahlungsaufforderung und Gebührenzuschlag und Verzugszinsen für eine Monatsmiete in 10/2010. Es hat uns bis heute keine Mahnung oder Zahlungsaufforderung erreicht. Unseren Kontoauszug von 10/2010 habe ich derweil nicht parat. Punkt 1. Es gab einen Dauerauftrag und eine Rückzahlung einer Monatsmiete ist mir nicht bewusst. Was müssen wir tun? Ist es gerechtfertigt bei Auszug liegt keine Mietverzugszahlung vor und heute kommt die Mahnung? Das Schreiben ist gestern versendet worden und ab morgen gehen auf die Gesamtkosten die Verzugszinsen weiter. Der Vermieter (DeWAG) hat wie schon gesagt keine Anstalten gemacht uns zu kontaktieren.
Gepostet: vor 4 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage, zu der ich gern wie folgt Stellung nehme.

Mietzinsforderungen unterliegen der dreijährigen Regelverjährung aus § 195 BGB, wobei der Lauf der Verjährungsfrist am Ende des Jahres beginnt, in welchem der Anspruch entstanden ist (§ 199 BGB).

Die angebliche aus 2010 datierende Forderung wäre demnach noch nicht verjährt (Verjährungsbeginn am 31.12.2010 und Verjährungsende am 31.12.2013).

Allerdings sollten Sie gleichwohl die gegen Sie geltend gemachte Forderung zurückweisen. Behauptet die Gegenseite diese Forderung, so ist sie für deren Bestand auch in der vollen Beweispflicht. Man muss Ihnen also konkret nachweisen können, dass tatsächlich die Miete aus 2010 noch offen steht.

Ausweislich Ihres beglichenen Mietkontos stehen aber gerade keine Mietforderungen mehr offen.

Mit Auszahlung Ihrer Kaution hat der Vermieter zudem in rechtlich bindender Weise ebenfalls anerkannt, dass aus dem damaligen Mietverhältnis keinerlei Forderungen mehr gegen Sie bestehen.

Vor diesem Hintergrund wird der Gegenseite der Nachweis nicht gelingen können, dass Sie noch eine Miete aus 2010 schuldig sein sollen.

Sie sollten daher sämtliche Forderungen - Mietzinsforderungen, Verzugszinsen und die Anwaltskosten - unter Berufung auf diese Rechtslage zurückweisen.


Fragen Sie bei Unklarheiten bitte nach: Um mir zu antworten, nutzen Sie bitte ausschließlich die Nachfragefunktion "Antworten Sie dem Experten".

Geben Sie bitte eine positive Bewertung ab, wenn Sie keine Nachfragen haben, denn nur so erhalte ich die für die Rechtsberatung vorgesehene Vergütung.

Vielen Dank!


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Seien Sie so freundlich, und geben Sie eine positive Bewertung ab, wenn Sie keine Nachfragen ("Antworten Sie dem Experten") haben, denn nur so erhalte ich die für die Rechtsberatung vorgesehene Vergütung.

Sie können nach Abgabe einer positiven Bewertung selbstverständlich jederzeit kostenfrei Nachfragen stellen.

Vielen Dank!


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Teilen Sie mir bitte mit, was Sie an der Abgabe einer positiven Bewertung hindert.

Ihre konkrete Anfrage ist ebenso konkret, zutreffend und ausführlich mit einem für Sie günstigen Ergebnis beantwortet worden.

Haben Sie Nachfragen, stellen Sie diese bitte. Ansonsten ersuche ich Sie nochmals höflich, eine positive Bewertung abzugeben, damit eine Bezahlung für die in Anspruch genommene Rechtsberatung erfolgen kann.

Kostenlose Rechtsberatung ist verboten.


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

ich darf Sie an die Abgabe einer Bewertung erinnern, damit eine Vergütung für die in Anspruch genommene Rechtsberatung erfolgt. Sie haben eine detaillierte Auskunft zu Ihrem Anliegen erhalten.

Sind Punkte offen geblieben, so fragen Sie bitte gerne nach. Ich weise noch einmal ausdrücklich darauf hin, dass kostenlose Rechtsberatung verboten ist.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
ra-huettemann und 3 weitere Experten für Recht & Justiz sind bereit, Ihnen zu helfen.
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Guten Tag, ich hatte direkt auf Ihre Antwort geantwortet gehabt, leider ist diese meine weitere Frage nicht aufgeführt worden. Anbei nochmal meine weitere Frage.


Sollte ggf. diese Nachforderung rückblickend berechtigt sein, wem darf man diese ganzen Zusatzkosten verrechnen. Wir haben aus dem Jahr 2012 den Kontoauszug mit 0,00€ offenen Rückständen und ebenso die Kautionszahlung. Ich würde denken das dann eigene Buchführung daran Schuld ist, wenn dies erst nach fast 3 Jahren auffallen sollte.


Gern bestätige ich meine Zufriedenheit.


 

Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Einen Nachtrag zu dem Fall, es handelt sich nicht um Vermieterwechsel, sondern der Vermieter hat die Hausverwaltung gewechselt im Jahr 2010. Ändert dies etwas an den von Ihnen vorgeschlagenen Weg?


 

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

Es gibt derzeit technische Probleme auf der Seite, für die ich um Ihre Nachsicht bitte - jetzt habe ich Ihre Nachfragen erhalten.

Soweit die Kautionszahlung vollständig an Sie zurückgeführt wurde, ist damit das rechtliche Anerkenntnis verbunden, dass vermieterseitig gegenüber Ihnen keinerlei Ansprüche mehr bestehen. Auch die gegen Sie geltend gemachten Zusatzkosten sind daher nicht berechtigt.

Dass der Vermieter im Übrigen die Verwaltung gewechselt hat, rechtfertigt keine andere rechtliche Beurteilung: Ihr Vertragspartner ist allein der Vermieter, und wessen der Vermieter sich bei seiner Tätigkeit bedient, muss Sie letztlich nicht interessieren. Die Tatsache des Wechsels der Verwaltung könnte hier aber dafür sprechen, dass tatsächlich einiges bei der Umstellung aus dem Ruder gelaufen ist und deshalb gegen Sie nun die vermeintliche Forderung erhoben wird.


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

Bei der Prüfung der Unterlagen muss ich nun folgendes feststellen.


Die Kautionszahlung wurde bis auf einen kleinen Beitrag kompl. geleistet.


Begründung für den Einbehalt:


Einbehalt für Betriebskostenabrechnung 2011-2012 xx,xx€


 


Ändert dies den von Ihnen beschriebenen Sachverhalt zur Kautionsauszahlung? da diese nun nicht "vollständig" zurückgeführt wurde?


 


Die Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum liegt ebenso noch nicht vor.


 


Danke

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Der Einbehalt eines Teils der Kaution ist immer dann möglich, wenn noch offen stehen

- Mietzinsforderungen selbst
- Nachzahlungsforderungen aus Neben-/Betriebskosten (wie hier)
- Ersatzansprüche aus schuldhafter Beschädigung der Mietsache

Wird der anteilige Einbehalt der Kaution nun lediglich und ausschließlich auf die Betriebskosten gestützt, so ist natürlich nicht nachvollziehbar und plausibel, weshalb Sie dann noch Miete schulden sollen. Dann wäre auch die Miete mit der Kaution verrechnet worden. Dies ist aber gerade nicht erfolgt.

Eine Änderung der rechtlichen Würdigung ergibt sich also auch unter diesen Umständen nicht.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.

 


Hallo Hr. Hütteman,


Mir wurde durch die Kanzlei mitgeteilt, das die erste Verwaltung seit Ende 2010 Insolvent sei. Die neue Verwaltung sei zum 01.12.2010 mit einem neuem Mieterkonto gestartet, das heißt die neue Verwaltung habe keine Rückstände der alten Verwaltung übernommen.Die neue Verwaltung habe keine Kentnis über diese Rückstände. Somit wären die Forderungen der Miete für diesen Monat noch offen. Sollte ich weiterhin der Meinung sein, das ich die Miete gezahlt habe, soll ich den Beleg (Übwerweisungsbeleg) zusenden.


 


Gibt es hier noch Chancen dagegen anzugehen?


 


Danke


 

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Vielen Dank für Ihre Rückmeldung.

Ja, Sie sollten sich hierdurch nicht beirren lassen: Der Wechsel der Verwaltung und die Insolvenz der Vorgängerverwaltung ist ein Risiko und Umstand, der ausschließlich der Rechtssphäre und der Rechtszuständigkeit des Vermieters zuzuordnen ist. Sie als Mieter muss dies nicht interessieren.

Haben Sie sich daher nach dem seinerzeit für Sie ausschließlich maßgeblichen Mietkonto darauf verlassen können, dass keine Forderungen mehr offen stehen, und ist der Kautionseinbehalt nur auf die Betriebskosten gestützt worden, so gilt rechtlich auch nur dies.

Die Mitteilung der Kanzlei ändert hieran nichts, denn den Verwalterwechsel haben Sie nicht zu vertreten - das ist das Probelem des Vermieters.

Nicht Sie müssen daher nachweisen, dass Sie die Miete bereits gezahlt haben (Beleg), sondern die Gegenseite muss Ihnen beweisen, dass Sie die Miete nicht gezahlt haben. Die Beweislast liegt nicht bei Ihnen, sondern ausschließlich bei der Gegenseite.

Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt
Kunde: hat geantwortet vor 4 Jahren.


Danke soweit.


 


Die Kanzlei wird richtliche Schritte dann gegen mich einleiten und durch den Vermieter nachweisen das die Zahlung nicht eingegangen ist, bzw. eingegangen und wieder zurückgebucht wurde.


 


Um weitere Unkosten zu vermeiden wäre es besser meine Bank zu beauftragen das zu prüfen, und ggf. den offenen Betrag zu zahlen?


 


Es bestand damals ein Lastschriftverfahren.


 


Danke


 


 


 

Experte:  ra-huettemann hat geantwortet vor 4 Jahren.
Ja, wenn die Gegenseite den Beweis tatsächlich führen kann - Sie also die Miete nicht gezahlt haben, bzw. die Zahlung den Empfänger nicht erreicht hat -, so wären Sie in der Tat zur Nachzahlung verpflichtet, denn eine Verjährung ist ja noch nicht eingetreten.

Aber - wie gesagt - die Beweislast hierfür liegt ausschließlich bei der Gegenseite.

Es macht aber durchaus Sinn, wenn Sie Ihrerseits vorab Ihre Bank beauftragen, den damaligen Zahlungsverkehr zu überprüfen, um festzustellen, ob die Miete gezahlt und überwiesen wurde und ob die Überwiesung möglicherweise nicht ausgeführt wurde.


Mit freundlichen Grüßen
Kristian Hüttemann
Rechtsanwalt