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Rechtsanwalt Christian Joachim
Rechtsanwalt Christian Joachim, Rechtsanwalt
Kategorie: Recht & Justiz
Zufriedene Kunden: 2922
Erfahrung:  Staatsexamen, Zulassung als Rechtsanwalt, Mediator
30639152
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Rechtsanwalt Christian Joachim ist jetzt online.

Guten Abend,wir haben eine dringende Frage bevor wir morgen

Kundenfrage

Guten Abend, wir haben eine dringende Frage bevor wir morgen ein Haus kaufen wollen: im Januar 2012 haben wir ein Haus besichtigt, das für uns zu dem damaligen Zeitpunkt nicht in Frage kam. Wir haben bei dem Makler nichts unterschrieben. Und sofort abgesagt. Anfang Februar diesen Jahres haben wir erfahren, dass das Haus wieder ( oder noch) zum Verkauf steht und haben den Eigentümer direkt angerufen. Wir haben das Haus mit dem Eigentümer dann besichtigt und sind uns vertragseinig geworden ( unsere Situation hat sich verändert. Das Haus wurde nicht billiger) Der Eigentümer hat mit dem Makler noch einen Vertrag, der am 28.02. ausläuft. Deshalb haben wir - auf Wusch des Eigentümers- einen Notartermin für den 01.03. vereinbart. Der Makler hat mittlerweile alles getan, um den Eigentümer einzuschüchtern. Und der Preis wurde auch um einiges höher getrieben. Können Sie uns sagen, oder einschätzen wie die Chancen des Maklers stehen, seine Provision von uns gerichtlich einzuklagen? Über eine schnelle Antwort wären wir Ihnen sehr dankbar! Viele Grüße, Xxx xxxxx

Gepostet: vor 3 Jahren.
Kategorie: Recht & Justiz
Experte:  Rechtsanwalt Christian Joachim hat geantwortet vor 3 Jahren.
Sehr geehrte Fragestellerin,

grds. stehen die Chancen für den Makler leider sehr gut, denn die Maklerprovision entsteht bereits dann, wenn der Makler Ihnen das Objekt angeboten hat. Es kommt mithin nicht auf den Vertragsschluss selbst an, sondern es ist ausreichend, wenn der Makler am Vertragsschluss mitgewirkt hat und Ihnen die Gelegenheit des Abschlusses ermöglicht hat, wie es in § 652 BGB heißt:

(1) Wer für den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrags oder für die Vermittlung eines Vertrags einen Mäklerlohn verspricht, ist zur Entrichtung des Lohnes nur verpflichtet, wenn der Vertrag infolge des Nachweises oder infolge der Vermittlung des Mäklers zustande kommt. Wird der Vertrag unter einer aufschiebenden Bedingung geschlossen, so kann der Mäklerlohn erst verlangt werden, wenn die Bedingung eintritt.

Allerdings setzt die Rechtsprechung auch Anforderungen an den Nachweis, so u.a. das OLG Hamm (18 U 20/98):

Der provisionsbegründende Nachweis muss so beschaffen sein, dass der Auftraggeber in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Nachzuweisen ist nicht ein Objekt, sondern eine Vertragsgelegenheit. Der Immobilienmakler muss daher seinem kaufinteressierten Auftraggeber nicht nur das konkrete Grundstück, sondern auch den Namen und die Anschrift des möglichen Verkäufers zur Kenntnis bringen. Name und genaue Anschrift des Verkäufers sind der Beklagten zu 1) und ihrem Rechtsvorgänger von der Klägerin unstreitig nicht mitgeteilt worden, so das es an einem ordnungsgemäßen Nachweis fehlt.

Der BGH (III ZR 52/06)formuliert hierzu:

Die nach § 652 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB dem Nachweismakler obliegende Leistung besteht in dem "Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages" (des sogenannten Hauptvertrages). Damit ist eine Mitteilung des Maklers an seinen Kunden gemeint, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Der Hinweis auf ein mögliches Vertragsobjekt genügt für sich allein nicht. Erforderlich ist, dass der Hauptvertrag sich zumindest auch als Ergebnis einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstellt; es genügt nicht, dass die Maklertätigkeit für den Erfolg auf anderem Weg adäquat kausal geworden ist. Denn der Makler wird nicht für den Erfolg schlechthin belohnt, sondern für einen Arbeitserfolg; Maklertätigkeit und darauf beruhender Erfolgseintritt haben als Anspruchsvoraussetzungen gleiches Gewicht.

Dies bedeutet somit, dass
ein Provisionsanspruch dann nicht besteht, wenn der Makler eine tatsächlich bestehende Möglichkeit zum Erwerb eines Objekts nachweist, diese Gelegenheit sich aber zerschlägt, weil der Eigentümer die Verkaufsabsicht endgültig aufgegeben oder sich für einen anderen Interessenten entschieden hat, diese Verkaufsgelegenheit dann aber später unter veränderten Umständen neu entsteht und nunmehr von dem Kunden ohne Hinweis des Maklers genutzt wird (vgl. BGH, Urteile vom 16. Mai 1990 - IV ZR 337/88 - und vom 20. März 1991 - IV ZR 93/90).

Dies könnte für Sie oder den Verkäufer ein Ansatzpunkt sein, um um die Maklerprovision herumzukommen, nämlich dass ein anderer Verkaufsgrund und damit eine andere Gelegenheit, die der Makler dann nicht nachgewiesen hat, bestand. Allerdings kommt es hier auch auf den Zeitraum an, wobei 1 Jahr möglicherweise noch zu kurz sein könnte, die Rechtsprechung geht aber davon aus, dass nach 2 Jahren die inhaltliche Identität der ursprünglichen Kaufabsicht und der jetzigen Kaufabsicht verloren gegangen ist.

Im Übrigen trägt der Maker die Beweislast für das Vorliegen seines Anspruchs.

Hier kommt es natürlich auch darauf an, wer die Provision schuldet. Da Sie zunächst keinen Vertrag geschlossen haben, dürfte zunächst der Käufer die Provision schulden, wenn dies nicht im Kaufvertrag verändert wird.

Gerne stehe ich Ihnen weiterhin zur Verfügung und hoffe, Ihnen zunächst hilfreich geantwortet zu haben und freue mich über Ihre Akzeptierung.

Viele Grüße
Kunde: hat geantwortet vor 3 Jahren.

Bitte können Sie noch mehr ins Detail gehen oder wie stehen unsere Chancen prozentual?


Nochmal konkreter der Sachverhalt:


Anfang Januar 2012 haben wir bei Immoscout das Haus gesehen, über das Online Formular den Makler kontaktiert und dann das Haus - in Anwesenheit des Eigners- besichtigt.


Wir fanden das Haus damals für uns zu klein, hätten anbauen müssen, was unsere finziellen Möglichkeiten überschritten hätte. Also haben wir uns von Makler und Eigner verabschiedet und gesagt, das Haus käme für uns nicht in Frage.


Gut 1 Jahr später haben wir durch Bekannte erfahren, dass das Haus noch oder wieder zum Verkauf steht. Wir haben den Eigner persönlich angerufen, und alle Verhandlungen mit ihm geführt. Waren uns schnell einig.


Der Eigner hat dann dem Makler gesagt, dass das Haus verkauft sei.


Dieser hat seitdem Himmel bzw. Hölle drangesetzt, den Eigner einzuschüchtern ( klar) und plötzlich unzählige Interessenten aus dem Ärmel geschüttelt. ( Die auch sofort die Bankbürgschaft vorlegen können und auch mehr bereit sind zu bezahlen - komisch)


Na ja, wir würden das Haus so gerne kaufen. Können auch noch ein wenig höher gehen mit dem Preis.


Aber sollte der Makler gute Chancen haben, seine Provision "einzutreiben", bekommen wir ein Problem....


Bitte versuchen Sie , uns so sicher und detailliert wie möglich Auskunft zu geben. Sie würden uns sehr helfen! Vielen Dank!


 

Experte:  Rechtsanwalt Christian Joachim hat geantwortet vor 3 Jahren.

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank XXXXX XXXXX Gerne konkretisiere ich meine Antwort.

Grundsätzlich kann ein erfolgreiches Abwehren des Anspruches nur dadurch gelingen, dass dargestellt wird, dass eine Kausalität zwischen der ersten Vermittlung und dem jetzigen Kaufentschluss nicht besteht. Diesbezüglich stehen ihre Chancen doch etwas günstiger, als ich in meinem Eingangssatz in meiner ersten Antwort erwähnt habe. Die Erfolgschancen lassen sich jedoch sehr schwer abschätzen, da im Rahmen eines möglichen Prozesses sehr viele Unwägbarkeiten eine Rolle spielen. Von der Rechtslage her und der zitierten Rechtsprechung dürften die Chancen jedoch über 50%, möglicherweise zwischen 60 und 70% liegen, da zum einen der Zeitraum zwischen der ersten Vermittlung und den nunmehrigen Abschluss relativ lange ist und insbesondere im ersten Fall ein Kaufinteresse aufgrund der damaligen Situation verneint worden ist und sich, so wie sie vortragen, Nummer eine völlig andere Konstellation ergeben hat und gegebenenfalls auch sich der Preis geändert hat.

Insofern stellt sich nach der Rechtsprechung eine neue Situation dar, für die der Makler jedoch aber nicht den Nachweis geführt hat, sondern lediglich für die erste Situation.

Daher wird sich die entscheidende Frage dahingehend stellen, ob die erste Vermittlung weiter nachgewirkt hat.

Hinzukommt, ob der Makler ihnen alle relevanten Informationen bei der Vermittlungstätigkeit bei der ersten Situation gegeben hat. Hat er hier beispielsweise mit Name und Adresse ordnungsgemäß benannt, könnte schon aus diesen Gründen ein Makler lohnen nicht bestehen.

Hierzu noch ein Zitat des Bundesgerichtshofs:

Ist die Vertragsgelegenheit, die der Makler nachgewiesen hat, nicht dieselbe, die der Kunde ausgenutzt hat, so ist die Klage auf Nachweisprovision bereits wegen fehlenden Nachweises abzuweisen. Der Umstand, dass die Bemühungen des Maklers in irgendeiner Weise für den Abschluss des Hauptvertrages adäquat ursächlich waren, genügt zur Entstehung des Provisionsanspruchs nicht, wenn die Gelegenheit, die Gegenstand des Nachweises (und des Lohnversprechens) war, nicht vom Kunden ausgenutzt worden ist (Senatsurteil vom 15.6.1988 aaO). Die Frage, ob zwischen der Maklertätigkeit und der Ausnutzung der neuen, nicht vom Makler nachgewiesenen Gelegenheit ein Kausalzusammenhang besteht, stellt sich in diesem Falle nicht. Allenfalls dann, wenn der frühere Nachweis als eine für den Erwerb wesentliche Maklerleistung angesehen werden kann, käme ein Provisionsanspruch in Betracht (BGH - IV ZR 93/90).

Danach musste die damalige Vermittlungstätigkeit wesentlich auch für den jetzigen Erwerb gewesen sein, was jedoch aufgrund des oben genannten zu bezweifeln ist.

Das Oberlandesgericht Hamburg, OLG Hamburg MDR 2001,24, geht zum Beispiel davon aus, dass nach einem Zeitraum von einem Jahr zwischen Vermittlung und dem Verkauf des Hauses keine Ursächlichkeit der Vermittlungstätigkeit mehr vorliegt. Auch hier müsste der Makler diese Ursächlichkeit noch beweisen, lägen Sie denn vor.

Insofern bleibt zusammenzufassen, dass aufgrund des Zeitablaufs und der geänderten Interessenlagen hier möglicherweise eine Kausalität und somit auch ein Provisionsanspruch nicht mehr vorliegt. Zu beachten wäre jedoch, da Sie schreiben, der Maklervertrag besteht noch bis Ende des Monats, in welchem Umfang hier noch Regelungen enthalten sind, die zunächst gegen diese Auffassung sprechen. Daher stelle ich meine Ausführungen insbesondere unter diesem Vorbehalt.

Gerne können Sie sich weiter an mich wenden.

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